Қаржы энциклопедиясы

Жалпыға ортақ жалдау – ТИК

Жалпы жалға беру дегеніміз не – TIC?

Жалпы жалдау – бұл екі немесе одан да көп адамның мүлікке немесе жер учаскесіне меншік құқығын бөлетін келісім. Мүлік коммерциялық немесе тұрғын үй болуы мүмкін. Жалпы жалдаушы қайтыс болғанда, мүлік сол жалдаушының үйіне өтеді. Әрбір тәуелсіз меншік иесі жалпы мүліктің тең немесе әр түрлі пайызын бақылай алады. Сондай-ақ, ортақ серіктестегі жалдау кез-келген бенефициарға өз мүлкінің бөлігі ретінде өзінің үлесіндегі үлесін қалдыруға құқылы. Бірлесіп иемденушілері үшін келісім-шарт талаптарын егжей-тегжейлі қаралады ісімен, атағы, немесе басқа да заңдық күші бар меншік құжаттар.

TIC қалай жұмыс істейді

Екі немесе одан да көп адам мүлікті жалпы жалдаушы ретінде иеленген кезде, меншіктің барлық аймақтары топтың меншігінде болады. Қосалқы жалдаушылардың меншік мүдделерінің үлесі басқаша болуы мүмкін. Мысалы, Сара мен Деббидің әрқайсысы мүліктің 25% иеленуі мүмкін, ал Летисия 50% иелік етеді. Иелік ету пайызы әр түрлі болғанымен, бірде-бір тұлға мүліктің белгілі бір бөлігіне меншік құқығын талап ете алмайды.

Жалпы келісімдер бойынша жалдау кез келген уақытта құрылуы мүмкін. Сонымен, жеке тұлға мүліктік қызығушылықты басқа мүшелер жалпыға ортақ жалдау шартын жасасқаннан кейін бірнеше жылдан кейін дамытуы мүмкін. Жоғарыда келтірілген мысалға оралсақ, Сара мен Летисия бастапқыда әрқайсысы меншіктің 50% иелік еткен деп айта аламыз. Бір сәтте Сара өзінің 50% үлесін Деббимен 25/25/50 сплитпен топтан шығумен бөлуге шешім қабылдады.

Әрі қарай, келісімшарттың мүшелері өз меншігінің бір бөлігіне байланысты өз бетінше сата немесе қарыз ала алады.

Негізгі өнімдер

  • Жалпы жалдау – бұл екі немесе одан да көп адамның мүлікке меншік құқығы болатын келісім.
  • Жалпы жалға алушылар жылжымайтын мүліктің әр түрлі пайызына ие бола алады.
  • Жалпы жалдаушылар қайтыс болғаннан кейін кез-келген адамға мүліктегі үлесін өсиет ете алады.
  • Жалпы жалдау ортақ пәтерден едәуір ерекшеленеді, әсіресе асыраушысынан айрылу құқығы және әр жалдаушының иелік дәрежесі.

TIC-ті жою

Бір немесе бірнеше қосалқы жалдаушылар жалпы жалдау шартын тарату үшін басқа мүшелерді сатып ала алады.Егер қосалқы жалдаушылар мүлікті пайдалану, жақсарту немесе сатуды қалайтын қарама-қарсы мүдделерді немесе бағыттарды әзірлеуі керек болса, олар алға жылжу үшін бірлескен келісімге келуі керек.Түсінуге қол жеткізе алмайтын жағдайларда бөлу әрекеті орын алуы мүмкін.Бөлу әрекеті қосалқы жалдаушылардың бірлесіп жұмыс жасауына байланысты ерікті немесе соттың бұйрығымен жүзеге асырылуы мүмкін.

Құқықтық бөлу процесінде сот жылжымайтын мүлікті жалпы мүшелер құрамына бөледі, әр мүшеге басқа мүшелерден бөлек алға жылжуға мүмкіндік береді.Бөлшек ретінде белгілі, бұл мүлікті бөлудің ең тікелей әдісі және көбіне ортақ жалдаушылар қарсылас болмаған кезде қолданылатын әдіс.

Қосалқы жалдаушылар бірлесіп жұмыс жасаудан бас тартқан жағдайда, олар сату жолымен мүлік бөлігіне кіруді қарастыруы мүмкін.Мұнда холдинг сатылады және түсім меншіктегі мүдделеріне сәйкес қосалқы жалдаушылар арасында бөлінеді.

TIC қасиеттері бар мүлік салығы

Ортақ келісім бойынша жалдау, қолданыстағы заңнаманы басшылыққа ала отырып, әдетте меншікке салынатын салыққа үлестік меншіктің салдарын сипаттайды. Шартта салық міндеттемесі  әр меншік иесіне шарт бойынша қалай бөлінетіні көрсетілген. 

