Аукционнан үй сатып алу керек пе?

аукционнан сатып ала аласыз.

Негізгі өнімдер:

  • Үйді аукционнан сатып алу әдеттегідей сатып алуға қарағанда қауіпті. Жылжымайтын мүлік аукциондарының қалай жұмыс істейтіні туралы жақсы білімді болу өте маңызды.
  • Үй аукциондарын жергілікті өзін-өзі басқару органдары, жылжымайтын мүлік агенттері және RealtyTrac.com және Auction.com сияқты интернет-сайттар арқылы таба аласыз.
  • Аукционның қасиеттері көбінесе үйді тексеруге немесе интерьерді жеке қараудың заңды тәсіліне жол бермейді. Егер сіз мүлікті нашар жағдайда сатып алу қаупін көтере алмасаңыз, сауданы бастамас бұрын мүлікті тексеруге мүмкіндік беретін аукциондармен жабысыңыз.
  • Аукционның барлық ережелерін қарап шығыңыз және түсініп, сізді қызықтыратын кез-келген мүлікке мұқият тексеріңіз, мысалы, өтінім бергенге дейінгі талаптарды, кепілдіктерді және тұрғындарды тексеріңіз.

Аукционнан үй сатып алу қалай жұмыс істейді

Аукционнан сатып алудың артықшылықтарына опцияларды кеңейту және жеңілдікпен сатып алу кіреді. Сіз аукцион үйін сатып алу үшін дәстүрлі тәсілмен салыстырғанда аз бәсекелестікке тап болуыңыз мүмкін, бірақ сіз әлеуетті сатып алушылардың басқа пулымен – көбінесе тәжірибелі инвесторлармен айналысасыз.

Мүмкін аукционнан сатып алудың ең үлкен қауіп-қатері мынада: сатылатын қасиеттер туралы шектеулі білімдеріңіз болады, сондықтан қымбат қателіктер мүмкін болады. Сондай-ақ, кез-келген жылжымайтын мүлікті сатып алу сияқты, сізге де көптеген құжаттарды оқып, түсініп, қол қою қажет болады (ең дұрысы, жылжымайтын мүлік бойынша адвокаттың көмегімен).

Жылжымайтын мүлік туралы мәліметтер аукционнан нарықтық бағадан едәуір арзанға сатып алынған үйлер туралы ертегілерге бай және мұндай келісімдер бар. Алайда, аукциондар әдеттегі процесті сатып алудан гөрі мүлікті сатып алудың қауіпті әдісі болып табылады. Бұл шындық жылжымайтын мүлік аукциондарының қалай жұмыс істейтіні туралы білімді болуыңыз маңызды және сіз ұсынатын мүлікке мұқият болуыңыз керек.

«Көптеген адамдар аукциондық үйлерді жақсы мәміле деп санайды», – дейді Джон Майерс, жылжымайтын мүлік агенті және Альбукерке, НМ қаласындағы Myers & Myers Real Estate компаниясының білікті брокері «Кейбір аукциондық үйлер жақсы мәміле, ал басқалары үлкен болуы мүмкін қателік »

Үлкен қателік жібермеу үшін сізге тұрғын үй мүлік аукциондарының негіздері берілген, сондықтан сіз осы опцияның сізге сәйкес келетіндігін шеше аласыз – меншікте өмір сүргіңіз келе ме немесе оны тек инвестиция ретінде пайдаланасыз ба.

Үйлер аукционға қалай түседі?

Үйді аукционға сатудың екі жалпы әдісі бар.

Кепілдікке қатысты аукциондар

Егер үй иесі кем дегенде бірнеше ай бойы ипотеканы төлемеген болса, олар дефолтқа ұшырап, өндіріп алумен аяқталуы мүмкін. Мұндай жағдай орын алғанда, банк   графикаға жазбаны орындамағандығы туралы хабарлама жібереді. Егер үй иесі берешекті төлемесе – немесе несие берушімен ипотека туралы келісімді қайта жасамаса – несие беруші үйді аукционға қойып, үй иесін төлемегені үшін мәжбүр ете алады. Бұл тәркілеу аукциондары банкте жалданған сенімді  тұлғалармен өткізіледі.

