Жылжымайтын мүліктің амортизациясы қалай жұмыс істейді

Жылжымайтын мүліктің тозуы – бұл жалға берілетін мүлік иелері үшін маңызды құрал. Ол сізге өз үстінен мүлікті сатып алу және жақсарту сіздің салықтарды шығындарды шегеруге мүмкіндік береді пайдалы қызмет мерзімінің, және, осылайша, процесінде Сіздің салық салынатын табысты төмендетеді.

Негізгі өнімдер

  • Жалға берілетін мүлік иелері амортизацияны сатып алу бағасы мен жақсарту шығындарын сіздің салық декларациясынан алып тастау үшін пайдаланады.
  • Амортизация жылжымайтын мүлік қызметке берілгеннен немесе жалдау ретінде пайдалануға болатын сәттен басталады.
  • Конвенция бойынша, АҚШ-та жалға берілетін жылжымайтын мүліктің көпшілігі жыл сайын 27,5 жыл ішінде 3,636% мөлшерінде тозады.
  • Тек ғимараттардың құнын төмендетуге болады; сіз жерді төмендете алмайсыз.

Салықты есептен шығару

Жалға берілетін мүлікке инвестициялау ақылды қаржылық қадам бола алады.Жаңадан бастаушылар үшін жалға берілетін мүлік тұрақты табыс көзін қамтамасыз ете алады, ал сіз жылжымайтын мүлікке меншік капиталын құра аласыз, өйткені ол уақыт өте келе бағаланады (өте жақсы).Сонымен қатар бірнеше салық жеңілдіктері бар.Сіз көбінесе жалға алу бойынша шығыстарыңызды кез-келген жалға алған кірістеріңізден алып тастай аласыз, осылайша жалпы салық міндеттемесін төмендетесіз.

Ипотекалық сақтандыру, мүлік салығы, жөндеу және қызмет көрсету шығындары, үй кеңсесі, сақтандыру, кәсіби қызметтер және менеджментпен байланысты іссапар шығындарын қоса алғанда, жалға берілетін мүлік шығыстарының барлығы сіз ақша жұмсаған жылы ұсталады.

Жылжымайтын мүліктің тозуы

Салықтың тағы бір негізгі шегерімдері, атап айтқанда амортизациялық аударымдар басқаша жұмыс істейді. Амортизация – жалға берілетін жылжымайтын мүлікті сатып алуға және жақсартуға кеткен шығындарды шегеру үшін қолданылатын процесс. Жылжымайтын мүлікті сатып алған (немесе жақсартқан) жылы бір үлкен шегерім алудан гөрі, амортизация шегерімді жылжымайтын мүліктің қызмет ету мерзімі бойынша бөледі.

Ішкі кіріс қызметі (IRS) амортизацияны қатысты өте нақты ережелерді бар, және сіз жалға мүлікті иелену болса, онда ол процесс қалай жұмыс істейтінін түсіну маңызды.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек

Қандай мүлік тозуға жатады?

IRS деректері бойынша, егер сіз осы талаптардың барлығына жауап берсе, жалға берілетін мүліктің амортизациясын төмендете аласыз:

  • Сіздің мүлкіңіз бар (сіз мүлікке қарыз болған жағдайда да меншік иесі болып саналасыз).
  • Сіз мүлікті өз бизнесіңізде немесе табыс әкелетін қызмет ретінде пайдаланасыз.
  • Меншіктің анықталатын пайдалы қызмет мерзімі бар, яғни бұл тозады, тозады, үйренеді, ескіреді немесе табиғи себептерден құндылығын жоғалтады.
  • Жылжымайтын мүлік бір жылдан астам уақытқа созылады деп күтілуде.

Жылжымайтын мүлік жоғарыда аталған талаптардың барлығына сай болса да, егер сіз оны сол жылы қызметке орналастырсаңыз және жойған болсаңыз (немесе оны бұдан әрі іскерлік мақсатта пайдаланбайтын болсаңыз), оны амортизациялау мүмкін емес.

