Жылжымайтын мүлік опцияларынан қалай пайда табуға болады

Жылжымайтын мүлікке қаражат салудың бірнеше әдісі бар. Көптеген американдықтар үшін жылжымайтын мүлікке арналған ең негізгі салым отбасылық үй немесе жалға берілетін мүлік түрінде келеді. Жалғыз жылжымайтын мүлікке инвестициялау көптеген мүмкіндіктері бар үлкен, пайдалы инвестиция болуы мүмкін. Әмбебаптық, ұзақ мерзімділік және бағалау көбінесе жеке мүліктік салымдарды уақыт өте келе қауіпсіз, сенімді және тиімді ететін негізгі себептер болып табылады.

Интернеттегі краудфандингтің және ипотекалық несиелеудің өсуі тікелей жылжымайтын мүлікке инвесторлар үшін көптеген мүмкіндіктер мен мүмкіндіктерді кеңейтті. Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360және тағы басқалар сияқты платформаларипотекалық несие алудың жылдам, жеңіл және тиімді әдістерін ұсынады, бұл сатып алушылардың өз салымдарында жан-жақты болуына мүмкіндік береді.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек

Жылжымайтын мүлік нарығы дамыған сайын жаңа ұсыныстар үнемі енгізіліп отырады. Осы кіріспелер арқылы енді жылжымайтын мүлік инвесторлары жылжымайтын мүлікке инвестициялық топтардан, жылжымайтын мүліктің үлестік қорларынан, жылжымайтын мүлікке инвестициялардан сенімгерлік қорлардан және Fundrise сияқты краудфандингтік бөлшек ұсыныстардан тұратын көптеген таңдау алады. Алайда, жылжымайтын мүлікке салынған тікелей инвестициялар қаржылық тұрақтылық пен тәуекелге төзімділіктің дұрыс қоспасы бар инвесторлар үшін айтарлықтай пайда табудың әдісін ұсынады. Бұл инвесторлар үшін жылжымайтын мүлікке арналған опциондар мүмкін болған кезде жылжымайтын мүлікке тікелей инвестиция салудың кірістерін толықтырады немесе кейбір тәуекелдерді азайтады.

Биржаларда жылжымайтын мүлік опциялары қол жетімді емес, олар келісімшарт бойынша үстеме бағадан жоғары құбылмалы бағаларға ие емес және олар әдетте бірнеше бірлікті қамтымайды.Жылжымайтын мүлік опциялары коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығындакеңінен қолданылады,бірақ оларды тұрақты инвесторлар да қолдана алады.Әдетте, жылжымайтын мүлік опциондары сатып алушыға опционнан ұтылатын мақсатты жағдайларда қолданылады, бірақ сақтау мерзімінің соңына дейін жылжымайтын мүлікті сатып алу талабы емес.

Негізгі өнімдер

  • Жылжымайтын мүлік опциясы – бұл сатып алушы мен сатушы арасындағы арнайы жасалған келісімшарт туралы ереже.
  • Жылжымайтын мүліктің нұсқалары сатып алушылар мен сатушылар арасында келісіледі, әдетте сатып алушыға ең үлкен артықшылықтар ұсынылады.
  • Жылжымайтын мүлікке опцион беру туралы ережелер ең кең таралған, бірақ көптеген нұсқалармен жасалуы мүмкін.

Жылжымайтын мүлік опциясы дегеніміз не?

Тікелей жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялар көптеген ерекше ойлардан тұрады, олар әдетте жылжымайтын мүліктің басқа баламаларына қатаң түрде қолданылмайды. Мүдделі немесе дамыған инвесторлар үшін жылжымайтын мүлікті тікелей сатып алу келісімшарты ретінде жылжымайтын мүлік нұсқасы әлеуетті мүмкіндік болуы мүмкін. Жылжымайтын мүлік опциялары қосымша күрделілік деңгейімен бірге өзіндік ерекше параметрлерімен де келеді.

Жалпы, жылжымайтын мүлік опциясы дегеніміз – бұл сатып алушы мен сатушы арасындағы арнайы жасалған келісімшарт ережесі.Сатушы сатып алушыға белгілі бір мерзімге жылжымайтын мүлікті белгіленген бағамен сатып алу мүмкіндігін ұсынады.Сатып алушы мүлікті сақтау мерзімінің соңына дейін сатып алу немесе сатып алмау опциясын сатып алады.Осы опцияның құқығы үшін сатып алушы сатушыға опцион сыйлықақысын төлейді .Егер сатып алушы жылжымайтын мүлікті сатып алу туралы шешім қабылдаса (басқаша айтсақ, жылжымайтын мүлік опциясын жүзеге асырыңыз), сатушы мүлікті сатып алушыға бұрын жасалған келісімшарттың талаптарына сәйкес сатуы керек.

Мүмкін сіз акцияларды сатып алу кезінде опциялар ұғымына тап болған шығарсыз.Опциондар сатып алушыға базалық активке негізделген шарттармен бірнеше қосымша таңдау ұсынады.Жалпы опциондар  мерзімінен бұрынорындалуы мүмкін , опционның мерзімі біткенге дейін сақталуы немесе мерзімі өткенге дейін екінші сатып алушыға сатылуы мүмкін. Жылжымайтын мүлік опциялары көбінесе жылжымайтын мүлік салушылар мен инвесторлар коммерциялық немесе қымбат тұратын тұрғын үй мәмілелерінде қолданылады. Жылжымайтын мүлік опциялары сатушыларға шектеулі жеңілдіктермен сатып алушыларға үлкен икемділік пен әлеуетті инвестициялау мүмкіндігін ұсынады.

Жылжымайтын мүлікті сатып алу туралы келісімшарт шеңберінде жасалған көптеген жобаланған жылжымайтын мүлік нұсқалары болуы мүмкін. Ең кең таралған кейбіріне мыналар жатады:

  • Ұстап қалу мерзімі: сатып алушы жылжымайтын мүлікті сатып алу нұсқасы үшін сыйлықақы төлейді, бірақ оған міндетті емес
  • Листингтік опция: сатып алушы жылжымайтын мүлікті тізімдеу және түзетуден пайда табу үшін опцияны пайдаланады
  • 1031 айырбастау опционы: сатып алушы ұстау мерзімін алуға арналған опцион үшін сыйлықақы төлейді, содан кейін сатып алу кезінде жылжымайтын мүлікке айырбастауды ұнатады

Kurzübersicht

Жылжымайтын мүлік опционының сыйлықақысы, келісілген ұстау мерзімі және сатудың соңғы бағасы көбінесе жылжымайтын мүлікке опцион туралы келісімнің маңызды компоненттері болып табылады.

Жылжымайтын мүлік опциясының мысалы

Мұнда  жылжымайтын мүлік опционының сценарийі үшін тәуекел мен сыйақыны кешенді талдау берілген . Құрылысшының 500 000 доллары бар деп есептеңіз және ол 2 миллион долларға тізімделген жерді сатып алғысы келеді. Құрылысшы бірнеше нәрсеге сенімді емес:

  1. Құрылысшы банктік несиелер немесе басқа көздер арқылы 1,5 миллион доллар жинай ала ма?
  2. Құрылыс салушы тұрғын үй немесе коммерциялық құрылысқа немесе жылжымайтын мүлікті одан әрі бөлуге қажетті рұқсаттарды ала ала ма?
  3. Құрылысшы басқа жер салушы жер сатып алмай тұрып ақша жинап, рұқсат ала ала ма?

Бұл жағдайда жылжымайтын мүлік опциясы орынды. Белгіленген қайтарылмайтын шығындар үшін (жылжымайтын мүлік опционының сыйақысы деп аталады  ) шамамен 25000 доллар үшін құрылыс салушы сатушымен жылжымайтын мүлік опционының келісімшартын жасай алады. Жылжымайтын мүлік опциясы құрылыс салушыға алты ай ішінде жылжымайтын мүлікті сату бағасын 2 миллион долларға құрсаулауға мүмкіндік береді.

Опциондық келісім-шарт келесі шарттарды қамтуы мүмкін:

  • Жылжымайтын мүлік туралы мәліметтер ( орналасқан жері, мөлшері және басқа да ерекшеліктер)
  • Келісімшарттың мерзімі (келісім жасалған күннен бастап алты ай)
  • Опцион бойынша сыйақы немесе сыйақы сомасы (сатып алушы сатушыға бір реттік төлем түрінде қайтаратын 25000 АҚШ доллары)
  •  Егер келісімшарт кезінде опцион қолданылса, сатып алудың келісілген  бағасы ($ 2 млн)

Келісімшарттың алты айлық мерзімінде төрт сценарий болуы мүмкін.

1-сценарий:  Құрылысшы 1,5 миллион доллар банктік несие алуға мақұлданған. Ол сонымен бірге даму үшін қажетті рұқсаттарды ала алатынын растайды. Ол жылжымайтын мүлікті алдын-ала белгіленген баға бойынша 2 миллион долларға сатып алу опциясын қолданады. Сатушы $ 2 миллион алады және қосымша $ 25,000 сыйлықақысын сақтайды.

2-сценарий:  екі айдан кейін құрылыс салушы өзінің дамуына рұқсат ала алмайтынын анықтайды. Келесі төрт айда құрылысшы жылжымайтын мүлікті 2 миллион долларға сатып алғысы келетін басқа тарапты таба алады. Құрылысшы жаңа партияға жылжымайтын мүлік опциясын жаңа бағаға 30 000 долларға сатады. Жаңа тарап құрылыс салушыны бастапқы опция келісімшартына ауыстырады. Жаңа партия опцияны қолданып, мүлікті 2 миллион долларға сатып алады. Сатушы жаңа партиядан $ 2 миллион алады, ал құрылысшының $ 25,000 сыйақысын сақтайды. Құрылысшы опцияны 30 000 долларға сатты, сондықтан ол 5000 доллар табады және оны пайдалана алмайтын мүлікпен байламайды.