Мүлік салығы бойынша төленбеген аукциондар

Үйдің аукциондық блокта қалуының тағы бір тәсілі – меншік иесі есептелген мүлік салығын төлемегенде. Бұл жағдайларда мүлікті тәркілейтін банк емес, төленбеген салық органы болып табылады. Нәтижесінде  салық кепіл аукцион жергілікті шериф, Клерк, немесе уездік немесе жергілікті салық органының арқылы жүргізіледі диспетчер ның кеңсесінде.

Аукционға қатысу

Аукцион түріне қарамастан, бұл іс-шаралар жергілікті сот ғимаратында және қонақ үйдің конференц-залында сияқты жеке жерлерде болуы мүмкін және жеке аукциондар тез аяқталады. Жылжымайтын мүлік аукциондары күн санап немесе аптаға созылуы мүмкін онлайн режимінде көбірек өткізіледі.

Флоридадағы үйді, пәтерлерді және тұрғын үйді сатып алумен айналысатын жылжымайтын мүлік саласындағы инвестициялық компания – House Heroes LLC компаниясының құрылтайшысы Эрл Уайттың айтуынша, аукцион арқылы үйлерді сатып алу танымал болды және солай бола береді. «Бюджет иелері және жылжымайтын мүлік мамандары бәсекелестік аз көздерге көшеді» дейді ол. «Әрине, аукциондық қасиеттер аз ұсыныстар тудырады, нәтижесінде сату бағасы төмендейді. Алайда, тыйым салу аукциондары [тұрғын үй] дағдарысы кезінде болған жеңілдіктерді қарастырмайды ».

Уайт жылжымайтын мүлік саны аз болған кезде, сатып алушылар үйді бағалайтындығына және ипотека бойынша қолайлы мөлшерлемелерге ие екендігіне байланысты түсіндіреді. Ол онлайн-аукциондар бәсекелестікті арттырып, бағаны өсірді дейді ол.

Жылжымайтын мүлік аукциондарын табу

Аукциондарды табудың бір әдісі – жергілікті өзін-өзі басқару органдарына тікелей хабарласу немесе ақпарат алу үшін олардың веб-сайттарына кіру, содан кейін мәліметтерді растау үшін телефон арқылы бақылау. Басқасы – RealtyTrac.com және Auction.com сияқты сайттар арқылы. Алайда желідегі ақпарат әрқашан дәл бола бермейді.

Алдын ала өндіріп алуға жататын жылжымайтын мүлік тізімі келтірілуі мүмкін, өйткені төлем иесі артта қалған меншік иесі. Бұл жылжымайтын мүлік ешқашан сатылымға шықпауы мүмкін, өйткені олардың иелері төлемдерді қуып алады немесе несие берушілермен келісімге келеді.

Жергілікті жылжымайтын мүлік агенттері мен делдалдары да құнды ресурстар бола алады. Өкінішке орай, сіз оларды көмекке құштар таба алмайсыз, өйткені агенттер мен делдалдар тірі аукциондарда автоматты түрде комиссия алмайды. Алайда, бұл риэлторлар комиссияны онлайн аукциондар арқылы ала алады.

Бірнеше листинг қызметі туралы мәліметтер

Тікелей листинг қызметі (MLS) туралы есептер әлеуетті сатып алушылар үшін Интернеттегі листингтерге қарағанда әлдеқайда құнды, өйткені бұл ақпараттар тізімге қатысты толық мәліметтерді, соның ішінде фотосуреттерді және ең бастысы, жария емес брокерлердің түсініктемелерін қамтиды. «Қоғамдық емес пікірлер маңызды, өйткені олар сатылым бағасына және нарықтағы күндерге әсер ететін маңызды ақпаратты көрсетеді», – дейді Уайт. Бұл ақпарат мүліктік ақауларды, қаржыландыру нұсқаларын, тұрғын үйді және жалға алушылардың жалдау шараларын қамтуы мүмкін.

