Жылжымайтын мүлікке инвестициялау қауіпсіз бе?
Жылжымайтын мүлік қауіпті инвестиция ма? Gallup-тың 2020 жылдың сәуір айының басында жүргізген Экономика және жеке қаржы туралы жыл сайынғы сауалнамасына сәйкес 2013 жылдан бастап жылжымайтын мүлік американдықтардың көп бөлігі үшін (35%) ең жақсы инвестициялық таңдау болып табылады. Бұл жылжымайтын мүлікті акциялар мен пай қорларынан жоғары қояды. (21%), жинақ шоттары (17%), алтын (16%) және облигациялар (8%) ең қолайлы инвестиция ретінде.
Бұл ең жақсы инвестициялық таңдау болуы мүмкін, бірақ жылжымайтын мүлік инвестициялау қауіпсіз бе? Кез-келген инвестиция сияқты, жылжымайтын мүлікке инвестиция салудың да қауіптері бар. Инвестициялық жылжымайтын мүлікті сатып алу туралы ойланған кезде жылжымайтын мүлікке инвестициялардың жеті тәуекелін келтіріңіз.
Негізгі өнімдер
- Жылжымайтын мүлікке инвестиция салу тиімді болуы мүмкін, бірақ оның қауіп-қатерін түсіну маңызды.
- Негізгі қауіп-қатерлерге орналасулардың нашар болуы, қолма-қол ақшаның теріс ағымы, бос жұмыс орындары және проблемалық жалға алушылар жатады.
- Өтімділіктің жеткіліксіздігі, жасырын құрылымдық проблемалар және жылжымайтын мүлік нарығының болжанбайтын сипаты басқа да тәуекелдерді ескеруі керек.
1. Жылжымайтын мүлік нарығын болжау мүмкін емес
2008 жылғы үлкен рецессияға дейін көптеген инвесторлар (қате) жылжымайтын мүлік нарығы тек бір бағытта – алға жылжи алады деп сенді. Егер сіз жылжымайтын мүлікті бүгін сатып алсаңыз, кейінірек оны әлдеқайда көпке сата аласыз деген негізгі болжам болды.
Жылжымайтын мүлік құндылықтары уақыт өте келе жоғарылау үрдісіне ие болса да, жылжымайтын мүлік нарығы болжанбайды, сондықтан сіздің инвестицияларыңыз құлдырауы мүмкін. Сұраныс пен ұсыныс, экономика, демография, пайыздық мөлшерлемелер, үкіметтің саясаты және күтпеген оқиғалар жылжымайтын мүлік тенденцияларында, оның ішінде бағалар мен жалдау ақысының мөлшерінде маңызды рөл атқарады. Сіз мұқият зерттеп, мұқият тексеріп, жылжымайтын мүлікті бақылау арқылы трендтің дұрыс емес жағына іліну қаупін төмендете аласыз.
Маңызды
Жылжымайтын мүлік – бұл ұмытып кететін инвестиция емес. Сіздің инвестицияларыңызды қадағалап, қажет болған жағдайда кіру және шығу стратегияңызды түзетуіңіз керек.
2. Нашар орынды таңдау
Инвестициялық жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде әрқашан сіздің назар аударатын жеріңіз болуы керек. Ақыр соңында, сіз үйді неғұрлым қажет көршілеске көшіре алмайсыз, сонымен қатар бөлшек сауда ғимаратын қараусыз қалған жолақ сауда орталығынан да шығара алмайсыз.
Орналасқан жер, сайып келгенде, сіздің пайда табуға қабілеттілігіңізді анықтайды – жалға берілетін мүлікке деген сұраныс, ең жоғары сұранысқа ие жылжымайтын мүлік түрлері, жалға алушылар пулы, жалдау ақысы және бағалау әлеуеті. Жалпы, ең жақсы орналасу – бұл инвестицияның ең жоғары кірісін әкелетін орын. Ең жақсы орындарды табу үшін сізге біраз зерттеу жүргізу керек.
3. Теріс ақша ағыны
Жылжымайтын мүлікке салынатын ақша қаражаттарының қозғалысы – бұл барлық шығындарды, салықтарды және ипотека төлемдерін төлегеннен кейін қалған ақша. Қолма-қол ақшаның теріс ағыны, егер кіріп жатқан ақша шыққаннан аз болса, пайда болады – демек, сіз ақша жоғалтасыз.
Маңызды
Ипотекалық несиелеуді кемсіту заңсыз болып табылады. тұтынушыларды қаржылық қорғау бюросына немесе АҚШ-тың тұрғын үй және қала құрылысы департаментіне (HUD) есеп беру.
Қолма-қол ақша ағынының негізгі себептеріне мыналар жатады:
- Жоғары бос орын
- Тым көп техникалық қызмет көрсету
- Қаржыландырудың жоғары шығындары
- Жалға алу ақысы жеткіліксіз
- Ең жақсы жалдау стратегиясын қолданбау
Қолма-қол ақша ағынының қаупін азайтудың ең жақсы тәсілі – сатып алудан бұрын үй тапсырмасын орындау. Күтілген кірістер мен шығыстарды дәл (және шынайы) етіп есептеуге уақыт бөліп, жылжымайтын мүліктің жақсы жерде екеніне көз жеткізіңіз.
4. Жоғары бос орындар ставкалары
Сіз жеке меншік үйдің немесе кеңсе ғимаратының иесі болсаңыз да, жалға табыс табу үшін сол бөлімдерді жалға алушылармен толтыруыңыз керек. Өкінішке орай, жылжымайтын мүлікке инвестиция салуда бос орындардың жоғары болу қаупі әрқашан бар. Жылжымайтын мүліктің ипотекасы, сақтандыру төлемі, мүлік салығы, қызмет көрсету және тағы басқалары үшін жалдау кірісіне сенетін болсаңыз, жоғары бос орындар әсіресе қауіпті.
Бос жұмыс орындарының жоғарылау қаупін болдырмаудың негізгі әдісі – бұл жақсы сұранысқа ие инвестициялық жылжымайтын мүлікті сатып алу (сіз оны болжадыңыз) жақсы жерде. Сондай-ақ, егер сіз бос орындар қаупін төмендете аласыз, егер:
- Жалға алу бағасын аудан бойынша нарық ауқымында бағалаңыз
- Сіздің мақсатты жалға алушы жылжымайтын мүлік туралы ақпаратты қай жерден іздейтінін ескере отырып, өз мүлкіңізді жарнамалаңыз, сатыңыз және алға жылжытыңыз (мысалы, дәстүрлі әдістер онлайн режимінде ме?)
- Жаңа пәтер жалдаушылар үйден кетіп бара жатқанын хабарлағаннан кейін іздей бастаңыз
- Сіздің мүлкіңіздің таза, ұқыпты және күтімді екендігіне көз жеткізіңіз
- Жалға алушыларды бақытты ету үшін ынталандыру мен сыйақы ұсыныңыз
- Жылжымайтын мүлік саласындағы маманмен бірге мүлік тізімін жазыңыз
- Жақсы және сапалы қасиеттерді жалға алу беделін дамытыңыз (ойланыңыз: Airbnb шолулары)
5. Прокатшылар проблемасы
Бос жұмыс орындарының пайда болу қаупін болдырмау үшін сіз инвестициялық жылжымайтын мүлікті жалға алушылармен толтырғыңыз келеді. Бірақ бұл тағы бір қауіп тудыруы мүмкін: проблемалық жалға алушылар. Нашар жалға алушы мүлдем жалдаушысыз болғаннан гөрі қаржылық ағып кетуге (және бас ауруына) айналуы мүмкін. Жалға алушылардың жалпы проблемаларына мыналар кіреді:
- Уақытында төлемеңіз немесе мүлде төлемеңіз (бұл ұзақ уақытқа созылатын / қымбат тұратын үйден шығару мүмкін)
- Мүлікті қоқысқа тастаңыз
- Кеш болғанға дейін техникалық қызмет көрсету мәселелері туралы хабарламаңыз
- Бөлменің қосымша достарын (адам немесе жануарлар) орналастыру
- Олардың жалға алушылардың міндеттерін елемеңіз
Қиындыққа байланысты жалға алушының пайда болу қаупін жою мүмкін болмағанымен, сіз мұқият жалға алушыларды скринингтік процедураны енгізу арқылы қорғай аласыз. Несие тексеру және қылмыстық іске қосу үшін сенімді болуы фондық тексеруден әрбір өтініш беруші туралы. Сондай-ақ, өтініш берушінің бұрынғы иелеріне хабарласып, төлемдердің кешіктірілуі, мүліктік зиян келтіру және үйден шығару сияқты қызыл жалаушаларды іздеңіз.
Маңызды
Сіз және сіздің инвестициялық жылжымайтын мүлік шығындар мен міндеттемелерден жеткілікті түрде сақтандырылғандығына көз жеткізіңіз.
Сондай-ақ, ықтимал жалға алушының жұмыс тарихын зерттеу ұсынылады. Олардың жалақы мен тұрмыстық шығындарды ақылға қонымды жаба алатын тұрақты жалақы бар екеніне көз жеткізіңіз. Сондай-ақ шашыраңқы жұмыс тарихына назар аударған жөн. Жұмыстан жұмысқа ауысқан өтініш беруші жалдау ақысын төлеуде қиындықтарға тап болуы мүмкін және жалдау ортасында қоныс аударуы мүмкін.
6. Жасырын құрылымдық мәселелер
Инвестицияға ақша жоғалтудың сенімді әдісі – жөндеу және қызмет көрсету шығындарын төмендету.Мысалы, әдеттегі бір отбасылық үй үшін сіз фундаментті жөндеуге $ 12,000 немесе қаптауды жөндеуге $ 16,000 көре аласыз. Құрылымдық жөндеу немесе қалып немесе асбестті қалпына келтіру коммерциялық ғимараттар үшін он мың долларға оңай кетуі мүмкін.
Бақытымызға орай, сіз оны сатып алмас бұрын мүлікті мұқият тексеріп алсаңыз, сіз бұл тәуекелді төмендете аласыз. «Сорғыштың астына қарау» және жасырын мәселелерді табу үшін білікті және беделді мүлік инспекторын, мердігерді, қалып инспекторын және зиянкестермен күрес жөніндегі маманды жалдауға тырыспаңыз. Егер проблема анықталса, оны шешуге қанша қаражат кететінін біліп алыңыз да, сіздің келісіміңіз бойынша жұмыс істейтін ақша табыңыз немесе егер ол сізге тиімді пайда табуға кедергі болса.
7. Өтімділіктің болмауы
Егер сізде акциялар бар болса, сізге ақша керек болса немесе қолма-қол ақша алғыңыз келсе, оларды сату оңай. Әдетте бұл жылжымайтын мүлікке салынатын инвестицияларға қатысты емес. Өтімділіктің жоқтығынан, мүлікті тез арада түсіру қажет болса, сіз нарықтан төмен сатылымда немесе шығынға ұшырауыңыз мүмкін.
Бұл тәуекелді төмендету үшін сіз көп нәрсе істей алмасаңыз да, егер сізге қолма-қол ақша қажет болса, меншікті капиталыңызға кірудің тәсілдері бар. Мысалы, сіз үйді сатып алуға несие ала аласыз (тұрғын үйді жалға алу үшін), қолма-қол ақшасыз қаржыландыруды жүзеге асыра аласыз немесе коммерциялық жылжымайтын мүлік үшін несиелік немесе үлестік несие алуға болады.
Төменгі сызық
Жылжымайтын мүлік дәстүрлі түрде жақсы инвестиция ретінде қарастырылды, ал ақылды инвесторлар пассивті кірістерден, керемет кірістерден, салық артықшылықтарынан, әртараптандырудан және байлықты құру мүмкіндігінен пайдалана алады. Инвестициялардың басқа түрлеріндегі сияқты, жылжымайтын мүлікке инвестиция салу қауіпті болуы мүмкін.
Сіз өзіңіздің мұқият тексеріп, жылжымайтын мүлік нарығын және жалға берілетін мүлікке мұқият талдау жүргізу арқылы тәуекелдеріңізді шектей аласыз. Сондай-ақ, мүлікті тексеру, жалға алушыларды қарап шығу және жылжымайтын мүлік нарығы туралы білуге болатын барлық нәрсені білу үшін кәсіби мамандарды жалдаңыз.
жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялар (РЭИТ), жылжымайтын мүлік қорлары, жылжымайтын мүлік краудфандингі және жылжымайтын мүлік бойынша серіктестіктер кіреді.
Сондай-ақ, сіз жаңа дағдыларды үйрену немесе жаңа лицензия алу арқылы өзіңізге қаражат салуды қарастыра аласыз. Мысалы, көптеген жылжымайтын мүлік инвесторлары лицензияланған бірнеше листингілік қызметке (MLS) қол жеткізу, желіге қосылу және комиссиялар.