Жалпы келісім бойынша жалға алу жер учаскесін немесе мүлікті заңды түрде бөлмейтіндіктен, көптеген салық салушы юрисдикциялар әрбір иеленушіге олардың меншік пайызына байланысты пропорционалды мүлік салығы бойынша заң жобасын бөлмейді.Көбінесе, жалпы жалға алушылар мүлік салығы бойынша бірыңғай шотты алады.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек

Көптеген юрисдикцияларда ортақ келісім бойынша жалдау ортақжалдаушыларға ортақ жауапкершілікті жүктейді.Бұл ереже тәуелсіз иелердің әрқайсысы мүлік салығы бойынша есеп айырысудың толық көлеміне дейінжауапты болуы мүмкін дегенді білдіреді.Міндеттеме әр меншік иесіне меншік деңгейіне немесе пайызына қарамастан қолданылады.

Мүлік салығы қанағаттандырылғаннан кейін, қосалқы жалдаушылар бұл төлемді табыс салығы туралы құжаттардан ұстайды.Егер салық салуға қатысты юрисдикция бірлескен міндеттемелерге сәйкес келсе, әр қосалқы жалдаушы салым салығын жеке табыс салығы туралы құжаттардан ұстай алады.Бұл процедураны ұстанбайтын округтерде олар меншік деңгейіне дейін жалпы салықтың пайыздық мөлшерлемесін шегере алады.

Ортақ жалдауға қарсы жалдау

Олар ұқсас болып көрінгенімен, ортақ жалдаудың бірлескен жалға беруден бірнеше айырмашылығы бар.Бірлескен жалдау кезінде жалға алушылар бірдей актімен бір уақытта мүліктің тең үлесін алады.

Бастапқы айырмашылықтардың бірі келісімге кез-келген мүшені қосу немесе алып тастаумен байланысты. TIC келісімдерінде мүшелердің өзгеруі келісімді бұзбайды.Бірлескен жалдау шартымен, егер қандай-да бір мүше өз мүддесін сатқысы келсе, келісім бұзылады.

Мысалы, егер бір немесе бірнеше қосалқы жалдаушылар басқаларын сатып алғысы келсе, онда мүлікті техникалық тұрғыдан сатуға және түскен қаражатты меншік иелері арасында теңдей бөлуге тура келеді. Бірлескен жалға алу мүшелері, егер холдинг осы бөлуге ыңғайлы болса, мүлікті бөлу үшін заңды бөлу әрекетін қолдана алады.

Бірлескен жалға алушының өлімі

Тағы бір елеулі айырмашылық жалдаушының біреуі қайтыс болған жағдайда пайда болады.Бұрын айтылғандай, TIC келісімдері меншік иесінің мүлкінің бөлігі ретінде мүлікті өткізуге мүмкіндік береді.Алайда, ортақ жалдау шартында мүлік құқығы тірі қалған меншік иесіне өтеді.

Басқаша айтқанда, жалпы жалға алушылардан құтылудың автоматты құқықтары жоқ.Егер қайтыс болған мүшенің соңғы өсиеті олардың мүлікке деген қызығушылығы тірі қалған меншік иелеріне бөлінетіндігін көрсетпесе, қайтыс болған ортақ жалға алушы олардың мүлкіне жатады.Керісінше, бірлескен жалдаушылармен бірге қайтыс болған иесінің қызығушылығы автоматты түрде тірі қалған иелерге ауысады.Мысалы, төрт бірлескен жалдаушының үйі болғанда және бір жалдаушы қайтыс болғанда, тірі қалған үшеудің әрқайсысы мүліктің қосымша үштен бір бөлігімен аяқталады.

Неке және мүлікке меншік

Кейбір штаттар ерлі-зайыптылардың мүлікті әдепкі меншігі ретінде бірлескен жалдауды белгілейді, ал басқалары жалгерлікті жалпы меншік моделінде қолданады.Шамамен 25 штатта және Колумбия округінде қолданылған үшінші модель – бұл толықтай жалдау (TbyE), мұнда әрбір ерлі-зайыптылар мүлікке тең және бөлінбейтін қызығушылық танытады.7

Жалпы жалдаудың артықшылықтары мен кемшіліктері

Жалпы жалдаушылар ретінде отбасы мүшесімен, досымен немесе іскери серіктесімен үй сатып алу жеке тұлғаларға мүлік нарығына оңай шығуға көмектеседі. Депозиттер мен төлемдер бөлінгендіктен, мүлікті сатып алу және ұстау жеке адамға қарағанда арзанға түсуі мүмкін. Сонымен қатар, егер бір иесінің басқа мүшелеріне қарағанда кірісі көп немесе қаржылық жағдайы жақсырақ болса, қарыз алу мүмкіндігі оңтайландырылуы мүмкін.

Артықшылықтары

  • Жылжымайтын мүлік сатып алуды жеңілдетеді

  • Жалға алушылардың саны өзгеруі мүмкін

  • Меншіктің әр түрлі дәрежелері болуы мүмкін

Минус

  • Автоматты түрде құтылу құқығы жоқ

  • Барлық жалға алушылар қарыздар, салықтар үшін бірдей жауап береді

  • Бір жалға алушы мүлікті сатуға мәжбүр ете алады

Алайда, мүлікті жалпы жалдаушы ретінде кепілге қою кезінде, әдетте барлық қарыз алушылар құжаттарға қол қояды.Барлық мүшелер ипотекалық құжаттарға қол қоятындықтан, егер дефолт болған жағдайда, несие беруші топтың барлық мүшелерінен иелік ету құқығын алып қоюы мүмкін.Сондай-ақ, бір немесе бірнеше қарыз алушылар ипотека төлеміне жарна төлеуді тоқтатса да, басқа қарыз алушылар өндіріп алуды болдырмау үшін төлемдерді жабуы керек.