Kurzübersicht

Аукциондық меншікті бағалаудың ең жақсы әдісі – жылжымайтын мүлік агенттерімен, бағалаушылармен және мердігерлермен жұмыс. Бұл сала өкілдері құрылыс және қайта құру шығындарын түсінеді және жылжымайтын мүліктің құнын және қажет болуы мүмкін жұмыстың құнын дәл бағалай алады.

Ережелер орналасқан жеріне қарай әр түрлі болғанымен, MLS және округ жазбалары көбінесе жылжымайтын мүлік лицензиялары үшін ғана қол жетімді, дейді Уайт. Оның тәжірибесі бойынша, егер сіз олармен байланыссаңыз, олар әдетте тегін көмектесуге қуанышты.

Уайт жеке аукциондар жоғалып келе жатқанын, өйткені тіпті кішігірім графиктер де оларды онлайн режимінде жылжытқанын айтады. Майами және Палм-Бич – салық салу және өндіріп алу аукциондары қазір толығымен онлайн режимінде орналасқан екі орын.

Есіңізде болсын, кепілдікке қою аукциондары, тіпті соңғы минутта да, кейінге қалдырылады немесе жойылады. Несие беруші өзіне қажет барлық құжаттарды ала алмаған болуы мүмкін немесе қарыз алушы өндіріп алуды болдырмау үшін шешім шығарған болуы мүмкін.

Сауда-саттыққа қатысушылар не білуі керек

Жылжымайтын мүлік аукционына сауда жасамас бұрын, сіз өзіңіздің тәуекелді түсінуіңіз керек. Нашар сатып алу сізді бірнеше жылдар бойы мазалай алады. Сіз аукцион ережелерін түсініп, қатысуға тырыспас бұрын оларды сақтауға дайын болуыңыз керек.

Сіз аукционды өткізетін ұйымға тіркеліп, жылжымайтын мүліктің болжамды сату бағасының 5% -дан 10% -на дейінгі қайтарылатын салымды ұсынуыңыз керек. Егер аукцион жеке-жеке болса, жоспарланған басталуға дейін кем дегенде бір сағат бұрын тіркеліп, сауда-саттыққа дайын болған кезде жиналатын ресми картаны алуды ұмытпаңыз.

Аукционнан жылжымайтын мүлікті жеңіп алу екі түрлі жолмен жұмыс істей алады.

Аукционның бастапқы бағасы ипотека бойынша берешек немесе сауда-саттықты дамытуға арналған аз мөлшерде болуы мүмкін. Өндіріп алу аукционында несие берушіге аукционнан пайда алуға жол берілмейді. Көбінесе бұл қасиеттер шығынға сатылады; егер пайда болса, кепілге салынған үй иесіне ипотека және басқа кепілдіктер  төленгеннен кейін бару керек . Аукциондық қасиеттер әрдайым үлкен мәмілелер бола бермейді – мысалы, аукционшы  жылжымайтын мүлікке жасырын резервтік бағаны белгілей алады , бұл ең төменгі баға ұсынысы болуы керек.

«Сатып алушы аукционға жеке өзі немесе онлайн режимінде қатысса да, олар ақылға қонымды сатып алу ақымақтық сатып алуға айналуы мүмкін әрбір мүлік үшін шекті баға бар екенін есте ұстауы керек және олар оқиғаға, өткізілетін орынға және олардың эмоцияларына жол бермеуі керек. олардың шешімдерін өзгертіңіз », – деп кеңес береді Рон Хьюмс, риэлтор, 2000 жылдан бері және қазіргі заманғы маркетинг бойынша қазіргі заманғы маркетинг бойынша Лексингтондағы, Ки.

Жылжымайтын мүлікке қол жеткізу

Аукциондық қасиеттер сирек потенциалды сатып алушыларға дәстүрлі сатылатын қасиеттермен бірдей қол жетімділікті ұсынады. Сіздің, бәлкім, сіздің агентіңізбен жылжымайтын мүлік бойынша сізге ыңғайлы кезде жүруге рұқсат берілмейді, дегенмен кейбір аукциондық компаниялар ашық есік күндерін ұсынады.

