Қаржы энциклопедиясы

Жалға берілетін мүлік: ақшалай сиыр ма немесе ақша шұңқыры ма?

Жылжымайтын мүлікке ақша салатындар, кез-келген актив сияқты, үнемі сатып алу, сату немесе ұстау туралы шешімдер қабылдайды. Бұл шешімдер қарастырылып отырған меншікті бағалауға байланысты. Дисконтталған ақша ағыны немесе капиталдандыру әдістерін қолдана отырып жылжымайтын мүлікті бағалау акцияларды немесе облигацияларды бағалауға ұқсас. Жалғыз айырмашылық мынада: ақша ағындары өнімді және қызметтерді сатудан айырмашылығы кеңістікті жалға беруден алынады.

Жылжымайтын мүлікке инвестиция салатын компаниялар шешім қабылдауда көмектесетін күрделі бағалау модельдерін жасады. Электрондық кесте құралдарын пайдалану арқылы жеке тұлға кірістер әкелетін жылжымайтын мүліктің барлығына, соның ішінде тұрғын үйді жалға беру үшін сатып алынған жылжымайтын мүлікке тиісті бағалауды жасай алады.

Кез-келген инвестордың болашақ инвестициялық мүмкіндіктер арқылы арамшөптер үшін жеткілікті бағалауды қалай құра алатындығын білу үшін оқыңыз.

Жеке бағалау

Кейбір адамдар сертификатталған бағалау аяқталған болса, бағалауды қажетсіз деп санайды. Алайда инвестордың бағалауы бағалаушыдан бірнеше себептер бойынша ерекшеленуі мүмкін.

Инвестор жылжымайтын мүліктің жалға алушыларды тарту қабілеті немесе жалға алушылар төлеуге дайын жалдау мөлшерлемелері туралы әр түрлі пікірлерге ие болуы мүмкін. Болашақ сатып алушы немесе сатушы ретінде инвестор жылжымайтын мүліктің бағалаушыға қарағанда тәуекелі аз немесе көп деп санайды.

Бағалаушылар құндылықты бөлек бағалайды. Оларға жылжымайтын мүлікті ауыстыруға кететін шығындар, жақында жасалған және салыстырылатын операцияларды салыстыру және кіріс тәсілі кіреді. Осы әдістердің кейбіреулері көбінесе нарықта артта қалады, өсу үрдістері кезінде бағаны төмендетеді және төмендеу үрдісінде активтерді асыра бағалайды.

Жылжымайтын мүлік нарығындағы мүмкіндіктерді табу дұрыс бағалаған болса қасиеттерін табу қамтиды нарығында. Бұл көбінесе жылжымайтын мүлікті нарықтық күтулерден асатын деңгейге басқаруды білдіреді. Бағалау жылжымайтын мүліктің нақты кірісі – өндірістік әлеуетін бағалауды қамтамасыз етуі керек.

Жылжымайтын мүлікті бағалау

Жылжымайтын мүлікті бағалауға кірістер тәсілі акциялар, облигациялар немесе кірістер әкелетін кез-келген басқа инвестицияларды бағалау процесіне ұқсас. Ең сарапшылар пайдалану дисконтталған ақша ағынын (DCF) әдісі активті анықтау үшін таза дисконтталған құнын (NPV) .

NPV – бұл инвестордың тәуекелмен реттелген кірісіне қол жеткізетін бүгінгі доллардағы жылжымайтын мүлік құны. NPV инвестордың талап етілетін кірістілік коэффициентімен (RROR) иелеріне қол жетімді мерзімді ақша ағындарын дисконттау арқылы анықталады. RROR инвестордың талап етілетін кірістілік тәуекелі болғандықтан, алынған құн сол жеке инвестор үшін тәуекелге түзетілген құн болып табылады. Бұл құнды нарықтық бағамен салыстыру арқылы инвестор сатып алу, ұстап тұру немесе сату туралы шешім қабылдай алады.

