Сіз жылжымайтын мүлікті сатып алуыңыз немесе ұстауыңыз керек пе?

Мәселе ақтарып немесе сатып алу мен жылжымайтын мүлік өткізу мүлікке инвестициялау үшін ең үздік стратегиясы бір дұрыс жауап жоқ, болып табылады. Оның орнына бір әдісті басқасынан таңдау сіздің жалпы мақсаттарыңызды қарастыратын нақты стратегиялық жоспардың бөлігі болуы керек.

Сіз сондай-ақ қолданыстағы нарық ұсынатын мүмкіндіктерді ескеруіңіз керек. Әр стратегияны іске асыруға не қатысатынын және қайсысы сізге сәйкес келетінін қалай шешуге болатынын қарастырамыз.

Негізгі өнімдер

  • Жылжымайтын мүлік объектілері және жылжымайтын мүлікті сатып алу және сақтау екі түрлі инвестициялық стратегияны білдіреді.
  • Жылжымайтын мүлікке иелік ету инвесторларға уақыт өте келе байлық жинауға және қор нарығындағы құлдырау мен құлдырауға жол бермеуге мүмкіндік береді.
  • Қаржы аудару сіздің инвестицияларыңызға жылдам өзгеріс әкелуі мүмкін және жалға алушыларды іздеу мен жылжымайтын мүлікті күтіп ұстау мәселелерін болдырмауға мүмкіндік береді, бірақ шығындар мен салықтар үлкен болуы мүмкін.
  • Сатып алу-ұстау жылжымайтын мүлігі пассивті ай сайынғы кірістер мен салықтық артықшылықтарды ұсынады, бірақ бәрі де меншік иесі болудың басқару және заңды жауапкершіліктеріне дайын емес.

Неліктен жылжымайтын мүлікке инвестиция салу керек?

Бұл жақсы сұрақ. Тұрғын жылжымайтын мүлікке меншік жеке инвесторлардың қызығушылығының өсуіне келесі себептердің көптігі себеп болады:

  • Акциялар мен облигацияларға қарағанда жылжымайтын мүлік болжамды кірісті қамтамасыз ете алады.
  • Жылжымайтын мүлік инфляцияны хеджирлеуді қамтамасыз етеді, өйткені жалдау ставкалары мен инвестициялық ақша ағындары инфляция деңгейінен кем дегенде өседі.
  • Акциялар мен облигациялардың болашағы туралы сенімсіз болған кезде жылжымайтын мүлік капиталға тамаша орын ұсынады.
  • Жылжымайтын мүлікке салынған инвестиция басқа инвестициялық мүмкіндіктерді қаржыландыруға тамаша негіз болып табылады. Инвесторлар капиталды инвестициялау үшін алудың орнына (яғни, маржаға акцияларды сатып алу ), басқа жобаларды қаржыландыру үшін меншікті капиталы бойынша қарыз ала алады.
  • Салық-шегеру ипотекалық қызығушылық тартымды үйде қарсы қарыз құрайды.
  • Тұрғын үй жылжымайтын мүлігі меншік иелері үшін ақша ағымын қамтамасыз етуден басқа, үйге немесе басқа мақсаттарға пайдаланылуы мүмкін.

Пассивті және белсенді табыс

Қасиеттерді сатып алу мен ұстау мен аудару арасындағы негізгі айырмашылықтың бірі – біріншісі сізге пассивті табыс бере алады, ал екіншісі белсенді кірісті ұсынады.

Пассивті табыс – бұл сіздің ешқандай материалдық қатысусыз ақша табуды жалғастыратын инвестициялардан алынған ақша. Бұл акциялар мен облигациялардан немесе жалға берілетін мүлікке иелік ету және жалдау бойынша кірісті ай сайын алуға байланысты болуы мүмкін, егер сіз басқарушы компанияны жалдаушыларды табу, жалдау ақысын жинау және қызмет көрсету туралы қамқорлық сияқты барлық қажетті тапсырмаларды орындау үшін жалдасаңыз.

Белсенді табыс – бұл сіз жасаған жұмысыңыздың орнына тапқан ақшаңыз. Бұған сіздің жұмыстан алған жалақыңыз, сондай-ақ үйден аударылатын пайдаңыз кіреді. Еденді жылжыту физикалық еңбегімен айналысқаныңызға қарамастан, аудару белсенді табыс болып саналады. Бұл сіз әлі айналысатын бизнес – айналдыру үшін мүлік табу, оны сатып алу, сақтандыру, мердігерлерді қадағалау, жобаны басқару және т.б.

Бұл тұрғыдан аудару тек акциялар немесе жылжымайтын мүлік сатып алу және ұстау сияқты инвестициялық стратегия емес. Егер сізде бір күндік жұмыс болса, сіздің бос уақытыңыз жылжымайтын мүлікке қатысты барлық талаптарды ескеретінін ұмытпаңыз.

Қасиеттерді аударудың екі тәсілі

Жылжымайтын мүлікке инвестицияларды сатып алу / сату тәсілінде жылжымайтын мүлік объектілерінің екі негізгі түрін пайдалануға болады. Біріншісі – қаржылық қиындықтарға тап болғандықтан, қазіргі нарықтық құннан төмен сатып алуға болатын үйлер немесе пәтерлер. Екіншісі – түзеткіштің жоғарғы бөлігі, құрылымдық, дизайндық немесе шарттық проблемалары бар қасиет, олар мәнді құру үшін жеңе алады.

Қиын жағдайларға назар аударатын инвесторлар мұны енді меншікті басқара алмайтын немесе қолдай алмайтын үй иелерін анықтау арқылы немесе шамадан тыс асырылған және дефолтқа ұшырау қаупі бар объектілерді табу арқылы жасайды. Екінші жағынан, жөндеуді жақсартқысы келетіндер жылжымайтын мүлікті үй иелері үшін жақсы жұмыс істейтін немесе пәтер жалдаушылар үшін тиімдірек болатындай етіп қайта құрады немесе жетілдіреді.

Осы тактиканы қолдана отырып, жоғарғы деңгейдегі фиксаторды сатып алушы жоғары инвестициялық кірістер жасау үшін тек арзан бағамен жылжымайтын мүлікті сатып алудың орнына құнын көбейту үшін инвестицияланған еңбекке сүйенеді. Әрине, қасиеттерді аудару кезінде осы екі стратегияны біріктіруге болады, және көптеген адамдар мұны жасайды.

Алайда бұл мүмкіндіктерді үнемі табу ұзақ мерзімді перспективада қиынға соғуы мүмкін. Көптеген адамдар үшін жылжымайтын мүлік ұзақ мерзімді инвестициялық жоспардан гөрі тактикалық стратегия ретінде қарастырылуы керек.

Флиппингтің артықшылықтары мен кемшіліктері

Артықшылықтары

  • Сіздің ақшаңыздың жылдам қайтарымы

  • Потенциалды қауіпсіз инвестиция

Минус

  • Шығындар

  • Салықтар

Pro: ақшаңызды жылдам қайтару

Жылжыту қасиеттерінің бір үлкен артықшылығы – басқа мақсаттар үшін капиталды босататын табыстарды тез іске асыру. Үйді айналдырудың орташа уақыты шамамен алты айды құрайды, алайда оны алғаш бастағандар бұл процесс ұзағырақ болады деп күтуі керек.

Pro: ықтимал қауіпсіз инвестиция

Тәуліктің ортасында айналуы мүмкін қор нарығынан айырмашылығы, жылжымайтын мүлік нарықтары көбінесе болжамды болады. Белгілі бір мағынада, жылжымайтын мүлікті қауіпсіз инвестициялық стратегия деп санауға болады, себебі ол капиталды минималды уақыт ішінде тәуекелге ұшыратуға бағытталған. Сондай-ақ, оған жылжымайтын мүлікті ұстауға тән менеджмент пен лизингтік тәуекелдер жетіспейді – жалға алушыларды табу, жалдау ақысын жинау және жылжымайтын мүлікті ұстау қиындықтары туралы айтпағанда.

Con: шығындар

Үйлерді аудару ұзақ мерзімді инвестициялармен кездеспейтін шығындар мәселелерін тудыруы мүмкін. Ақшаны аударуға байланысты шығындар көп ақша талап етуі мүмкін, бұл ақша ағынының проблемаларына әкелуі мүмкін. Транзакциялық шығындар сатып алу және сату жағында өте жоғары болғандықтан, олар пайдаға айтарлықтай әсер етуі мүмкін. Егер сіз күндізгі жұмысыңыздан бас тартып, табысыңызды аударуға үміттеніп жүрсеңіз, онда сіз сонымен қатар тұрақты жалақыдан бас тартасыз.

Кон: салықтар

Жылжымайтын мүліктің жылдам өзгеруі (және жылдамдық – бұл табысты мәмілелердегі барлық нәрсе) сіздің салық төлемдеріңізді көбейтетін табыстың өзгеруіне әкелуі мүмкін.Бұл ұзақ мерзімді капиталға салынатын салық ережелерінпайдалану үшін заттар өте тез қозғалса, әсіресе дұрыс.  Мұндай жағдайда, жылжымайтын мүлікке иелік етсеңіз, сіз өзіңіздің табыстарыңызға байланысты капиталға салынатын салық мөлшерлемесін төлеуіңіз керек.

Сатып алу мен ұстаудың артықшылықтары мен кемшіліктері

Артықшылықтары

  • Тұрақты кіріс

  • Сипат мәндерінің артуы

  • Салықтар

Минус

  • Бос орынға кететін шығындар

  • Менеджмент және құқықтық мәселелер

Pro: тұрақты кіріс

Жалға берілетін мүлікке иелік ету сіз қай жерде болсаңыз да, не істесеңіз де тұрақты кірісті қамтамасыз етеді. Сонымен қатар, жылжымайтын мүлікті сатып алу және ұстау – үлкен байлық жинаудың белгілі рецепті. АҚШ-та және шетелде көптеген «ескі ақшалар» жерге меншік арқылы жинақталды. Бағаның төмендеу кезеңдеріне қарамастан, жер құндылықтары ұзақ мерзімді перспективада әрдайым көтеріліп отырды, өйткені жердің шектеулі ұсынысы бар.

Pro: жылжымайтын мүлік құнының артуы

Инвестициялық жылжымайтын мүлікті неғұрлым ұзақ ұстасаңыз, инфляциядан соғұрлым көп пайда табасыз. Бұл жылжымайтын мүліктің құнын арттырады, ал ипотека үшін қарыз сомасы оны төлеген кезде төмендейді. Сіз сатып алушының нарығында сатып ала алдыңыз және сатушының нарығында сата алдыңыз делік. Сонымен қатар, сіздің инвестицияларыңыздан айтарлықтай пайда табудың нақты әлеуеті де бар.

Pro: Салықтар

Жалға берілетін мүлікке иелік ету салық төлеушілер үшін қол жетімді емес салықтық артықшылықтарға ие. Жылжымайтын мүлікке салық ставкалары төмен инвестициялық кіріс ретінде салық салынады. Сондай-ақ, шығындарды, соның ішінде жөндеу, техникалық қызмет көрсету немесе күтіп-ұстау, жылжымайтын мүлік менеджеріне ақы төлеу және меншікті көлігіңізге қарай немесе одан кету сияқты шығындарды есептен шығаруға болады.

Сонымен қатар, жылжымайтын мүлікке иелік еткеннен кейін сату туралы шешім қабылдаған кезде сіз ұзақ мерзімді капитал өсімі мөлшерлемесі бойынша салық төлейсіз.

Con: бос орынға кететін шығындар

Жалға алушыларды таба алмау – жалға берілетін мүлікке ие болу тәуекелдерінің бірі. Сіз мұны өзіңіз жасасаңыз да, сіз үшін басқарушы компания жалдасаңыз да, бұл шындық. Егер сіздің мүлікіңіз бірнеше ай немесе бірнеше жыл бос тұрса, сіз осы мерзімде ипотеканы жабуға жауаптысыз. Сатып алуға арналған мүлікке инвестиция салмас бұрын, сіздің бюджетіңіз жылына бір-үш айлық бос орынды жабатындығына көз жеткізгіңіз келеді.