«Мен жеке тұлғаға ешқашан көз алмасын сынаудан өткізбей-ақ жылжымайтын мүлікті сатып алуға кеңес бермеймін», – дейді Калифорния штатындағы Сан-Хоседегі жылжымайтын мүлік бойынша адвокат және делдал Дэвид Роберсон.Ол әйелі мен үш штатта 22 жалға берілетін мүлікке ие. – Silicon Valley Property Management Group иесі және операторы. Сіз немесе сіздің сенімді инвестициялық топ өзіңізді заңды немесе қаржылық тұрғыдан міндеттемес бұрын, қарастырып отырған жылжымайтын мүлікті де, қарым-қатынас жасайтын адамдарды да мұқият бағалауыңыз керек.

Сол сияқты, Хьюмс барлық қажетті мәліметтерді жинауды және бағалауды білетін кәсіпқойлардың жергілікті бағалауы болмаса, жылжымайтын мүліктің ағымдағы немесе болашақ құны туралы есеп беретін дереккөздердің қате болуы мүмкін екенін ескертеді. Аукциондық меншікті бағалаудың ең жақсы тәсілі – құрылыс пен қайта құру шығындарын түсінетін, жылжымайтын мүліктің ағымдағы және болашақ құнын және оған қажет жұмыстың құнын дәл бағалай алатын, жылжымайтын мүлік агенттері, бағалаушылар және мердігерлермен жұмыс істеу.

Меншіктің жағдайы және тексерулер

Үйде әр түрлі проблемалар болуы мүмкін – есіңізде болсын, ол бұрын ипотека немесе мүлік салығын төлей алмайтын адамға тиесілі болатын, сондықтан оның иесі де кез-келген күтім мен жөндеу жұмыстарын жүргізе алмайтын шығар. Сонымен қатар, үйден айрылу сөзсіз пайда болғаннан кейін, меншік иесі оны әдейі қараусыз қалдырған немесе тіпті оған айтарлықтай зиян келтірген болуы мүмкін. Сондай-ақ, бос тұрған жерді жер басып алушылар бұзған немесе басып алған болуы мүмкін.

Егер мүлік сыртынан қорқынышты болып көрінсе, ішкі жағынан қорқынышты көрінеді деп ойлаңыз. Аукциондық сипаттамалар сол күйінде сатылады, және сіз кез-келген жөндеуге қаражат алуыңыз керек. Мүмкін болса да, жылжымайтын мүліктің жай-күйі туралы көбірек білу үшін сіз қастандық жасамауыңыз керек. Мүмкін сіз теледидарлардан үй аулаларына кірген жүзгіштерді көрген боларсыз, терезеге қарағансыз, тіпті терезеден көтерілгенсіз, бірақ бұл заңсыз, және сіз үйді иемденіп қана қоймай, өз қауіпсіздігіңіз үшін басып алғыңыз келмейді. Жергілікті өзін-өзі басқару органдарының жазбаларынан мүлікке меншік тарихы туралы ақпаратты іздеңіз, жергілікті жылжымайтын мүлік агенттерімен сөйлесіңіз және көршілерден құрметпен ақпарат сұраңыз.

Аукционның қасиеттері көбінесе үйді тексеруге немесе интерьерді жеке қараудың заңды тәсіліне жол бермейді. Егер сіз мүлікті нашар жағдайда сатып алу қаупін көтере алмасаңыз, сауданы бастамас бұрын мүлікті тексеруге мүмкіндік беретін аукциондармен жабысыңыз. Бұл ақпаратсыз сіз меншік иесі болғаннан кейін не істеп жатқаныңызды, жылжымайтын мүлікті жөндеуге кететін шығындар мен оның нақты құнын білу қиын болуы мүмкін.