Акциялардың құны дивидендтерді, облигациялардың құнын пайыздық купондық төлемдерді дисконттау жолымен алынады. Жылжымайтын мүлік объектілері барлық шығындар лизингтік кірістен шығарылғаннан кейін таза ақша ағымын немесе иелеріне қол жетімді ақшаны дисконттау арқылы бағаланады. Жылжымайтын мүлікті бағалау жалға беруден түскен кірісті бағалауды, содан кейін осы жалдау шартын орындау мен ұстауға қажет барлық шығындарды шегеруді қамтиды.

Жалдауды бұзу

Барлық кірістер сметасы тікелей лизингтен келеді. Жалдау дегеніміз – бұл жалға алушылар мен үй иесінің арасындағы келісімшарттық келісімдер. Барлық жалдау ақысы және келісімшарт бойынша өсім ( эскалация ) жалдау шарттарында, сондай-ақ кеңістік және жалдау концессияларының нұсқаларында көрсетілген. Меншік иелері жалға алушылардан мүлік шығындарының бір бөлігін немесе барлығын өтейді. Бұл кірісті жинау тәсілі жалдау шартында да көрсетілген. Лизингтің негізгі үш түрі бар:

Толық сервистік жалдау кезінде жалға алушылар жалға беруден басқа ештеңе төлемейді. Таза лизингте жалға алушылар көбінесе жылжымайтын мүлікке өткеннен кейінгі кезеңдегі шығындардың өсу бөлігін төлейді. Үш желілік жалдау кезінде жалға алушы барлық мүлік шығындарының пропорционалды үлесін төлейді.

Төменде кірісті бағалауды жасау кезінде ескерілетін шығын түрлері келтірілген:

  • Лизинг бойынша шығындар
  • Басқару құны
  • Күрделі шығындар

Лизингтік шығындар жалға алушыларды тарту және жалдау шартын орындау үшін қажет шығындарды білдіреді. Басқару шығындары жылжымайтын мүлікке шығындар, мысалы, коммуналдық қызметтер, тазалау, салықтар және т.б., сондай-ақ мүлікті басқару кез-келген шығындарға жатады. Табыс аз операциялық шығыстар тең таза операциялық кіріс (NoI). NOI – бұл жылжымайтын мүліктің қалыпты жұмысынан алынған ақша ағыны. Ақша ағыны содан кейін NOI-ден күрделі шығындарды алып тастау арқылы алынады. Күрделі шығындар – бұл жылжымайтын мүлікті ұстауға арналған кез-келген мерзімді шығындар. Оларға лизингтік комиссиялар үшін кез-келген капитал, жалға алушыларды жақсарту немесе жылжымайтын мүлікті жаңартуға арналған резервтер жатады.

Бағалау мысалы

Ақшалай қаражаттардың мерзімді ағындары анықталғаннан кейін, оларды жылжымайтын мүлік құнын анықтау үшін дисконттауға болады. 1-суретте көптеген қасиеттерді бағалау үшін реттелетін қарапайым бағалау дизайны көрсетілген.

1-сурет

Бағалау жыл сайын жалдау кірісін жасайтын жылжымайтын мүлікті болжайды, ол жылына 4% -ға және 10 жылдан кейін 3% -ға өседі, шығындар кірістің 40% -на бағаланады. Капитал қорлары жылына $ 10,000 мөлшерінде есептелген. Дисконт мөлшерлемесі, немесе RROR, 13% мөлшерінде белгіленген. 10-жылдағы мүліктің реверсиялық құнын анықтауға арналған капиталдандыру коэффициенті 10% деңгейінде бағаланады. Қаржы терминологиясында бұл капиталдандыру коэффициенті Kg-ге тең, мұндағы K – инвестордың RROR (табыстың талап етілетін деңгейі) және кірістің күтілетін өсімі. Kg инвестордың қажетті кірісі немесе табыспен қамтамасыз етілетін жалпы кірістің мөлшері деп те аталады.

