Жылжымайтын мүлік және краудфандинг: инвесторларға арналған жаңа жол


Екі инвестициялық ақыл-ой жиынтығы – біреуі ескі және біреуі жаңа – бір-бірін жынды етпестен бір-бірімен тіл табыса ала ма? Бұл  жылжымайтын мүлік нарығындағы краудфандингтің негізгі сұрағы және оған көбіне оңды жауаптар беріледі. Краудфандинг Бұл тақ жұп жылжымайтын мүлік пайда болады әбден жағымды жұптау мен инвесторлар үшін жаңа тәсілі беруге тиіс сай левередж жаһандық жылжымайтын мүлік нарығындағы инвестициялар.


Негізгі өнімдер

  • Жылжымайтын мүліктің краудфандингі әзірлеушілерге көптеген әлеуметтік желілерді технологиялық платформаларда қолдана отырып, көптеген әлеуетті инвесторлар сұрауға мүмкіндік береді.
  • 2012 ЖЫЛЫ ЖҰМЫС Заңынан туындайтын ережелерге енгізілген жаңа өзгертулер жылжымайтын мүлікті краудфандингке кеңірек қол жеткізуге мүмкіндік береді, бұл жеке тұлғаларға АҚШ-тың жылжымайтын мүлік нарығына кең қол жеткізуге мүмкіндік береді.
  • Жылжымайтын мүлікті краудфандингке инвестициялаудың ең үлкен артықшылықтарының бірі – инвесторлар кез-келген жеке меншікке капиталдың әлдеқайда аз мөлшерін, кейде 500 немесе 1000 долларға дейін жасай алады.
  • Краудфандингпен инвестициялаудың бір кемшілігі – осы жобалардың көпшілігі үшін сіз аккредиттелген инвестор болуыңыз керек.

Көбінесе ауқатты инвесторлар үшін (қазір)

Шынында да, жылжымайтын мүлікті краудфандингiFunding сайты біріктірілген нарықтың көлемін $ 11 триллионнанасады деп  бағалайды!Жақында Нью-Йоркте өткен салалық конференцияда Flaster / Greenberg PC компаниясының заңгері және конференция модераторы Маркли Родерик 2012 жылғы Jumpstart Our Business Startups  (JOBS) Заңыменбайланысты жаңа ережелерге жүгінді . Бұл ережелер негізінен ауқатты инвесторларға мүмкіндік береді ( а таза құны тікелей краудфандинг арқылы жылжымайтын мүлік нарығына қол, немесе алу үшін $ 1 млн немесе одан да көп) тең-теңімен несиелеуді басқа инвестициялық нарықтардың арасында ().

АҚШ-тың Realty Mogul,  CrowdStreet және Fundrise сияқты краудфандинг сайттарына ақша  салып жатыр  дейді. «Егер олардың аз ғана бөлігі жылжымайтын мүлікке өздерінің активтерінің шамалы бөлігін салса, нарық триллион доллар болады», – деп түсіндіреді Родерик.

Краудфандинг жылжымайтын мүлік

Краудфандинг жаңа бизнес туралы ақпарат алу және көптеген жеке инвесторларды тарту үшін Facebook, Twitter және LinkedIn сияқты әлеуметтік медиа сайттары арқылы байланысқан достар, отбасылар және әріптестер сияқты әлеуметтік желілерді пайдаланады. Краудфандинг дәстүрлі инсайдерлер, иелер, туыстар және венчурлік капиталистер шеңберінен тыс қаражат жинауға болатын әлеуетті инвесторлар қорын кеңейтуге мүмкіндігі бар. Жақында жылжымайтын мүлікке кім осылай ақша сала алады және қалай краудфандингке жол ашты деген заңдарға енгізілген өзгертулер.

Жылжымайтын мүлік саласының топтары қазірдің өзінде АҚШ жылжымайтын мүлік нарығына салыстырмалы түрде төмен тәуекелді қол жетімділікті алға тарта отырып, краудфандингтік топқа көтеріле бастады.« ең төменгі инвестицияның әр түрлі деңгейлерімен, барлығытаза құнға және / немесе жылдық табысқа қатысты нақты талаптарға сай келетін аккредиттелген инвесторларға бағытталған.Керісінше, ЖҰМЫС Заңына сәйкес краудфандинг көптеген кішігірім инвесторларға жол ашады ».2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек

Краудфандингтің инвесторлар үшін жағымды және жағымсыз жақтары қандай? Бір сөзбен айтқанда, бұл екі тарап үшін де тәуекелге келіп тіреледі; нақты, инвесторлардың Интернетте қанша ақпарат алғысы келетіндігі. Есепке сәйкес, жылжымайтын мүлікті дамытушылар да, инвесторлар да краудфандинг арқылы айтарлықтай қаржылық табыстар ала алады және екеуі де өз тәуекелдерін таратуға қабілетті.

