РЕИТ-ті қалай талдауға болады (жылжымайтын мүлікке инвестициялар)

21 Сәуір 2021 15:47

Spread the love

А инвестициялық жылжымайтын мүлік сенімгерлікпен (REIT), ие компания болып табылады жұмыс істейді, немесе табыс әкелетiн қасиеттерін қаржыландырады. Заң бойынша, REIT пайдасының 90% акционерлерге дивиденд ретінде бөлінуі керек. Мұнда біз REIT-ті, олардың сипаттамаларын және REIT-ті қалай бағалау керектігін қарастырамыз.

Негізгі өнімдер

  • РЕИТ акционерлердің дивидендтері ретінде кірістің кем дегенде 90% -ын төлеуге міндетті.
  • Баланстық құн коэффициенттері РЕИТ үшін пайдасыз, оның орнына таза актив құны сияқты есептеулер жақсы көрсеткіштер болып табылады.
  • Жоғарыдан төмен және төменнен жоғары талдауларды РЕИТ үшін қолдану керек, мұнда жоғарыдан төмен факторларға халық саны және жұмыс орындарының өсуі кіреді, ал төменнен жоғары аспектілерге жалдау кірісі және операциялардан түскен қаражат жатады.

REIT ретінде нені білуге ​​болады?

РЕИТ-тердің көпшілігі кеңістікті жалға алады және жалдау ақысын жинайды, содан кейін бұл кірісті акционерлерге дивиденд ретінде бөледі. Ипотекалық РЕИТ (mREITs деп те аталады) жылжымайтын мүлікке ие емес, оның орнына жылжымайтын мүлікті қаржыландырады. Бұл РЕИТ ипотека, ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар және басқа да байланысты активтерді қамтитын инвестициялары бойынша пайыздардан табыс табады.

Үшінбір REIT ретінде жіктелуі, компания белгілі бір Ішкі табыстар кодексінің (IRC) ережелеріне сәйкес келуге тиіс.Нақтырақ айтсақ, компания REIT дәрежесіне ие болу үшін келесі талаптарға сай болуы керек:

  • Жалпы активтердің кем дегенде 75% -ын жылжымайтын мүлікке, ақша қаражаттарына немесе АҚШ қазынашылығына салыңыз
  • Жалға беруден, жылжымайтын мүлікті қаржыландыратын ипотека бойынша пайыздардан немесе жылжымайтын мүлікті сатудан жалпы табыстың кем дегенде 75% -ын табыңыз
  • Акционерлердің дивидендтері түрінде салық салынатын табыстың ең аз дегенде 90% -ын жыл сайын төлеңіз
  • Корпорация ретінде салық салынатын субъект болыңыз
  • Директорлар кеңесі немесе қамқоршылар басқарады
  • Бірінші құрылғаннан кейін кем дегенде 100 акционері бар 
  • Акцияларының 50% -дан көп емес, бес немесе одан аз жеке тұлғаларға тиесілі

REIT мәртебесіне ие бола отырып, компания корпоративті табыс салығын төлеуден қашады. Кәдімгі корпорация пайда табады және бүкіл пайдасына салық төлейді, содан кейін салықтан кейінгі пайдасын дивидендтер мен қайта инвестициялау арасында қалай бөлуді шешеді. РЕИТ өзінің пайдасының барлығын немесе барлығын дерлік бөледі және салық салуды өткізіп жібереді.

АЖЖ түрлері

Бірнеше түрлі РЕИТ түрлері бар. Капиталдың РЭТ-тері пәтерлер, аймақтық сауда орталықтары, кеңсе ғимараттары, тұрғын үйлер немесе демалыс / курорттық нысандар сияқты белгілі бір құрылыс түрлерін иемденуге бейім. Кейбіреулері әртараптандырылған, ал кейбіреулері классификацияны жоққа шығарады, мысалы, тек гольф алаңына ақша салатын REIT.

