5 Жылжымайтын мүлікке меншік құқығын ұстаудың кең тараған әдістері
Адамдар өзінің негізгі тұрғылықты жері үшін немесе инвестициялық жалға берілетін мүлік ретінде жылжымайтын мүлікке иелік ете алады және олардың меншік құқығы атаумен белгілі болады. Жылжымайтын мүлікке меншік құқығының әртүрлі түрлері, сондай-ақ жылжымайтын мүлікке меншік құқығын иемденудің кең тараған әдістері бар. Бұл айырмашылықтар туралы білу маңызды, осылайша сіз өзіңіздің қажеттіліктеріңізге сай келетін әдісті шеше аласыз.
Бұл айырмашылықтарға кіріспес бұрын, алдымен жылжымайтын мүлік – бұл жер учаскелерінен тұратын меншіктің түрі, сондай-ақ онда орналасқан кез-келген құрылым. Құрылымды жақсарту меншікке де байланысты. Анықтамада өсімдіктер, дақылдар, табиғи ресурстар, тіпті су сияқты жер учаскесінде пайда болуы мүмкін кез-келген басқа қозғалмайтын ресурстар бар.
Жылжымайтын мүлік коммерциялық және тұрғын үй болуы мүмкін. Коммерциялық қасиеттерге кеңсе ғимараттары, қоймалар, сауда орталықтары және басқа да сауда алаңдары жатады. Екінші жағынан, тұрғын үй меншігі үйлерден, кондоминиумдардан, пәтерлерден және тұрғын үйге арналған мүліктің кез-келген түрінен тұрады.
Негізгі өнімдер
- Тақырып мүліктің заңды иесін тізімдейтін құжатты білдіреді.
- Жеке және жылжымайтын мүлікке меншік құқығын бейнелейтін атаулар берілуі мүмкін.
- Жылжымайтын мүлікке меншіктің әртүрлі түрлері – ортақ жалдау, жалпыға ортақ жалдау, жалға алушылар толықтай, жалғыз меншік және қоғам меншігі.
- Меншіктің басқа, азырақ таралған түрлері корпоративті меншік, серіктестік және сенімгерлік меншік болып табылады.
Атақ дегеніміз не?
Мерзімді атауы мүлікті бөлігінің құқықтық иесіне тізімдейді құжат жатады. Жеке және жылжымайтын мүлікке меншік құқығын бейнелейтін атаулар берілуі мүмкін. Жеке меншік – бұл жылжымайтын мүлік, мысалы, тұрмыстық техника, көлік құралдары, антиквариат немесе өнер туындылары.
Екінші жағынан, жылжымайтын мүлікке жылжымайтын мүліктің жеке меншігі, сондай-ақ меншік құқығы мен пайдалану құқықтары кіреді. Актив сатылған кезде жылжымайтын мүлікке меншік құқығы берілуі керек және оны беру үшін оны тазарту қажет.
Маңызды
Жылжымайтын мүлікке меншік құқығын тазарту оның иелік етуіне қауіп төндіруі мүмкін кепілдіктерден немесе ауыртпалықтардан арылуын білдіреді.
Жылжымайтын мүлікке меншік бірнеше нысанда болуы мүмкін, олардың әрқайсысы меншікті беру, қаржыландыру, кепілге қою және салық салуға әсер етеді. Атақ беру әдісінің әр түрі жеке адамның нақты жағдайына және қайтыс болу, ажырасу немесе сату сияқты жағдайларда меншіктің қалайша өтуін қалайтындығына байланысты өзінің артықшылықтары мен кемшіліктеріне ие. Атақты ұстау әдістерінің ең кең тарағандары:
- Бірлескен жалдау
- Жалпы жалдау
- Жалға алушылар толығымен
- Жалғыз меншік
- Қоғамдық меншік
Атаудың бұл түрлері нені білдіретінін, әрқайсысының артықшылықтары мен кемшіліктерін қарастырайық.
Бірлескен жалдау
Бірлескен жалдау екі немесе одан да көп адам жылжымайтын мүлікке меншік құқығын бірлесіп иеленген кезде пайда болады, өмір бойы мүлікті пайдалану құқығы бірдей. Егер серіктестердің біреуі қайтыс болса, олардың меншік құқығы тірі қалған жалға алушыларға) аман қалу құқығы ретінде белгілі құқықтық қатынастар арқылы өтеді. Жалға алушылар бір мезгілде бірлескен жалға ала алады. Әдетте бұл іс арқылы жүзеге асады.
Артықшылықтары
Жоғарыда айтылғандай, бірлескен пәтерге кірудің басты артықшылығы – меншік құқығы аман қалатын жалға алушыға өтіп кетсе, егер ерік болмаса да пробациядан бас тарту. Тағы бір артықшылығы – меншік құқығындағы тараптардың ешқайсысы некеде немесе туыста болуға мұқтаж емес. Егер тараптар некеде тұрмаса, егер барлық тараптар мүлікті бөлуге келіссе, олар соттың өтінішінсіз мүлікті сата алады. Сонымен қатар, мүлік үшін жауапкершілік арендаторларға бөлінеді. Бұл мүлікке қатысты кез-келген қаржылық ауыртпалық тек бір адамға емес, бәріне тиесілі екенін білдіреді.
Кемшіліктері
Кемшілігі кез келген, яғни қаржыландыру қаржылық пайда үшін мүлікті немесе пайдалану барлық тараптардың бекітілуі тиіс және берілуі мүмкін емес ерік ол автоматты түрде аман иесіне жүріп, бір асулар кейін сыртқы тарапқа.
Тағы бір маңызды кемшілік – меншік иелерінің бірінен қарызды өндіріп алу туралы заңды шешімі бар несие беруші сотқа мүлікті бөлу және оны сот шешімі бойынша өндіріп алу үшін мәжбүрлеп сату туралы өтініш жасай алады. Басқаша айтқанда, иелердің әрқайсысы басқалардың қаржылық таңдауында тәуекелге барады.
Жалпы жалдау (ТИК)
Бар ортақ (TIC) жылы жалға, екі немесе одан да көп адам меншік тең немесе тең емес пайызы, бірлесіп жылжымайтын мүлікке атауын түртіп ұстап тұрыңыз. Мысалы, Сара жылжымайтын мүлікке 40%, ал Боб 60% үлеске ие бола алады. Сонымен бірге меншіктің барлық аспектілері тақырыпта аталған адамдармен бөлісіледі. Демек, Сара физикалық меншіктің тек 40% -на немесе уақыттың тек 40% -ына қол жеткізумен шектелмейді. Әрбір меншік иесі бүкіл мүлікті иеленуге және пайдалануға құқылы. Пайыздық пайыз жылжымайтын мүлікке қаржылық меншікті анықтайды.
Ортақ жалдаудан айырмашылығы, ортақ жалдаушылар мүліктің тиісті бөлігіне жеке меншік құқығын иеленеді және оны өз қалауы бойынша иеліктен шығаруы немесе ауыртпалық салуы мүмкін. Атақтың бұл түрін кез-келген уақытта, тіпті басқа меншік иелері келісім жасасқаннан кейін бірнеше жылдан кейін де жасауға болады. Меншік құқығы басқа тараптарға да берілуі мүмкін, ал қайтыс болған жағдайда меншік иесі бөлінбейтін мұрагерлерге өтеді.
Артықшылықтары
Үлестік иелену бір иесі ретінде мүлікті олардың бөлігін құрылған байлығын пайдалануға мүмкіндік береді қамтамасыз етудің қаржылық операциялар бойынша, және бір иесінің кредиторлары орналастыруға болады салынған тыйымды ғана меншік деп иесінің бөлігіне қарсы. Мұндай атау сатып алуды айтарлықтай жеңілдетеді.
Кемшіліктері
TIC автоматты түрде аман қалу құқығына жол бермейді. Барлық жалға алушылар мүлік бойынша кез-келген қарыз үшін жауапкершілікті бөліседі. Бірлескен міндеттемелер, мысалы, мүлік салығы бойынша қолданылуы мүмкін. Бұл дегеніміз, әрбір иеленуші толық көлемде жауап береді. Егер бір меншік иесі өз бөлігін төлей алмаса, онда басқа иелер жауап береді. Меншік құқығының толық ауысуы үшін мүлікке қатысты кез-келген кепілзат жойылуы керек.
Толығымен жалға алушылар (TBE)
Бұл әдісті иелері заңды некеде тұрған кезде ғана қолдануға болады. Жалға алушылар толығымен (TBE) – бұл заңды мақсаттар үшін ерлі-зайыптылар бір адам деген болжам бойынша жылжымайтын мүлікке меншік құқығы. Бұл әдіс оларға меншікті бір тұлға ретінде білдіреді, егер олардың біреуі қайтыс болса, меншік құқығы басқасына толықтай ауысады.
Артықшылықтары
Бұл әдістің артықшылығы мынада: жұбайы қайтыс болған кезде ешқандай заңды іс-әрекет қажет емес. Өсиеттің қажеті жоқ, және шартты түрде соттау немесе басқа сот ісін жүргізу қажет емес.
Кемшіліктері
Мүлікті тасымалдау бірге жүргізілуі керек және мүлікті бөлуге болмайды. Ажырасқан жағдайда, меншіктің бұл түрі автоматты түрде ортақ жалдау түріне ауысады, яғни бір меншік иесі мүліктің тиісті бөлігіне меншікті қалаған адамына бере алады.
Жалғыз меншік
Жалғыз меншік жеке меншік құқығын иеленуге құқылы жеке тұлғаның меншігі ретінде сипатталуы мүмкін. Ең көп таралған жалғыз меншікті жалғызбасты ерлер мен әйелдер және ерлі-зайыптылар немесе мүлкін жұбайынан бөлек ұстайтын әйелдер, сонымен бірге жылжымайтын мүлікке ақша салуға немесе оған қызығушылық танытуға мүмкіндік беретін корпоративтік құрылымы бар кәсіпкерлер иеленеді.
Маңызды
Ерлі-зайыптылар жұбайынан бөлек жылжымайтын мүлікке ие болғысы келгенде, меншік құқығын сақтандыру компаниялары ерлі-зайыптылардан мүліктік меншік құқығынан арнайы бас тартуды немесе одан бас тартуды талап етеді.
Артықшылықтары
Жеке меншік иесі ретінде титулды иеленудің басты артықшылығы – мәмілелерді жасаудың қарапайымдылығы, өйткені мәмілеге рұқсат беру үшін басқа тараппен кеңесу қажет емес.
Кемшіліктері
Айқын жетіспеушілік – жеке меншік иесі қайтыс болған немесе әрекетке қабілетсіз болған жағдайда меншік құқығын беруге қатысты құқықтық мәселелер туындауы мүмкін. Өсиет сияқты нақты заңдық құжаттар болмаса, қайтыс болғаннан кейін меншік құқығын беру өте проблемалы болуы мүмкін.
Қоғамдық меншік
Қоғамдық меншік дегеніміз – ерлі-зайыптылардың некеге тұру кезінде бірге иелік етуге ниеттенген меншік формасы. Қоғамдық меншік шеңберінде, ерлі-зайыптылардың әрқайсысы ақшаны кім тапқанына немесе жұмсағанына қарамастан бәріне бірдей ие (немесе қарыздар). Осылайша, ерлі-зайыптылардың әрқайсысы ажырасқан немесе қайтыс болған жағдайда жылжымайтын мүліктің тең бөлігін алады. Америка Құрама Штаттарында тоғыз штаттың меншік құқығына ие: Калифорния, Аризона, Невада, Луизиана, Айдахо, Нью-Мексико, Вашингтон, Техас және Висконсин. Жылжымайтын мүліктің сыртында, көлік құралдары, жиһаздар және өнер туындылары сияқты некеге тұру кезінде алынған жеке мүлік, қоғам меншігі болып саналуы мүмкін.
Сіз тұратын қоғам меншігіндегі мемлекетке байланысты жалпыға ортақ неке кезінде алынған жылжымайтын мүлік қоғам меншігі ретінде де сақталуы мүмкін. Мысалы, Техас – бұл жалпыға ортақ некені мойындайтын қауымдастық меншігі мемлекет.
Тіршілік ету құқығымен қоғам меншігі
Қоғамдық меншік – тірі қалуға құқылы ерлі-зайыптыларға меншік құқығын иемденудің әдісі, дегенмен бұл тек Аризона, Калифорния, Невада, Техас және Висконсин штаттарында ғана бар.1234 Бұл ерлі-зайыптылардың қоғам меншігіндегі активтерге деген қызығушылығы қайтыс болған жағдайда тірі қалған жұбайына шартты түрде өтуге мүмкіндік береді.
Атаққа ие болудың басқа жолдары
Жеке тұлғалардан басқа ұйымдар жылжымайтын мүлікке толықтай ие бола алады:
Корпорацияның меншігі
Жылжымайтын мүлікке меншік құқығы корпорация ретінде жүзеге асырылуы мүмкін, бұл заңды тұлға акционерлерге тиесілі, бірақ заң бойынша осы акционерлерден бөлек өмір сүретін компания болып табылады.
Серіктестік иелері
Жылжымайтын мүлік серіктестік ретінде де болуы мүмкін . Серіктестік дегеніміз – бірлескен меншік иесі ретінде пайда табу мақсатында бизнесті жүргізу үшін екі немесе одан да көп адамның бірлестігі. Кейбір серіктестіктер жылжымайтын мүлікке иелік ету мақсатында құрылады. Бұл серіктестіктер сондай-ақ шектеулі серіктестік ретінде құрылымдалуы мүмкін, мұнда инвесторлар басқару немесе мәмілелік шешімдерге қатысты басқарушылық шешімдер қабылдамай, шектеулі жауапкершілік алады. Бұл жағдайда, әдетте, бір серіктес серіктестік атынан барлық іскери шешімдер қабылдауға жауапты.
Сенім иесі
Жылжымайтын мүлік те сенімгерлік меншікте болуы мүмкін. Бұл заңды тұлғалар меншікке иелік етеді және сенімгерге пайда алушылардың атынан сенімгер басқарады. Осы мақаланың шеңберінен тыс қозғалмайтын мүлікті ұстаудың көптеген артықшылықтары мен кемшіліктері бар, бірақ олардың барлығы салық пен пайда алушылардың назарынан басқа, басқарушылық ықпал мен қаржылық және заңды жауапкершіліктің артықшылықтарымен байланысты.
Төменгі сызық
Жылжымайтын мүлікке меншік құқығы – бұл жылжымайтын мүлікті сатып алу және сату кезінде меншік құқығын беру және беру әдісі. Жылжымайтын мүлікке иелік ету әдістері мемлекеттік заңдармен анықталады, сондықтан жылжымайтын мүлікке меншік құқығын иемдену мен иеленудің ең жақсы әдісін анықтауға тырысатын адамдар әр мемлекет үшін өз мемлекеті белгілеген ерекше айырмашылықты анықтау үшін зерттеу жүргізуі керек.
Корпорация, траст немесе серіктестік сияқты кәсіпкерлік субъектісі арқылы жылжымайтын мүлікке ие болуды қарастыратындар үшін жылжымайтын мүлік, заңгер және салық саласының мамандарынан қандай меншік құрылымы олардың нақты жағдайлары үшін тиімді екенін анықтау үшін кеңес берген жөн.
Жеке тұлғалардың жалғыз және бірлескен меншігі жағдайында болашақ иелер өздерінің атақтарын сату жолымен немесе қайтыс болған жағдайда, бір әдіс басқа әдіс таңдалғанға дейін қалай ауыстырылуы немесе ауыстырылуы мүмкін екенін қарастыруы керек.