10-жылдағы жылжымайтын мүлік құны 11-жылға есептелген NOI алып, оны капиталдандыру ставкасына бөлу арқылы алынады. Инвестордың талап етілетін кірісі 13% -ды құрайды деп есептегенде, капиталдандыру 10% немесе Kg (13% – 3%) тең болады. 2-суретте NOI 11 жылы $ 88,812 құрайды. Ақша қаражаттарының мерзімді ағындары есептелгеннен кейін, олар NPV алу үшін дисконттау ставкасы бойынша (13%) шегеріліп, $ 58,333 құрайды.

2-сурет (мың доллармен)

2-суретте кез-келген кіріс әкелетін немесе жалға берілетін мүлікті бағалау үшін пайдаланылатын негізгі формат берілген. Жылжымайтын мүлікті жалға беретін мүлік ретінде сатып алатын инвесторлар жалға алу мөлшерлемелері жылжымайтын мүліктің сатып алу бағасын қолдау үшін жеткілікті екенін анықтау үшін бағалауды дайындауы керек. Бағалаушылар әдепкі бойынша 10 жылдық ақша ағынын жиі қолданатын болса да, инвесторлар жылжымайтын мүлік сатып алынады деп болжанатын ақша ағымдарын өндіруі керек. Бұл формат, жеңілдетілген болса да, кез-келген қасиетті, күрделілігіне қарамастан, реттеуге болады. Тіпті қонақүйлерді де осылай бағалауға болады. Бөлмені түнгі жалға беруді бір күндік жалдау деп санаңыз.

Сатып алу, сату немесе ұстау

Мүлікті сатып алу кезінде, егер инвестордың бағалау құны сатушының ұсынысынан немесе бағаланған құнынан үлкен болса, онда жылжымайтын мүлікті RROR алу ықтималдығы жоғары болған кезде сатып алуға болады. Керісінше, мүлікті сату кезінде, егер бағалау құны сатып алушының ұсынысынан аз болса, онда мүлік сатылуы керек. Сонымен қатар, егер бағаланған құн нарыққа сәйкес келсе және RROR туындаған тәуекелге барабар қайтарымдылықты ұсынса, меншік иесі бағалау мен нарықтық құн арасында тепе-теңдік болғанға дейін инвестицияларды ұстап тұруға шешім қабылдауы мүмкін.

Құн біреудің мүлік үшін төлеуге дайын болатын ең үлкен сомасы ретінде анықталуы мүмкін. Активті сатып алу кезінде қаржыландыру жылжымайтын мүліктің түпкілікті құнына әсер етпеуі керек, өйткені әрбір сатып алушының қаржыландырудың әр түрлі нұсқалары бар.

Алайда, бұл қазірдің өзінде қаржыландырылған жылжымайтын мүлікке иелік ететін инвесторларға қатысты емес. Қаржыландыру сатудың қолайлы уақыты туралы шешім қабылдаған кезде қарастырылуы керек, өйткені алдын-ала төлеу бойынша айыппұлдар сияқты қаржыландыру құрылымдары инвестордың сатылымынан түскен қаражатын тонауы мүмкін. Бұл инвесторлар нарықта қол жетімді емес қаржыландырудың қолайлы шарттарын алған жағдайларда маңызды. Қарызы бар қолданыстағы инвестиция, сатудан түсетін перспективалық кірістерді қайта инвестициялау кезінде қол жеткізуге қарағанда тәуекелге байланысты жақсырақ кірістерді қамтамасыз етуі мүмкін. Ипотекалық қарыздың қосымша қаржылық тәуекелін қосу үшін RROR тәуекелін реттеңіз.

Төменгі сызық

Сатып алу немесе сату кезінде шешім қабылдау процесінде көмектесетін бағалау моделін дәл жасауға болады. Үлгіні құруға қатысатын математика салыстырмалы түрде қарапайым және көптеген инвесторлардың қолында. Жергілікті нарықтық стандарттар, лизингтік құрылымдар және кірістер мен шығыстардың меншіктің әртүрлі түрлерінде қалай жұмыс істейтіндігі туралы біраз қарапайым білім алғаннан кейін, болашақ ақша ағындарын болжай білу керек.

Ұқсас посттар: