Портфолиоға кейбір жылжымайтын мүлікті қосыңыз


Жылжымайтын мүлік институционалдық және бөлшек инвесторлар үшін капиталды активтерді орналастыру матрицасының сенімді бөлігіне айналған кезде, жылжымайтын мүлік қорлары жақында тұрақты өсімге ие болды. Жылжымайтын мүлікті инвестициялаудың капиталды қажет ететіндігіне, оның белсенді басқаруға деген талабына, сондай-ақ жылжымайтын мүліктің дүниежүзілік мүмкіндіктерінің артуына байланысты активтерді тиімді басқаруға ұмтылатын мекемелер біртіндеп қорлардың мамандандырылған жылжымайтын мүлік қорларына (FOF) ауысады.


Бөлшек инвесторларға да қатысты, олар капиталды тиімді бөлуге және әртараптандыруға мүмкіндік беретін бұрынғыдан гөрі жылжымайтын мүліктің үлестік қорларының үлкен таңдауына қол жеткізе алады.

Кез-келген басқа инвестициялық сектор сияқты, жылжымайтын мүліктің де оң және теріс жақтары бар. Алайда, бұл көптеген инвестициялық портфельдер үшін қарастырылуы керек, жылжымайтын мүлікке инвестицияларға арналған тресттер ( ЖСҚ ) және жылжымайтын мүлік үлестік қорлары бұл бөлуді толтырудың ең жақсы әдістері ретінде қарастырылуы мүмкін .

Негізгі өнімдер

  • Бөлшек және институционалдық инвесторлар жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялық тресттерді (ЖСҚ) және жылжымайтын мүлік үлестік қорларын әртараптандырылған инвестициялық портфель үшін қарастыруы керек.
  • REITs әдетте тұрғын үй, сауда орталықтары, сауда орталықтары, коммерциялық кеңсе және қонақ үйлер сияқты жылжымайтын мүлік объектілеріне иелік етеді және жұмыс істейді.
  • Өздері бірінші кезекте РЕИТ-ке және жылжымайтын мүлікті басқарушы компанияларға инвестициялайтын жылжымайтын мүліктің үлестік қорлары салыстырмалы түрде аз мөлшерде жылжымайтын мүлікке әр түрлі әсер етуді қамтамасыз ете алады.
  • Бөлшек инвесторлардың көпшілігі қазірдің өзінде жылжымайтын мүлікке тікелей үй сатып алу арқылы ақша салуы мүмкін екенін түсінбейді.

Жылжымайтын мүлікке инвестиция салудағы кедергілер

Жылжымайтын мүлікке инвестицияларды ұзақ уақыт бойы зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары және басқа да ірі қаржы институттары сияқты ірі ойыншылар басқарып келді . Жылжымайтын мүлікке инвестицияларды жаһандандыру және әртараптандырудың үлкен деңгейіне, сондай-ақ қайтарымдылық әлеуетіне мүмкіндік беретін жаңа оффшорлық мүмкіндіктердің пайда болуының арқасында қазір институционалды портфельді орналастыруда тұрақты орын алатын жылжымайтын мүлікке беталыс байқалады.

Жылжымайтын мүлік капиталын тұрақты түрде бөлу белгілі бір кедергілермен келеді. Бұл, ең алдымен, капиталды көп қажет етеді. Кішігірім қадамдармен сатып алуға болатын акциялардан айырмашылығы, коммерциялық жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялар, әдетте, алдын-ала қомақты соманы талап етеді, ал өтімді емес портфолио мен орналасу немесе мүлік түріне байланысты идиосинкратикалық тәуекелдерге әкеледі.

Сондай-ақ, жылжымайтын мүлік жұмыс күшін қажет ететін және қымбат тұратын белсенді басқару мен күтімді қажет етеді. Дәстүрлі инвестицияларды басқарумен салыстырғанда жылжымайтын мүлікті бөлуді басқару айтарлықтай ресурстар мен жоспарлауды қажет етеді.

Осы мәселелердің нәтижесінде мекемелер жылжымайтын мүлік қорлары мен қорлардың қаражаттарын тартуға бейім. Осындай артықшылықтарға жеке инвесторлар жылжымайтын мүлікке инвестициялар тресттері немесе РЕИТ арқылы қол жеткізе алады. Жекелеген РЭТ-тер бірнеше меншікті иеленетін болса, қазіргі кезде одан да көп әртараптандыруға РЭТ биржалық сауда-саттық қорлары (ETF) және жылжымайтын мүлік үлестік қорлары арқылы әрқайсысы бірнеше түрлі РЭИТ-ке инвестиция салуға болады.