Жылжымайтын мүлік краудфандингінің артықшылықтары мен кемшіліктері

Артықшылықтары

  • Инвесторлар жылжымайтын мүлік нарығына аз ғана ақшаға қол жеткізе алады.

  • Жылжымайтын мүлікті дамытушылармен және менеджментпен тікелей жұмыс істеп, процесте өз пікіріңізді білдіріңіз.

  • Ақшаларын қай жылжымайтын мүлік жобаларына салғысы келетінін таңдай алады.

  • Көптеген жобаларға қол жетімділік, сондықтан таңдау проблема емес.

  • Кез-келген бір жобадағы инвестициялардың төменгі мөлшері.

Минус

  • Сіз дәл қазір АҚШ-та аккредиттелген инвестор болуыңыз керек.

  • Инвестициялық тәуекелі D efau LT (жылжымайтын мүлік әзірлеушілердің) тең рангілі және тікелей инвестициялық жылжымайтын мүлік қаржыландыру салыстырғанда краудфандинг үшін жоғары болып табылады.

  • Өтімділіктің жетіспеушілігі, қайталама нарықтың болмауы сияқты, инвесторлар үшін сату мүмкіндіктеріне оңай қол жетімділікті шектейді.

  • Инвестициялық тәуекелдер кез-келген жылжымайтын мүлікке инвесторлармен бірдей. Егер нарық оңтүстікке қарай кетсе, инвестор ақша жоғалтуы мүмкін.

Қалай бастау керек

Жылжымайтын мүлікті краудфандингтен бастау үшін Realty Mogul компаниясының бас атқарушы директоры Джиллиен Хелман біраз уақыт болатын фирмаға баруға кеңес береді.

«Біріншіден,  аман қалатын краудфандингтік компаниямен жұмыс жасаңыз », – дейді ол. «Бұл жақсы бас әріппен жазылған дегенді білдіреді. Мені қорқытатыны – колледжді жаңадан бітірген және өздері капиталданбаған екі студент басқаратын краудфандингтік компаниялардың саны ».

CrowdStreet.com негізін қалаушы Даррен Пауэрли мұқият тексерілуіңіз маңызды  дейді. «Инвестордың көзқарасы бойынша, олар инвестициялық мүмкіндіктерді іздейтін платформаларды зерттеу туралы қамқорлық жасау керек», – дейді Пауэрли. «Барлық алаңдар тең құрылды, және бірнеше емес, бизнес-жоспарлар мақсатында сынақтан жатыр капиталдандыру осы дамушы тренд туралы.»

Powderly инвесторларға краудфандингтік платформаның немесе фирманың құрылтайшылары мен аға басшылығына олардың алдыңғы бизнес тәжірибесіне негізделген стерлингтік беделге ие екендігіне көз жеткізу үшін тергеу жүргізуге кеңес береді. «Қаржы, жылжымайтын мүлік және технологиялар саласындағы саланың негізгі тәжірибесі сенімді және сенімді платформаны пайдалану үшін өте маңызды», – деп қосты ол. «Инвесторлар  ақша жинау процесінде ғана емес, мәміле толығымен қаржыландырылғаннан және жабылғаннан кейін де клиенттерге тамаша қызмет көрсететін платформаларға ұмтылуы керек. Кейбір жұмыс режимінде 50-ден астам платформалар болғанына қарамастан, ғарышта көшбасшылар ретінде пайда болатын тек жартысы бар. Инвесторлар бірнеше платформаларды зерттеп, өздерінің инвестициялық мақсаттары мен пайдаланушылардың таңдаулы тәжірибелеріне сүйене отырып, Үштікті таңдауы керек ».

Сіз осылайша жылжымайтын мүлікке ақша салуға шешім қабылдағаннан кейін, басты артықшылықтардың бірі – сіз өзіңіздің краудфандталған инвестицияның әрқайсысы үшін аз мөлшерде капитал бөле аласыз. Сіз әр түрлі жобаларды таба аласыз, олар тек әртараптандыруды жеңілдететін 500 немесе 1000 доллар қажет етеді. Бұл бағдардан өтудің тағы бір артықшылығы – әдеттегі жылжымайтын мүлік салымдарымен жабылатын шығындар  немесе риэлторлық комиссиялар сияқты сіз төлейтін қосымша шығындардан айырмашылығы инвестициялық төлемдер жоқ .

Мөлдірлік маңызды

Powderly тәуекелдерді басқаруға білім беру әдісін ұсына отырып, тәуекелдерді мойындайтын краудфандингтік платформалар мен демеушілер іздеуге кеңес береді. «Қазіргі кезде жылжымайтын мүлікті краудфандингтің көптеген платформалары тек ӘКК анықтаған аккредиттелген инвесторларға инвестициялауға мүмкіндік береді», – дейді ол. «Аккредиттелген инвесторларға жалпы инвестициялық портфельді ескере отырып, өздеріне ыңғайлы соманы салуға кеңес беріледі».

Тағы бір кеңес: тек сенетін демеушілердің ұсыныстарына ақша салыңыз, және кім сенімді болсаңыз, ол жақсы және жаман күндерде сіздің мүдделеріңізді ойластырады.

«Егер инвестор өз ақшасының қалай жұмсалатынын, инвестициялардың қауіпті факторларын және олардың инвестициялардың қайтарылуына қандай факторлар әсер ететінін түсінбесе, онда олар сенімді инвестициялық кеңесшісінен кеңес сұрауы керек немесе инвестициялауы керек», – деп қосады. Ұнтақ. «Таңдау үшін басқа көптеген инвестициялық мүмкіндіктер болады, сондықтан хабардар етілмеген инвестициялық шешім қабылдауға асықпаңыз».

Кәсіби жылжымайтын мүлікті қаржыландыру платформасы инвесторларға ұсыныстар туралы, соның ішінде белгілі бір мүлік тізімінің демеушісіне тікелей таныстырулар жасау туралы хабарлауға кең мүмкіндіктер беруі керек.

Жаңа реттеуші орта

Кәсіпкерлік қызметтің басқа түрлерімен бірге жылжымайтын мүлікке инвестициялар үшін краудфандингті бастаудың катализаторы 2012 жылы «БІЗДІҢ ЖҰМЫСТАРЫҢЫЗ туралы» заңның қабылдануы болды. Жақын уақытқа дейін жылжымайтын мүлікке инвестициялар үшін инвесторларды жарнамалау және сұрау мүмкіндігі шектелген болатын. JOBS Заңы (II тақырып) қолданыстағы D  ережелерінөзгерту арқылы инвестициялық капиталды тарту тәсілін түбегейлі өзгертті, атап айтқанда, компаниялар өздерінің бағалы қағаздарын АҚШ-тың бағалы қағаздар және биржалар жөніндегі комиссиясында тіркеусіз қалай бағалы қағаздарды ұсына және сата алатындығына қатысты ережелердіөзгертті ( ӘКК).

Бұрын D регламенті, 506 ережесі қаражат жинауға күш салуға шектеулер қоятын, атап айтқанда қаражат жинауды тек бұрыннан бар қатынастармен шектейді және демеушінің немесе басқа тараптың сол жеке инвестициялық мүмкіндіктерді ашық түрде шақыруына немесе жарнамалауына жол бермейді.Жаңа 506 (с) ережесі эмитенттерге, демеушілерге, синдикаторларға және басқаларға жеке инвесторлардан капитал жинайтын адамдарға сол жеке инвестициялық мүмкіндіктерді аккредиттелген инвесторларға белгілі бір жағдайларда жарнамалауға мүмкіндік береді.Бұл ереже 2013 жылдың 23 қыркүйегінде күшіне енді. Жаңа федералдық заңнама жылжымайтын мүлікті сатып алуға немесе дамытуға қаражат жинайтын демеушілер үшін үлкен өзгерісті білдіреді.  Негізінен, II тақырып краудфандингтік фирмаларға әлеуметтік медиа және Интернет арқылы әлеуетті инвесторлардың үлкен пулын бағыттау үшін жасыл жарық береді. Сондай-ақ, бұл инвесторларға жылжымайтын мүлікті инвестициялаудың тікелей мүмкіндіктеріне оңай қол жеткізуге мүмкіндік беретін жаңа құрал жасады.

Пауэрли атап өткендей, инвесторлар алғаш рет жеке қозғалмайтын мүлік ұсыныстарын таңдауға тікелей қол жеткізе алады, оны қарап шығуға, зерттеуге және Интернеттегі инвестициялық шешімдер қабылдауға болады.

Төменгі сызық

Жылжымайтын мүлік нарығындағы краудфандинг революция болады деп сендіреді. Бұл енді ғана көтерілуде, бірақ қазірдің өзінде елеулі инвесторлардың қызығушылығын тудыруда. Жылжымайтын мүліктің краудфандингі тәуекелге байланысты болғанымен, жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялар портфолионы әртараптандыруға және бәсекеге қабілетті кірістерді қамтамасыз етуге көмектеседі. Есіңізде болсын, әзірге сіз АҚШ-та аккредиттелген инвестор болуыңыз керек, бірақ бұл нарық танымал бола бастаған сайын, оған орташа американдықтар да қол жетімді болады деген үміт бар.