РЭИТ-тің басқа негізгі түрі – ипотекалық РЕИТ. Бұл РЕИТ жылжымайтын мүлік кепілімен несие береді, бірақ олар жалпы алғанда жылжымайтын мүлікке иелік етпейді немесе жұмыс істемейді. Ипотекалық несиелік қарыздар арнайы талдауды қажет етеді. Олар пайыздық тәуекелді басқару үшін бірнеше хеджирлеу құралдарын қолданатын қаржы компаниялары.

Бірнеше гибридті РЕИТ жылжымайтын мүлік операцияларын жүргізумен қатар, ипотекалық несиелермен операцияларды жүзеге асыратын болса, РЕИТ-тердің көпшілігі меншікті капитал түрі болып табылады – жылжымайтын мүлік операцияларының «қатты активтері» бизнесіне бағытталған ШЖҚ. REITs туралы оқығанда, әдетте, меншікті капиталы бар REIT туралы оқисыз. Осылайша, біз талдауды меншікті капиталға арналған РЕИТ-ке аударамыз.

REIT-ді қалай талдауға болады

РЕИТ – бұл жылжымайтын мүлікке бағытталған дивиденд төлейтін акциялар. Егер сіз кіріс іздесеңіз, оларды жоғары кірісті облигациялар қорымен және дивиденд төлейтін акциялармен бірге қарастырған боларсыз. Дивиденд төлейтін акциялар ретінде РЕИТ басқа акциялар сияқты талданады. Бірақ жылжымайтын мүлікке қатысты көптеген айырмашылықтар бар.

Kurzübersicht

Акцияға кіріс (EPS) және P / E сияқты дәстүрлі көрсеткіштер REIT-ті бағалаудың сенімді әдістері емес. FFO және AFFO көрсеткіштері жақсы.

Жеңілдетілген мысалмен көрсетейік. REIT ғимаратты 1 миллион долларға сатып алады делік. Бухгалтерлік есеп ережелері біздің REIT-тен активке амортизация есептеуді талап етеді. Амортизацияны 20 жыл бойына түзу жолмен тараттық деп есептейік. Жыл сайын біз амортизациялық шығыстарға $ 50,000 шегереміз (жылына $ 50,000 x 20 жыл = $ 1 млн).

Жоғарыдағы оңайлатылған баланс пен кіріс туралы есепті қарастырайық. 10-шы жылы біздің баланста ғимараттың құны $ 500,000 құрайды (яғни баланстық құн ), бұл бастапқы құны 1 млн. Доллардан, жинақталған амортизацияны $ 500,000-дан алып тастайды (10 жыл – жылына $ 50,000). Біздің кірістер мен шығыстар туралы есептеме кірістердегі $ 200,000-ден $ 190,000 шығындарын алып тастайды, бірақ $ 50,000 $ амортизациялық аударым болып табылады.

FFO

Алайда біздің REIT бұл ақшаны 10-шы жылы іс жүзінде жұмсамайды – амортизация – қолма-қол емес төлем. Сондықтан операциялардан қаражат табу үшін амортизациялық аударымды таза кіріске қосамыз (FFO). Идея мынада: тозу біздің таза кірісті әділетсіз төмендетеді, өйткені біздің ғимарат соңғы 10 жылда өзінің жарты құнын жоғалтпаған шығар. FFO бұл болжамды бұрмалауларды амортизациялық аударымдарды қоспағанда түзетеді. FFO-ға тағы бірнеше түзетулер кіреді.

AFFO

FFO таза кіріске қарағанда ақша ағынына жақындайтынын ескеру керек, бірақ ол ақша ағындарын ұстамайды. Негізінен, жоғарыда келтірілген мысалда біз ғимаратты алуға жұмсалған миллион долларды ешқашан есептемегенімізді ескеріңіз (күрделі шығындар). Дәлірек талдау күрделі шығындарды қосады. Күрделі шығыстарды санау түзетілген FFO (AFFO) ретінде белгілі көрсеткішті береді.

Таза актив мәні

Біздің гипотетикалық баланс бізге басқа жалпы REIT көрсеткіштерін, таза активтердің құнын (NAV) түсінуге көмектеседі. 10-жылы біздің ғимараттың баланстық құны небәрі 500000 долларды құрады, өйткені бастапқы құнының жартысы тозған. Сонымен, теңгерімді бағалау және онымен байланысты коэффициенттер, жалпы бағалы қағаздарды талдауда көбінесе күмәнді болып табылатын, баға-кітап сияқты РЕИТ үшін пайдасыз. NAV жылжымайтын мүліктің баланстық құнын нарықтық құнды жақсырақ бағалауға ауыстыруға тырысады.

NAV есептеу REIT-тің активтерін біршама субъективті бағалауды қажет етеді. Жоғарыда келтірілген мысалда біз ғимараттың операциялық кірістен $ 100,000 (операциялық шығыстардан $ 100,000 – $ 200,000 кірістерді алып тастайтындығын) көреміз. Бір әдіс нарықтық мөлшерлеме негізінде операциялық кірісті капиталдандыру болар еді. Егер ғимараттың осы типіне арналған нарықтың қазіргі мөлшерлемесі 8% құрайды деп ойласақ, онда біздің ғимараттың құны шамамен 1,25 миллион долларды құрайды (операциялық кірісте 100 000 доллар / 8% шекті мөлшерлеме = 1 250 000 доллар).

Бұл нарықтық бағалау ғимараттың баланстық құнын ауыстырады. Содан кейін біз активтің таза құнын алу үшін ипотека қарызын шегереміз (көрсетілмеген). Активтер қарыздың тең капиталын шегергенде, мұнда NAV-дағы «таза» қарыздың неттоын білдіреді. Соңғы қадам – ​​бұл акцияларға NAV алу үшін қарапайым акцияларға бөлу, бұл меншікті құнды бағалау. Теорияға сәйкес, акциялардың бағаланған бағасы бір акцияға арналған NAV-дан алшақ кетпеуі керек.

Жоғарыдан төменге және төменнен жоғары талдауға

Акцияларды таңдау кезінде, сіз кейде естіп жоғарыдан төмен салыстырғанда төменнен жоғары талдау. Жоғарыдан төмен қарай экономикалық перспективадан басталады және тақырыптарға немесе секторларға ставкалар жасайды (мысалы, қартаю демографиясы дәрі-дәрмек шығаратын компанияларды жақтауы мүмкін). Төменнен бастап нақты компаниялардың негіздеріне назар аударылады. REIT акциялары жоғарыдан төменге және төменнен жоғары талдауды қажет етеді.

Жоғарыдан төменге қарай, РЕИТ-ке мүлік ұсынысы мен сұранысына әсер ететін кез-келген нәрсе әсер етуі мүмкін. Халықтың санының өсуі және жұмыс орындарының өсуі барлық REIT түрлері үшін қолайлы болып келеді. Сыйақы мөлшерлемесі, қысқаша, аралас пакет.

Сыйақы мөлшерлемесінің өсуі, әдетте, экономиканың жақсарып келе жатқандығын білдіреді, бұл РЕИТ үшін тиімді, өйткені адамдар ақша жұмсаған, ал кәсіпкерлер көбірек жерді жалға алған. Сыйақы ставкаларының жоғарылауы пәтерлердегі РЭТ үшін жақсы болып келеді, өйткені адамдар жаңа үйлер сатып алғаннан гөрі жалдаушы болып қала береді. Екінші жағынан, РЕИТ көбінесе пайыздық шығындарды азайту және сол арқылы олардың рентабельділігін арттыру арқылы төмен пайыздық мөлшерлемені пайдалана алады.

