Жылжымайтын мүлікке инвестициялар сенімі (REIT)

Жылжымайтын мүлікке инвестициялық сенім (РЕИТ) дегеніміз не?

Жылжымайтын мүлікке инвестициялар сенімі (REIT) – бұл кірістер әкелетін жылжымайтын мүлікті иеленетін, басқаратын немесе қаржыландыратын компания. Пайлық қорлардан құрылған РЕИТ көптеген инвесторлардың капиталын біріктіреді. Бұл жеке инвесторларға жылжымайтын мүлікке салынатын салымдардан дивидендтер алуға мүмкіндік береді – бұл қандай-да бір мүлікті өздері сатып алмай, басқармай немесе қаржыландырмайды.

Негізгі өнімдер

  • Жылжымайтын мүлікке инвестициялық сенім (REIT) – бұл кірістер әкелетін объектілерді иеленетін, басқаратын немесе қаржыландыратын компания.
  • РЕИТ инвесторлар үшін тұрақты кіріс ағыны жасайды, бірақ капиталды жоғарылату үшін аз мүмкіндік береді.
  • РЕИТ-тердің көпшілігі акциялар сияқты ашық сатылады, бұл оларды өтімді етеді (жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялардан айырмашылығы).
  • REITs көптеген жылжымайтын мүлік түрлеріне, соның ішінде көп пәтерлі үйлерге, ұялы байланыс мұнараларына, деректер орталықтарына, қонақ үйлерге, медициналық мекемелерге, кеңселерге, сауда орталықтарына және қоймаларға инвестиция салады.

REITs қалай жұмыс істейді

Конгресс 1960 жылы РЕИТ-терді темекі акциздерін кеңейтуге түзету ретінде құрды.Бұл ереже инвесторларға коммерциялықжылжымайтын мүлік портфеліндегі акцияларды сатып алуға мүмкіндік береді – бұған дейін тек ауқатты адамдар мен ірі қаржылық делдалдар арқылы қол жетімді болатын.

REIT портфеліндегі қасиеттерге көп қабатты кешендер, деректер орталықтары, денсаулық сақтау мекемелері, қонақ үйлер, инфрақұрылым – талшықты кабельдер, ұялы байланыс мұнаралары және энергетикалық құбырлар – кеңсе ғимараттары, бөлшек сауда орталықтары, өзін-өзі сақтау, ағаш және ағаш қоймалары кіруі мүмкін.

Жалпы, РЭИТ нақты жылжымайтын мүлік саласында мамандандырылған. Алайда әртараптандырылған және мамандандырылған РЭТ портфолиосында әр түрлі сипаттамалар болуы мүмкін, мысалы, офистік және бөлшек сауда объектілерінен тұратын РЭТ. 

Көптеген REIT-тер ірі бағалы қағаз биржаларында сатылады, және инвесторлар оларды бүкіл сауда сессиясы кезінде акциялар сияқты сатып ала және сата алады.  Бұл РЕИТ әдетте айтарлықтай көлемде сауда жасайды және өте өтімді құралдар болып саналады. 

REIT ретінде нені білуге ​​болады?

РЕИТ-тердің көпшілігінде тікелей бизнес моделі бар: РЭТ кеңістікті жалға алады және жылжымайтын мүлік объектілері бойынша жалдау ақысын жинайды, содан кейін бұл кірісті акционерлерге дивиденд ретінде бөледі. Ипотекалық РЕИТ жылжымайтын мүлікке иелік етпейді, бірақ оның орнына жылжымайтын мүлікті қаржыландырады. Бұл РЕИТ инвестициялары бойынша пайыздардан табыс табады.

Үшін бір REIT ретінде жіктелуі, компания Салық кодексінің белгілі бір ережелерін (IRC) сәйкес келуі керек. Бұл талаптарға кірістер әкелетін жылжымайтын мүлікке ұзақ мерзімді иелік ету және кірістерді акционерлерге бөлу кіреді. Нақтырақ айтсақ, компания REIT талаптарына сәйкес келу үшін келесі талаптарға сай болуы керек:

  • Жалпы активтердің кем дегенде 75% -ын жылжымайтын мүлікке, ақша қаражаттарына немесе АҚШ қазынашылығына салыңыз
  • Жалпы табыстың кем дегенде 75% -ын жалдау ақысынан, жылжымайтын мүлікті қаржыландыратын ипотека бойынша пайыздардан немесе жылжымайтын мүлікті сатудан алыңыз
  • Акционерлердің дивидендтері түрінде салық салынатын табыстың ең аз дегенде 90% -ын жыл сайын төлеңіз
  • Корпорация ретінде салық салынатын субъект болыңыз
  • Директорлар кеңесі немесе қамқоршылар басқарады
  • Бірінші құрылғаннан кейін кем дегенде 100 акционері бар 
  • Акцияларының 50% -дан көп емес, бес немесе одан аз жеке тұлғаларға тиесілі

Kurzübersicht

Бүгінгі күні РЕИТ-тердің жалпы активтері шамамен 3 трлн.жалпыға ортақ сатылатын РЕИТ-тердің үлесі 2 трлн.