Қазіргі уақытта тіпті жеке инвесторлар да өз портфеліне жылжымайтын мүлікке инвестицияларды оңай қосады. Бөлшек инвесторларға жылжымайтын мүліктің қайтарымды әлеуетіне қол жеткізудің және активтер класына әсер етудің бірнеше әдістері келтірілген.

Тікелей инвестиция

Бұл стратегия инвесторларға белгілі бір қасиеттерді тікелей таңдауға және оларды инвестиция ретінде сатып алуға қатысты. Көбіне бұларға нарықтық құнның өсуінен басқа жалгерлік кірістер әкелетін кіріс қасиеттері кіреді.

Бұл стратегияның үлкен артықшылығы – бақылау. Меншікке тікелей меншік стратегияны әзірлеуге және орындауға, сондай-ақ кіріске тікелей әсер етуге мүмкіндік береді. Алайда, тікелей инвестициялар әртараптандырылған жылжымайтын мүлік портфелін құруды өте қиын етеді. Бұл үй иесі болуды, сонымен бірге барлық қосымша шығындармен, тәуекелдермен және менеджменттің бас ауруы болуы мүмкін.

Бөлшек инвесторлардың көпшілігі үшін жылжымайтын мүлікті бөлу шынайы әртараптандыру үшін жеткілікті жылжымайтын мүлік объектілерін сатып алуға мүмкіндік беру үшін жеткіліксіз. Бұл сондай-ақ жергілікті меншік нарығына әсер етуді, сондай-ақ мүлік түріндегі тәуекелдерді арттырады.

Үйге меншік құқығы

Өзінің инвестициялық портфелі үшін жылжымайтын мүлікті бөлуді қарастырмаған көптеген бөлшек инвесторлар үй сатып алу арқылы жылжымайтын мүлікке ақша салуы мүмкін екенін түсінбейді. Олар қазірдің өзінде жылжымайтын мүлікке зиян келтіріп қана қоймай, көпшілігі үйді кепілге қою арқылы қосымша қаржылық тәуекелге барады. Көбінесе, бұл экспозиция пайдалы болды, бұл көптеген адамдарға зейнетке шығуға қажетті капиталды жинауға көмектесті.

Жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялар (РЕИТ)

REIT акциялары жылжымайтын мүлікке, ипотекаға немесе басқа кепілдікке салынған инвестицияларға ақша салатын сенімгерлік құрылымдар ретінде құрылымдалған компаниялардағы жеке және мемлекеттік үлестік акцияларды білдіреді. REITs әдетте жылжымайтын мүлік объектілеріне иелік етеді және жұмыс істейді. Олардың қатарына көп отбасылық тұрғын үй, азық-түлікпен бекітілген сауда орталықтары, жергілікті сауда орындары мен стрип-орталықтар, сауда орталықтары, коммерциялық кеңселер мен қонақ үйлер кіруі мүмкін.

Жылжымайтын мүлікке инвестициялық сенімгерлікті директорлар кеңесі басқарады, ол сенімгерлік тапсырмасы бойынша инвестициялық басқару шешімдерін қабылдайды. РЕИТ салық салынатын табыстың 90% -ын акционерлерге дивиденд ретінде бөлген кезде федералдық табыс салығын аз төлейді немесе мүлдем төлемейді. Салық артықшылығы салық төлегеннен кейінгі ақша ағындарын көбейтсе де, РЕС-тің қолма-қол ақшаны сақтай алмауы өсу мен ұзақ мерзімді бағалауға айтарлықтай кедергі келтіруі мүмкін. Салық жеңілдіктерінен басқа, РЕИТ акциялар сияқты көптеген артықшылықтар мен кемшіліктерді ұсынады.

REIT менеджерлері стратегиялық көзқарасты қамтамасыз етеді және инвестициялар мен мүлікке қатысты шешімдер қабылдайды, осылайша инвесторлар үшін менеджментпен байланысты мәселелерді шешеді. Бөлшек инвесторлар үшін РЭТ-тің ең үлкен кемшіліктері – бұл шектеулі капиталмен инвестициялаудың қиындығы және оларды таңдау және олардың тиімділігін болжау үшін талап етілетін активтер бойынша білім мен талдаудың едәуір мөлшері.

