Тікелей жылжымайтын мүлікке инвестициялау
Жылжымайтын мүлікке қалай ақша салуға болатынын білгіңіз келе ме? Жылжымайтын мүлік секторына жүгінгісі келетін көптеген инвесторлар REIT-ті нақты және нақты жылжымайтын мүлікпен салыстырады. РЕИТ – немесе жылжымайтын мүлікке арналған инвестициялар – бұл жылжымайтын мүлікке инвестиция салуға арналған өзара қорлар сияқты әрекет ететін корпорациялар. Сіз өзіңіздің жеке меншігіңізсіз немесе жеке меншігіңізсіз REIT-ке ақша сала аласыз. Сонымен қатар, сіз тікелей жылжымайтын мүлікке инвестиция салу бағытынан өтіп, тұрғын үй немесе коммерциялық жылжымайтын мүлік объектілерін сатып ала аласыз.
Негізгі өнімдер
- РЕИТ жеке инвесторларға жылжымайтын мүлікке физикалық қасиеттерді иеленбестен немесе басқармай-ақ ақша табуға мүмкіндік береді.
- Тікелей жылжымайтын мүлік REIT инвестицияларына қарағанда көп салықтық жеңілдіктер ұсынады және инвесторларға шешім қабылдауға көбірек бақылау береді.
- Көптеген REIT биржаларында көпшілікке сатылады, сондықтан оларды сатып алу және сату дәстүрлі жылжымайтын мүлікке қарағанда оңай.
Тікелей жылжымайтын мүлік
Тікелей жылжымайтын мүлік инвестициялары арқылы сіз белгілі бір мүлікті немесе үлесті сатып аласыз, мысалы, тұрғын үй кешені (тұрғын үй) немесе сауда орталығы (коммерциялық). Тікелей жылжымайтын мүлік инвесторлары жалдау кірісі, бағалау және жылжымайтын мүлікке тәуелді кез-келген кәсіпкерлік қызметтен алынған пайда арқылы ақша табады.
Тікелей жылжымайтын мүлікке инвестициялаудың артықшылықтары
Физикалық қасиеттерге инвестициялаудың бір артықшылығы – бұл ақша қаражаттарының едәуір ағынын тудыратын әлеует, сондай-ақ осы кірісті өтеу үшін көптеген салық жеңілдіктерін пайдалану мүмкіндігі. Мысалы, меншікті басқару, сақтау және күтіп ұстау үшін қарапайым және қажетті шығындарды шегеруге болады. Тағы бір үлкен салықтық жеңілдік – амортизацияға арналған, онда сіз мүлікті пайдалану мерзімі ішінде сатып алуға және жақсартуға кететін шығындарды шегересіз (және осы кезде салық салынатын кірісті төмендетесіз).
Әрине, ризашылық та бар. Жылжымайтын мүлік нарығы қор нарығы сияқты құбылып тұрса да, жылжымайтын мүлік бағасы уақыт өте келе жоғарылайды, сондықтан сіз кейінірек жоғары бағамен сата аласыз.
Тағы бір жеңілдік: шешім қабылдауды сіз REIT-мен салыстырғанда көбірек басқара аласыз. Мысалы, сіз орналасу орны, меншік түрі және қаржыландыру құрылымы бойынша қалауыңызға сәйкес келетін қасиеттерді ғана таңдай аласыз. Сіз сондай-ақ жалдау бағаларын белгілей аласыз, жалға алушыларды таңдай аласыз және қанша жылжымайтын мүлік сатып алу керектігін шеше аласыз.
Тікелей жылжымайтын мүлікке инвестициялаудың минустары
Тікелей инвестициялаудың басты кемшіліктерінің бірі – егер сіз сәттілікке жетуді жоспарласаңыз, оған айтарлықтай уақыт пен энергия қажет (терлік капитал). Сіз пәтер жалдаушылармен, төтенше жағдайларды күтумен және мүліктік апаттар болған жағдайда сіздің жауапкершілігіңізбен айналысуға тура келеді.
Қаржыландыру тағы бір кемшілік болуы мүмкін. Инвестицияларды төлеу үшін көптеген инвесторларға ипотека немесе қаржыландырудың басқа түрін алу қажет. Егер нарықтағы цистерналар немесе сіз сапалы жалдаушыларды іздеуде қиындықтар туындаса, несие бойынша төлеу мүмкін емес.
Тағы бір жағымсыз жайт, жылжымайтын мүлік өтімді актив болып табылмайды. Демек, төтенше жағдайда қолма-қол ақша қажет болса, оны тез сата алмайсыз.
Артықшылықтары
-
Оң ақша ағыны және бағалау
-
Салықтың артықшылықтары
-
Шешімдерді бақылау
Минус
-
Уақыт пен энергияны қажет етеді
-
Қаржыландыру төлемеу қаупі
-
Сұйық емес (сатып алу және сату оңай емес)
REIT
А REIT, иелік болып табылады корпорациясы жұмыс істейді, немесе табыс әкелетiн жылжымайтын мүлік немесе жылжымайтын мүлік қатысты активтерді қаржыландырады. Пайлық қорлардан құрылған РЕИТ көптеген инвесторлардың капиталын біріктіреді.
