Жер жалдау
Жер жалдау дегеніміз не?
Жер учаскесін жалдау – бұл жалға алушыға жалдау кезеңінде мүліктің бір бөлігін жасауға рұқсат етілген келісім, содан кейін жер мен барлық жақсартулар мүлік иесіне беріледі.
Жерді жалдау қалай жұмыс істейді
Жер учаскесінің жалдау шарты, егер жағдай жасалмаса және мүліктік жалдау кезеңінде туындаған барлық тиісті салықтарды жалға алушы төлейтін болса, жақсартулар меншік иесіне тиесілі болатындығын көрсетеді. Жер жалдау жалға берушінің жалдау мерзімі аяқталғаннан кейін барлық жақсартуларды қабылдауға мүмкіндік беретін болғандықтан, үй иесі жылжымайтын мүлікті жоғары мөлшерлеме бойынша сата алады. Жер жалдау шаралары көбінесе жерді жалдау деп те аталады, өйткені жалға берушілер жерді тек қана жалға береді.
Олар негізінен коммерциялық кеңістікте қолданылғанымен, жер жалдау шаралары сауда кешендері мен кеңсе ғимараттарындағы сияқты басқа коммерциялық жалдау түрлерінен айтарлықтай ерекшеленеді. Бұл басқа жалдау шарттары, әдетте, лизинг алушыға қондырғы үшін жауапкершілікті жүктемейді. Керісінше, бұл жалға алушылардан кәсіптерін жүргізу үшін жалдау ақысы алынады. Жер учаскесін жалдау жер учаскесін ұзақ уақытқа – әдетте 50 жылдан 99 жылға дейін – меншікке ғимарат салған жалдаушыға жалға беруді қамтиды.
99 жылдық жалдау, әдетте, жылжымайтын мүліктің бір бөлігін жалдаудың ең ұзақ мерзімі болып табылады. Бұрын бұл жалпы заңға сәйкес ең ұзақ болатын. Алайда, 99 жылдық жалдау әдеттегідей жалғасуда, бірақ заң бойынша бұл ең ұзақ мерзім емес.
Жер учаскесінің жалдау шарты жердің кімге тиесілі екенін және ғимарат кімге тиесілі екенін және жылжымайтын мүлікті жақсартуды анықтайды. Көптеген пәтер иелері жерді жалға алуды жоспарлау себептері бойынша мүлкіне меншік құқығын сақтап қалу, кез-келген капиталды өсіруден аулақ болу және табыс пен кірістер алу тәсілі ретінде пайдаланады. Жалға алушылар барлық шығындар үшін жауапкершілікті өз мойнына алады. Бұл құрылыс, жөндеу, жаңарту, жақсарту, салықтар, сақтандыру және мүлікке байланысты кез-келген қаржыландыру шығындарын қамтиды.
Маңызды
Жалға алушылар жалдау, салық, құрылыс, сақтандыру және қаржыландыруды қоса алғанда, жер учаскесін жалдау кезіндегі барлық қаржылық аспектілер үшін жауапкершілікті өз мойнына алады.
Жерді жалдау үлгісі
Жер жалдау шартын көбіне франчайзингтер мен ірі дүкендер, сондай-ақ басқа коммерциялық ұйымдар пайдаланады. Корпоративті штаб-пәтер әдетте жерді сатып алады және жалдаушыға / құрылыс салушыға нысанды салуға және пайдалануға мүмкіндік береді. Сізге жақын жерде орналасқан Макдональдс, Старбакс немесе Дункин Донуттарды жер жалдау шартымен байланыстыруға үлкен мүмкіндік бар.
2016 жылдың шілде айында Нью-Йорктегі AllianceBernstein инвестициялық фирмасы BLDG Management компаниясынан Нью-Йорктегі Джордж Вашингтон қонақ үйіне 100,4 миллион долларлық келісім бойынша 99 жылдық жер жалдау шартын сатып алды. BLDG бастапқыда қонақ үйді 1994 жылы өндіріп алу кезінде сатып алған. Бұл ғимаратты Манхэттендегі бейнелеу өнері мектебі студенттер жатақханасы ретінде қолданғанымен, BLDG 2016 жылдың сәуір айында мейрамханасы, бар бар қонақ үйге меншікті қалпына келтіру жоспарларын жасады., және бірінші деңгейдегі дүкендер. Қазіргі уақытта бұл мүлік Нью-Йорктің Флейтирон ауданындағы бутик қонақ үй Freehand Hotel ретінде жұмыс істейді.
Кез-келген жер жалдау шартының кейбір негіздері мыналарды қамтуы керек:
- Жалға алу шарттары
- Үй иесінің де, жалға алушының да құқықтары
- Қаржыландыру шарттары
- Ережелерді қолданыңыз
- Төлемдер
- Меншікті сақтандыру
- Әдепкі
Бағынышты және бағынбаған жер жалдау шарты
Жер жалдау шартын жалға алушылар көбінесе қарызды төлеу арқылы жақсартуларды қаржыландырады. Субординацияланған жер жалдау шарты бойынша, жалға алушы несиені жақсарту үшін қарызын төлемесе, мүлікке қатысты талаптардың төменгі басымдылығымен келіседі. Басқа сөзбен айтқанда, бағынысты жерді жалға беруші мүліктік актіні жақсартуға байланысты кез-келген несие бойынша төлеушіні төлемеген жағдайда кепіл ретінде әрекет етуге мүмкіндік береді. Жер жалдаудың осы түрі үшін жалға алушы төлемеген жағдайда, тәуекелге байланысты жалдау төлемдерін төлеу туралы келіссөздер жүргізе алады. Бұл үй иесіне де тиімді болуы мүмкін, өйткені оның жерінде ғимарат салу оның меншігінің құнын арттырады.
