РЕИТ-тің 5 түрі және оларға қалай инвестиция салу керек

Жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялар (РЕИТ) кез-келген меншікті капиталды немесе тұрақты кірісті портфолио құру кезінде басты назар аударады. Олар үлкен әртараптандыруды, жалпы кірістің ықтимал жоғарылауын және / немесе жалпы тәуекелдің төмендеуін қамтамасыз етеді. Қысқаша айтқанда, олардың дивидендтік табыс алу қабілеті капиталдың жоғарылауымен қатар оларды акцияларға, облигацияларға және қолма-қол ақшаға керемет теңгерім етеді.

Жылжымайтын мүлікті инвестициялауға арналған сенімгерліктер, жеке меншік объектілері болсын немесе сол объектілер бойынша ипотека болсын, кірістер әкелетін коммерциялық жылжымайтын мүлікке иелік етеді және / немесе басқарады. Сіз компанияларға жеке, биржалық қор арқылы немесе өзара қор арқылы ақша сала аласыз. REIT көптеген түрлері бар.


Мұнда біз REITS-тің бірнеше негізгі категорияларын және олардың тарихи қайтарымдарын қарастырамыз. Осы мақаланың соңында сіз қашан және не сатып алу керектігін жақсы білгеніңіз жөн. 

Негізгі өнімдер

  • Жылжымайтын мүлікке ақша салу үшін REIT-ті пайдалану сіздің портфолиоңызды әртараптандыруы мүмкін, бірақ барлық REIT-тер бірдей құрылмайды.
  • Кейбір REITs тікелей меншікке инвестиция салады, жалгерлік кірістер мен басқару төлемдерін алады. Басқалары жылжымайтын мүлік қарызына, яғни ипотека мен ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарға инвестиция салады.
  • Сонымен қатар, РЭИТ белгілі бір меншік секторына, мысалы, бөлшек немесе сауда орталықтарына, қонақ үйлер мен курорттарға немесе денсаулық сақтау мен ауруханаларға назар аударады.
  • РЕИТ ұсынатын ең үлкен артықшылықтардың бірі – олардың жоғары кірістілігі бар дивидендтер. РЕИТ акционерлерге салық салынатын кірістің 90% -ын төлеуге міндетті.
  • REIT дивидендтерінің көпшілігі IRS «білікті дивидендтер» анықтамасына сәйкес келмейді.




REIT-тің тарихи қайтарымы 

Жылжымайтын мүлікті инвестициялауға арналған трасттар тарихи тұрғыдан алғанда ең жақсы нәтиже беретін активтер сыныптарының бірі болып табылады. FTSE NAREIT Equity REIT индексі ең инвесторлар АҚШ жылжымайтын мүлік нарығының өнімділігін өлшеу үшін пайдаланылатын қандай болып табылады.2010-2020 жылдар аралығында индекстің орташа жылдық кірісі 9,5% құрады.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек

Жақында, 2017 жылдың қарашасы мен 2020 жылдың қараша айының арасындағы ЖСБ үшін үш жылдық орташа көрсеткіш, 25%, сәйкесінше 9,07% және 6,45% деңгейінде жұмыс жасайтын S&P 500 және Рассел 2000-дан едәуір жоғары болды. Тарихи тұрғыдан кірісті іздейтін инвесторлар жылжымайтын мүлікке тұрақты кіріске қарағанда жақсы инвестиция салған, бұл мақсат үшін дәстүрлі активтер класы. Мұқият жасалған портфолио екеуін де ескеруі керек.

1. Бөлшек сауда салығы

REIT инвестициясының шамамен 24% -ы сауда орталықтары мен жеке бөлшек саудаға келеді. Бұл Америкадағы ең үлкен инвестицияларды білдіреді. Қандай сауда орталығына жиі барсаңыз да, ол REIT компаниясына тиесілі. Бөлшек жылжымайтын мүлікке инвестицияларды қарастыру үшін алдымен бөлшек сауда саласының өзін зерттеу керек. Қазіргі уақытта бұл қаржылық тұрғыдан сау ма және болашаққа деген көзқарас қандай?

Бөлшек РЕИТ жалдаушылардан алатын жалдау ақысынан ақша табатынын есте ұстаған жөн. Егер бөлшек саудагерлер сатылымы нашар болғандықтан ақша ағыны проблемаларына тап болса, мүмкін олар ай сайынғы төлемдерді кешіктіруі немесе тіпті төлемеуі мүмкін, нәтижесінде банкроттыққа мәжбүр болады. Сол кезде жаңа жалдаушыны табу керек, бұл ешқашан оңай емес. Сондықтан, сіз ең мықты зәкірді жалға алушылармен инвестициялауға өте маңызды. Олардың қатарына азық-түлік және үйді жақсарту дүкендері кіреді.

