Капиталдандыру коэффициенті
Капиталдандыру коэффициенті дегеніміз не?
Капиталдандыру коэффициенті (шекті мөлшерлеме деп те аталады) коммерциялық жылжымайтын мүлік әлемінде жылжымайтын мүліктің инвестициялық жылжымайтын мүлік объектісінде пайда болатын мөлшерлемені көрсету үшін қолданылады . Бұл шара жылжымайтын мүлік кірісі күтілетін таза табыстың негізінде есептеледі және таза операциялық кірісті мүлік активтерінің құнына бөлу арқылы есептеледі және пайызбен көрсетіледі. Ол инвестордың жылжымайтын мүлік нарығына салған салымының қайтарымын бағалау үшін қолданылады.
Шектік мөлшерлеме нарықтағы ұқсас жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялардың салыстырмалы құнын тез салыстыру үшін пайдалы бола алады, бірақ ол инвестицияның күшінің бірден-бір көрсеткіші ретінде пайдаланылмауы керек, өйткені ол левереджді, ақшаның уақыттық құнын және басқа факторлармен қатар жылжымайтын мүлікті жақсартудан түсетін болашақ ақша ағындары. Жақсы немесе нашар шекті мөлшерлеме үшін нақты диапазондар жоқ және олар көбінесе жылжымайтын мүлік пен нарықтың контекстіне байланысты.
Негізгі өнімдер
- Капиталдандыру коэффициенті жылжымайтын мүліктің таза операциялық кірісін ағымдағы нарықтық құнға бөлу арқылы есептеледі.
- Бұл коэффициент, пайызбен көрсетілген, бұл инвестордың жылжымайтын мүлікке салған қаражатының әлеуетті кірісін бағалау болып табылады.
- Шектік ставка жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялардың салыстырмалы құнын салыстыру үшін өте пайдалы.
Капиталдандыру ставкасын түсіну
Шектік ставка – бұл жылжымайтын мүлікке инвестициялар олардың кірістілігі мен кірістілік әлеуеті бойынша бағаланатын ең танымал шара. Шектік мөлшерлеме жылжымайтын мүліктің несие арқылы емес, қолма-қол ақшаға сатып алынғанын ескерсек, жылжымайтын мүліктің бір жылдық кірісін көрсетеді. Капиталдандыру коэффициенті меншіктің меншікті, табиғи және көтерілмеген кірістілігін көрсетеді.
Бас әріптендіру коэффициенті
Капиталдандыру ставкасын есептеудің бірнеше нұсқалары бар. Ең танымал формулада жылжымайтын мүлікке салынған инвестицияның капиталдандыру коэффициенті жылжымайтын мүліктің таза операциялық кірісін (NOI) ағымдағы нарықтық құнға бөлу арқылы есептеледі . Математикалық,
Капиталдандыру коэффициенті = Операциялық таза кіріс / ағымдағы нарықтық құн
қайда,
Таза операциялық кіріс жылжымайтын мүлікпен (күтілетін) жылдық табыс болып табылады және жылжымайтын мүлікті басқаруға кеткен барлық шығыстарды алып тастау арқылы келеді. Бұл шығыстарға объектіні үнемі күтіп-ұстауға төленген шығындар, сондай-ақ мүлік салығы кіреді.
Активтің ағымдағы нарықтық құны – бұл қолданыстағы нарықтық ставкалар бойынша жылжымайтын мүліктің қазіргі құны.
Басқа нұсқада, бұл көрсеткіш бастапқы капитал құны немесе жылжымайтын мүлікті сатып алу құны негізінде есептеледі.
Капиталдандыру коэффициенті = Таза операциялық кіріс / сатып алу бағасы
Алайда, екінші нұсқа екі себеп бойынша өте танымал емес. Біріншіден, бұл бірнеше жыл / онжылдықтар бұрын арзан бағамен сатып алынған ескі мүліктер үшін шындыққа сай келмейтін нәтижелер береді, ал екіншіден, оны мұрагерлікке қолдану мүмкін емес, өйткені оларды сатып алу бағасы нөлге тең, бөлу мүмкін емес.
Сонымен қатар, жылжымайтын мүлік бағалары әрдайым ауытқып тұратындықтан, қазіргі нарықтық бағаны қолданудың бірінші нұсқасы, бастапқы сатып алу бағасының белгіленген құнын қолданатын екіншісімен салыстырғанда дәлірек көрініс береді.
