Табысқа көзқарас
Табысқа деген көзқарас дегеніміз не?
Табыс тәсілі, кейде табысты капиталдандыру тәсілі деп аталады, бұл жылжымайтын мүлікті бағалау әдісінің түрі, бұл инвесторларға жылжымайтын мүліктің кірісіне қарай жылжымайтын мүліктің құнын бағалауға мүмкіндік береді. Ол жиналған жалдау төлемінің таза операциялық кірісін (NOI) алып, оны капиталдандыру ставкасына бөлу арқылы қолданылады.
Табысқа көзқарас қалай жұмыс істейді
Табыс тәсілі, әдетте, кірістер әкелетін жылжымайтын мүлік объектілері үшін қолданылады және жылжымайтын мүлікті бағалаудың танымал тәсілдерінің бірі болып табылады. Қалғандары шығындар тәсілі және салыстыру тәсілі. Жылжымайтын мүлікті бағалау бойынша кірістер тәсілі қаржыға арналған дисконтталған ақша ағынына (DCF) ұқсас. Табыс тәсілі жалдау төлемдерінің болашақ құнын капиталдандыру ставкасы бойынша дисконттайды.
Жалға берілетін мүлікті сатып алу үшін кірістер тәсілін қолданғанда, инвестор алынған кірістердің мөлшерін және басқа факторларды ескеріп, жылжымайтын мүліктің ағымдағы нарықтық жағдайында қаншаға сата алатынын анықтайды. Инвестор жалға берілетін мүліктен пайда таба алатынын анықтаудан басқа, несие беруші инвесторға ипотека берген жағдайда оның өтелуінің ықтимал қаупін білгісі келеді.
Маңызды
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың үш әдісінің ішінен кіріс тәсілі ең көп тартылған және қиын болып саналады.
Ерекше мәселелер
Жалға берілетін мүлікті сатып алу үшін кірістер тәсілін қолданған кезде инвестор жылжымайтын мүліктің жағдайын да ескеруі керек. Қажет болуы мүмкін ықтимал үлкен жөндеу болашақ пайдаға айтарлықтай әсер етуі мүмкін.
Сонымен қатар, инвестор жылжымайтын мүліктің қаншалықты тиімді жұмыс істейтінін ескеруі керек. Мысалы, үй иесі жалға алушыларға аула жұмыстарын аяқтау немесе басқа міндеттерді орындау үшін жалдау ақысына жеңілдіктер беруі мүмкін. Мүмкін, нақты жалға алушылар экономикалық қиындықтарға тап болуы мүмкін, олар келесі бірнеше айда айналуы керек және үй иесі оларды шығарғысы келмейді. Егер жиналатын жалдау төлемі ағымдағы шығыстардан көп болмаса, инвестор мүлікті сатып алмауы мүмкін.
Маңызды
Табысқа жақындаған кезде шекті мөлшерлеме мен есептік құн кері тәуелділікке ие болады – шекті ставканы төмендету есептік мәнді жоғарылатады
Инвестор кез келген уақытта орташа қанша бірліктің бос екенін анықтауы керек. Әр бірліктен толық жалдау төлемеуі инвестордың жылжымайтын мүлік кірісіне әсер етеді. Бұл, әсіресе, жылжымайтын мүлік ғимараты жөндеуге мұқтаж болса және көптеген қондырғылар бос болса, бұл тұрғындардың төмен болуын білдіреді. Егер қондырғылар жүйелі түрде толтырылмаса, жалдау ақысы жиналғаннан төмен болады және мүлікті сатып алу инвестордың мүддесіне сәйкес келмеуі мүмкін.
Негізгі өнімдер
- Кірістер тәсілі – бұл жылжымайтын мүлікті бағалау әдісі, ол жылжымайтын мүліктің әділ құнын бағалау үшін кірісті пайдаланады.
- Ол таза операциялық кірісті капиталдандыру ставкасына бөлу арқылы есептеледі.
- Сатып алушы кірістер тәсілін қолданғанда жылжымайтын мүлік жағдайына, жұмыс тиімділігіне және бос орынға ерекше назар аударуы керек.
Табысқа көзқарастың мысалы
Табыс тәсілімен инвестор капиталдандыру коэффициентін таңдау үшін салыстырмалы көрсеткіштердің нарықтық сатылымын қолданады. Мысалы, белгілі бір округтегі төрт бөлмелі тұрғын үйді бағалау кезінде инвестор сол округтегі ұқсас объектілердің жақында сатылған бағаларына қарайды. Капиталдандыру ставкасын есептегеннен кейін инвестор жалға берілетін мүліктің NOI мөлшерлемесін осы ставкаға бөле алады. Мысалы, таза операциялық кірісі (NOI) $ 700,000 және таңдалған капиталдандыру коэффициенті – 8% жылжымайтын мүлік $ 8,75 млн құрайды.