Жылжымайтын мүлік туындысы

Жылжымайтын мүлік туындылары қалай жұмыс істейді

Жеке үлестік сектор үшін әзірленген, NCREIF индексі бойынша ұсынылатын туынды негізделген своптар, не туралы своп әсерінен әр түрлі нысандарда келіп, мүмкіндік беретін инвесторлар алғыс немесе жалпы қайтару индексі өзі, немесе бір жер пайдаланудан экспозиция алмасудың басқа.

Бір әдіс – « ұзақ жүру » (сатып алу қасиеттерінің экспозициясын қайталау) немесе « қысқа өту » (сату қасиеттерінің экспозициясын қайталау). Тағы бір әдіс – меншік секторы бойынша бөлінген NCREIF индексінің жалпы кірісін ауыстыру, осылайша инвесторларға кеңсеге қатысты жылжымайтын мүліктің кірісін, мысалы, бөлшек жылжымайтын мүлікке ауыстыруға мүмкіндік беру.

Қайтарымды своп своптың екі жағындағы екі инвесторға жеке жылжымайтын мүлік нарығындағы нақты активтермен орындалмайтын стратегияларды жүзеге асыруға мүмкіндік береді. Своптар инвесторларға нақты уақыт кезеңінде баланстағы активтерге меншік құқығын аудармай-ақ инвестициялық банк ретінде әрекет, орталығы қаражат үшін.

Инвестор NCREIF индексінің жалпы кірісі ұзаққа созылған жағдайда, олар NPI бойынша жалпы кірісті алдын ала белгіленген шартты сомада қабылдайды (тоқсан сайын төленеді) және эталон бойынша қысқа мерзімді пайыздық ставка мен спрэдті төлеуге келіседі ( маржа) сол шартты мөлшерде. Свопқа қатысушы екінші тарап бірдей ақша ағындарын керісінше алады, индекстің тоқсандық кірісін төлейді және эталондық ставка мен спрэд алады.

Сауда-саттықтың екі жағында да инвесторлар бар деп есептесек, бір меншікті басқа мүлікке айырбастауды қалайтын екі инвестор NPI-дің қайтарымдылығын сол мүліктің басқа түріне ауыстыруы мүмкін. Мысалы, қоры кеңсе мүліктеріне артық бөлінген және өнеркәсіптікі аз бөлінген деп санайтын портфолио менеджері кеңсе экспозициясының белгілі бір бөлігін өндірістік объектілерді мүлікті сатып алмай немесе сатпай-ақ ауыстыра алады.

Мемлекеттік капитал индексі

NPI орнына коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығының мемлекеттік меншік секторына әсер ету туынды құралдары (ұзақ инвестор үшін) қабылданған ақша ағындарын есептеу үшін жылжымайтын мүлікке инвестицияларға сенім білдірудің ұлттық қауымдастығының (NAREIT) жалпы кірісін пайдаланады немесе ақылы (қысқа инвестор).

Бұл индекс коммерциялық жылжымайтын мүлік кепілімен қамтамасыз етілген мемлекеттік бағалы қағаздар нарығының тиімділігін қамтамасыз етеді. Мысалы, своп-алушы 50 миллион доллардың шартты сомасымен бір жылдық индекстік свопқа өту үшін эталондық ставканы қоса, спрэдті төлейді, және олар NAREIT индексінен тоқсан сайынғы төлемдерді 50 миллион доллардан алады. Инвестор тағы бір рет мүлікті сатып алмай-ақ мүлдем әртараптандырылған мемлекеттік жылжымайтын мүліктің экспозициясын ала алады.

Жылжымайтын мүлік бойынша қарыздар

Коммерциялық ипотека бағалы қағаздар (CMBS) нарығында табылған коммерциялық жылжымайтын мүлік ипотекасының базалық пулынан

Көптеген транзакциялардан алынған мәліметтердің кеңдігі мен тереңдігі арқасында (меншікті жылжымайтын мүлікке қатысты), CMBS индекстері олардың меншікті капиталына қарағанда, тиісті нарықтар үшін тиімділік көрсеткіштері болып табылады. Меншікті своптар мен қарыз своптары арасындағы ең маңызды айырмашылық – пайыздық ставкаға негізделген төлемдерді алушылар меншікті своптардан айырмашылығы, эталондық ставкадан, спрэдті алып тастағанда, әдетте эталондық ставка мен спрэдке негізделген. Себебі, базалық бағалы қағаздар әдетте қысқа мерзімді репо мерзімді қарыздар есебінен қаржыландырылады, бұл спрэдті алып тастағандағы қысқа мерзімді ставка бойынша, сондықтан ставка контрагенттерге ауысады.

Жеке несиелік туынды құралдар, мысалы, несиелік дефолт своптары (CDS), несиелік тәуекелді хеджирлеу үшін қолданылады. Несиелік своптар сияқты туынды құралдар своп тарапқа пайыздық мөлшерлемені де, несиелік тәуекелді де ұсынады, ал актив (коммерциялық жылжымайтын мүлікке арналған несие) контрагенттің балансында қалады. Осылайша, ипотекалық несие беруші қарыздың өзін сатпай-ақ өзінің қарыз портфелінің бөліктерін әр түрлі инвестициялық мерзімге хеджирлеуі мүмкін. Осылайша, инвесторлар кірістілік тәуекелге сәйкес келмейтінін сезген кезде жылжымайтын мүлік нарығының жекелеген секторларынан шығып кете алады, содан кейін сол саланың нарығы жақсарған кезде экспозицияны қалпына келтіре алады.

Ерекше мәселелер

Коммерциялық жылжымайтын мүлік активтері капиталды қажет ететін және салыстырмалы түрде өтімді емес болғандықтан, жылжымайтын мүлікке инвесторлар өздерінің тәуекелдерін хеджирлеу немесе альфа стратегияларын орындау қиынға соқты. Акциялар мен облигацияларға қарағанда жоғары транзакциялық шығындар мен тиімділігі төмен нарық нарықтың өзгеруіне байланысты портфельдерді қайта теңгерімдеу қиындықтарын арттырды.

Жылжымайтын мүлік туралы мәліметтер мейлінше ашық бола отырып, мәміле туралы ақпарат алу оңайырақ және аз шығынға ұшыраған сайын, жылжымайтын мүлік индекстері өзекті бола бастады, бұл туынды құралдардың тиімді нарығын құруға алып келді. Жылжымайтын мүлік туындылары инвесторларға активтерді сатып алу-сату қажеттілігінсіз тәуекелдер мен мүмкіндіктерге тәуелділіктерін өзгертуге мүмкіндік береді. Бұл туынды құралдар жылжымайтын мүлік нарығының басқа секторына инвестиция салуға немесе өзгермелі пайыздық мөлшерлемемен үстеме ақыдан немесе минусқа жылжымайтын мүлікке әсер ету сауда-саттығына мүмкіндік береді.

Экспозицияны айырбастау мүмкіндігі жылжымайтын мүлік инвесторына инвестициялау кезінде тактикалық болуға мүмкіндік береді. Енді олар жылжымайтын мүлік нарығының барлық төрт ширегіне кіріп-шығуы мүмкін, бұл тәуекелдерді басқаруды жақсартуға және қысқа мерзімді немесе ұзақ мерзімді салымдардың кірістілігін арттыруға мүмкіндік береді.