Kurzübersicht

REITs жылжымайтын мүлікті сатып алатындықтан, сіз басқа компания түрлеріне қарағанда қарыздың жоғары деңгейлерін көре аласыз. REIT қарыз деңгейін салалық орташа деңгеймен немесе бәсекелестер үшін қарыз коэффициенттерімен салыстыруды ұмытпаңыз.

Капитал нарығының конъюнктурасы да маңызды, яғни REIT акцияларына деген институционалдық сұраныс. Жылы қысқа мерзімді, бұл сұраныс негіздері басым мүмкін. Мысалы, REIT акциялары 2001 ж. Және 2002 ж. Бірінші жартыжылдығында негізсіз болғанына қарамастан өте жақсы жұмыс істеді, өйткені ақша бүкіл активтер класына түсіп жатты.

Жеке REIT деңгейінде сіз жалдау кірісі, байланысты қызмет кірісі және FFO сияқты кірістің өсуінің күшті перспективаларын көргіңіз келеді. Сіз REIT-тің тұрғын үйді жақсарту және жалдау ақысын көтеру бойынша ерекше стратегиясы бар-жоғын білгіңіз келеді.

Масштаб экономикасы

REITs әдетте өсу жолымен сатып алуды көздейді және бұдан әрі тиімсіз жұмыс істейтін қасиеттерді игеру арқылы масштабты үнемдеуге бағытталған. Ауқымды үнемдеу операциялық шығыстарды кіріске пайызбен азайту арқылы жүзеге асырылады. Бірақ сатып алу – екі жақты семсер. Егер REIT толтыру мөлшерін жақсарта алмаса және / немесе жалдау ақысын көтере алмаса, өсуді қамтамасыз ету үшін оны ойластырылмаған сатып алуға мәжбүр етуі мүмкін.

Ипотекалық қарыз меншікті капитал құнында үлкен рөл атқаратындықтан, балансты қарау керек. Кейбіреулер левереджді қарауды ұсынады, мысалы, қарыз бен капиталдың арақатынасы. Бірақ іс жүзінде левередж шамадан тыс болғанын анықтау қиын. Белгіленген және өзгермелі ставка қарыздарының үлесін өлшеу маңызды. Ағымдағы төмен пайыздық жағдайда, тек ставкалық ставка бойынша қарызды қолданатын REIT зиян келтіреді.

REIT салықтары

REIT дивидендтерінің көпшілігі IRS білікті дивидендтер деп санамайды, сондықтан оларға әдетте жоғары ставка бойынша салық салынады.Салық кронштейніне байланысты білікті дивидендтерге 0%, 15% немесе 20% салық салынады.Алайда, REITs отырып, ең дивидендтер 2020 үшін 37% -ға дейін қарапайым табыс-дейін ретінде салық салынады

Kurzübersicht

Жалпы, REIT дивидендтеріне қарапайым табыс ретінде салық салынады. Осылайша, сізге IRIT немесе 401 (k) сияқты салық жеңілдетілген шотта REIT ұстау ұсынылады.

Алайда, мұнда жақсы жаңалықтар болуы мүмкін. REIT-ді өткізу бизнесі болғандықтан, білікті дивиденд ретінде есептелмейтін кез-келген дивиденд 20% кәсіптік кірістен (QBI) шегерімге ие бола алады. Мысалы, егер сізде қарапайым REIT дивидендтерінде 1000 доллар болса, сіз оның 800 долларына ғана салық төлей аласыз.

Төменгі сызық

РЕИТ – бұл РЕЙТ мәртебесінің салық жеңілдіктерін пайдалану үшін жоғары дивидендтер төлеуі керек жылжымайтын мүлік компаниялары. Қазынашылық кірістен асып кететін тұрақты табыс бағалардың құбылмалылығымен үйлеседі, бұл шағын капиталдау акцияларымен бәсекелес болатын жалпы кірістілік әлеуетін ұсынады. REIT-ті талдау инвесторлардан амортизациядан туындаған бухгалтерлік есептің бұрмалануын түсінуді және макроэкономикалық әсерге мұқият назар аударуды талап етеді.