Жылжымайтын мүлікке инвестициялар сенімгерліктің (РЭҚ) қандай қауіптері бар?

Жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялық трестер (РЕИТ) – бұл өз инвесторларына табыс әкелетін танымал инвестициялық көлік құралдары. РЕЙТ – бұл әр түрлі жылжымайтын мүлік объектілеріне иелік ететін және оларды басқаратын компания, онда табыстың 90% акционерлерге дивиденд түрінде төленеді.

Нәтижесінде, REIT салымшыларға төмен пайыздық орта жағдайында тартымды болатын тұрақты кірістер ағыны ұсына алады. Инвестиция жасамас бұрын түсінуіңіз керек REIT тәуекелдері бар.

Негізгі өнімдер

  • Жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялық трестер (РЕИТ) – бұл инвесторларға дивиденд төлейтін танымал инвестициялық көлік құралдары.
  • Сауда-саттыққа жатпайтын РЕИТ-тің (биржада көпшілікке сатылмайтын) бір қауіп-қатері инвесторларға оларды зерттеу қиынға соғуы мүмкін.
  • Сауда-саттыққа жатпайтын РЕИТ өтімділігі аз, яғни инвесторларға оларды сату қиынға соғады.
  • Сауда-саттыққа шығарылған РЕИТ пайыздық ставкалардың өсуіне байланысты құнын жоғалту қаупі бар, бұл әдетте инвестициялық капиталды облигацияларға жібереді.




Жылжымайтын мүлікке инвестицияларға сену қалай жұмыс істейді

REITs олардың кем дегенде 90% қайтаруға бастап салық салынатын табыс үшін акционерлердің, олар әдетте нарық қалған салыстырмалы жоғары кірістілікті ұсынамыз. РЕИТ өз акционерлерін дивидендтер арқылы төлейді, бұл корпорациялардан өз инвесторларына ақшалай төлемдер. Көптеген корпорациялар өз акционерлеріне дивидендтер төлейтін болса да, РЕИТ-тен түскен дивидендтер дивиденд төлейтін компаниялардың үлесінен асып түседі. 

Маңызды




РЕИТ акционерлердің дивидендтері ретінде салық салынатын кірістің 90% -ын төлеуі керек, сондықтан олар көбіне дивиденд төлейтін компанияларға қарағанда көбірек төлейді.

Кейбір РЭИТ белгілі бір жылжымайтын мүлік саласында маманданған, ал басқалары олардың иелік етуінде әр түрлі. REIT-да көптеген қасиеттер типтері болуы мүмкін, соның ішінде:

  • Тұрғын үй кешендері
  • Денсаулық сақтау мекемелері
  • Қонақ үйлер
  • Кеңсе ғимараттары
  • Өзін-өзі сақтау орындары
  • Сауда орталықтары сияқты бөлшек сауда орталықтары

РЕИТ инвесторлар үшін тартымды, өйткені олар жылжымайтын мүлік объектілеріне иелік етпей, осы объектілерден дивидендтерге негізделген табыс табуға мүмкіндік береді. Басқаша айтқанда, инвесторлар ақшаны және уақытты тікелей жылжымайтын мүлікті сатып алуға жұмсаудың қажеті жоқ, бұл күтпеген шығындар мен шексіз бас ауруына әкелуі мүмкін.

Егер REIT-те жақсы менеджмент тобы, дәлелденген тәжірибе және жақсы қасиеттерге ие болса, инвесторлар өз инвестицияларын өсіруді қадағалап отыра алады деп ойлауға итермелейді. Өкінішке орай, инвесторлар қандай-да бір инвестициялық шешім қабылдамас бұрын білуі қажет кейбір қателіктер мен қауіп-қатерлер бар.

Сауда-саттыққа жатпайтын РЕИТ тәуекелдері

Сауда-саттыққа жатпайтын РЕИТ немесе биржалық емес РЕИТ қор биржасында сауда жасамайды, бұл инвесторларға ерекше тәуекелге жол ашады.

Бөлісу құны

Сауда-саттыққа жатпайтын РЕИТ-тер көпшілікке сатылмайды, демек инвесторлар өз инвестициялары бойынша зерттеулер жүргізе алмайды. Нәтижесінде REIT құнын анықтау қиынға соғады. Сауда-саттыққа жатпайтын кейбір РЕИТ-тер 18 ай ұсынылғаннан кейін барлық активтер мен құнды көрсетеді, бірақ бұл әлі де жұбаныш емес.

Өтімділіктің болмауы

Сауда-саттыққа жатпайтын РЕИТ-тер де өтімді емес, яғни инвестор операция жасағысы келгенде нарықта сатып алушылар мен сатушылар болмауы мүмкін. Көптеген жағдайларда сатылмайтын РЕИТ-терді кем дегенде жеті жыл бойы сатуға болмайды. Алайда, кейбіреулері инвесторларға бір жылдан кейін инвестициялардың бір бөлігін алуға мүмкіндік береді, бірақ әдетте төлем бар.

Тарату

Сауда-саттыққа жатпайтын РЕИТ меншік объектілерін сатып алу және басқару үшін ақшаны біріктіруі керек, бұл инвесторлардың ақшасын жауып тастайды. Бұл ақшаға қараңғы жағы да болуы мүмкін. Бұл қараңғы жағы кейде басқа инвесторлардың ақшасынан дивидендтер төлеуге қатысты – мүліктік кірістерге қарағанда. Бұл процесс РЕИТ үшін ақша ағымын шектейді және акциялардың құнын төмендетеді.

Төлемдер

Сауда-саттыққа жатпайтын REIT үшін тағы бір төлем – бұл алдын-ала төлемдер.Олардың көпшілігі алдын-ала төлемді 9% -дан 10% -ке дейін алады, ал кейде 15% -ды құрайды.  Сауда-саттыққа жатпайтын РЕИТ-тердің менеджменті мен керемет қасиеттері жұлдызды қайтарымға әкелетін жағдайлар бар, бірақ бұл жалпыға қол жетімді РЕИТ-ке қатысты.

Сауда-саттыққа жатпайтын REIT-терде менеджердің сыртқы төлемдері де болуы мүмкін. Егер саудаланбайтын REIT сыртқы менеджерге төлем жасаса, бұл шығындар инвесторлардың кірістерін азайтады. Егер сіз саудаланбайтын РЕИТ-ке ақша салуды таңдасаңыз, менеджментке жоғарыда аталған тәуекелдерге қатысты барлық қажетті сұрақтарды қойыңыз. Ашықтық неғұрлым көп болса, соғұрлым жақсы болады.

Жалпыға қол жетімді РЕИТ тәуекелдері

Көпшілікке сатылатын РЕИТ инвесторларға жылжымайтын мүлікті инвестициялық портфельге қосу және тартымды дивиденд алу әдісін ұсынады. Көпшілікке сатылатын РЕИТ айырбастау мүмкін емес аналогтарына қарағанда қауіпсіз ойын болып табылады, бірақ тәуекелдер әлі де бар.

Пайыздық тәуекел

РЕИТ үшін ең үлкен қауіп – бұл РЕИТ-ке сұранысты төмендететін пайыздық мөлшерлемелердің жоғарылауы. Қарқынды ортада инвесторлар әдетте АҚШ қазынашылығы сияқты қауіпсіз кірістерді таңдайды. Қазынашылық үкіметтің кепілдігімен жүзеге асырылады және олардың көпшілігі белгіленген пайыздық мөлшерлемені төлейді. Нәтижесінде, ставкалар өскен кезде, РЕИТ сатылымы және облигациялар нарығы митингке шығады, өйткені инвестициялық капитал облигацияларға түседі.

Алайда, пайыздық мөлшерлемелердің өсуі күшті экономиканы көрсетеді, содан кейін жалдау ақысы мен жұмыспен қамтылу мөлшерлемесі жоғарылайды деген дәлел келтіруге болады. Тарихи тұрғыдан алғанда, пайыздық мөлшерлемелер өскен кезде ЖСБС жақсы жұмыс істемейді.

Қате REIT таңдау

Басқа негізгі қауіп – қате REIT таңдау, бұл қарапайым болып көрінуі мүмкін, бірақ бұл логикаға қатысты. Мысалы, қала маңындағы сауда орталықтары құлдырап кетті. Нәтижесінде, инвесторлар қала маңындағы сауда орталығының әсерімен REIT-ке ақша салғысы келмеуі мүмкін. Бар Millennials ыңғайлы және үнемді мақсаттар үшін қалалық өмір сүру санайтын, қала сауда орталықтары жақсы ойын болуы мүмкін.

Трендтер өзгереді, сондықтан РЕИТ ішіндегі жылжымайтын мүлік объектілерін немесе иеліктерін зерттеп, олардың әлі де өзекті екендігіне және жалгерлік кірістер әкелетініне сенімді болу керек.

Салық режимі

Тәуекел болмаса да, кейбір инвесторлар үшін REIT дивидендтеріне қарапайым табыс ретінде салық салынуы маңызды фактор болуы мүмкін. Басқа сөзбен айтқанда, қарапайым табыс салығының ставкасы инвестордың табыс салығының ставкасымен бірдей, бұл дивидендтерге салынатын салық ставкаларынан немесе акцияларға капитал өсіміне салынатын салықтардан жоғары болуы мүмкін.

Төменгі сызық

РЕИТ-ке инвестициялау мүлікті тікелей сатып алудың пассивті, табыс әкелетін баламасы бола алады. Алайда, инвесторларды үлкен дивидендтік төлемдерден тайдырмауға болмайды, өйткені өсім пайыздық өсу жағдайында РЕИТ нарықты нашар көрсетуі мүмкін.

Мұның орнына инвесторлар үшін сенімді басқару топтары бар, қазіргі заманғы тенденцияларға негізделген сапалық қасиеттері бар және көпшілікке сатылатын REIT-ді таңдау маңызды. Сондай-ақ, ең қолайлы салық режиміне қол жеткізу жолдарын анықтау үшін сенімді салық есепшісімен жұмыс жасаған дұрыс. Мысалы, салық төлемдері бар шотта REIT ұстауға болады, мысалы, Roth IRA.