Сіз аласыз Тіпті егер үй инспекция алуға, бұл әлі күнге дейін өз шегі бар. Қабырғалардың артындағы, төбелердегі және едендердегі мәселелер сіз иеленгенге дейін көрінбеуі мүмкін. Егер коммуникациялар өшірілген болса, сіз ағып кету, электрлік ақаулар, сынған құрылғылар немесе жұмыс істемейтін HVAC жабдықтарын анықтай алмауыңыз мүмкін.

Төлем нұсқалары: жоспарлау

Мүлікті аукционнан сатып алу, әдетте, көп ақша қаражатын қажет етеді. Әрбір аукциондық компания мен округ үкіметінің төлемге қатысты өз талаптары бар, бірақ сіздің конкурсқа қатысу құқығыңызды қамтамасыз ету үшін сізге қолма-қол ақша қажет болуы мүмкін. Алғашқы жарнаның мөлшері мен сатып алу әдістері көбінесе мүлікке және аукцион үйіне байланысты. Қаржыландырудың неғұрлым икемді нұсқалары  дәстүрлі тәсілмен банктік меншікті сатып алу арқылы қол жетімді болуы мүмкін . Аукциондар кепілге қоюды сатып алудың жалғыз әдісі емес.

Төлемге келетін болсақ, аукционға қатысушылар аукцион иесі талап ететін сомаға қолма-қол ақшаны, ақша аударымын немесе  кассалық чек алып келуі керек. Әдетте, сіз аукционнан жеңіп алғаннан кейін мүліктің құнын толығымен төлеуіңіз керек. Кейде төлемді келесі күнге дейін аяқтауға болады. Төлемді аяқтамау сіздің депозитіңізден айырылып, болашақ аукциондарға тыйым салынуы мүмкін. Сатып алуды аяқтай алатыныңызды растайтын қаражат туралы растауға дайын болыңыз. Егер сіз жеке тұлға ретінде емес, серіктестік ретінде, мысалы, ЖШҚ, траст немесе коммандиттік серіктестік ретінде сауда жасасаңыз, онда сізге ұйым құжаттарын көрсету қажет болуы мүмкін.

Жеңімпаздар кез-келген басқа үй сатып алудағыдай, акцент пен жабудан өтеді. Мүлік аукциондарының қатысушылары көбінесе жылжымайтын мүлікке қолма-қол төлеуге мүмкіндігі бар инвесторлар болып табылады. Қаржыландырылған сатып алуға мүмкіндік беретін аукциондар үшін алдын-ала біліктіліктен өтуіңіз керек. Кейбір аукциондық үйлер аффилиирленген несие берушілермен жұмыс істегенді қалайды және аукционда сол несие берушілердің сайтта болуын қалайды. Алайда, бәсекелес несие берушілердің пайыздық мөлшерлемелерін анықтау үшін алдын-ала зерттеңіз. Бұл ақпарат сізге біраз ықпал етуі мүмкін.

Сондай-ақ, сіз күтетін аукциондық төлемдерді түсінгеніңізге сенімді болыңыз. «Аукциондарда сатып алынған үйлерде аукционшылардан, банктерден, адвокаттардан және басқа компаниялардан мүлікті аукционға апару үшін талап етілетін шығындар мен төлемдер бірнеше рет», – дейді Хьюмс. «Сатып алушыға өтетін 10% аукциондық төлемдер, банктік пайыздар мен айыппұлдар, адвокаттар үшін төлемдер, сату үшін 12% төлемдер және мүлікті дайындауға арналған төлемдерді табу сирек емес».

Кез-келген шағымдарды, кепілдіктерді және оккупанттарды тексеріңіз

Сауда-саттыққа бармас бұрын, меншік құқығына қатысты кім кепіл ұстай алатынын білу үшін титул іздеу компаниясын жалдағыңыз келеді. Меншік иесі ретінде сіз кез-келген кепілге жауап беретін боласыз, бұл сіздің қалтаңыздан көбірек ақша алуды білдіреді.

