Тұтқындағы жылжымайтын мүлікке инвестициялар

Тұтқында жылжымайтын мүлікке инвестиция салу дегеніміз не?

Тұтқында тұрған жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялар – бұл тек   бір компанияның меншігін бақылайтын жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялық сенім (РЕИТ). Өз бизнесімен байланысты жылжымайтын мүлікті иеленетін компания жылжымайтын мүлікті арнайы салық жеңілдіктері үшін REIT-ке біріктіруді тиімді деп санайды. Бұл салықты азайту стратегиясын бөлшек саудагерлер мен көптеген дүкендері немесе филиалдары бар банктер қолдана алады.

Негізгі өнімдер

  • Тұтқындағы REIT – бұл бір компанияның 50% -дан астам үлесі бар кез келген REIT.
  • Тұтқындағы REIT әдетте еншілес компаниялар болып табылады.
  • РЕИТ ретінде тұтқындағы РЕИТ стандартты РЕИТ барлық салықтық артықшылықтарын пайдаланады.
  • Тұтасымен алынған REIT есебі бас компания мен еншілес REIT еншілес ұйымы үшін күрделі болуы мүмкін.
  • Бухгалтерлік есеп және салық саласының мамандары өздерінің тұтқында тұрған РЕИТ-терді қамтитын барлық федералдық және штаттық заңдарға толық сәйкес келуін қамтамасыз етуі керек.

Тұтқындағы жылжымайтын мүлікке инвестициялар туралы сенімді түсіну

Тұтқында тұрған жылжымайтын мүлікке инвестициялық сенім жылжымайтын мүлікке инвестициялық сенім (REIT) ұсынған салық жеңілдіктерін пайдалану үшін құрылуы мүмкін. Компаниялар тұтқында болу мәртебесі үшін REIT-тегі меншікті басқаруды дамыта алады немесе қабылдай алады. Бақылау немесе тұтқындау мәртебесі REIT акцияларының 50% -дан астамы ретінде анықталады.

Жеке меншікті жылжымайтын мүлікті басқару үшін тұтқында REIT салатын компаниялар оларды әдетте жалдау немесе ипотекалық РЕИТ ретінде сипаттайды. Ипотекалық РЕПК (mREITs) ипотекалық капиталды өзара табыс туралы уәде үшін қамтамасыз етеді, бұл көбінесе REIT кірісіне негіз болады. Сондай-ақ, компаниялар жылжымайтын мүлікті РЕИТ-ке беру, содан кейін сол РЭТ-тен жылжымайтын мүлікті жалға беру арқылы кепілге алынған жылжымайтын мүлікке инвестициялық сенімгерлікті қолдана алады.

Жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялар

Тұтқындағы REIT – бұл бір компанияның меншігін басқаратын REIT. Одан тыс, тұтқындағы РЕИТ жай РЕИТ болып табылады. Егер ішкі кірістер қызметі мен ішкі кірістер кодексінің 26-тармағының белгілі бір талаптарына сәйкес келсе, ұйымды РЕИТ ретінде жіктеуге болады. РЕИТ сенімгерлік, қауымдастық немесе корпорация болуы мүмкін, бірақ олардың бәріне қарамастан корпорациялар ретінде салық салуды таңдауы керек.

Ішкі кірістер кодексі барлық РЕИТ барлық кірістерін акционерлеріне бөлуге мүмкіндік береді. Бұл салық кодексі бойынша ЖСҚ-ны серіктестіктерге ұқсас етеді, өйткені серіктестіктер әдетте кірістерге ие емес және барлық кірістерін K-1 арқылы бөледі.

ШЖК жалпы РЕЖ-ді сипаттайтын кірістерді бөлу бойынша салықтық шегерімдерді алу үшін бірнеше талаптарға сай болуы керек. Нақтырақ айтсақ, компания REIT талаптарына сай келу үшін келесі талаптарға сай болуы керек:

  • Корпорация ретінде салық салынады
  • Акционерлердің дивидендтері түрінде салық салынатын кірістің кем дегенде 90% -ын жыл сайын төлеңіз
  • Жалпы табыстың кем дегенде 75% -ын жалдау ақысынан, жылжымайтын мүлікті қаржыландыратын ипотека бойынша пайыздардан немесе жылжымайтын мүлікті сатудан алыңыз
  • Жалпы активтердің кем дегенде 75% -ын жылжымайтын мүлікке, ақша қаражаттарына немесе АҚШ қазынашылығына салыңыз
  • Кемінде 100 акционер болуы керек (бақылаушы компаниялар осы талапты орындау үшін басшыларды акционер ретінде атай алады)

Егер ұйым REIT талаптарын қанағаттандырса, онда ол өз кірісінің кем дегенде 90% акционерлерге төлеуі керек, сондықтан кірісті бөлуді шегерім ретінде қабылдауға рұқсат етіледі. Қажетті таратудан кейінгі қалған қалдыққа корпоративті салықтың қажетті ставкасы бойынша салық салынады.

Қосалқы есеп

Тұтқында болған REIT еншілес ұйымдар болып саналады, сондықтан олардың меншігі қандай-да бір түрде бас компанияның қаржылық есебінде ескерілуі керек. Әдетте, еншілес және еншілес ұйымдарды бас компанияның қаржылық есебінде есепке алудың үш әдісі бар. Компаниялар шоғырландырылған қаржылық есептілік туралы есеп бере алады немесе меншікті үлестік қатысу әдісі немесе өзіндік құн әдісі арқылы есептей алады.

Астында жалпы қабылданған бухгалтерлік есеп принциптері (GAAP), компаниялар бас компания меншік құқықтарын үлкен 50% -дық, егер еншілес ұйымның қаржылық барлық аспектілерін біріктіру шоғырландырылған қаржы есептілігін жасау мүмкіндігіне ие. Әдетте, бас компания үшін шоғырландырылған қаржылық есептіліктің есептілігіне тұтқындаған REIT енгізу пайдалы емес немесе қолданылмайды. Бұл салықтық жеңілдіктердің арқасында тұтқындағы REIT өздігінен пайда болады, бұл көбінесе оны құруға себеп болады. Демек, REIT иелігі бас компанияның қаржылық есебінде үлестік қатысу әдісі немесе өзіндік құн әдісі арқылы есепке алынады.

Салық жеңілдіктері

Тұтқындағы REIT салықтарымен байланысты бірнеше салық жеңілдіктері болуы мүмкін.РЕИТ-ке федералды салық салу ішкі кірістер кодексінің 26 тақырыбында талқыланады, бірақ мемлекеттерде салық жеңілдіктерін көбейтуге немесе азайтуға мүмкіндік беретін РЕИТ-ке қатысты өздерінің салық ережелері болуы мүмкін.

Тұтастай алғанда, тұтқындағы REIT-тің бас компаниясы жалға берілетін немесе кепілге төленетін шығындарды өзінің тұтқында тұрған REIT-ке шегере алады, бұл оның салық салынатын кірісін азайтады. Бұл өте үлкен пайда емес, өйткені ол әдетте осы шығындарды алып тастайды. Бұл төлемдерді өңдеу кезінде пайдалы артықшылықтар жасай алады және т.с.с. Ең үлкен артықшылықтардың бірі – бас компания дивидендтерді бөлудің бір бөлігін тұтқын REIT-тен алады, оған төмен мөлшерлеме бойынша салық салынуы мүмкін.

Тұтқындағы REIT REIT мәртебесінің барлық салық жеңілдіктеріне ие. Ол акционерлерге бөлетін табысының 90% немесе одан көп мөлшерін шегере алады. Ол сондай-ақ қалған табыстарға федералды корпорацияның салық мөлшерлемесін төлейді.

Тұтқындағы РЕИТ-ті реттейтін заңдар

Тұтқында болған REIT еншілес компаниялары бірнеше артықшылықтар жасай алатындықтан, оларға бағытталған кейбір федералды және штаттық ережелер бар. Тұтастай алғанда, заңнаманың көп бөлігі тұтқындаушылықты 50% меншікті бақылау ретінде анықтайды. Федералдық заңдар кез-келген емдеу әділ болуын және мүлікті бағалау мен ұзақ мерзімді келіссөздерге сәйкес болуын талап етеді.

Кейбір штаттардың өздерінің ерекше талаптары бар. Кейбір жағдайларда салықты болдырмау тактикасын жан-жақты жоятын шектеулер бар. Тұтастай алғанда, бухгалтерлік есеп және салық саласының мамандары тұтқынға алынған РЕИТ пен РЕИТ бухгалтерлік есеп барлық федералдық және штат заңдарына сәйкес келуін қамтамасыз етуі керек.