Керісінше, бағындырылмаған жер учаскесінің жалдау шарты жалға беруші несиені төлеуді жақсарту үшін төлемесе, мүлікке қатысты талаптардың бірінші кезектілігін сақтауға мүмкіндік береді. Егер несие төленбей қалса, несие беруші жер учаскесіне меншік құқығын ала алмайтындықтан, несие мамандары жақсарту үшін ипотеканы ұзартуға қымсынуы мүмкін. Пәтер иесі жылжымайтын мүлікке меншік құқығын сақтағанымен, олар жалға алушыдан жалдау ақысының төменгі мөлшерін алуға мәжбүр.
Жер жалдаудың артықшылықтары мен кемшіліктері
Жерді жалдау жалға алушыға да, үй иесіне де тиімді болуы мүмкін.
Жалға алушының жеңілдіктері
Жер учаскесін жалдау жалға алушыға өздері сатып ала алмайтын ең жақсы жерде жылжымайтын мүлікті салуға мүмкіндік береді. Осы себепті Whole Foods және Starbucks сияқты ірі дүкендер корпоративті кеңейту жоспарында жер жалдау шартын жиі пайдаланады.
Жер учаскесін жалдау шарты жалға алушыдан жер учаскесін кепілдікке қою үшін алғашқы жарнаны талап етпейді, өйткені мүлікті сатып алу қажет болады. Сондықтан жерді жалға алуға меншікті капитал аз қатысады, бұл басқа мақсаттар үшін қолма-қол ақшаны босатады және жерді пайдалану кірісін жақсартады.
Жер учаскесінде жалға алынған кез-келген жалдау ақысы штаттық және федералдық табыс салығы үшін алынуы мүмкін, бұл жалға алушының жалпы салық ауыртпалығын азайтуды білдіреді.
Үй иесінің артықшылықтары
Жер иесі жылжымайтын мүлікке меншік құқығын сақтай отырып, жалдаушыдан тұрақты кіріс ағыны алады. Жер учаскесінде жалдау шартында жалдау ақысы немесе басқа шығындар төленбеген жағдайда қорғауды қамтамасыз ететін жалдау ақысы мен үйден шығару құқығының өсуіне кепілдік беретін эскалация ережесі бар.
Сондай-ақ жер жалдау шартын пайдаланатын үй иесіне салықтық үнемдеу бар. Егер олар мүлікті жалға алушыға мүлде сатса, олар сатудан түскен пайданы түсінеді. Жалдаудың осы түрін жүзеге асыра отырып, олар қандай да бір пайда туралы есеп беруден аулақ болады. Бірақ олардың алатын жалдау ақысына салық салдары болуы мүмкін.
Жалға беруші жер учаскесінің жалдау шартына байланысты жылжымайтын мүлікті, оның пайдаланылуы мен қалай дамитынын қоса, біраз бақылауды сақтай алады. Бұл пәтер иесі жер учаскесіне енгізілген кез-келген өзгерісті мақұлдай немесе жоққа шығара алады дегенді білдіреді.
Жалға алушының кемшіліктері
Үй иелері кез-келген өзгертулер енгізілгенге дейін мақұлдауды талап етуі мүмкін болғандықтан, жалға алушы мүлікті пайдалану немесе дамыту кезінде жол тосқауылдарына тап болуы мүмкін. Нәтижесінде жалға алушы үшін шектеулер көп және икемділік аз болуы мүмкін.
Жерді жалға алу процедурасына байланысты шығындар жалға алушы мүлікті мүлдем сатып алғаннан жоғары болуы мүмкін. Жалға алу төлемдері, салықтар, жақсартулар, рұқсат беру, сондай-ақ үй иелерін мақұлдауды күтудің кез-келгені қымбатқа түсуі мүмкін.
Пәтер иесінің кемшіліктері
Тиісті ережелер мен шарттарды жалға бермеген жалға берушілер қасиеттері дамып жатқан жалға алушыларға бақылауды жоғалтады. Сондықтан екі жақ үшін қол қоймас бұрын олардың жалдау шартын қайта қарау әрқашан маңызды.
Мүліктің қай жерде орналасқандығына байланысты жер жалдау шартын пайдалану жалға берушіге жоғары салық салдарын тигізуі мүмкін. Олар сатудан түскен пайданы түсінбесе де, жалға алу кірісі болып саналады. Сонымен, рентаға қарапайым ставка бойынша салық салынады, бұл салық ауыртпалығын арттыруы мүмкін.
Негізгі өнімдер
- Жер учаскесі – бұл жалдаушы жалдау мерзімі ішінде мүлікті игере алатын, содан кейін ол мүлік иесіне тапсырылатын келісім.
- Әдетте жер учаскелерін жалға беру коммерциялық жалға берушілер арасында болады, олар, әдетте, меншікке ғимарат салатын жалдаушыларға жерді 50 жылдан 99 жылға дейін жалға береді.
- Басқа жағдайда жер сатып алуға мүмкіндігі жоқ жалға алушылар жерді жалға ала отырып мүлік сала алады, ал жалға берушілер тұрақты табыс алады және өз мүлкін пайдалану мен дамытуға бақылауды сақтайды.