Меншікке бенефициарларды тағайындау жөніндегі өсиетті қолдану мүмкіндігі бірлескен жалдаушыға олардың үлесін бақылауға мүмкіндік береді.Ерік жоқ тең жалға алушы қайтыс болған жағдайда, жылжымайтын мүлікке өзінің пайыздық өтеді мұраға уақыт пен ақшаны тұрғысынан екі қымбат оқиғаның -a.

Қалған қосалқы жалдаушылар енді мүлікті өздері білмейтін немесе онымен келіспейтін біреумен иемдене алады.Бұл жаңа бірлескен жалдаушы бөлісу туралы өтініш бере алады, бұл жалдағысы келмейтін тұрғындарды мүлікті сатуға немесе бөлуге мәжбүр етеді.

Жалпыға ортақ жалдау мысалы (TIC)

Калифорния бірлескен меншіктің төрт түріне рұқсат береді, оған қоғам меншігі, серіктестік, ортақ жалдау және жалпы жалдау кіреді.Алайда, TIC – бұл үйленбеген тараптар немесе жеке меншікке сатып алатын жеке тұлғалар арасындағы әдепкі форма.Калифорнияда бұл меншік иелері ортақ жалдаушылар мәртебесіне ие, егер олардың келісімшарттарында немесе келісім шарттарында басқаша көрсетілмесе, серіктестік немесе бірлескен жалдау шарты белгіленбесе.

SirkinLaw айтуынша, бірлескен меншікке мамандандырылған жылжымайтын мүлік жөніндегі Сан-Францискодағы заң фирмасы.

Көбірек адамдар жалдау шарттарына жүгінеді… олардың сатып алу-сату күшін арттыру әдісі. Бұл келісімдер бағаларды төмендетіп, сатып алушыларға ресурстарды біріктіруге және жылжымайтын мүлік сатып алуға мүмкіндік беру арқылы олардың таңдауын көбейтеді.

2018 жылдың тамыз айындағы блогында олар TIC конверсиялары – кондоминиум объектілерінің меншік құрылымын жалпыға ортақ пәтерге ауыстыру – Үлкен Лос-Анджелес пен Сан-Франциско / Окленд метрополияларында ерекше танымал болды деп жазады.

Жиі Қойылатын Сұрақтар

Жалпы жалдау (TIC) нені білдіреді?

«Жалпыға ортақ жалдау» (TIC) термині екі немесе одан да көп тараптар бірлесіп ғимарат немесе жер учаскесі сияқты жылжымайтын мүліктің бір бөлігін иеленетін заңды келісімді білдіреді. Осы тараптардың келісімдері туралы егжей-тегжейлер олардың жеке сатып алу келісімшарттары мен заңды келісімдеріне байланысты бір жағдайдан екіншісіне әр түрлі болады. Бірақ ТИК-тің басты ерекшелігі мынада: тараптардың әрқайсысы өзінің үлесіндегі үлесін сата алады, сонымен бірге өзінің үлесін мұрагерлеріне беру құқығын сақтай алады.

Бірлескен жалдау мен ТИК арасындағы айырмашылық неде?

TIC және Бірлескен жалға беру дегеніміз ұқсас ұғымдар, өйткені олардың екеуі де екі немесе одан да көп тарап бірлесіп меншікке ие болғысы келетін жағдайларға сілтеме жасайды. Алайда олардың арасындағы басты айырмашылық тараптардың бір тарап өзінің меншік үлесін сатуы қажет болатын жағдайды қалай шешетіндігінде. TIC-де тараптардың кез-келгені өз үлестерін кез-келген уақытта сата алады, ал бірлескен жалға алу жағдайында бұл сату келісімнің аяқталуына алып келеді.

Жалпы жалдаушылардың бірі қайтыс болғанда не болады?

TIC-тің артықшылықтарының бірі – ол жалға алушылардың бірі қайтыс болатын сценарийге төтеп бере алады. Мұндай жағдайда, қазір қайтыс болған жалға алушының меншік құқығы сол жалға алушының үйіне ауысады. Содан кейін ол қайтыс болған жалға алушының өсиетіне сәйкес жасалады. Осы уақыт аралығында тірі қалған кез-келген жалға алушы жылжымайтын мүлікке иелік етуді және иеленуді жалғастыра алады. Керісінше, егер бұл Бірлескен жалға алу келісімінде орын алса, тірі қалған жалға алушы қайтыс болған жалға алушының меншік үлесін автоматты түрде мұрагер етеді.

 

Ұқсас посттар: