Меншікті басқару
Меншікті басқару дегеніміз не?
Мүлікті басқару – бұл үшінші тарап мердігерінің тұрғын үй, коммерциялық немесе өндірістік жылжымайтын мүлік объектілеріне күнделікті қадағалауы. Әдетте, жылжымайтын мүлік менеджерлері күнделікті жөндеу және ағымдағы жөндеу, жылжымайтын мүлік объектілерінің қауіпсіздігі мен күтімі үшін жауапкершілікті өз мойнына алады. Олар, әдетте, пәтерлер мен кондоминиум кешендері, жеке тұрғын үй қауымдастықтары, сауда орталықтары және өндірістік парктер сияқты инвестициялық жылжымайтын мүлік иелері үшін жұмыс істейді.
Олардың негізгі рөлі – меншік иелері тапсырған күнделікті тапсырмаларды басқару және табыс әкелген кезде басқаратын қасиеттерінің құнын сақтау.
Негізгі өнімдер
- Меншікті басқару – бұл жылжымайтын мүлікті үшінші тараптың қадағалауы.
- Әдетте жылжымайтын мүліктің менеджерлері жылжымайтын мүліктің күнделікті қызметіне жауап береді, жалға алушыларды тексеруден бастап жөндеу және техникалық қызмет көрсетуді ұйымдастыруға дейін.
- Меншік иелері жылжымайтын мүлік менеджерлеріне төлем төлейді немесе жылжымайтын мүліктің жалдау ақысының пайызын төлейді.
- Кез-келген мемлекеттің меншік басқарушыларының қызметін реттейтін өз заңдары бар.
Меншікті басқару туралы түсінік
Әдетте, құрылыс салушылар әрқайсысы аяқталғаннан кейін келесі жобаға көшуді қалайды. Олар жылжымайтын мүлікке меншік құқығын сақтай берсе де, олар күнделікті операцияларды сыртқы компанияға тапсыруды жөн көреді.
Жылжымайтын мүлік менеджерінің міндеттеріне жалпы алғанда мыналар жатады:
- Потенциалды жалға алушылардың скринингі
- Меншік иелері атынан жалдау шарттарын жасау, қол қою және жаңарту
- жинау жалға
- Абаттандыру мен қардан тазартуды қоса алғанда, қасиеттерді сақтау
- Қасиеттерге қажетті жөндеу жұмыстарын ұйымдастыру
- Мүлікті ұстауға арналған бюджеттерді құру және сақтау
Компаниялар жалға берушілердің кез-келген мемлекеттік және жергілікті заңдары мен ережелерін сақтауы керек.
Меншік иелері жылжымайтын мүлік менеджерлеріне төлемді немесе жылжымайтын мүліктің өзі басқарған кезде алынған жалдау ақысының пайызын төлейді.
Жылжымайтын мүлік менеджері кімге қажет?
Пәтер иелері әртүрлі себептермен мүлікті басқару фирмаларын жалдайды. Кейбіреулерінің портфолиосында бірнеше жалға беру қасиеттері болуы мүмкін, ал жеке меншік жалға алушылармен жұмыс істеу үшін уақыт пен тәжірибе жетіспеуі мүмкін. Кейбір меншік иелері тек жалға беру объектілеріне иелік етіп, олардан пайда табуға мүдделі. Мұндай жағдайда олар жылжымайтын мүлік менеджерлерін жалдайды.
Пәтер иелері мүлікті басқару қызметін де пайдаланады. Кейбір меншікті басқарушы компаниялар жеке меншік иелеріне қызмет көрсетеді, олар демалыс үйі сияқты жеке мүлікті жалға береді.
Қол жетімді баспана бағдарламаларына қатысатын меншік иелері мүлікті басқару қызметін пайдаланады, өйткені олардың жалға берілетін мүліктері арнайы мамандандырылған сараптаманы қажет ететін күрделі федералды нұсқауларға бағынады.
Жылжымайтын мүліктің белгілі бір делдалдары меншік менеджері ретінде де жұмыс істейді. Мысалы, курорттық қалашықтағы брокер сатып алушылар мен сатушылардың агенттері мен мүлікті басқару қызметтерін ұсына алады. Бұл жағдай болған кезде, жылжымайтын мүлік брокері бірқатар мүлік иелерінің демалысын жалға беруді тізімдейді, көрсетеді, жалдайды және сақтайды.
Маңызды
Жылжымайтын мүлік менеджерлері жеке бөлімдермен емес, жалпы аудандармен айналысатын және жалға берушілермен тікелей айналыспайтын қауымдастық менеджерлерінен ерекшеленеді.
Ерекше мәселелер
Мүлікті басқаруды лицензиялау талаптары штатқа байланысты әр түрлі болады. Көптеген штаттар меншікті басқарушы компанияларды жергілікті жылжымайтын мүлік кеңесі лицензиялауды талап етеді, сондықтан меншік иелері жалдаған фирмалардың тиісті лицензиясы бар екеніне көз жеткізуі керек.
Мысалы, Флоридадағы менеджерлер өз штаттарында жұмыс істеу үшін бірнеше листингтік қызметте (MLS) тізімдеуге және жылжымайтын мүлікті маркетингтің әдеттегі әдістерімен сатуға мүмкіндік береді. Жылжымайтын мүлік брокерінің лицензиясына ие болу, сонымен бірге мүлікті басқарушы компанияға жылжымайтын мүлік тақтасының құлып қорабын жылжымайтын мүлік есігіне орналастыруға мүмкіндік береді, осылайша басқа лицензияланған агенттер мүлікті көрсете алады.
Флорида сондай-ақ жылжымайтын мүлік менеджерлерінен жалдау немесе жалға беру мәселелерімен айналысатын болсажәнеолардың қызметіүшін комиссия алса, брокер лицензиясын иеленуін талап етеді. Меншікті штаттағы меншік объектілерін басқаратын менеджерлерге бұл үшін лицензия қажет емес.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек
Массачусетс штатындағы менеджерлер брокер лицензиясын талап етпейді. Жылжымайтын мүлікке жататын жекелеген міндеттер, мысалы, листинг және лизинг қасиеттері, мүлік менеджері орындайтын негізгі міндеттерден кейінгі болуы мүмкін.