Қаржы энциклопедиясы

Инвестициялық жылжымайтын мүлікті қалай бағалауға болады

Жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялардың құнын талдау әдістері қорларды іргелі талдауда қолданылатынға ұқсас. Жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялар әдетте қысқа мерзімді сауда-саттық емес болғандықтан, ақша қаражаттарының қозғалысын және одан кейінгі кірістілік мөлшерлемесін талдай отырып, тиімді инвестициялау мақсатына жету үшін өте маңызды.

Пайда табу үшін инвесторлар жылжымайтын мүлікті қалай бағалау керектігін білуі керек және жылжымайтын мүлікті бағалау, жалдау кірісі немесе басқалары арқылы қанша пайда әкелетіні туралы білімді болжам жасауы керек. Жылжымайтын мүлікті нақты бағалау инвесторларға жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату кезінде дұрыс шешім қабылдауға көмектеседі.

Негізгі өнімдер

  • Жылжымайтын мүлікті бағалау – бұл жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялардың экономикалық құнын анықтайтын процесс.
  • Капиталдандыру коэффициенті кіріс әкелетін мүлікті бағалаудың негізгі көрсеткіші болып табылады.
  • Таза операциялық кіріс (NOI) кірістер әкелетін жылжымайтын мүліктің рентабельділігін қаржыландыруға және салықтарға шығындарды қоспас бұрын өлшейді.
  • Жылжымайтын мүлікті бағалаудың екі негізгі әдісі болашақ NOI дисконттауын және жалпы кірісті көбейту моделін қамтиды.
  • Теріс жағы, мүлік нарығы қор нарығына қарағанда өтімділігі мен мөлдірлігі төмен болғандықтан, қажетті ақпаратты алу қиынға соғуы мүмкін.

Меншікті капиталды бағалау әдетте екі негізгі әдіснамалар арқылы жүзеге асырылады: абсолютті мән және салыстырмалы шама. Дәл сол жылжымайтын мүлікті бағалауға қатысты.

Болашақ таза операциялық кірісті (NOI) жылжымайтын мүлік үшін тиісті дисконттау ставкасы бойынша дисконттау акциялар үшін дисконтталған ақша ағындарын (DCF) бағалауға ұқсас. Сонымен қатар, жылжымайтын мүлікке кірістердің жалпы мультипликаторы моделін интеграциялау акциялармен салыстырмалы құндық бағалаумен салыстырылады. Төменде біз осы әдістердің көмегімен жылжымайтын мүлікті қалай бағалау керектігін қарастырамыз.

Маңызды

Ипотекалық несиелеуді кемсіту заңсыз болып табылады. тұтынушыларды қаржылық қорғау бюросына немесе АҚШ-тың тұрғын үй және қала құрылысы департаментіне (HUD) есеп беру. 

Капиталдандыру коэффициенті

Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау кезінде жылжымайтын мүлікке инвестор жасайтын маңызды болжамдардың бірі – капиталдандырудың тиісті мөлшерлемесін таңдау, сонымен қатар шекті ставка деп аталады.

Капиталдандыру коэффициенті – бұл жылжымайтын мүлік құнының немесе амортизацияның шегерілген кірістілігінің талап етілетін нормасы. Қарапайым тілмен айтқанда, бұл меншіктің дисконтталған құнын анықтау үшін NOI-ге қолданылатын мөлшерлеме.

Мысалы, келесі он жыл ішінде жылжымайтын мүлік $ 1 млн құрайды деп күтілуде. Егер ол 14% капиталдандыру ставкасы бойынша дисконтталған болса, жылжымайтын мүліктің нарықтық құны :

Нарықтық құны 7 142 857 доллар, егер жылжымайтын мүлік 6,5 миллион долларға сатылса, жақсы мәміле болады. Бірақ сату бағасы 8 миллион доллар болса, бұл жаман келісім.

Капиталдандыру коэффициентін анықтау – бұл кіріс әкелетін мүлікті бағалау үшін қолданылатын негізгі көрсеткіштердің бірі. Бұл фирманың орташа капитал құнын (WACC) есептеуге қарағанда біршама күрделі болғанымен, инвесторлар капитализацияның тиісті мөлшерлемесін табу үшін бірнеше әдісті қолдана алады, оның ішінде:

  • Құрылыс әдісі
  • Нарықты шығару әдісі
  • Инвестициялық жолақ әдісі

Құрылыс әдісі

Шектік ставканы есептеудің бір кең таралған тәсілі – жинақтау әдісі. Сыйақы мөлшерлемесінен бастаңыз және келесіні қосыңыз:

  1. Тиісті өтімділік сыйлықақысы – жылжымайтын мүліктің ликвидті емес сипатына байланысты туындайды
  2. Премиумды қайтарып алу – жерді таза бағалауға арналған шоттар
  3. Тәуекел сыйақысы – жылжымайтын мүлік нарығының жалпы тәуекелін анықтайды

6% пайыздық мөлшерлемені, 1,5% өтімділік емес мөлшерлемені, 1,5% қайта сатып алу сыйлықақысын және 2,5% тәуекел мөлшерлемесін ескере отырып, меншікті капиталдың капиталдандыру ставкасы 11,5% құрайды (6% + 1,5% + 1,5% + 2,5 %). Егер таза операциялық кіріс $ 200,000 болса, жылжымайтын мүліктің нарықтық құны $ 1,739,130 ​​($ 200,000 / 0,115) құрайды.

Бұл есептеуді орындау өте қарапайым. Алайда, күрделілік капиталдандыру ставкасының жекелеген компоненттері үшін нақты бағалауды бағалауда жатыр, бұл қиындық тудыруы мүмкін. Жинақтау әдісінің артықшылығы, ол дисконт мөлшерлемесінің жекелеген компоненттерін анықтауға және дәл өлшеуге тырысады.

Нарықты шығару әдісі

Нарықты шығару әдісі салыстырмалы түрде кірістер әкелетін қасиеттер туралы ағымдағы, қол жетімді NOI және сату бағалары туралы ақпарат бар деп болжайды. Нарықты экстракциялау әдісінің артықшылығы – капиталдандыру коэффициенті тікелей кірісті капиталдандыруды мағыналы етеді.

Капиталдандыру коэффициентін анықтау салыстырмалы түрде қарапайым. Инвестор NOI-де 500 000 доллар пайда табады деп күтілетін тұрақты сатып ала алады деп есептеңіз. Ауданда кірістер әкелетін салыстырмалы үш тұрақ бар:

  • 1 паркингте NOI $ 250,000 және сату бағасы $ 3 млн. Капиталдандыру коэффициенті 8,33% ($ 250,000 / $ 3,000,000) құрайды.
  • 2 паркингте NOI 400 000 доллар және сату бағасы 3,95 миллион доллар. Капиталдандыру коэффициенті – 10,13% ($ 400,000 / $ 3,950,000).
  • 3 паркингте NOI 185 000 доллар және сату бағасы 2 миллион доллар құрайды. Капиталдандыру коэффициенті 9,25% құрайды ($ 185,000 / $ 2,000,000).

Салыстырылатын осы үш қасиеттің орташа шекті мөлшерлемесін алған кезде капиталдандырудың жалпы коэффициенті 9,24% құрайды, бұл нарықтың ақылға қонымды көрінісі болады. Осы капиталдандыру ставкасын қолдана отырып, инвестор қарастыратын мүліктің нарықтық құнын анықтай алады. Автотұрақты инвестициялау мүмкіндігінің құны – 5 411 255 доллар (500 000 доллар / 0,0924).

Инвестициялық жолақ әдісі

Инвестициялық диапазон әдісімен капиталдандыру ставкасы қарызды және үлестік қаржыландыруды пайдаланатын жылжымайтын мүлік объектілері бойынша жеке пайыздық мөлшерлемені қолдану арқылы есептеледі. Бұл әдістің артықшылығы – бұл қаржыландырылатын жылжымайтын мүлікке инвестициялар үшін ең қолайлы капиталдандыру коэффициенті.

Бірінші қадам – батып бара жатқан қор коэффициентін есептеу. Бұл болашақ кезеңінде белгілі бір мөлшерге ие болу үшін әр кезеңді бөлу керек пайыз. 950 000 АҚШ доллары мөлшеріндегі NOI бар жылжымайтын мүлік 15 % амортизацияланатын 7% пайыздық берешекті пайдаланып, 50% қаржыландырылады деп есептейік. Қалғаны меншікті капиталымен талап етілетін кірістіліктің 10% -ы бойынша төленеді. Шөгу қорының коэффициенті келесідей есептеледі:

SFF=мен(1+мен)n-1WHеRе:SFF=SМенNкіNг еUND FастоRмен=PэлектрондықRМеногіс інтеRест Rате, оFTэлектрондықN электрондықхрRессег ас анмен=аннуал перкентаге ратеn=NUмбеR оF PэлектрондықRМеноDс, оFTэлектрондықN электрондықхрRессег ін уеаRс\ begin {aligned} & SFF = \ frac {i} {(1 + i) ^ n-1} \\ & \ textbf {мұндағы:} \\ & \ text {SFF} = \ text {Батып кететін қор факторы} \\ & i = \ text {Жиі an} \\ & \ phantom {i =} \ text {жылдық пайыздық мөлшерлемемен} \\ & n = \ text {түрінде көрсетілген мерзімді пайыздық мөлшерлемемен, көбінесе жылдармен көрсетілген кезеңдер саны} \ соңы {тураланған }Lüksemburq, Lüksemburq, Lüksemburg, Lüksemburq, Lüksemburq, Lüksemburg, Lüksemburg, Lüksemburg, Lüksemburq, Lüksemburq, Lüksemburq, Lüksemburg, Lüksemburq, Lüksemburg, Lüksemburq, Lüksemburq, Lüksemburq, Lüksemburg, Lüksemburq, Lüksemburq, Lüksemburq, Lüksemburq, Lüksemburq, Lüksemburq, Lüksemburq, Lüksemburq, Lüksemburq, Lüksemburq, Lüksemburg, Lüksemburq, Lüksemburglar, Lüksemburglar, Lüksemburglar, Lüksemburglar, Lüksemburglar, Lüksemburglar, Lüksemburg. SFF=(1+и)n-1

Сандарды қосып, біз мынаны аламыз:

  • 0,07 / (1 + 0,07) 15 – 1

Бұл 3,98% құрайды. Кредитор төленуі тиіс, онда ставкасы осы батып бара қоры факторды тең плюс пайыздық мөлшерлемені. Бұл мысалда бұл 10,98% (0,07 + 0,0398) құрайды.

Осылайша, қарыздың 50% және меншікті капиталдың 50% салмағын қолданатын орташа алынған ставка немесе капиталдандырудың жалпы коэффициенті:

  • 10,49% [(0,5 x 0,1098) + (0,5 x 0,10)]

Нәтижесінде мүліктің нарықтық құны:

  • 9 056 244 доллар (950 000 доллар / 0,1049)

Бағалау әдістері

Бағалаудың абсолютті модельдері активтің ішкі құнын алу үшін болашақ ақша ағындарының дисконтталған құнын анықтайды. Ең көп таралған әдістері дивидендтік жеңілдік моделі (DDM) және дисконтталған ақша ағыны (DCF) әдістері.

Екінші жағынан, салыстырмалы құндық әдістер салыстырмалы екі бағалы қағаздарды олардың табыстарына қарай ұқсас бағамен белгілеу керек деп болжайды. Акцияға жетпейтінін немесе артық бағаланатындығын анықтау үшін бағадан кіріске (сатылымға) және сатылымға баға сияқты коэффициенттерді сол саладағы басқа компаниялармен салыстырады.

Капиталды бағалаудағыдай, жылжымайтын мүлікті бағалауды талдау мүмкін болатын мәндер диапазонын анықтау үшін екі процедураны да жүзеге асыруы керек.

Дисконттау болашақ NOI

Дисконтталған таза операциялық кіріске негізделген жылжымайтын мүлік құнын есептеу формуласы:

NOI жылжымайтын мүлік операциялық шығыстарға факторинг жүргізгеннен кейін, бірақ салықтар мен сыйақы төлемдері шегерілгенге дейін түсетін кірісті көрсетеді. Алайда шығындарды есептемей тұрып, инвестициядан түскен жалпы кірістер анықталуы керек.

Күтілетін жалгерлік кірісті бастапқыда жақын маңдағы салыстырмалы қасиеттерге сүйене отырып болжауға болады. Нарықты тиісті түрде зерттей отырып, инвестор ауданда жалға алушылардың қандай бағаларды төлейтіндігін анықтай алады және осы мүлікке бір шаршы футқа бірдей жалдау төлемдерін қолдануға болады деп болжайды. Жалға алу төлемдерінің өсуі формула шеңберінде өсу қарқынында ескеріледі.

Бос жұмыс орындарының жоғары коэффициенті жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялардың пайдасына қауіп төндіруі мүмкін болғандықтан, егер актив толық қуатында пайдаланылмаса, ұмытылған кірісті анықтау үшін сезімталдықты талдау немесе нақты консервативті бағалау қажет.

Операциялық шығыстарға ғимараттың күнделікті жұмысы кезінде тікелей шығындар жатады, мысалы, мүлікті сақтандыру, басқару төлемдері, қызмет көрсету ақысы және коммуналдық шығындар. Жалпы шығындар есебіне амортизация кірмейтінін ескеріңіз. Жылжымайтын мүліктің таза операциялық кірісі пайыздар, салықтар, амортизация және амортизацияға дейінгі пайдаға ұқсас (EBITDA).

Жылжымайтын мүлікке салынатын инвестициялардан NOI-ді шекті мөлшерлемемен дисконттау болашақ дивидендтер ағымын дивидендтердің өсуіне қарай түзетілген тиісті кірістілік мөлшерлемесімен дисконттауға ұқсас. Дивидендтердің өсу модельдерімен таныс үлестік салымшылар ұқсастықты бірден көруі керек.