Сіздің жағдайында қолма-қол ақшасы бар жеке тұлғаларға арналған РЕИТ- ке жақсы жылжымайтын мүлікті күйзелген бағамен сатып алу мүмкіндігі ұсынылады. Мұны ең жақсы басқарылатын компаниялар пайдаланады.

Сауда орталығының моделінен гөрі онлайн режимінде өзгеріп жатқан бөлшек саудадағы REIT кеңістігі үшін ұзақ мерзімді алаңдаушылық бар. Ғарыш кеңістігі иелері кеңістікті кеңселермен және басқа да бөлшек емес бағамен жалға алушылармен толтыру үшін жаңашылдықты жалғастырды, бірақ кіші сектор қысымға ұшырайды.

2. Тұрғын үйге арналған РЭИТ

Бұл көп пәтерлі жалға берілетін көп пәтерлі үйлер мен өндірілген тұрғын үйлерге иелік ететін және оларды басқаратын РЭИТ. REIT-тің осы түріне инвестиция салуды көздегенде, оған секірмес бұрын бірнеше факторларды ескеру қажет. Мысалы, ең жақсы пәтер базарлары елдің басқа аймақтарына қарағанда үйдің қол жетімділігі төмен болған жағдайда.Нью-Йорк пен Лос-Анджелес сияқты жерлерде жалдамалы үйлердің қымбаттылығы көп адамды жалға алуға мәжбүр етеді, бұл жалға берушілердің ай сайын алатын бағасын көтереді.Нәтижесінде ең үлкен тұрғын үй РЭИТ ірі қалалық орталықтарға бағытталған.

Әр нақты нарық шеңберінде инвесторлар халық саны мен жұмыс орындарының өсуін іздеуі керек. Әдетте, қалаға адамдардың ағымы болған кезде, бұл жұмыс орындарының қол жетімділігі және экономиканың өсуі. Бос орындардың төмендеуі және жалдау ақысының жоғарылауы сұраныстың жақсарып келе жатқанының белгісі болып табылады. Белгілі бір нарықтағы пәтер ұсынысы төмен болып, сұраныстың артуы жалғасқан кезде, тұрғын үй РЭИТ-і жақсы жұмыс істеуі керек. Барлық компаниялар сияқты, ең мықты баланстары мен ең қол жетімді капиталы барлар, әдетте, бәрін жасайды. 

3. Денсаулық сақтау саласындағы РЭИТ

Денсаулық сақтау саласындағы РЕИТ американдықтардың жасы мен денсаулық сақтау шығындарының өсуін жалғастырған кезде көруге болатын қызықты сектор болады. Денсаулық сақтау РЕИТ ауруханалардың, медициналық орталықтардың, қарттар үйінің және қарттар үйінің жылжымайтын мүлігіне инвестиция салады. Бұл жылжымайтын мүліктің жетістігі денсаулық сақтау жүйесімен тікелей байланысты. Бұл қондырғылардың операторларының көпшілігі жұмысшыларға төленетін төлемдерге, Medicare және Medicaid төлемдеріне, сондай-ақ жеке төлемдерге сүйенеді. Денсаулық сақтау саласын қаржыландыру сұрақ белгісі болған кезде, денсаулық сақтау саласы бойынша РЕИТ-тер де маңызды.

Денсаулық сақтау саласындағы РЕИТ-тен іздеу керек нәрселер клиенттердің әртараптандырылған тобын, сондай-ақ бірқатар меншік түрлеріне инвестицияларды қамтиды. Фокус белгілі бір деңгейде жақсы, бірақ сіздің қауіп-қатеріңіз де солай. Әдетте денсаулық сақтау қызметіне сұраныстың артуы (халықтың қартаюына байланысты болуы керек) жылжымайтын мүлікке пайдалы. Сондықтан клиенттер мен мүлік түрін әртараптандырудан басқа, денсаулық сақтау тәжірибесі айтарлықтай, баланстары күшті және арзан капиталға қол жетімділігі жоғары компанияларды іздеңіз. 

4. Кеңсе ақысы

Office REITs кеңсе ғимараттарына қаражат салады. Олар жалға беруден кірісті әдетте ұзақ мерзімді жалға қол қойған жалға алушылардан алады. REIT кеңсесіне инвестиция салғысы келетіндер үшін төрт сұрақ ойға оралады

  1. Экономиканың жағдайы қандай және жұмыссыздық деңгейі қаншалықты жоғары?
  2. Бос жұмыс орындарының ставкалары қандай?
  3. REIT инвестиция салатын аймақ экономикалық тұрғыдан қалай жұмыс істейді?
  4. Сатып алуға қанша капитал бар?

Экономикалық бекеттерге қаражат салатын РЕИТ табуға тырысыңыз. Мысалы, Детройттағы премьер-министрлік кеңсеге иелік еткеннен гөрі, Вашингтондағы орташа ғимараттардың бір тобына иелік еткен жақсы. 

5. Ипотекалық қарыздар

REIT инвестицияларының шамамен 10% -ы жылжымайтын мүліктің өзінен гөрі үкімет қаржыландыратын Фанни Мэй және Фредди Мак.

REIT-тің бұл түрі меншікті капиталдың орнына ипотекаға инвестиция салуы оның тәуекелсіз болатындығын білдірмейді. Сыйақы мөлшерлемесінің өсуі акциялар бағасының төмендеуіне әкеліп соқтыратын ипотекалық несиенің REIT баланстық құнын төмендетуге айналады. Сонымен қатар, ипотекалық РЕИТ кепілдік берілмеген және кепілсіз борыштық ұсыныстар арқылы өз капиталының едәуір мөлшерін алады. Сыйақы мөлшерлемесі көтерілген жағдайда, болашақ қаржыландыру несие портфелінің құнын төмендетіп, қымбатырақ болады. Сыйақы мөлшерлемесінің өсуінің ықтималдығы бар төмен пайыздық орта жағдайында ипотекалық РЕИТ-тердің көпшілігі бір акцияға шаққандағы таза актив құнына дейін жеңілдікпен сауда жасайды. Қулық – дұрысын табу. 

Кез-келген REIT-ті бағалаудың кілттері

Кез-келген REIT-ті бағалау кезінде бірнеше нәрсені ескеру қажет. Оларға мыналар кіреді:

  1. РЕИТ – бұл нақты қайтарымды инвестициялар.Олар дивидендтерден жоғары кірістер береді, сонымен қатар капиталды орташа ұзақ мерзімді жоғарылатады. Екеуін де қамтамасыз ете отырып, тарихи тұрғыдан жақсы жұмыс жасаған компанияларды іздеңіз.
  2. Дәстүрлі жылжымайтын мүліктен айырмашылығы, көптеген РЕИТ биржаларда сатылады. Сіз жылжымайтын мүлікті әртараптандыруды ұзақ мерзімге қамалмай аласыз. Өтімділік маңызды.
  3. Амортизация инвестициялардың жылжымайтын мүлік құнының төмендеуін асырып көрсетуге бейім. Осылайша, РЕИТ-ті бағалау үшін төлем коэффициентін пайдаланудың орнына (инвесторлар қандай дивидендтер пайдаланады), оның орнына операциялардан түскен қаражатқа назар аударыңыз (FFO). Бұл кез келген жылжымайтын мүлікті сатуды және амортизацияны шегергендегі таза табыс ретінде анықталады. Жай акцияға дивиденд алып, оны бір акцияға FFO-ға бөліңіз. Өнім неғұрлым жоғары болса, соғұрлым жақсы болады.
  4. Күшті басқару өзгеріс енгізеді. Біраз уақыттан бері жұмыс істейтін компанияларды іздеңіз немесе ең болмағанда тәжірибесі мол басқару тобына ие болыңыз.
  5. Сапа маңызды. Тек үлкен қасиеттері бар және жалға алушыларға арналған РЭИТ-ке қаражат салыңыз.
  6. РЕИТ-ке инвестиция салатын ортақ қорды немесе ETF сатып алуды ойластырыңыз, және зерттеуді және сатып алуды про-фессерлерге қалдырыңыз.

Маңызды

Бағалы қағаздар және биржалар жөніндегі комиссияның мәліметтері бойынша, REIT өзінің активтерінің кем дегенде 75% -ын жылжымайтын мүлікке және қолма-қол ақшаға салуы керек, сондай-ақ жалдау және ипотекалық сыйақы сияқты көздерден жалпы кірістің кем дегенде 75% -ын алуы керек .

РЕИТ артықшылықтары мен кемшіліктері

Барлық инвестициялар сияқты, REIT-дің де артықшылықтары мен кемшіліктері бар.РЕИТ ұсынатын ең үлкен артықшылықтардың бірі – бұл жоғары кірістіліктің дивидендтері.РЕИТ акционерлерге салық салынатын кірістің 90% -ын төлеуге міндетті;осылайша REIT дивидендтері S&P 500 орташа қорынан едәуір жоғары болады.

Тағы бір тиімділігі – портфолионы әртараптандыру. Пассивті кіріс алу үшін коммерциялық жылжымайтын мүліктің бір бөлігін сатып алуға және сатып алуға мүмкіндігі бар адамдар көп бола бермейді, дегенмен, РЕИТ жалпы көпшілікке дәл осылай жасауға мүмкіндік береді. Сонымен қатар, жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату біршама уақытты алады, бұл ақша ағынының өсуіне ықпал етеді, алайда РЕИТ өте өтімді, көбін батырманы басу арқылы сатып алуға немесе сатуға болады.