АЖЖ түрлері

РЕИТ үш түрі бар:

  • Меншікті капитал. РЕИТ-тердің көпшілігі – бұл кірістер әкелетін жылжымайтын мүлікке иелік ететін және басқаратын үлестік РЕИТ. Кірістер, ең алдымен, жалдау ақысы есебінен жасалады (қасиеттерді қайта сату арқылы емес).
  • Ипотекалық қарыздар. Ипотекалық РЕИТ жылжымайтын мүлік иелері мен операторларына ақшаны тікелей ипотека мен несие арқылы немесе жанама түрде ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарды сатып алу арқылы береді. Олардың кірісі, ең алдымен, таза пайыздық маржаның есебінен – ипотекалық несие бойынша алынған пайыздар мен осы заемдарды қаржыландыру шығындарының арасындағы спрэд арқылы қалыптасады . Бұл модель оларды пайыздық ставкалардың өсуіне сезімтал етеді.
  • Гибридті РЕИТ.Бұл РЕИТ меншікті капиталдағы және ипотекалық РЕИТ-тің инвестициялық стратегияларын қолданады. 

РЕИТ-ті олардың акцияларын қалай сатып алу және ұстау тәсілдеріне қарай жіктеуге болады:

  • Көпшілікке сатылатын РЕИТ. Көпшілікке сатылатын РЕИТ акциялары ұлттық инвесторлар бағалы қағаздар биржасында орналастырылады, оларды жеке инвесторлар сатып алады және сатады. Оларды АҚШ-тың бағалы қағаздар және биржалар жөніндегі комиссиясы (ӘКК) реттейді.
  • Сауда-саттыққа жатпайтын мемлекеттік. Бұл РЭТ ӘКК-де тіркелген, бірақ ұлттық бағалы қағаз биржаларында сауда жасамайды. Нәтижесінде, олар жалпыға ортақ саудаласуға қарағанда аз өтімді. Олар әлі де тұрақты болып келеді, өйткені олар нарықтық ауытқуларға ұшырамайды.
  • Жеке РЕИТ.Бұл РЭТ ӘКК-де тіркелмеген және ұлттық бағалы қағаз биржаларында сауда жасамайды.Жалпы жеке РЕИТ-ті тек институционалды инвесторларға сатуға болады.

РЕИТ-ке қалай инвестиция салу керек

Акцияларды брокер арқылы сатып алу арқылы сіз көпшілікке сатылатын РЕИТ -ке, сондай-ақ РЕИТ өзара қорларына және РЕИТ биржалық айналым қорларына (ETF) инвестициялай аласыз. Сауда-саттыққа жатпайтын REIT акцияларын саудаланбайтын REIT ұсынысына қатысатын брокер немесе қаржылық кеңесші арқылы сатып алуға болады.

РЕИТ сондай-ақ белгіленген мөлшерлеме бойыншаНариттің айтуынша, шамамен 87 миллион АҚШ инвесторлары өздерінің зейнетақы жинақтары және басқа инвестициялық қорлары арқылы REIT иелік етеді.

Kurzübersicht

REIT қызметі нәтижесінде 2019 жылы дивидендтен 69 миллиард доллар табысы бөлінді (соңғы мәліметтер қол жетімді).

АҚШ-та 225-тен көп сатылатын REIT бар, яғни қай REIT сатып алу керектігін шешпес бұрын сізге үй тапсырмасы жасалады.  REIT-тің басқару тобын қарастыруды ұмытпаңыз және олардың өтемақысын біліңіз. Егер бұл өнімділікке негізделген өтемақы болса, онда олар дұрыс инвестицияларды таңдау және ең жақсы стратегияларды таңдау үшін көп жұмыс істейтін болады.

Әрине, акцияларға келетін пайданың күтілетін өсімі және дивидендтердің ағымдағы кірістілігі сияқты сандарды қарастырған жөн. REIT-тің операциялардан түскен қаражаты (FFO) пайдаға амортизация мен амортизацияны қосу арқылы есептеледі, содан кейін сатудан түскен кез-келген кірісті алып тастайды. 