Үйге қатысты басқа да шағымдар болуы мүмкін – салықтық кепілдемелер ғана емес, мердігерлік кепілдер немесе  екінші ипотека. Қатысушылар аукциондық компаниядан мүліктің нақты меншік құқығына ие екендігіне көз жеткізуі керек. Егер сіз аукционды ұтып алсаңыз, сіз өзіңіздің атыңызды іздеу кезінде жабылмаған кепілдіктерден қорғану үшін кепілге қойылған кезде немесе жабылғаннан кейін меншік құқығын сақтандыруды сатып алғыңыз келеді.

Кейбір жағдайларда (бұрынғы) иесі немесе жер басып алушы жылжымайтын мүлікті иемденеді, сондықтан сіз оларды шығарып тастауға мәжбүр боласыз – бұл ұзақ уақытқа созылатын процесс, ол ең жақсы жағымсыз, ал ең жаман жағдайда қымбатқа түсуі мүмкін. Оларға кілттерді тапсыру үшін алдын-ала бірнеше мың доллар ұсынған тиімді болар еді.

Атаққа ие болғанға дейін ештеңе жасаудан аулақ болыңыз. Сатып алу туралы куәлікті алғаннан кейін, жөндеуге кірісу немесе жылжымайтын мүлікке көшу ниетінен аулақ болыңыз. Меншік құқығыңыз туралы куәлікті алу үшін сізге әлі 10 күнге дейін күту керек. Сіз бұл куәлікке ие болғанға дейін мүлік сіздікі емес; сот иесіне сату туралы қарсылық білдіру арқылы немесе несиені төлеу арқылы меншік иесі үйге деген құқығын сақтай алады.  

Төменгі сызық

Ұсталған үйлер қаржылық тұрғыдан қызықтыратын шығар, бірақ сатып алудан бұрын көптеген кедергілерді ескеру керек. Сондай-ақ, үй аукционда сатылатын болса, сіз оны жақсы бағамен ала аласыз дегенді білдірмейді (немесе үй кез-келген бағамен жақсы мәміле жасайды – бұл ақша шұңқыры болуы мүмкін). Алайда, ақылды, ақылды және ынталы адамдар үшін мүліктік аукциондар үйді немесе инвестициялық жылжымайтын мүлікті арзанға алу тәсілі ретінде зерттеуге тұрарлық.

Бұл аукционда сатылмаған объектілерді балама ретінде қарастырыңыз. «Меншікті капиталы бар және аукционның барлық айыппұлдары мен алымдарынсыз өз атынан келіссөздер жүргізе алатын сатушымен келіссөздер жүргізген кезде жақсы мәміле табуға болады», – деп кеңес береді Хьюмс. «Сондай-ақ, бизнес модель ретінде айналып өту үшін жылжымайтын мүлік сатып алатын компаниялардың аукциондарында сізде көбірек бәсекелестік болуы мүмкін. Аукциондық үйлер әрдайым қарапайым үй сатып алушы үшін ең жақсы мәміле бола бермейді ».

Егер сіз аукционнан мәміле жасайтын мүлікті алуға тырысқыңыз келсе, үйренетін нәрсе көп. Аукциондар жылжымайтын мүлік агенті арқылы емес, мүлікті сатып алудың қауіпті әдісі болып табылады. Сауда-саттыққа қызығушылық танытатын процестер мен қасиеттер туралы өте жақсы білімді болу маңызды. Жергілікті жылжымайтын мүлік агентімен немесе брокермен жұмыс істеу ықтимал жылжымайтын мүлікті анықтау үшін көмектесе алады, дегенмен, егер сіз өтемақы келісіміне қол жеткізе алмасаңыз, олар сізге қызық болмауы мүмкін.

Ақырында, аукционның барлық ережелерін мұқият қарап шығыңыз және сіз өтінім бергенге дейін мүлікке тиісті тексеру жүргізіңіз. Егер сіз жеңімпаз қатысушы болсаңыз, сіздің жауапкершіліктеріңіз бен міндеттеріңіз қандай болатынын түсіну үшін жылжымайтын мүлік бойынша адвокаттан кеңес алыңыз – ең дұрысы – кепілге сату тәжірибесі бар адам.