Операциялардан қаражат (FFO)

Операциялардан қаражат деген не (FFO)?

Операциялардан түскен қаражат (FFO) жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялық тресттер ( РЕИТ ) олардың операцияларынан түсетін ақша ағындарын анықтау үшін пайдаланатын көрсеткішке жатады. Жылжымайтын мүлік компаниялары FFO-ны операциялық тиімділіктің өлшемі ретінде пайдаланады.

FFO қосу арқылы есептеледі амортизацияны, амортизацияны пайдаға, және активтерді сату бойынша шығындарды, содан кейін активтерді және кез келген пайыздық кіріс сату бойынша кез келген пайдалар шегеру. Кейде ол акцияға шаққандағы негізге алынады. Акцияларға шаққандағы FFO коэффициенті РЕИТ-ті және басқа да осыған ұқсас инвестициялық сенімдерді бағалау кезінде акцияға кірістің ( EPS ) орнына қолданылуы керек.

Негізгі өнімдер

  • Операциялардан түскен қаражат (FFO) жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялық тресттер (РЕИТ) олардың операцияларынан түсетін ақша ағындарын анықтау үшін пайдаланатын көрсеткішке жатады.
  • Жылжымайтын мүлік компаниялары FFO-ны операциялық тиімділіктің өлшемі ретінде пайдаланады.
  • ФФО активті сатудан түсетін кірістер сияқты бір реттік ақша ағындарын алып тастайды; оның орнына тек кәсіпкерлік қызметтен алынған кірістер кіреді.

Операциялардан қаражат формуласы және есебі

Төменде операциялардан қаражат есептеу формуласы келтірілген (FFO).

FFO формуласы:

FFO = (Таза табыс + Амортизация + Амортизация + Жылжымайтын мүлікті сату кезіндегі шығындар) – Мүлікті сатудан түскен пайда – Пайыздық кіріс

Төменде FFO есептеуге арналған қадамдар келтірілген:

FFO есебінің барлық компоненттері REIT кірістері туралы есепте көрсетілген.

  1. Компанияның пайдасы болып табылатын және пайда мен шығындар туралы есептің төменгі жағында орналасқан таза кіріс көрсеткішін алыңыз.
  2. Амортизация және тозу – бұл компанияның белгілі бір кезеңдегі материалдық (физикалық) және материалдық емес активтерінің шығындалған бөлігі. Тозу және амортизация – бұл компанияларға өз активтерінің шығындарын таратуға көмектесетін бухгалтерлік есеп шаралары. Шығындалған сомалар, сайып келгенде, есепті кезеңдегі таза кірісті азайтады. Нәтижесінде амортизация тозуға және амортизация нақты кіріс ақшалай қаражатты немесе РЕИТ операцияларынан түскен кірісті анықтау үшін қайта қосылады.
  3. Егер бар болса, іскерлік мүлікті сату кезіндегі шығындарды қосыңыз. Бұл, әдетте, негізгі құралдар сияқты ұзақ мерзімді активтерді қамтиды. Бұл шығындар бір реттік және қайталанбайтын болып саналады, сондықтан қалыпты операцияларға жатпайды және FFO есебіне кірмеуі керек.
  4. Кезеңдегі операциялардан қаражат алу үшін мүлікті сатудан түскен таза кірістің, амортизацияның және амортизацияның жалпы санынан қандай да бір пайда немесе кірісті алып тастаңыз.
  5. Кәсіптің кез-келген пайыздық кірісін алып тастаңыз. Пайыздық кіріс, әдетте, бизнестің қалыпты жұмысының тұрақты бөлігі болып табылмайды, сондықтан оны FFO есебіне қосуға болмайды.

Егер, мысалы, REIT амортизациясы 20000 доллар болса, жылжымайтын мүлікті сатудан түскен пайда 40000 доллар және таза пайда 100000 доллар болса, оның қаржы қоры 80000 доллар болады.

Көптеген жағдайларда инвесторға РЕЙТ-тің ФФО-ны есептеудің қажеті жоқ, өйткені барлық РЕИТ-тер өздерінің қаржылық есеп-қисаптарында өздерінің қаржылық есеп-қисаптарын көрсетуге міндетті. FFO көрсеткіші әдетте кірістер мен шығыстар туралы есепте ескертулерде көрсетіледі.

Сізге операциялардан қандай қаражат айтуға болады

FFO – бұл РЕИТ қалыптастырған ақша қаражатының өлшемі; жылжымайтын мүлік компаниялары FFO-ны операциялық көрсеткіш ретінде пайдаланады. Бастапқыда жылжымайтын мүлікке инвестицияларға сенім білдірудің ұлттық қауымдастығы ( NAREIT ) GAAP емес шара болып табылады.

FFO-ны ақша қаражаттарының қозғалысы туралы операциялардан түскен ақша қаражатының ағынымен REIT-пен шатастыруға болмайды. Оның орнына FFO тұрақты және тұрақты кәсіпкерлік қызметтен фирмаға түсетін ақша қаражаттары мен олардың баламаларының таза мөлшерін өлшейді. FFO ақша ағынына балама немесе өтімділік шарасы ретінде қарастырылмауы керек.

Мысалы, әдеттегі компанияның ақша ағынына активті сатудан түскен ақша әсер етуі мүмкін, бірақ FFO бұл кірістерді жоққа шығарады. Сондай-ақ, әдеттегі компания, егер банктен несие қаражатын алса, өзінің CFS-ке ақша ағындарын көрсетеді. Алайда, FFO мұндай ақша ағындарын қамтымайды, керісінше, бұл тек кәсіпкерлік қызметтен алынған кірістің өлшемі.

Неліктен FFO – бұл REIT өнімділігінің жақсы өлшемі

FFO шығындарды есепке алу әдістерінің орнын толтырады, олар REIT-тің нақты нәтижелерін дұрыс көрсете алмайды. GAAP бухгалтерлік есебі барлық РЕИТ- тен амортизацияның стандартты әдістерінің бірін қолданып, уақыт өткен сайын инвестициялық қасиеттерін тозуын талап етеді. Алайда, көптеген инвестициялық қасиеттер уақыт өте келе құнын жоғарылатып, амортизацияны РЕИТ құнын сипаттауда дұрыс емес етеді. Бұл мәселені келісу үшін тозуға және амортизацияны таза кіріске қосу керек.

FFO сонымен қатар жылжымайтын мүлікті сатудан түскен кез-келген кірісті алып тастайды, себебі сатудың бұл түрлері қайталанбайтын болып саналады. РЕИТ барлық салық салынатын кірістің 90% -ын дивиденд түрінде төлеуі керек, бұл инвесторларға ақшалай төлемдер. Жылжымайтын мүлікті сатудан түскен пайда REIT-тің салық салынатын кірісіне қосылмайды, сондықтан құн мен нәтижені өлшеуге қосылмауы керек.

Жоғарыда айтылғандай, акцияға шаққандағы FFO-ны кейде фирмалар өздерінің EPS қосымшасы ретінде ұсынады. Акцияға шаққандағы пайда – бұл компанияның таза табысын орналастырылған үлестік акцияларға бөлу. EPS және FFO бір акцияға қанша кіріс әкелетінін өлшеуге мүмкіндік береді.

Бұл шаралар инвесторларға ақшаны менеджмент тиімді қолданып жатқанын анықтауға көмектеседі. Сондай-ақ, көптеген сарапшылар мен инвесторлар REIT-тің баға-FFO коэффициентін баға-кірістер коэффициентіне қосымша ретінде бағалайды, бұл акциялардың бағасы EPS-ке бөлінеді. REIT жағдайында, REIT нарықтық бағасы акцияға арналған FFO-ға бөлінеді.

Операциялардан түзетілген қаражат

Жылжымайтын мүлік талдаушылары барған сайын  РЕИТ-тің операциялардан түскен қаражатын ( AFFO ) есептей бастайды. Бұл есептеу REIT-тің FFO-ын алады және капиталдандырылатын, содан кейін амортизацияланатын кез-келген шығындарды, сондай-ақ жалдау ақысының кез келген мөлшерін алып тастайды. Бұл күрделі капиталды шығыстарға, мысалы, сырлау жобалары немесе төбені ауыстыру сияқты техникалық қызмет көрсету шығындары кіруі мүмкін. REF-тің пайда әлеуетін дәл бағалау ретінде AFFO тартымдылыққа ие болды.

AFFO шарасы REIT-тің қолма-қол ақшасын немесе дивиденд төлеу қабілеттілігін жақсы өлшеу үшін әзірленді. АФФО-дан басқа, бұл балама шара кейде таратуға болатын қаражат немесе тарату үшін қолма-қол ақша деп аталады.

Операциялардан қаражатты қалай пайдалану туралы мысал

Танымал сауда орталығы REIT Simon Property Group өзінің 2017 жылғы кірістер туралы есеп беруіндегі операциялардан түскен қаражат туралы есеп берді, бұл 2016 жылмен салыстырғанда 6% -ға өсіп, 4 млрд. АҚШ долларын құрады. Ал фирманың таза кірісі 2,2 млрд долларды құрады. 

FFO-ға келу үшін фирма 1,8 миллиард долларға жуық амортизация мен амортизацияны қайтарып берді және басқа кішігірім сандарға түзетулер енгізді, соның ішінде артықшылықты бөліністер мен дивидендтер төлеу үшін 5,3 миллион АҚШ долларын азайту, нәтижесінде пайда болған амортизация мен амортизацияның бақыланбайтын үлесі. қосымша $ 17,1 млн қысқартумен. Саймон қосымша акцияларға шаққанда 11,21 долларды құрайтын FFO сұйылтылған көрсеткішін, ал 6,24 долларлық сұйылтылған EPS көрсеткішімен хабарлады.