Капитал бойынша РЕИТ ипотекалық РЕИТ-ке қарсы

Инвесторлар сатып ала алатын жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялардың (РЭТ) екі негізгі түрі бар : меншікті капиталы және ипотекалық РЕИТ. Меншікті капиталдағы РЕИТ меншікті иелік етеді және жұмыс істейді, ал ипотекалық РЕИТ ипотека мен байланысты активтерге инвестиция салады.

Негізгі өнімдер

  • РЕИТ – бұл кірістер әкелетін жылжымайтын мүлікке иелік ететін, басқаратын немесе қаржыландыратын компаниялар.
  • Меншікті капиталға арналған РЕИТ меншіктегі және жұмыс істейтін қасиеттерге ие және кірісті негізінен жалдау кірісі есебінен алады.
  • Ипотекалық несиелік қарыздар ипотекалық несиелерге, ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарға және онымен байланысты активтерге инвестиция салады және пайыздық кірістер арқылы табыс әкеледі.




REIT дегеніміз не?

REIT – бұл компания жылжымайтын мүлікке немесе жылжымайтын мүлікке қатысты активтерге иелік ететін және оларды басқаратын қауіпсіздік түрі. РЕИТ акцияларға және ірі нарықтық биржалардағы саудаға ұқсас. РЕИТ компанияларға жылжымайтын мүлік немесе ипотека сатып алуға инвесторлар пулының аралас инвестицияларын пайдалану арқылы мүмкіндік береді. Инвестицияның бұл түрі ірі және кіші инвесторларға жылжымайтын мүліктің акцияларына иелік етуге мүмкіндік береді – жылжымайтын мүлікті өздері сатып алу, пайдалану немесе қаржыландыру қажет болмай.

Әдетте, REIT-терде кем дегенде 100 инвестор болуы керек, ал ережелер басқаша болуы мүмкін арамдықты шешуге жол бермейді: аз мөлшерде инвесторлардың REIT-ке қатысу үлесінің басым бөлігі болуы.


REIT активтерінің кем дегенде 75% -ы жылжымайтын мүлікте болуы керек, ал оның жалпы кірісінің кем дегенде 75% -ы жалдау төлемдерінен, ипотека пайыздарынан немесе мүлікті сатудан түскен пайдадан алынуы керек.

Сондай-ақ, РЕИТ заң бойынша өз акционерлеріне дивиденд түрінде жылдық салық салынатын кірістің кемінде 90% -ын (капитал өсімінен басқа) төлеуге міндетті. Бұл шектеу, алайда REIT-тің ішкі ақша ағындарын өсу мақсатында пайдалану мүмкіндігін шектейді.

Меншікті капитал

Меншікті капиталды инвестициялауға арналған сенім – бұл РЕИТ-тің кең таралған түрі. Олар табыс әкелетін жылжымайтын мүлікті сатып алады, басқарады, салады, жаңартады және сатады. Олардың кірістері, негізінен, жылжымайтын мүлік объектілеріндегі жалгерлік кірістер есебінен құрылады.

Меншікті капиталдың REIT-і кең көлемде инвестициялауы мүмкін немесе белгілі бір сегментке бағытталуы мүмкін.Міне, жылжымайтын мүлікке инвестициялау жөніндегі ұлттық трестер қауымдастығының (Нарейт) мәліметтері бойынша әр сегменттің 2019 жылы қалай жұмыс істегені туралы қысқаша ақпарат:

Жалпы алғанда, меншікті капиталдың РЕИТ-і тұрақты кірісті қамтамасыз етеді. Бұл РЕИТ жалдау ақысын жинау арқылы табыс әкелетіндіктен, олардың кірісін болжау оңай және уақыт өте келе өсуге бейім.

Ипотекалық қарыздар

ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарға (МБҚ) және онымен байланысты активтерге инвестиция салады. Меншікті капиталға салынатын РЕИТ, әдетте, жалдау ақысы арқылы табыс алса, ипотекалық РЕИТ инвестициялары бойынша пайыздардан табыс табады.

Мысалы, ABC компаниясы REIT деңгейіне сәйкес келеді деп есептейік. Ол инвесторлардан жиналған қаражатқа кеңсе ғимаратын сатып алады және кеңсе бөлмелерін жалға береді. ABC компаниясы осы жылжымайтын мүлікке иелік етеді және басқарады және жалдаушылардан ай сайын жалдау ақысын өндіріп отырады. ABC компаниясы осылайша меншікті капитал REIT болып саналады.

Екінші жағынан, XYZ компаниясы REIT-ке сәйкес келеді және жылжымайтын мүлікті салушыға несие береді деп есептеңіз. ABC компаниясынан айырмашылығы, XYZ компаниясы несиелер бойынша алынған пайыздардан табыс табады. Осылайша XYZ компаниясы ипотекалық REIT болып табылады.

Меншікті капиталға салынатын РЕИТ сияқты, ипотека бойынша РЕИТ пайдасының көп бөлігі инвесторларға дивиденд ретінде төленеді. Сыйақы мөлшерлемесі өсіп жатқанда, ипотекалық несиелік қарыздар үлестік капиталға қарағанда жақсы болады.

Меншікті капиталға және ИПО-ға қатысты тәуекелдер

Барлық инвестициялар сияқты, үлестік РЕИТ және ипотекалық РЕИТ-те тәуекелдердің үлесі бар. Инвесторлар білуі керек бірнеше нәрсе:

  • Меншікті капиталға салынатын РЕИТ циклдік сипатта болады және рецессиялар мен экономикалық құлдырау кезеңдеріне сезімтал бола алады.
  • Меншікті капиталы бар REIT-мен жабдықтаудың тым көп болуы, мысалы, қонақ үй нөмірлері нарыққа қарағанда көбірек – бос орындардың жоғарылауына және жалдау ақысының төмендеуіне әкелуі мүмкін.
  • Сыйақы мөлшерлемесінің өзгеруі ипотекалық РЕИТ кірісіне әсер етуі мүмкін. Дәл сол сияқты, пайыздық мөлшерлемелердің төмендеуі көп қарыз алушыларды қайта қаржыландыруға немесе ипотеканы қайтаруға мәжбүр етуі мүмкін – ал РЕИТ төмен мөлшерлеме бойынша қайта инвестициялауы керек.
  • РЕИТ сатып алатын ипотекалық бағалы қағаздардың көпшілігін федералдық үкімет қолдайды, бұл несиелік тәуекелді шектейді. Алайда, белгілі бір mREIT несиелік тәуекелге, белгілі бір инвестицияға байланысты, ұшырауы мүмкін.

Төменгі сызық

РЕИТ инвесторларға жылжымайтын мүлік нарығына иелік ету, пайдалану немесе қаржыландыруды қажет етпестен мүмкіндік береді. Меншікті капиталға да, ипотекалық РЕИТ-ке де табыстың 90% акционерлерге дивиденд түрінде төлеу қажет, бұл акцияларға қарағанда көбінесе жоғары.

Жалпы алғанда, үлестік РЕИТ өсім мен кірістің үйлесуін іздейтін сатып алушы инвесторлар үшін тартымды болуы мүмкін. Екінші жағынан, ипотекалық РЕИТ капиталды өсіруге көп көңіл бөлмей, максималды кіріс іздейтін тәуекелге төзімді инвесторлар үшін қолайлы болуы мүмкін.