Назар аударыңыз, бұл жер амортизацияланған болып саналмайды, өйткені ол ешқашан «ескірмейді».  Жалпы алғанда, сіз тазарту, көгалдандыру және көгалдандыру шығындарын төмендете алмайсыз, өйткені бұл шаралар ғимараттар емес, жер құнының бөлігі болып саналады.

Амортизация қашан басталады?

Сіз амортизациялық аударымдарды мүлікті қызметке орналастырғаннан кейін немесе ол жалдау ретінде пайдалануға дайын және қол жетімді болған кезде бастауға болады.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек

Мысал: Сіз жалға берілетін мүлікті 15 мамырда сатып аласыз. Үйде бірнеше ай жұмыс істегеннен кейін, сіз оны 15 шілдеде жалға алуға дайын боласыз, сондықтан сіз интернетте және жергілікті құжаттарда жарнамалай бастайсыз. Сіз пәтер жалдаушыны таптыңыз, ал жалдау мерзімі 1 қыркүйектен басталады. Мүлік пайдалануға берілген кезде, яғни жалға алуға және иеленуге дайын – 15 шілдеде үйдің амортизациясын қыркүйекте емес, шілдеде бастайсыз. жалдау ақысын жинай бастағанда.

Келесі шарттардың бірі орындалғанға дейін мүліктің амортизациясын жалғастыра аласыз:

  • Сіз жылжымайтын мүлікке сіздің барлық шығындарыңызды немесе басқа негіздерді алып тастадыңыз.
  • Сіз мүлікті оның құнын немесе басқа негіздерін толығымен қалпына келтірмеген болсаңыз да, қызметтен шығарасыз. Жылжымайтын мүлік, егер сіз оны кіріс әкелетін мүлік ретінде пайдаланбайтын болсаңыз немесе егер сіз оны сатсаңыз немесе айырбастасаңыз, оны жеке пайдалануға айналдырсаңыз, одан бас тартсаңыз немесе ол жойылса, қызметтен босатылады.

Уақытша «жұмыс істемейтін» немесе пайдаланылмаған мүлікке амортизациялық аударымдарды талап ете беруіңізге болады. Егер сіз бір жалға алушы көшіп кеткеннен кейін жөндеу жүргізсеңіз, мысалы, келесіге дайын болған кезде мүлікті амортизациялауды жалғастыра аласыз.

Амортизацияны қалай есептеуге болады

Сіз жыл сайын есептей алатын амортизация мөлшерін үш фактор анықтайды: меншіктегі негіз, қалпына келтіру кезеңі және қолданылатын амортизация әдісі.

Қызметке 1986 жылдан кейін орналастырылған кез-келген тұрғын үйді жалға алу құны шығындарды (және амортизациялық аударымдарды) 27,5 жыл ішінде тарататын бухгалтерлік есеп әдісі (MACRS) арқылы жеделдетілген шығындарды қалпына келтіру жүйесінің көмегімен тозады. Бұл IRS жалға беретін мүліктің «пайдалы мерзімі» деп санайтын уақыт мөлшері.

Амортизацияны есептеу кезінде әрқашан білікті салық есепшісімен жұмыс істеу ұсынылғанымен, негізгі қадамдар:

  1. Қасиеттің негізін анықтаңыз.Мүліктің негізі – бұл оның құны немесе сіз мүлікті сатып алу үшін төлеген сома (қолма-қол, ипотекамен немесе басқа тәсілмен).Кейбір есеп айырысу төлемдері мен жабу шығыстары, соның ішінде сот алымдары, тіркеу алымдары, сауалнамалар, аударым салығы, меншікті сақтандыру және сатушының сіз төлеуге келіскен кез келген сомасы (мысалы, кері салықтар).Кейбір есеп айырысу төлемдері мен жабу шығындары сіздің базаңызға қосылмайды.Бұған өрттен сақтандыру сыйлықақылары, мүліктің жабылғанға дейінгі жалдау ақысы, несие алуға немесе қайта қаржыландыруға байланысты төлемдер, соның ішінде ұпайлар, ипотекалық сақтандыру сыйлықақылары, несиелік есеп беру шығындары және бағалау төлемдері кіреді.
  2. Жер мен ғимараттардың құнын бөліп алыңыз. Сіз ғимараттың құнын ғана емес, жерді де төмендете алатындықтан, дұрыс мөлшерде амортизациялау үшін әрқайсысының құнын анықтауыңыз керек. Құнды анықтау үшін сіз жылжымайтын мүлік сатып алған кезде әрқайсысының әділ нарықтық құнын пайдалана аласыз немесе нөмірді жылжымайтын мүлік салығының есептелген мәндеріне сүйене аласыз. Сіз 110 000 долларға үй сатып алдыңыз делік. Соңғы жылжымайтын мүлік салығы бойынша бағалау жылжымайтын мүлікті 90000 долларға бағалайды, оның 81000 доллары үйге, ал 9000 доллары жер үшін. Сондықтан сіз үйге сатып алу бағасының 90% ($ 81,000 ÷ $ 90,000) және сатып алу бағасының 10% ($ 9,000 ÷ $ 90,000) жер учаскесіне бөле аласыз.
  3. Үйдегі негізді анықтаңыз. Енді меншіктің негізін (үй плюс жер) және үйдің құнын білетін болсаңыз, үйдегі негізіңізді анықтай аласыз. Жоғарыда келтірілген мысалды қолданып, сіздің үйдегі негізіңіз – амортизациялауға болатын сома – $ 99,000 (110,000 доллардың 90%) болады. Сіздің жердегі негізіңіз 11000 АҚШ долларын құрайтын болады (110000 доллардың 10%).
  4. Қажет болса, түзетілген негізді анықтаңыз.Мүмкін сіз мүлікті сатып алған уақыт пен жалға беруге дайын болған уақыт аралығында болатын белгілі бір оқиғаларға байланысты сіздің өсуіңізде немесе төмендеуіңізде болуы мүмкін.Негізге ұлғаюдың мысалдары қатарына сіз мүлікті пайдалануға бергенге дейін кем дегенде бір жыл жұмыс істейтін кез-келген толықтырулар мен жақсартулардың құны, бүлінген мүлікті қалпына келтіруге жұмсалған ақша, коммуналдық қызметтерді мүлікке әкелу құны және белгілі бір төлемдер.Негіздің төмендеуі зақымдану немесе ұрлау нәтижесінде алынған сақтандыру төлемдерінен, сіз шегерімге алып келген сақтандырумен қамтылмаған жазатайым оқиғалардан және сервитут беру үшін алатын ақшадан болуы мүмкін.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек

Қандай жүйені пайдалану керек

Келесі қадам екі MACRS қайсысының қолданылатынын анықтайды: жалпы амортизация жүйесі (GDS) немесе балама амортизация жүйесі (ADS). GDS қызметке орналастырылған көптеген қасиеттерге қолданылады, және, егер сіз ADS үшін қайтарымсыз сайлау жасамасаңыз немесе заң талап етпесе, ADS-ті қолданбасаңыз, оны пайдалануыңыз керек.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек

ADS меншік келесі жағдайларда міндетті болады:

  • Білікті бизнесті 50% немесе одан аз уақыт пайдаланады
  • Салықтан босатылған қолданысы бар
  • Салықтан босатылған облигациялар есебінен қаржыландырылады
  • Негізінен егіншілікте қолданылады

Жалпы, сізде ADS-ті қолдану үшін мұндай себеп болмаса, сіз GDS қолданасыз. Сізге жалға берілетін мүлік бойынша амортизацияның тиімді әдісін анықтауға көмектесетін білікті салық есепшісіне жүгіну ұсынылады.

MACRS жүйесінің қайсысы қолданылатынын білгеннен кейін, меншікті қалпына келтіру мерзімін анықтай аласыз.Тұрғын үйді жалға беру үшін GDS-ті пайдалану мерзімі 27,5 жылды құрайды.  Егер сіз ADS қолдансаңыз, меншіктің сол түрін қалпына келтіру мерзімі 2017 жылдың 31 желтоқсанынан кейін қызметке орналастырылған мүлік үшін 30 жыл немесе егер оған дейін қызмет көрсетсе 40 жыл. 

Әрі қарай, сіз жыл сайын амортизациялауға болатын соманы анықтаңыз. Жалға берілетін тұрғын үйдің көпшілігі GDS пайдаланатындықтан, біз осы есептеулерге назар аударамыз.

Жылжымайтын мүлік қызмет ететін әр жыл үшін сіз тең соманы тоздырасыз: жылжымайтын мүліктің амортизациясын жалғастырған кезде жыл сайын 3,636%.Егер жылжымайтын мүлік бір жылдан аз уақыт жұмыс істеген болса (мысалы, сіз мамыр айында үй сатып алып, оны шілде айында жалға бастадыңыз), сіз оны пайдалануға берілген уақытына байланысты сол жылы аз пайыздық құнсызданған болар едіңіз. IRS тұрғын үйді жалға беру GDS кестесіне сәйкес, яғни: 

Мысалы, негізі 99000 доллар болатын және 15 шілдеде пайдалануға берілген үйді алайық.

  • Бірінші жылы сіз амортизацияны 1,667% немесе 1,650,33 долларды ($ 99,000 x 1,667%) аласыз.
  • Бұдан кейінгі әр жыл үшін сіз жалдау мерзімі бүкіл жыл бойына жұмыс істеген жағдайда, сіз 3,636% немесе 3599,64 доллар мөлшерінде амортизация аласыз.

Бұл көрсеткіш негізге алып, 27,5 қалпына келтіру кезеңіне бөлуге тең келетінін ескеріңіз: $ 99,000 ÷ 27,5 = 3600 $. Кішкентай айырмашылық жартылай қызмет көрсетудің бірінші жылынан туындайды.

Амортизация салық міндеттемесін қаншалықты азайтады?

Егер сіз жылжымайтын мүлікті жалдайтын болсаңыз, онда сіз жыл сайынғы салық декларациясын тапсырған кезде жалға алу бойынша кірістер мен шығыстар туралы әр жалға берілетін мүлік бойынша Е кестесінің тиісті жолында есеп бересіз. Таза пайда немесе шығын сіздің 1040 формаңызға түседі. Амортизация – сіз Е кестесіне қосылатын шығындардың бірі, сондықтан амортизация сомасы бір жылдағы салық міндеттемесіңізді тиімді түрде азайтады.

Егер сіз 3599,64 долларды есептен шығарсаңыз және 22% салық кронштейнінде болсаңыз, сіз сол жылы $ 791,92 (3,599,64 x 0,22) салықты үнемдейсіз.

Төменгі сызық

Егер сіз жалға берілетін мүлікке ақша салсаңыз, амортизация құнды құрал бола алады, өйткені ол жылжымайтын мүлік сатып алу құнын ондаған жылдар бойына таратуға мүмкіндік береді, осылайша жыл сайынғы салық төлемдерін азайтады. Әрине, егер сіз мүлікті амортизациялап, одан кейін оны тозған құнынан артық сатсаңыз, онда сіз амортизацияны қалпына келтіру салығы арқылы осы пайдаға салықтарсыз.

Жалға берілетін мүлік салығы туралы заңдар күрделі және мезгіл-мезгіл өзгеріп отыратындықтан, жалдамалы мүлік бизнесін құру, пайдалану және сату кезінде білікті салық есепшісімен жұмыс істеу ұсынылады. Осылайша, сіз ең қолайлы салық режимін алатындығыңызға сенімді бола аласыз және салық уақытында тосын сыйлардан аулақ боласыз.

Kurzübersicht

Ипотекалық несиелеуді кемсіту заңсыз болып табылады. тұтынушыларды қаржылық қорғау бюросына немесе АҚШ-тың тұрғын үй және қала құрылысы департаментіне (HUD) есеп беру.