Операциялық таза кіріс (NOI)
Операциялық таза кіріс (NOI) дегеніміз не?
Таза операциялық кіріс (NOI) – бұл жылжымайтын мүлікке кірістер әкелетін инвестициялардың кірістілігін талдау үшін қолданылатын есептеу. NOI барлық қажетті операциялық шығындарды алып тастағандағы жылжымайтын мүліктің барлық кірісіне тең.
Noi, бір мүліктің кіріс пен ақша қаражаттарының қозғалысы туралы есепте пайда, бір салық салғанға дейінгі көрсеткіш қарыздар, капиталдық шығындарды, амортизация, және мыналар кірмейді негізгі және пайыздық төлемдер осы амортизация. Бұл көрсеткіш басқа салаларда қолданылған кезде, « пайыздар мен салықтарға дейінгі пайда » дегенді білдіретін «EBIT» деп аталады.
Негізгі өнімдер
- Таза операциялық кіріс қаржыландырудан немесе салықтан кез келген шығындарды қоспас бұрын кіріс әкелетін жылжымайтын мүліктің кірістілігін өлшейді.
- NOI есептеу үшін жылжымайтын мүлік бойынша барлық операциялық шығындарды меншіктен алынған барлық кірістерден алып тастаңыз.
- NOI көрсеткіштерінде пайдаланылатын операциялық шығындар, егер жылжымайтын мүлік иесі кірістердің немесе шығыстардың белгілі бір баптарын кешіктірсе немесе жеделдетсе манипуляциялауға болады.
- NOI метрикасы күрделі шығындарды қамтымайды.
- ЖК жылжымайтын мүлікті жалға алу оны иелену мен ұстауға кететін шығынға тұрарлық болса, меншік иесіне көрсетеді.
Таза операциялық кірісті түсіну (NOI)
Таза операциялық кіріс – бұл жылжымайтын мүлік саласындағы мамандар өздерінің кірістер әкелетін қасиеттерінің нақты құнын анықтау үшін пайдаланатын бағалау әдісі. NOI-ді есептеу үшін жылжымайтын мүліктің операциялық шығыстарын жылжымайтын мүлік кірістерінен алып тастау керек.
Жылжымайтын мүлік жалға беруден түскен кірістерден басқа, тұрақ құрылымдары, сауда автоматтары және кір жуатын орындар сияқты қолайлылықтардан да табыс табуы мүмкін. Операциялық шығыстарға ғимаратты пайдалану және ұстау шығындары, оның ішінде сақтандыру сыйлықақылары, сот жарналары, коммуналдық қызметтер, мүлік салығы, жөндеуге кеткен шығындар және тазалаушы төлемдер кіреді. Күрделі шығындар, мысалы, бүкіл ғимаратқа арналған салқындатқыштың жаңа жүйесіне арналған шығындар есептеуге кірмейді.
NOI жылжымайтын мүлік инвесторларына капиталдандыру коэффициентін анықтауға көмектеседі, бұл өз кезегінде жылжымайтын мүлік құнын есептеуге көмектеседі, осылайша оларға сатып алу немесе сату туралы ойлануы мүмкін түрлі қасиеттерді салыстыруға мүмкіндік береді.
Қаржыландырылатын жылжымайтын мүлік үшін NOI қарызды жабу коэффициентінде (DCR) қолданылады, бұл несие берушілер мен инвесторларға жылжымайтын мүліктің кірісі оның операциялық шығыстарын және қарыз төлемдерін жабатынын айтады. NOI сонымен қатар таза кіріс мультипликаторын, инвестициядан алынған ақшалай кірісті және инвестицияның жалпы кірісін есептеу үшін қолданылады.
Операциялық кірісті қалай есептеу керек (NOI)
Таза операциялық кірісті есептеу үшін жылжымайтын мүлік кірістерінен операциялық шығындарды алып тастаңыз. Жылжымайтын мүліктен түсетін кіріске жалдау кірісі, автотұрақ ақысы, қызмет түрін өзгерту, сауда автоматтары, кір жуғыш машиналар және т.б.
Операциялық шығындарға жылжымайтын мүлікті пайдалануға байланысты барлық шығындар кіреді. Оларға мүлікті басқару төлемдері, сақтандыру, коммуналдық қызметтер, мүлік салығы, жөндеу және қызмет көрсету кіреді.
Операциялық таза кіріс (NOI) формуласы
Мысал ретінде, төменде келтірілген ақпарат иесі жалға беріп отырған белгілі бір кондомомараттың профилі болды деп есептейік.