Капиталдандыру ставкасының мысалдары
Инвесторда 1 миллион доллар бар деп есептеңіз және ол қолда бар екі инвестициялық нұсқаның біреуіне инвестиция салуды ойластыруда – біреуі, ол номиналды жылдық пайыздық мөлшерлемені ұсынатын және ең қауіпсіз инвестициялар деп саналатын үкімет шығарған қазынашылық міндеттемелерге инвестициялай алады, ал ол екі, тұрақты жалдау ақысын төлеуі керек бірнеше жалдаушылары бар коммерциялық ғимаратты сатып ала алады.
Екінші жағдайда, жыл сайынғы жалдау төлемінің жалпы сомасы 90 000 АҚШ долларын құрайды деп есептеңіз және инвестор әр түрлі қызмет көрсету шығындары мен мүлік салығы бойынша жалпы сомасы 20 000 доллар төлеуі керек. Ол мүліктік инвестициядан түскен таза кірісті $ 70,000 деңгейінде қалдырады. Бірінші жыл ішінде жылжымайтын мүлік құны бастапқы сатып алу құны $ 1 миллион болған кезде тұрақты болып қалады деп есептейік.
Капиталдандыру коэффициенті есептелетін болады (Таза операциялық кіріс / мүлік құны) = 70,000 $ / $ 1 млн = 7%.
Бұл мүлікке салынған инвестициялардан алынған 7 пайыздық кірістер тәуекелсіз қазынашылық міндеттемелерден алынған 3 пайыздық стандартты кірістен гөрі жақсы. Қосымша 4 пайыз, нөлдік тәуекелмен келетін ең қауіпсіз қазынашылық міндеттемелерге инвестиция салуға қарсы мүлік нарығына инвестициялау арқылы инвестор қабылдаған тәуекелдің қайтарымын білдіреді.
Жылжымайтын мүлікке инвестиция салу қауіпті болып табылады және капиталдандыру ставкасының өлшемімен көрсетілген кірістіліктің әртүрлі болуы мүмкін бірнеше сценарийлер болуы мүмкін.
Мысалы, жалға алушылардың бірнешеуі көшіп кетуі мүмкін және мүліктен жалға алу кірісі 40 000 долларға дейін төмендеуі мүмкін. 20000 АҚШ долларын әртүрлі қызмет көрсету шығындары мен мүлік салығына қарай азайтып, жылжымайтын мүлік құны $ 1 миллион деп қалады деп есептегенде, капиталдандыру ставкасы ($ 20,000 / $ 1 миллион) = 2% құрайды. Бұл мән тәуекелсіз облигациялардан алынған кірістен аз.
Басқа сценарий бойынша, жалға беруден түскен кіріс бастапқыда 90000 доллар деңгейінде қалады деп ойлаңыз, бірақ қызмет көрсету құны және / немесе мүлік салығы, айталық, 50.000 доллар деп айтарлықтай өседі. Содан кейін капиталдандыру коэффициенті ($ 40,000 / $ 1 млн) = 4% болады.
Басқа жағдайда, жылжымайтын мүліктің ағымдағы нарықтық құны, мысалы, 800000 долларға төмендейтін болса, жалдау кірісі мен әр түрлі шығындар өзгеріссіз қалса, капиталдандыру ставкасы 70,000 / 800,000 $ = 8,75% дейін өседі.
Шын мәнінде, жылжымайтын мүліктен алынатын әртүрлі кірістер деңгейлері, жылжымайтын мүлікке байланысты шығыстар және жылжымайтын мүліктің ағымдағы нарықтық бағасы капиталдандыру ставкасын айтарлықтай өзгерте алады.
Теориялық тұрғыдан меншікті инвесторлар үшін қазынашылық міндеттемелерді инвестициялауға қатысты үстеме кірісті жоғарыда аталған сценарийлерге әкелетін тәуекелдермен байланыстыруға болады. Тәуекел факторларына мыналар жатады:
- Меншіктің жасы, орналасқан жері және мәртебесі
- Меншік түрі – көп отбасылық, кеңсе, өндірістік, бөлшек немесе рекреациялық
- Жалға алушылардың төлем қабілеттілігі және жалдау ақысының тұрақты түсімдері
- Жалға алушының жалдау мерзімі мен құрылымы
- Жылжымайтын мүліктің жалпы нарықтық ставкасы және оны бағалауға әсер ететін факторлар
- Аймақтың макроэкономикалық негіздері, сондай-ақ жалға алушылардың бизнесіне әсер ететін факторлар
Капиталдандыру ставкасын түсіндіру
Шекті мөлшерлемелер болашақ табыстың болжамды бағаларына негізделгендіктен, олар үлкен дисперсияға ұшырайды. Осыдан кейін инвестициялық жылжымайтын мүліктің шекті мөлшерлемесі нені құрайтынын түсіну маңызды болады.
Сондай-ақ ставка жылжымайтын мүлікке салынған соманы қалпына келтіруге кететін уақытты көрсетеді. Мысалы, шекті мөлшерлемесі 10% болатын мүлік инвестицияларды қалпына келтіруге шамамен 10 жыл қажет болады.
Әр түрлі қасиеттер арасындағы әр түрлі шекті ставкалар немесе бір қасиеттегі әр түрлі уақыт горизонттары бойынша әр түрлі шекті ставкалар тәуекелдің әр түрлі деңгейін білдіреді. Формулаға шолу жоғары операциялық кіріс әкелетін және төмен бағалауға ие қасиеттер үшін шекті мөлшерлеменің мәні жоғары болатындығын және керісінше екенін көрсетеді.
Айталық, географиялық жағынан бөлек болудан басқа барлық атрибуттар бойынша ұқсас екі қасиет бар. Бірі қаланың тамаша ауданында, екіншісі қаланың шетінде. Барлығы тең болған кезде, бірінші жылжымайтын мүлік екіншіге қарағанда жоғары жалдау төлемін тудырады, бірақ олардың ішінара шығындар мен салықтардың жоғарылауы ішінара өтеледі. Қала орталығындағы жылжымайтын мүлік құны екінші деңгейге қарағанда айтарлықтай төмен болады, өйткені оның нарықтық құны едәуір жоғары.
Бұл шекті мөлшерлеменің төмен мәні жақсы бағалауға және тәуекел деңгейі төмен кірістің жақсырақ болуына сәйкес келетіндігін көрсетеді. Екінші жағынан, шекті мөлшерлеменің жоғарырақ мәні мүліктік салымдар кірісінің салыстырмалы түрде төмен перспективаларын, демек, тәуекелдің де жоғары деңгейін білдіреді.
Жоғарыда келтірілген гипотетикалық мысал инвесторға қала орталығындағы жылжымайтын мүлікпен жүруді жеңілдететін болса да, нақты сценарийлер онша оңай болмауы мүмкін. Жылжымайтын мүлікті шекті мөлшерлеме негізінде бағалайтын инвестордың алдында белгілі бір тәуекел деңгейі үшін қолайлы шекті мөлшерлемені анықтау бойынша күрделі міндет тұр.
2:00
Гордон моделін ұсыну
Сыйақы ставкасының тағы бір көрінісі дивидендтік дисконттау моделі (DDM) деп аталатын Гордон өсу моделінен келеді. Бұл компанияның акциялар бағасының ішкі құнын ағымдағы нарықтық жағдайдан тәуелсіз есептеу әдісі және акциялар құны акциялардың болашақ дивидендтерінің дисконтталған құны ретінде есептеледі. Математикалық,
Акция құны = Дивидендтің күтілетін жылдық ағыны / (Инвестордың талап етілетін кірістілігі – дивидендтің өсуінің күтілетін ставкасы)
Теңдеуді қайта құру және дивидендтен тыс формуланы қорыту,
(Табыстың талап етілетін коэффициенті – күтілетін өсу қарқыны) = Күтілетін ақша ағыны / актив мәні
Жоғарыда келтірілген ұсыныс алдыңғы бөлімде айтылған капиталдандыру ставкасының негізгі формуласына сәйкес келеді. Күтілетін ақша ағыны таза операциялық кірісті білдіреді және актив құны жылжымайтын мүліктің ағымдағы нарықтық бағасымен сәйкес келеді. Бұл капиталдандыру ставкасының қажетті кірістілік деңгейі мен күтілетін өсу қарқыны арасындағы айырмашылыққа баламалы болуына алып келеді. Яғни, шекті мөлшерлеме – өсімнің қарқынын шегергендегі кірістің жай нормасы.
Мұны жылжымайтын мүліктің инвестор күткен белгілі бір кірістілік коэффициентіне бағалауын бағалау үшін пайдалануға болады. Мысалы, жылжымайтын мүліктің таза операциялық кірісі $ 50,000 құрайды және жыл сайын 2% өседі деп күтіңіз. Егер инвестордың күтілетін кірістілігі жылына 10 пайыз болса, онда таза шекті мөлшерлеме (10% – 2%) = 8% болады. Оны жоғарыдағы формулада қолдана отырып, активтің бағасы ($ 50,000 / 8%) = $ 625,000 құрайды.