Жалпы кірісті көбейту

Жалпы табыс мультипликаторы тәсіл болып табылады салыстырмалы бағалау, сол саладағы қасиеттері пропорционалды бағаланатын болады деп жорамал жатыр негізделген әдіс жалпы кірістің олар генерациялау көмектеседі деп.

Атауынан көрініп тұрғандай, жалпы табыс дегеніміз – кез келген операциялық шығындар шегерілгенге дейінгі жалпы табыс. Алайда, жалпы кірістің нақты бағасын алу үшін бос жұмыс орындарының мөлшерлемесін болжау керек.

Мысалы, егер жылжымайтын мүлікке инвестор 100 000 шаршы метрлік ғимаратты сатып алса, олар салыстырмалы мүлік деректерінен көршілес ауданда бір шаршы футқа орташа айлық жалпы табыстың $ 10 болатындығын анықтай алады. Инвестор бастапқыда жылдық жалпы табыс 12 миллион долларды құрайды деп ойлағанымен (кез-келген уақытта ғимаратта бос бөліктер болуы мүмкін).

10% бос жұмыс орны бар деп есептесек, жылдық жалпы табыс 10,8 миллион долларды құрайды (12 миллион x 90%). Осындай тәсіл таза операциялық кіріс тәсіліне де қолданылады.

Жылжымайтын мүлік объектісінің құнын бағалаудың келесі кезеңі – жалпы табыстың мультипликаторын анықтау және оны жылдық жалпы табысқа көбейту. Жалпы табыс мультипликаторын сатудың тарихи деректерін пайдалана отырып табуға болады. Салыстырылатын қасиеттердің сату бағаларына қарап, оны осы жалпы жылдық кіріске бөлу аймақ үшін орташа мультипликаторды шығарады.

Бағалау тәсілінің бұл түрі акцияны бағалау үшін салыстырмалы операцияларды немесе еселіктерді қолданумен ұқсас. Көптеген сарапшылар компанияның кірісін болжайды және оның акцияға шаққандағы кірісін (EPS) саланың P / E коэффициентіне көбейтеді. Жылжымайтын мүлікті бағалауды осындай шаралар арқылы жүргізуге болады.

Жылжымайтын мүлікті бағалауға тосқауыл қою

Бұл екі жылжымайтын мүлікті бағалау әдісі салыстырмалы түрде қарапайым болып көрінеді. Алайда, іс жүзінде кірістер әкелетін жылжымайтын мүліктің құнын осы есептеулермен анықтау өте күрделі. Ең алдымен, формулалық кірістердің барлығына қатысты қажетті ақпаратты алу, мысалы, таза операциялық кіріс, капиталдандыру ставкасына енгізілген сыйлықақылар және сатудың салыстырмалы деректері сияқты қиын болуы мүмкін.

Екіншіден, бағалаудың бұл модельдері жылжымайтын мүлік нарығындағы мүмкін болатын үлкен өзгерістерге, мысалы, несиелік дағдарысқа немесе жылжымайтын мүліктің өрлеуіне дұрыс әсер етпейді. Нәтижесінде өзгеретін экономикалық айнымалылардың ықтимал әсерін болжау және анықтау үшін одан әрі талдау жүргізу қажет.

Меншік нарықтары қор нарығына қарағанда өтімділігі мен мөлдірлігі аз болғандықтан, кейде толық ақпараттандырылған инвестициялық шешім қабылдау үшін қажетті ақпаратты алу қиынға соғады.

Әдетте, үлкен дамуды сатып алу үшін қажет болатын күрделі қаржы салымдарының арқасында, бұл күрделі талдау, егер ол бағаланбаған мүліктің табылуына әкеліп соқтырса (үлестік салымға ұқсас) үлкен пайда әкелуі мүмкін. Осылайша, қажетті деректерді зерттеуге уақыт бөлу уақыт пен күшке тұрарлық.

Төменгі сызық

Жылжымайтын мүлікті бағалау көбінесе меншікті капиталды талдауға ұқсас стратегияларға негізделген. Дисконтталған NOI және жалпы кірісті көбейту тәсілінен басқа басқа әдістер де жиі қолданылады. Кейбір сала мамандары, мысалы, қаланың көші-қоны мен даму заңдылықтары туралы белсенді жұмыс біліміне ие.

Нәтижесінде, олар қандай жергілікті аудандарда ең жоғары жылдамдықпен бағаланатындығын анықтай алады. Қандай тәсіл қолданылғанына қарамастан, стратегияның сәттілігінің маңызды болжаушысы оның қаншалықты зерттелгендігінде.

 

Ұқсас посттар: