РЕИТ салығының негіздері

Жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялар (РЕИТ) – бұл инвесторлар үшін мүлікті сатып алмай немесе басқармай-ақ кіріс әкелетін жылжымайтын мүлікке меншіктің танымал әдісі.Инвесторлар өздерінің кірістерінің ағыны үшін РЕИТ-ті ұнатады. REIT құқығына ие болу үшін сенімгер салық салынатын кірісінің кем дегенде 90% акционерлерге бөлуі керек.Өз кезегінде, РЕИТ әдетте корпоративті табыс салығын төлемейді, өйткені олардың табысы дивидендтік төлемретінде есептелген.

Төлемдердің тұрақты ағыны еліктіргіш болып көрінуі мүмкін, алайда REIT дивидендтері инвесторлар үшін ерекше салық салдарымен келеді. Бұл төлемдер кәдімгі кірісті, пайда өсімін немесе капиталды қайтаруды құрауы мүмкін, олардың әрқайсысы әртүрлі салық режимін алады. Төмендегі осы мақалада біз REIT-тердің қалай жұмыс істейтінін және инвесторлардың салық салдары туралы білуі керек екенін түсіндіреміз.


РЕИТ негізгі сипаттамалары

REIT – бұл кірістер әкелетін жылжымайтын мүлікті иеленетін, басқаратын немесе қаржыландыратын компания. Олар инвестициялық пай қорларына ұқсас, өйткені РЕИТ көптеген инвесторлардың капиталын біріктіреді. Содан кейін бұл ақша кеңселік ғимараттар, тұрғын үй кешендері, сауда орталықтары, өндірістік массивтер, қонақ үйлер мен демалыс орындары сияқты мүлікке инвестиция салуға жұмсалады. РЕЙТ жылжымайтын мүлікке мүлікті иеленумен байланысты қиындықтарсыз инвестициялауға мүмкіндік береді, мысалы жалдау мәселелерімен айналысады. меншікті күту. REIT-дегі әрбір бірлік негізгі қасиеттерге пропорционалды меншікті білдіреді.


REIT – бұл бүкіл әлемдегі танымал инвестициялық көлік құралдары.Жаһандық деңгейде REIT 37 елде қол жетімді және нарықтық капиталдандыру бойынша 1,7 триллион доллардан асып түсті.  АҚШ-та, REITs үшін салық салынатын табыстың кем дегенде 90% төлеуге міндетті unitholders.  Бұл кірістерді дәстүрлі тұрақты нарықтарда алуға болатын деңгейден гөрі жоғары кірісті іздейтін инвесторлар үшін РЕИТ тартымды етеді.

Шағымдардың үш түрі

РЕИТ әдетте үш санатқа бөлінеді:

  • Меншікті капиталға арналған РЕИТ:  бұл сенімгерліктер жылжымайтын мүлікке инвестиция салады және жалға беруден, дивидендтерден және мүлікті сатудан түскен пайдадан кіріс алады. Үш еселенген кіріс көзі бұл REIT түрін танымал етеді.
  • Ипотекалық қарыздар :  Бұл тресттер ипотека мен ипотека бойынша кепілдік берілген бағалы қағаздарға қаражат салады. Ипотекалық РЕИТ инвестициялары бойынша пайыздар табатындықтан, олар пайыздық мөлшерлемелердің өзгеруіне сезімтал. 
  • Гибридті РЕИТ: бұл РЕИТ жылжымайтын мүлікке де, ипотекаға да қаражат салады.

Сенім деңгейіндегі салық салу

РЕИТ – бұл ерекше РЕИТ мәртебесі болмаса, корпорация ретінде салық салынатын ұйым. REIT анықтамасына сай болу үшін оның активтері мен кірістерінің негізгі бөлігі жылжымайтын мүліктен түсуі керек.Сонымен қатар, ол акционерлерге салық салынатын табысының 90% төлеуі керек.Бұл талап РЕИТ корпоративті табыс салығын төлемейтінін білдіреді, дегенмен кез-келген бөлінбеген пайдаға корпоративтік деңгейде салық салынатын болады. REIT өзінің активтерінің кем дегенде 75% -ын жылжымайтын мүлікке және қолма-қол ақшаға салуы керек және жалпы кірістің кем дегенде 75% -ын жалдау және ипотекалық пайыздар сияқты көздерден алуы керек.

Пайдаланушыларға салық салу

РЕИТ инвесторлары алатын дивидендтік төлемдер қарапайым кірісті, капитал өсімін немесе капиталды қайтаруды құрауы мүмкін.Мұның бәріРЕИТ акционерлерге жыл сайын жіберетін 1099-DIV де бұзылады.Жалпы айтқанда, дивидендтің негізгі бөлігі компанияның жылжымайтын мүлік бизнесінен түскен табыс болып табылады, сондықтан инвесторға қарапайым табыс ретінде қаралады.Дивидендтің бұл бөлігіне инвестордың шекті салық ставкасына сәйкес салық салынады.

REIT сізге дивидендтің бір бөлігі капиталдың өсімі немесе шығыны туралы хабарлауы мүмкін.  Бұл REIT өзінің кемінде бір жыл сақтаған мүлкін сатқан кезде пайда болады.Капиталдың өсуі немесе шығыны инвесторға да беріледі, пайдаға кірістер алынған жылы инвестордың кіріс деңгейіне байланысты 0%, 15% немесе 20% салық салынады.

Сонымен қатар, дивидендтің бір бөлігі капиталдың салық салынбайтын кірісі ретінде көрсетілуі мүмкін.Бұл REIT-тің ақшалай үлестірімдері кірістен асып кету кезінде орын алуы мүмкін, мысалы, компания амортизацияға үлкеншығындаралған кезде.Капиталды қайтару туралы екі нәрсені атап өту керек.Бірі, дивидендтің осы бөлігі оны акционерге төлеген жылы салық салынбайды.Екі, кейінірек салық салынады.Капиталдың кірістілігі акционердің шығын негізін төмендетеді.Бұл төлемге инвестор өз бөлімшелерін сатқан кезде ұзақ немесе қысқа мерзімді капитал өсімі немесе шығыны ретінде салық салынады.Егер инвесторға жеткілікті капитал қайтарылса және шығындар негізі нөлге дейін түссе, дивидендтерді бөлуге жатпайтын кез-келген бөліністерге капитал өсімі ретінде салық салынады.

REIT дивидендінің кіріске жатқызылатын бөлігісалықты қысқарту және жұмыс орындары туралы заңға (TCJA) сәйкес қосымша жеңілдетілген салық режимін ала алады.Акт бизнестің кірісі үшін жаңа 20% шегерім береді, оған білікті REIT дивидендтері кіреді.Шегерімнің мерзімі 2025 жылдың аяғында аяқталады.

АҚШ-тағы емес резиденттер өздерінің REIT кірістеріне 30% салық салынуы мүмкін екенін ескеруі керек.Төмендетілген ставка мен босату АҚШ пен РЕАТ иесінің тұрғылықты елі арасында салық шарты болған жағдайда қолданылуы мүмкін.

Бірлік ұстаушылар салығын есептеудің мысалы

Инвестор қазіргі уақытта бірлігі үшін 20 доллардан сатылатын REIT сатып алады. REIT операциялардан бірлік үшін $ 2 құрайды және 90% (немесе $ 1,80) үлескерлерге таратады. Оның ішінде дивидендтің 1,20 доллары кірістен келеді. Қалған 0,60 доллар амортизация мен басқа шығындардан келеді және капиталдың салық салынбайтын кірісі болып саналады.

Инвестор қарапайым кіріс салығын алған жылы 1,20 доллар бойынша төлейтін еді. Сонымен қатар, инвестордың құны бір акция үшін 0,60 доллардан 19,40 долларға дейін төмендейді. Бұрын айтылғандай, негіздегі бұл қысқарту бірліктерді сату кезінде ұзақ немесе қысқа мерзімді пайда немесе шығын ретінде салық салынады.

Төменгі сызық

РЕИТ салымшылардың тұрақты кіріс ағынына және тұрақты кірістегі нарықтарда алатын деңгейден жоғары кірістерге айналуы мүмкін салықтың бірегей артықшылықтарын ұсынады.Алайда, инвесторлар бұл төлемдер табыс, капитал өсімі немесе капиталдың қайтарымы түрінде екенін білуі керек, өйткені салық кезеңінде әрқайсысы әр түрлі қарастырылады.Сонымен қатар, білікті REIT дивидендтері TCJA бойынша қосымша салық жеңілдіктеріне ие болуы мүмкін.  Әрбір адамның салық жағдайы әр түрлі болғандықтан, инвесторлар өздерінің қаржылық кеңесшісімен РЕИТ дивидендтері олардың салық міндеттемелеріне қалай әсер ететіндігін түсінуі керек.