Con: Менеджмент және құқықтық мәселелер

Ұзақ мерзімді жылжымайтын мүлікке иелік ету – бұл көптеген инвесторлардың дағдылар жиынтығынан тыс басқаруды қажет ететін жұмыс. Кейбір инвесторлар, әсіресе бірінші рет жалға берілген жылжымайтын мүлік иелері, үй иесі болу кезінде туындайтын жауапкершілік пен заңды мәселелерді шешуге дайын емес немесе жабдықталмаған. Сапалы жалдаушыларды табу және олардың қажеттіліктерін қанағаттандыру процесі стрессті және уақытты қажет ететін жұмыс болуы мүмкін. Алайда мүлікті ойдағыдай басқару адамның инвестицияларынан түсетін ақша ағындарын қамтамасыз ету үшін қажет.

Стратегияны таңдау

Қасиеттерді аудару немесе ұзақ мерзімді ұстау – бұл ең жақсы стратегия ма екендігі туралы шешім қабылдау үшін бірнеше маңызды сұрақтарға жауап беруіңіз керек. Сіздің жылжымайтын мүлікке капиталды бөлуіңіз тұрақты инвестиция ма, жоқ әлде үй бағасының күтілетін өсуінен пайда табудың әдісі ме, соны шешуіңіз керек.

Егер сіз инвестициялық портфеліңіздің осы бөлігіне қандай тәуекел мен кірістілік коэффициентінің сәйкес келетіндігін анықтасаңыз, бұл сізге көмектеседі. Ақырында, сіз инвестициялардың кез келген түрімен қатар жүретін басқарушылық жауапкершілікті алу үшін тәуекелге төзімділік пен дағдыға ие болуыңыз керек.

Диверсификацияланған портфолионы сатып алу үшін капитал жоқ делік. Бұл жағдайда болашақ инвестор жүйелік емес тәуекелге баруға дайын болуы керек. Бұған жеке меншік тәуекелдері және меншік иелеріне немесе жалға алушыларға қатысты мүлікке деген сұраныстың болмауы жатады.

Егер сіз сатып алу-сату стратегиясын қарастыратын болсаңыз, онда сіз сатылымның қиын қасиеттерін немесе түзетушілерді анықтауға шеберлігіңіз бар-жоғын анықтауыңыз керек. Бұл транзакциялық стратегияда капиталды белгілі бір инвестициялық кезең ішінде операциялық шығындарды еңсеру үшін жеткілікті түрде айналдыруға болатындығын анықтау өте маңызды. Олар брокерлік, қаржыландыру және жабу төлемдерін қамтиды.

Kurzübersicht

Сіз екі стратегияның артықшылығын үйлерді айналдыру бизнесін дамыта отырып және өз пайдаңызды ұзақ мерзімді жалға алу кірістеріне инвестициялауға пайдалану арқылы пайдалана аласыз.

Төменгі сызық

Қарастырылып отырған екі стратегия арасындағы таңдау сіздің нақты қаржылық жағдайыңыз бен мақсаттарыңызға байланысты. Ұзақ мерзімді ұстау стратегиясы, әдетте, жылжымайтын мүлікті өзінің жалпы инвестициялық портфелінің негізгі бөлігі ретінде пайдаланатындарға сәйкес келеді.

Екінші жағынан, жылжыту қасиеттері жылжымайтын мүлік қосымша немесе қайтарымды жақсарту тактикасы ретінде қолданылған кезде жақсы болады.

Дәулет жинағысы келетін және жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялардан табыс тапқысы келетін инвесторлар жылжымайтын мүлікті ұзақ мерзімді сақтау туралы ойлануы керек. Олар портфолиоға салынған меншікті капиталды басқа инвестициялық мүмкіндіктерді қаржыландыру үшін қолдана алады, бұл мүлікті жоғары нарықта сату мүмкіндігімен.

Жылжыту қасиеттері – бұл акциялар мен облигациялар нарығындағы перспективалар төмен болған кезеңдерге ең қолайлы тактика. Сондай-ақ, бұл тұрғын үй нарығы мүмкіндігінше ұзақ мерзімді капиталды өсіруге тырысатын адамдарға жұмыс істей алады.