Инвесторлар білуі керек РЕИТ-тің кейбір кемшіліктері бар, ең алдымен салық потенциалы бойынша салық міндеттемелері пайда болуы мүмкін. REIT дивидендтерінің көпшілігі IRS « білікті дивидендтер » анықтамасына сәйкес келмейді, яғни REIT ұсынған орташадан жоғары дивидендтер басқа дивидендтерге қарағанда жоғары ставка бойынша салық салынады. РЕИТ-тер 20% -дық шегерімге сәйкес келеді, дегенмен, инвесторлардың көпшілігі РЕИТ-ті стандартты брокерлік есепшотта ұстаған жағдайда, дивидендтерге үлкен мөлшерде салық төлеуі керек.

РЕИТ-тің тағы бір ықтимал мәселесі – олардың пайыздық мөлшерлемелерге сезімталдығы. Әдетте, Федералдық резерв жүйесі шығындарды күшейту мақсатында пайыздық мөлшерлемені көтерген кезде, REIT бағалары төмендейді. Сонымен қатар, әр түрлі РЭТ типтері үшін мүліктік тәуекелдер бар. Мысалы, қонақ үйдің REIT-ы экономикалық құлдырау кезеңінде өте нашар жұмыс істейді.

Артықшылықтары

  • Жоғары кірісті дивидендтер

  • Портфолионы әртараптандыру

  • Жоғары сұйықтық

Минус

  • Дивидендтерге қарапайым табыс ретінде салық салынады

  • Сыйақы мөлшерлемелеріне сезімталдық

  • Белгілі бір қасиеттермен байланысты тәуекелдер

Жиі қойылатын сұрақтар

REITs жақсы инвестициялар ма?

РЕИТ-ке инвестициялау – портфолионы дәстүрлі акциялар мен облигациялардан тыс әртараптандырудың тамаша тәсілі және олардың күшті дивидендтері мен капиталды ұзақ мерзімді жоғарылату үшін тартымды болуы мүмкін.

Қандай РЕИТ-ке инвестиция салуым керек?

Әрбір REIT түрінің экономиканың жағдайына байланысты тәуекелдері мен жағымсыз жақтары болады. REIT ETF арқылы REIT-ке инвестиция салу – акционерлер үшін осы сектормен күрделілігімен жеке-жеке күресудің қажеті жоқ қарым-қатынас жасаудың тамаша тәсілі.

Ақшаны қалай табуға болады?

IRS-тен акционерлерге салық салынатын кірісінің 90% төлеуі қажет болғандықтан, REIT дивидендтері S&P 500-дегі орташа қордан әлдеқайда жоғары. REIT-тен пассивті кірісті алудың ең жақсы әдістерінің бірі – бұл жоғары кірісті дивидендтер.

Сіз REIT арқылы ақша жоғалтуыңыз мүмкін бе?

Кез-келген инвестиция сияқты, әрқашан жоғалту қаупі бар. Сауда-саттыққа шығарылған РЕИТ пайыздық ставкалардың өсуіне байланысты құнды жоғалту қаупіне ие, бұл әдетте инвестициялық капиталды облигацияларға жібереді.

Рециттер кезінде реиттер қауіпсіз бе?

Қандай да бір REIT түрлеріне инвестиция салу, мысалы, қонақ үйдің қасиеттеріне ақша салады, бұл экономикалық құлдырау кезінде керемет таңдау емес. Денсаулық сақтау немесе бөлшек сауда сияқты жылжымайтын мүліктің басқа түрлеріне инвестициялау, бірақ ұзақ мерзімді лизингтік құрылымы бар, сондықтан циклділігі аз – бұл рецессиядан қорғанудың тамаша тәсілі.

Төменгі сызық

Федералды үкімет инвесторларға 1960 жылдан бастап ауқымды коммерциялық жылжымайтын мүлік жобаларын сатып алуға мүмкіндік берді. Алайда, соңғы онжылдықта ғана жеке инвесторлар РЭТ-ті қабылдады.

Мұның себептері төмен пайыздық мөлшерлемелерді қамтиды, бұл инвесторларды кіріс әкелетін инвестициялар үшін облигациялардан тыс қарауға мәжбүр етті, биржалық және пайлық қорлардың жылжымайтын мүлікке назар аударуы және 2007-08 жылжымайтын мүліктің еруіне дейін тойымсыз тәбет. жылжымайтын мүлікке және басқа да материалдық құндылықтарға иелік ететін американдықтардың бөлігі. РЕИТ, 2008 жылдағы барлық басқа инвестициялар сияқты, қатты зардап шекті. Бірақ бұған қарамастан, олар кез-келген әртараптандырылған портфолиоға керемет қосымша болып қала береді.