Бүгінгі күні АҚШ-та ірі биржаларда сауда жасайтын және Бағалы қағаздар және биржалар жөніндегі комиссияда (ӘКК) тіркелген 225-тен астам REIT бар.Бұл РЕИТ-тердің жалпы капиталы 1 трлн доллардан асады. Дүниежүзілік, қазіргі уақытта 35-тен астам ел REIT ұсынады.
Маңызды
РЕИТ портфелін әр түрлі тәуекелсіз әртараптандырғысы келетін жылжымайтын мүлік саласында тәжірибесі шектеулі жаңа инвесторлар үшін қолайлы болуы мүмкін.
РЕИТ-тің артықшылықтары
REIT-тің ең үлкен артықшылығы – жеке инвесторлар жылжымайтын мүліктен алынатын пайдаға меншікті иелену, пайдалану немесе тікелей қаржыландыру қажеттілігінсіз қол жеткізе алады. Олар жылжымайтын мүлік нарығына инвестиция салудың арзан әдісін ұсынады. Сіз 500 доллардан аз қаражат жинай аласыз – бұл тікелей жылжымайтын мүлікке инвестиция салудан әлдеқайда төмен кіру нүктесі.
Тағы бір артықшылығы – РЕИТ-тер жалпы қайтарымдылықты қызықтырады. Заң бойынша, РЕИТ акционерлерге салық салынатын табыстың кем дегенде 90% -ын төлеуі керек, ал дивидендтің 5% -дық кірісі немесе одан да көп болуы сирек емес. РЕИТ базалық активтердің құны өскен сайын капиталды жоғарылату мүмкіндігіне ие болуы керек.
Тағы бір маңызды жеңілдік – өтімділік. Акциялар сияқты, сіз REIT акцияларын биржада сатып ала және сата аласыз. Жалпы алғанда, REITs үлкен көлемде саудаласады, яғни сіз қалағаныңызға (немесе қажет болғанда) позицияға кіруге немесе одан шығуға болады.
REIT-тердің минустары
Әрине, РЕИТ-тің кейбір кемшіліктері бар. Жаңадан бастаушылар үшін REIT дивидендтерінің көпшілігі «білікті дивидендтер» болып саналмайды, сондықтан оларға жоғары мөлшерлеме бойынша салық салынады. Егер сізде салық салынатын брокерлік есепшотта REIT бар болса, бұл қосымша назар аударатын нәрсе. REIT-ті салық бойынша жеңілдетілген Roth IRA шотында сақтай алатыныңызды ұмытпаңыз.
Тағы бір жағдай, РЕС пайыздық мөлшерлемелердің өзгеруіне өте сезімтал болуы мүмкін, ал өсіп жатқан пайыздық мөлшерлемелер РЕИТ бағаларына зиянды. Жалпы алғанда, REIT бағалары мен қазынашылық кірістілігі кері қатынасқа ие: біреуі көтерілгенде, екіншісі төмендейді және керісінше.
Тағы бір жетіспеушілік – бұл РЕИТ сізге жалпы инвестициялық портфельді әртараптандыруға көмектесе алса да, жекелеген РЕИТ-тер диверсификацияланбайды. Себебі олар кеңселер мен сауда орталықтары сияқты белгілі бір меншік түріне назар аударады. Егер REIT тек қонақүйлерге ақша салса, мысалы, экономикалық танктер немесе адамдар саяхаттауды тоқтатса (COVID-19 деп ойласаңыз), сіз мүліктік тәуекелдерге тап болуыңыз мүмкін.
Артықшылықтары
-
Жылжымайтын мүлікке меншікке, басқаруға немесе қаржыландыруға қажеттіліксіз пайда
-
Орташа дивидендтерден жоғары және оны бағалау мүмкіндігі
-
Сұйық (сатып алу және сату оңай)
Минус
-
Салық бойынша артықшылықтар жоқ
-
Сыйақы мөлшерлемесінің өзгеруіне сезімтал
-
Меншікті тәуекелдер
Төменгі сызық
Тікелей жылжымайтын мүлікке инвестициялау ақша қаражаттарының ағыны, кірістің орнын толтыру үшін салық жеңілдіктері және бағалаудың үлкен әлеуеті үшін жақсы таңдау болуы мүмкін. Егер сіз өз инвестицияңызды көбірек бақылағыңыз келсе және «жерге ботинка» сияқты болсаңыз жақсы.
РЕИТ-тер жылжымайтын мүлікті басқарғысы келмейтін және басқарғысы келмейтін инвесторлар үшін, сондай-ақ ақшасы жоқ немесе қаржыландыруды ала алмайтындар үшін жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін мағынасы бар. РЕИТ сонымен қатар жылжымайтын мүлікті бастаушы инвесторлар үшін салада біраз тәжірибе жинаудың жақсы тәсілі болып табылады.