РЕИТ-ке инвестиция салудың оң және теріс жақтары

РЕИТ инвестициялық портфельде маңызды рөл атқара алады, өйткені олар күшті, тұрақты жылдық дивиденд пен ұзақ мерзімді капиталды жоғарылату әлеуетін ұсына алады.Соңғы 20 жылдағы REIT жиынтық кірістілігі S&P 500 индексінен, басқа индекстерден және инфляция деңгейінен асып түсті.  Барлық инвестициялар сияқты, REIT-тің де артықшылықтары мен кемшіліктері бар.

Оң жағынан, РЕИТ-ті сатып алу және сату оңай, өйткені көпшілік биржаларда сауда жасайды – бұл жылжымайтын мүліктің дәстүрлі кемшіліктерін жеңілдететін қасиет. Өнімділікті ескере отырып, РЕИТ тәуекелге байланысты тартымды кірістер мен тұрақты ақша ағындарын ұсынады. Сондай-ақ, жылжымайтын мүліктің болуы портфолио үшін пайдалы болуы мүмкін, өйткені ол диверсификация мен дивидендтерге негізделген кірісті қамтамасыз етеді – және дивидендтер көбінесе басқа инвестициялармен қол жеткізуге болатын мөлшерден жоғары болады.

Жағымсыз жағы, РЕИТ капиталды жоғарылату тұрғысынан көп нәрсе ұсынбайды.Олардың құрылымының бір бөлігі ретінде олар кірістің 90% -ын инвесторларға қайтаруы керек.  Сонымен, салық салынатын кірістің тек 10% -ін жаңа холдингтер сатып алу үшін РЕАТ-қа қайта инвестициялауға болады. Басқа негативтер – бұл РЕИТ дивидендтеріне тұрақты табыс ретінде салық салу, ал кейбір РЕИТ-терде басқарушылық және транзакциялық төлемдер жоғары болады.

Артықшылықтары

  • Өтімділік

  • Әртараптандыру

  • Мөлдірлік

  • Дивидендтер арқылы ақша қаражаттарының тұрақты қозғалысы

  • Тәуекелге байланысты тартымды кірістер

Минус

  • Төмен өсу

  • Дивидендтерге тұрақты табыс ретінде салық салынады

  • Нарықтық тәуекелге байланысты

  • Жоғары менеджмент және транзакциялық төлемдер үшін потенциал

REIT алаяқтық

Бағалы қағаздар және биржалар жөніндегі комиссия (ӘКК) инвесторларға ӘКК-де тіркелмеген REIT сатуға тырысатын кез-келген адамнан сақ болу керек деп кеңес береді.Онда «СізSEC-тің EDGAR жүйесі арқылы ашық және саудалық емесРЕИТ-тердің тіркелуін тексере аласыз. Сондай-ақ, сіз EDGAR-ді REIT-тің жылдық және тоқсандық есептерін, сондай-ақ ұсыныстардың кез-келген проспектісін қарау үшін пайдалана аласыз» деп кеңес береді.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек

Сондай-ақ, REIT ұсынатын брокерді немесе инвестициялар жөніндегі кеңесшіні тексерген жөн. ӘКК-де ақысыз іздеу құралы бар, ол инвестициялық кәсіпқой лицензияланған және тіркелген болса іздеуге мүмкіндік береді.

REIT нақты әлем мысалы

РЕИТ таңдау кезіндегі тағы бір мәселе – жылжымайтын мүлік нарығының ыстық болатын секторларын қарастыру. Жалпы жылжымайтын мүлік арқылы экономиканың қай серпінді салаларына қол жеткізуге болады? Мысал ретінде денсаулық сақтау АҚШ-тағы ең қарқынды дамып келе жатқан салалардың бірі болып табылады, әсіресе медициналық ғимараттардың, амбулаториялық-емханалық орталықтардың, қартаю мекемелерінің және зейнеткерлік қоғамдардың өсуінде.

Бірнеше REIT осы секторға бағытталған. Healthpeak қасиеттері – бұрын HCP – бұған мысал бола алады.2020 жылдың 22 шілдесіндегі жағдай бойынша оның нарықтық құны шамамен 14,4 миллиард АҚШ долларын құрады, күн сайын шамамен 5 миллион акциялар сатылды.  Оның портфолиосы негізгі активтердің үш класына бағытталған: өмір туралы ғылымдар, медициналық кеңселер және қарттар үйі.