Жылжымайтын мүліктегі ауыртпалықтар мен иесіз қызығушылықтар
Меншік – бұл адамға затқа иелік ету, иелену, пайдалану және оған билік етудің ерекше құқығын беретін және қорғайтын заңды ұғым. Меншік термині физикалық затты ұсынбайды, бірақ адамның затқа деген құқықтық қатынасын сипаттайды.
Жылжымайтын мүлік Жылжымайтын мүлік жер учаскелерінен, пәтерлерден және мұралардан тұрады. Жер дегеніміз жерге, жоғарыдағы ауаға, жер бетінен төмен орналасқан аймаққа және онда тұрғызылғанның бәріне жатады. Жалға жер учаскелері және жерлерге қатысты белгілі бір материалдық емес құқықтар кіреді. Тұқым қуалаушылық жылжымайтын мүлікке, оның ішінде жер мен жалға алуға болатын барлық материалдық немесе материалдық емес қызығушылықтарды қамтиды. (Толығырақ, жылжымайтын мүлікке инвесторлар жібермеуі керек 5 қатені оқыңыз.)
ОҚЫТУШЫ: Жылжымайтын мүлікке инвестицияларды зерттеу
Пайыздық Ан пайыздық жеке жылжымайтын мүлікке қатысты бар екенін, кез келген оң, талапты немесе артықшылықтары сипаттайды. Заң жылжымайтын мүлікке қатысты әр түрлі мүдделерді таниды. Жерге иесіз қызығушылық – бұл бір адамның басқа адамға тиесілі жерді пайдалану немесе пайдалануды шектеу құқығы.
Иесіз мүдделер жер учаскесіне жеке меншік болып табылмайды: жылжымайтын мүлікке иелік етпейтін үлес иелерінің меншік құқығы жоқ, ал жер иесі кез-келген ауыртпалық жағдайында меншіктің толық құқығын пайдалана береді.
Ауырлық – бұл меншік құқығы сапасына және мүліктің құндылығына және / немесе пайдалануға әсер етуі мүмкін жылжымайтын мүлікке ауыртпалық, талап немесе төлем. Ауыртпалықтар жылжымайтын мүліктегі иесіз мүдделерді білдіре алады. Ауырлықтың мысалдары ретінде кепілдіктер, қол сұғушылықтар, сервитуттар, жалға беру, шектеуші шарттар және қорғаныс шарттары жатады. Бұл мақалада жылжымайтын мүліктегі ауыртпалықтар мен иесіз қызығушылықтар туралы ақпарат болады.
Иесіз мүдделер Жерге иелік етпейтін мүдде – бұл басқа адамның жерін пайдалану немесе пайдалануды шектеу құқығы. Иелік етпейтін үлесті иеленуші мүлікті пайдалануға қатысты белгілі және айқын құқықтарға ие болғанымен, оның мүлікке меншік құқығы жоқ.
Иесіз мүдделер екі тараптың, яғни мүлік иесінің және иелік етпейтін мүддеге ие болғысы келетін адамның келісімі бойынша жасалуы мүмкін; немесе сот шешімі бойынша. Мысалы, салық төлеушінің заңсыз қозғалмайтын мүлігі орналасқан округтің сотына федералдық салық кепілдігі берілуі мүмкін. Екінші жағынан, жалдау шарты ерікті түрде екі тараптың келісімі арқылы жасалуы мүмкін.
Ауыртпалықтар Ан ауыртпалық осындай тыйым немесе шектеу пактіге сияқты мүлiктiң құны немесе пайдалану және іске асыруын азайтатын болады нәрсе болып табылады. Ауыртпалықтар жердің құнына немесе пайдаланылуына кері әсерін тигізуі мүмкін болғандықтан, жылжымайтын мүлік мәмілесіне қатысы бар кез-келген адам басқа мүлікке салынатын ауыртпалықтар туралы білуі керек.
Әдетте, адвокат титулды іздеуді жүзеге асырады және титул туралы пікір қалыптастырады, онда іздеу кезінде анықталған барлық ауыртпалықтар көрсетіледі. Ауыртпалық жылжымайтын мүлікпен мәміле жасау құқығының өтуіне кедергі болмайды; керісінше, тақырып кез-келген ауыртпалыққа ұшырайды. Басқаша айтқанда, меншікке ауыртпалық қалады немесе «жермен жүгіреді», қанағаттандырылғанға дейін, тіпті меншік құқығы жаңа меншік иесіне ауысқан кезде де. (Толығырақ ақпарат алу үшін үй сатып алушыларының назарына назар салыңыз! Сізге адвокат неге керек?)
Ауырлықтың көптеген нысандары бар, олардың ішінде:
Сервитут – сервитут – бұл басқа адамның жерін белгілі бір шектеулі түрде пайдалануға толық иелік етпейтін иесіз құқық. Сервитуттан пайда табатын жеке немесе заңды тұлғаның басқа адамның жерінде иесіз мүддесі бар (мүлікті пайдалану, бірақ иеленбеу құқығы); меншік иесіне сервитут жүктеледі. Жалпы сервитуттарға жүру құқығын, дренажды арықтарды, коммуналдық желілерді және сотталған сервитуттарды жатқызуға болады (Eminent Domain).
Қол сұғудан қол сұғу мүліктік иесінің шекара сызығының және сабақтас меншік туралы «сұғады» шеңберінен шығып жетілдіру болып табылады. Бұзушылықтардың мысалдары ретінде шатырларды салу немесе асып түсу, қосымша құрылыстар, қоршаулар, кірме жолдар мен жүру жолдары жатады. Қол сұғушылықтар екі қатысушыға да меншік құқығын сатылымға шығаруы мүмкін: қол сұғушылық қасиеттері жақсартылған барлық жер учаскелеріне ие болмайды, ал қол сұғылған мүліктерде барлық жер учаскелері пайдаланылмайды.
Жалдау Жалдау – бұл меншік иесі (жалға беруші) мен мүлікті жалға алғысы келетін тұлға немесе ұйым (жалға алушы) арасындағы шарт. Жалдау шарты бойынша лизинг беруші лизинг алушының мүлікті иемденуіне және пайдалануына құнды сыйақы (жалға алу) орнына айырбастауға келісім береді.
Жалға алу келісім шарттың ұзақтығын, келісімді ұзартудың кез келген шарттарын және төленетін жалдау ақысының мөлшері мен мерзімін көрсетеді. Жалға алушы мүлікті иеленсе де, жалға беруші меншік иесі болып қалады және мүлікке меншік құқығын иеленеді.
Кепілдеме Кепілдеме – бұл несие берушілерге борышкерге тиесілі мүлікті сату арқылы төленуге тиісті қарыздары бар заңмен берілген құқық. Мүлік кепіл ретінде әрекет етеді, ал мүлік берілген жағдайда сатудан түскен қаражатты қарызды төлеуге және кепіл құқығын қанағаттандыруға пайдалануға болады. Жалпы кепілдікке жылжымайтын мүлік салығы мен бағалау кепілдемелері, механикалық кепілдіктер, сот кепілдіктері және федералдық салық кепілдемелері жатады.
Lis Pendens – бұл барлық мүдделі тұлғаларға белгілі бір мүлікке меншік құқығына қатысты заңды іс қозғалғаны туралы хабарлауға бағытталған сот ісі туралы хабарлама. Штатта немесе федералды сотта берілуі мүмкін лицензиялық пенденске әдетте меншік құқығы немесе мүлікке талап етілген меншік үлесі кіреді.
Лис пенденс жылжымайтын мүлікке қатысты қозғалғандықтан, мүлік берілген кез-келген тұлға сот ісін қараудың нәтижелерімен байланысты болады.
Қорғаушы немесе шектеуші шарттар Қорғаныс немесе шектеу келісімі – бұл жылжымайтын мүлікті пайдалану тәсілін шектейтін актідегі тармақ ретінде көрінетін орындалатын шарт. Бұл келісімдер жылжымайтын мүлік иелеріне белгіленген тәртіпте орындауға немесе орындамауға міндеттейді.
Қорғаныс немесе шектеу шарттарының мысалдары жаңа ғимараттағы минималды квадраттардың шектеулері, архитектуралық дизайны, жолдардан немесе іргелес объектілерден шегініс пен шеткі сызықтан, үйдің сыртқы түсінен тұрады. (Осыған байланысты оқу үшін жылжымайтын мүлікке қатысты атауларды қараңыз ).
Төменгі сызық Жылжымайтын мүлікке иелік етпейтін қызығушылық – бұл басқа адамның жылжымайтын мүлігін пайдалану немесе шектеу құқығы. Кейбір жағдайларда иесіз жалдау үлесі жалдау шарты сияқты екі тарап арасында жасалған ерікті келісімшарттан туындайды. Басқа жағдайларда, мүліктік кепілдеме сияқты сот шешімі салдарынан иесіз қызығушылық орын алады.
Жылжымайтын мүлікті сатып алуды қарастыру кезінде меншікті пайдалануға әсер етуі мүмкін ақаулықтардың бар-жоғын анықтау үшін титулды іздеуді жүргізу маңызды. Білікті адвокат мүлікке қатысты кез-келген кепілдік немесе ауыртпалықты анықтау үшін титулды іздеуді жүзеге асыра алады. Көптеген жылжымайтын мүлік «барлық кепілдіктер мен ауыртпалықтарға байланысты» сатылады, яғни жылжымайтын мүлікке ауыртпалық түсуі мүмкін және сатып алушының мүддесі үшін кез-келген ауыртпалықты кез келген соңғы шешім қабылдағанға дейін табу керек.
Жалпы кепілдік актісі сатып алушының ең жақсы қорғанысы болып табылады және сатып алушыға жер учаскесінде ауыртпалықтар болмайтындығына кепілдік беретін «ауыртпалықтарға қарсы келісім» кепілдемесінен тұрады. (Толығырақ жалға алу немесе сатып алу? Қаржылық мәселелер туралы біліңіз.)