3-сценарий:  құрылыс салушы –  бұл жылжымайтын мүліктің қымбаттауынан пайда табуды көздейтін опционды сатып алушы . Егер екі айда талап етілген баға бес айда 2,2 миллион долларға дейін өссе, құрылыс салушы жылжымайтын мүлікті сатып алу және мүлікті пайдаға сату опциясын қолданып, пайда табады. Мәміле аяқталғаннан кейін жылжымайтын мүлік иесі 2 миллион доллар мен 25 000 доллар опцион сыйлықақысын алады. Құрылысшы жылжымайтын мүлікті сатудан 175000 доллар пайда табады.

4-сценарий : құрылыс салушы несие немесе рұқсаттарды қамтамасыз ете алмайды. Ол басқа қызығушылық танытатын сатып алушылар таба алмайды. Құрылысшы опционның аяқталуына мүмкіндік береді және опцион премиумынан айырылады. Алайда, сатып алушы 25000 АҚШ долларын (нақты мәміле құнының 1,25%) төлеу арқылы ықтимал нашар 2 миллион долларлық инвестициядан аулақ бола алды. Сатушы 25000 долларға ұтады және сатып алушыны іздеуді жалғастыруда.

Барлық жағдайда, жылжымайтын мүлікке опциондар туралы келісімшарт жасалғаннан кейін, сатушы бұдан әрі жылжымайтын мүлікті немесе опционды ұстап тұру кезеңінде қандай бағамен сату туралы шешім қабылдамайды. Сатушы сатып алушының шешімін алты ай күтуі керек. Міне, сондықтан сатушы ақырында сатып алушы қандай шешім қабылдағанына қарамастан опцион сыйлықақысын алады және сақтайды.

Төменгі сызық

Жылжымайтын мүлік опциялары сауда жасау, инвестициялау және жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялардан пайда табудың балама әдісін ұсынады. Оларды екі жеке тараптың рецептісіз келісімшартының түрі деп санауға болады. Опциондардың осы түрлері үшін биржалық нарық жоқ, бірақ сатып алушыға опционды белсенді ұстау кезеңінде сатуға мүмкіндік беретін шығармашылық ережелер болуы мүмкін. Жалпы алғанда, қатысушы тараптар опцион туралы шарт ережелерінің тиісті түрде жазылуын, әділ болуын және қатысушылардың оны ұстануын қамтамасыз етуі керек.

Жылжымайтын мүлікке опциондық келісімшарттар ақша табудың бірнеше баламалы тәсілдерін ұсына алады, бірақ әдетте олардың ең үлкен артықшылықтарының бірі – үлкен тәуекелдерді бұру болып табылады. Жылжымайтын мүлікті дамытушылар көптеген жылжымайтын мүлікке опциондық келісімшарттар жасасудан және тек ұстап тұру кезеңіндегі эволюциялар негізінде таңдалған бірнеше пайдаланудан пайда көруі мүмкін. Сондай-ақ, келісімшарт ұстаушы жаңа қарбалас магистраль немесе қылмыстың көбеюі сияқты ұстау кезеңінде өзгерістер орын алса, опциядан бас тартуды таңдай алады.

Осы опцияларды сақтау мерзімдері әр түрлі болуы мүмкін, бұл тәуекелдерді де өзгертеді.Сатушы, әдетте, белгіленген бағамен қамтылады.Жаттығудың үлкен ықтималдығы оларға жақсы таңдау немесе келісім жасауға біраз уақыт бере алады.Әдетте сатып алушыдан ұстау мерзімі ішінде белгілі бір сыйлықақы төленуі қажет. Сыйақы сатып алу бағасын төмендетуге көмектеседі. Олар сондай-ақ сатып алушыға жалпы шығындарды төмендететін ипотекалық несиелеудің жақсы шарттарын алуға мүмкіндік беруі мүмкін. Ұстау мерзімінің ішінде жылжымайтын мүлік сатып алу бағасымен өзгеріссіз қалады.

Опцион сатушысының дефолт жылжымайтын мүлікке опцион жасау келісімдеріндегі маңызды мәселелердің бірі болуы мүмкін. Мұндай жағдайларда сатып алушының жалғыз жүгінуі әдетте сот процесі болып табылады. Жылжымайтын мүлік опционының қатысушылары туралы жалпыға қол жетімді ақпараттың және өткен жазбалардың болмауы тағы бір қиындық тудырады. Сондай-ақ, жылжымайтын мүлік опционының инвесторлары келісімшартты құру және тіркеу сияқты заңгерлік қызметтер үшін ақы сияқты қосымша шығындарды қарастыруы қажет болуы мүмкін.