REIT инвестициялары жалпы қор нарығымен жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялармен салыстырғанда едәуір жоғары корреляцияға ие, бұл олардың әртараптандыру сипаттамаларын төмендетуге әкеледі. REIT нарығындағы құбылмалылық тікелей жылжымайтын мүлікке қарағанда жоғары болды. Бұл макроэкономикалық күштердің ЖСШ мәндеріне әсерінен және ЖЗҚ қорлары үздіксіз бағаланатындығынан, ал тікелей жылжымайтын мүлікке жергілікті меншік нарықтары көбірек әсер етеді және инвестициялық кірістерді тегістеуге ұмтылатын бағалау әдісі арқылы бағаланады.

Kurzübersicht

Жерді немесе мүлікті өз бетімен сатып алуға ниет, білім немесе капиталы жоқ инвесторлар жылжымайтын мүлік қорлары арқылы жылжымайтын мүліктің кірісі мен ұзақ мерзімді өсу әлеуетіне қатыса алады.

Жылжымайтын мүліктің өзара қорлары

Жылжымайтын мүлік үлестік қорларының өздері, ең алдымен, кәсіби портфолио менеджерлері мен сараптамалық зерттеулерді қолдана отырып, РЕИТ-ке және жылжымайтын мүлікті басқарушы компанияларға инвестиция салады. Олар салыстырмалы түрде аз капиталды пайдаланып жылжымайтын мүлікке әртараптандырылған әсер алу мүмкіндігін ұсынады. Стратегиясына және әртараптандыру мақсаттарына байланысты, олар инвесторларға тек REIT акцияларын сатып алу арқылы қол жеткізуге болатыннан әлдеқайда кең актив таңдауды ұсынады, сонымен қатар олар бір қордан екінші қорға оңай ауысудың икемділігін қамтамасыз етеді.

Инвестициялық пай қоры инвесторы үшін тиімді және инвестициялау жүйесімен және реттелетін биржада активтерді сатып алу мен шығарудың салыстырмалы жеңілдігімен байланысты, өйткені бұл күрделі және қымбат инвестиция болып табылады. Неғұрлым алыпсатар инвесторлар кірісті барынша арттыру үшін белгілі бір мүлікке немесе аймақтық әсерге тактикалық тұрғыдан артық салмақ түсіре алады.

Инвестициялық қорлардың кең базасына әсер ету, сондай-ақ жеке REIT акцияларын сатып алуға қатысты транзакциялық шығындар мен комиссиялық төлемдерді төмендетуі мүмкін. Бөлшек инвесторлар үшін тағы бір маңызды артықшылық – сатып алынған активтер бойынша қорлар ұсынатын талдамалық және зерттеу ақпараты, сондай-ақ меншікті инвестициялар ретінде де, активтер класы ретінде де жылжымайтын мүліктің өміршеңдігі мен жұмысына басшылықтың көзқарасы.

Пайлық қорлар өтімділігі төмен болуы мүмкін және REIT немесе REIT ETFs-ге қарағанда басқару төлемдері жоғары болуы мүмкін. Жылжымайтын мүлік өзара қорлар дәстүрлі өтімсіз активтер класы өтімділігін алып болса да, скептиктердің  олар жылжымайтын мүлікке тікелей инвестициялар үшін салыстыру мүмкін емес деп ойлаймын.

Төменгі сызық

Бөлшек инвесторлар өздерінің портфолиосын бөлу кезінде үйге меншік құқығын ескере алады және ескеруі керек болғанымен, олар жылжымайтын мүлікке қосымша, өтімді инвестицияларды қарастыруы мүмкін.

Қажетті сауда дағдылары мен капиталы бар адамдар үшін REIT инвестициясы тікелей меншік құқығынсыз жылжымайтын мүлікті инвестициялаудың кейбір артықшылықтарына қол жеткізуді қамтамасыз етеді. Кішігірім бөлуді қарастыратын немесе активтерді таңдаумен айналысқысы келмейтіндер үшін, бірақ максималды әртараптандыруды қажет ететіндер үшін жылжымайтын мүліктің үлестік қорлары дұрыс таңдау болады.