Кіріс:
- Жалға беруден түскен табыс: 20000 доллар
- Тұрақ ақысы: $ 5,000
- Кір жуғыш машиналар: $ 1000
Жалпы кірістер = 26000 доллар
Енді кондом ғимаратының пайдалану шығындары келесідей:
Операциялық шығындар:
- Мүлікті басқару бойынша төлемдер: $ 1000
- Мүлік салығы: 5000 доллар
- Жөндеу және техникалық қызмет көрсету: 3000 доллар
- Сақтандыру: $ 1000
Жалпы операциялық шығындар = 10000 доллар
Осы мысалдағы таза операциялық кіріс (NOI) $ 26,000 – $ 10,000 = $ 16,000 құрайды.
Таза операциялық кірістің (NOI) мысалы
Сізде жыл сайын кірісі 120 000 АҚШ долларын құрайтын және операциялық шығындарға 80 000 АҚШ долларын құрайтын жылжымайтын мүлік бар деп есептейік. Бұл жағдайда оның нәтижесі 40 000 АҚШ долларын (120 000 – 80 000 доллар) құрайды. Егер жиынтық теріс болса, онда операциялық шығындар кірістен жоғары болса, нәтиже таза операциялық шығын (NOL) деп аталады.
Несие берушілер мен коммерциялық несие берушілер кепілдікке қойылатын мүліктің кірістерді қалыптастыру әлеуетін анықтау үшін НОИ-ге көп сүйенеді, тіпті олар инвестордың несиелік тарихын шешімдеріне енгізген фактордан да көп. Қарапайым тілмен айтсақ: бұл көрсеткіш несие берушілерге жылжымайтын мүліктің бастапқы құнын ақша ағымын болжау арқылы бағалауға көмектеседі.
Маңызды
NOI жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялардың кірістілігі (ROI) деп те аталатын жылжымайтын мүліктің капитализация коэффициентін анықтау үшін қолданылады. Ол NOI-ді сатып алу бағасына бөледі.
Егер жылжымайтын мүлік пайдалы деп саналса, несие берушілер бұл санды несие мөлшерін анықтауға пайдаланады. Екінші жағынан, егер жылжымайтын мүлік таза өндірістік шығындарды көрсетсе, несие берушілер қарыз алушының ипотека туралы өтінішін тікелей қабылдамауы мүмкін.
Жылжымайтын мүлік иелері басқа шығындарды жеделдете отырып, белгілі бір шығындарды кейінге қалдыру арқылы өзінің пайдалану шығындарын басқара алады. NOI-ді жалдау ақысы мен басқа төлемдерді көтеру арқылы арттыруға болады, сонымен бірге операциялық шығындарды бір мезгілде азайтуға болады.
Соңғысының мысалы ретінде пәтер иесі жалгердің жыл сайынғы 12000 доллар жалдау төлемінен бас тартатын сценарийді қарастырыңыз, оның орнына меншік менеджері ретінде жалға алушы. Егер пәтер иесі әдетте ғимараттың менеджеріне $ 30,000 жалақы төлейтін болса, онда олар нақты құны $ 12,000 емес, кірістен $ 30,000 «ақылға қонымды» шығындарын алып тастауы мүмкін.
Операциялық кіріс (NOI) формуласы бойынша жиі қойылатын сұрақтар
NOI есептеу формуласы қандай?
NOI есептеу формуласы келесідей:
- NOI = жылжымайтын мүлік кірісі – операциялық шығындар
Салық салғанға дейінгі таза операциялық кірісті қалай есептейсіз?
NOI – бұл салықты ескермейтіндіктен салық салуға дейінгі есептеу.
Таза табыс пен таза операциялық кірістің (NOI) арасындағы айырмашылық неде?
Таза операциялық кіріс – бұл барлық операциялық шығыстарды алып тастағандағы кіріс, ал таза кіріс – салықтар сияқты операциялық және өндірістік емес шығыстарды қоса алғанда, барлық шығындарды шегергендегі кіріс.
Таза операциялық кірістің (NOI) пайызы дегеніміз не?
NOI – бұл пайыз емес, жылжымайтын мүліктің кірістері мен шығыстарын ескеретін сан. Оны мүліктің бүкіл құнымен салыстыруға болады, егер бұл мүлік ақшамен толығымен төленген болса. Бұл жағдайда таза операциялық кіріс жылжымайтын мүлік бағасының пайызына дейін неғұрлым көп болса, соғұрлым жақсы болады.
Төменгі сызық
Таза операциялық кіріс (NOI) – бұл жылжымайтын мүліктің табыстылығын бағалау үшін жиі қолданылатын көрсеткіш. Есептеу жылжымайтын мүлік бойынша барлық кірістерден жылжымайтын мүлік бойынша барлық операциялық шығындарды алып тастауды қамтиды. Кірістер неғұрлым көп болса, шығыстар аз болған сайын, мүлік соғұрлым тиімді болады. Бұл меншік иесіне жылжымайтын мүлікке иелік ету мен оны ұстаудан алынған кірістің өзіндік құны бар-жоғын айтады.