Шығындар

Жабу құны қандай?

Жабу шығындары дегеніміз – сатып алушылар мен сатушылар жылжымайтын мүлікпен мәмілені аяқтауға жұмсалатын жылжымайтын мүлік бағасынан асатын шығындар.

Шығындарға несие алу төлемдері, жеңілдіктер, бағалау үшін төлемдер, меншік құқығын іздеу, меншікті сақтандыру, сауалнамалар, салықтар, актілерді тіркеу үшін төлемдер және несиелік есептер үшін төлемдер кіруі мүмкін. Алдын ала төленген шығындар – бұл жылжымайтын мүлік салығы және үй иелерін сақтандыру сияқты уақыт өте келе қайталанатын шығындар. Несие беруші заң бойынша үйге несие алуға өтініш бергеннен кейін үш күн ішінде осы шығындарды несиелік сметалық нысанда (бұрын адал ниетті бағалау немесе GFE деп атауы керек) мәлімдеуі керек. Меншікті капитал сыйлықтары әлі де жабу шығындарын тудырады.


Негізгі өнімдер

  • Жабу шығындары – бұл жылжымайтын мүліктің сатып алу бағасынан асатын мәміленің жабылуына байланысты төлемдер мен алымдар. Сатушылар жабу шығындарына да ұшырауы мүмкін.
  • Жалпы жабу шығындарының мысалдары ретінде ипотеканың пайда болуымен және андеррайтерімен байланысты төлемдер, жылжымайтын мүлік комиссиялары, салықтар, сақтандыру және жазбалар толтырылады.
  • Жабу шығындары заң бойынша сатып алушылар мен сатушыларға жария етілуі керек және жылжымайтын мүлік туралы мәміле аяқталғанға дейін келісілуі керек.

Жабу шығындарын түсіну

Жабу шығындары жылжымайтын мүліктің меншік құқығы сатушыдан сатып алушыға ауысқанда пайда болады. Жабу шығындарының жалпы доллар сомасы жылжымайтын мүліктің қайда сатылатындығына және жылжымайтын мүлік құнының тағайындалуына байланысты.


Үй сатып алушылар әдетте сатып алу бағасының 2% -дан 5% -на дейін төлейді, бірақ жабу шығындарын сатушы да, сатып алушы да төлеуі мүмкін. Жылжымайтын мүлікпен мәміле – бұл көптеген ойыншылардың және көптеген қозғалмалы бөліктердің қатысуымен күрделі процесс. Кейбір штаттар (және кейбір несиелік өнімдер) қажетті тексеруден тыс белгілі бір тексерулерді талап етеді, сіз өзіңіздің таңдауыңыз бойынша үй инспекторына тікелей төлейсіз. Содан кейін мүлікке және аударымға салынатын салықтар, сондай-ақ сақтандыру төлемі және әртүрлі қосымша төлемдер бар.

АҚШ-тағы үй сатып алушылар жабу шығындары үшін орташа есеппен 5 749 доллар төлейді, бұл жабу шығындарына мамандандырылған ClosingCorp деректер фирмасының 2019 жылғы сауалнамасына сәйкес. Сауалнама Солтүстік-шығыс бөліктеріндегі ең жоғары орташа шығындарды анықтады, оның ішінде: 

  • Колумбия округі ($ 25,800)
  • Делавэр (13 273 доллар)
  • Нью-Йорк (12 847 доллар)
  • Мэриленд (11 876 доллар)
  • Пенсильвания (10 076 доллар)

Вашингтон – солтүстік-шығыстан тыс, ең жоғары жабу шығындарының (12406 доллар) арасына түскен жалғыз штат. Жабудың орташа шығындары ең төмен штаттарға мыналар кіреді: 

  • Индиана (1 909 доллар)
  • Миссури (2063 доллар)
  • Оңтүстік Дакота (2,159 доллар)
  • Айова ($ 1,194)
  • Кентукки ($ 2,276)

Заңдар несие берушілерден жылжымайтын мүліктің жабылу шығындарын көрсететін несие сметасын ұсынуды талап етеді.Астында Жылжымайтын мүлік реттеу рәсімдері актісі (RESPA), кредиторлар қарыз алушының несиелік өтініш отырып кредитор үш күн ішінде, сондай-ақ несие сметасын ретінде белгілі бұл бағалауды, қамтамасыз ету үшін заң бойынша талап етіледі.Жабылудан кем дегенде үш күн бұрын несие берушібарлық жабу төлемдері көрсетілгенқорытынды ақпаратты жариялау керек.Тізімдегі төлемдер несие бағасынан өзгерген болуы мүмкін.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек

Жабу шығындарының мысалдары

Бастапқы төлемдер – бұл несие құрғаны үшін банктен алынатын алымдар.Төлем әдетте ипотеканың 1% құрайды.Сатып алушы жеңілдік ұпайларын алдын-ала сатып ала алады, банк алатын пайыздық мөлшерлемені төмендетеді.Банк несиелік есеп пен несиелік өтінімді талап еткенімен, бұл төлемдер келісімді және банкпен жабылады.Жеке ипотекалық сақтандыру – бұл алғашқы жарнасы 20% -дан төмен кез-келген сатып алуға қолданылатын қосымша төлем.

Меншікті сақтандыру несие берушіні үйге қойылатын талаптардан қорғайды және сатып алушыны мүлікке қатысты талап қоюдан өткен мердігерлерден қорғайды. Несие берушілер көбінесе бағалауды қажет етеді, оның бағасы көптеген облыстарда 400 долларға жетуі мүмкін. Жергілікті өзін-өзі басқару органдары мүлікті сатуды есепке алу үшін төлемдер мен салықтарды есептейді. Бұл трансферттік салықтар әр штатта әртүрлі.

Барлық жабу шығыстары несие сметасында және қорытынды ақпаратты ашуда ескерілетін болады. Міне, сіз күтуге болатын стандартты төлемдер:

Өтінім ақысы

Бұл сіздің несие бойынша өтінішіңізді қарау үшін несие берушіден алынатын төлем. Ипотекалық несиеге жүгінуден бұрын несие берушіден толық мәлімет сұраңыз.

Адвокат ақысы

Бұл жылжымайтын мүлік бойынша адвокат үй сатып алу келісімдері мен келісімдерін дайындау және қарау үшін алынатын төлем. Барлық мемлекеттерде жылжымайтын мүлікпен мәміле жасау үшін адвокат талап етілмейді.

Жабу ақысы

Бұл сондай-ақ «эскроу ақысы» деп аталады, ол жабылуды басқаратын тарапқа төленеді: мемлекет заңына байланысты титулды компания, эскроу компаниясы немесе адвокат.

Курьерлік ақы

Егер сіз қағаз құжаттарға қол қоятын болсаңыз, бұл төлем оларды тасымалдауды жеделдетуге көмектеседі. Егер жабу сандық түрде жасалса, сіз бұл төлемді төлемеуіңіз мүмкін.

Несиелік есеп беру ақысы

Сіздің несиелік есептеріңізді үш негізгі есеп бюросынан алу үшін несие берушіден алынатын төлем (15-тен 30 долларға дейін). Кейбір несие берушілер бұл төлемді төлемеуі мүмкін, себебі олар есеп беретін агенттіктерден жеңілдік алады.

Эскроу депозиті

Кейбір несие берушілер жабылу кезінде мүлік салығы мен ипотекалық сақтандыру төлемдерін екі айға салуды талап етеді.

FHA ипотекалық сақтандыру сыйлықақысы

FHA несиелері жабылған кезде төленетін негізгі несие сомасынан 1,75% мөлшеріндегі ипотекалық сақтандыру сыйлықақысын (UPMIP) талап етеді (немесе ол сіздің ипотекаңызға салынуы мүмкін).Сондай-ақ, ай сайын төленетін жылдық MIP төлемі бар, ол несие мерзімі мен базалық мөлшеріне байланысты 0,45% -дан 1,05% аралығында болуы мүмкін.

Су тасқынын анықтау және бақылау ақысы

Бұл тасқын судың инспекторынан алынатын төлем және жылжымайтын мүліктің су тасқыны аймағында екендігін анықтайды, бұл су тасқынынан сақтандыруды талап етеді (үй иесінің сақтандыру полисінен бөлек). Төлемнің бір бөлігі жылжымайтын мүліктің су тасқыны жағдайының өзгеруін бақылау үшін тұрақты бақылауды қамтиды.

Пәтер иелері қауымдастығының аударым ақысы

Егер сіз кондоминиум, таунхаус немесе жылжымайтын мүлікті жоспарлы түрде сатып алсаңыз, сол қоғамдастықтың пәтер иелері ассоциациясына кіруіңіз керек. Бұл құжаттар сияқты меншікті ауыстыру шығындарын жабатын аударым ақысы. Сатушы немесе сатып алушы төлемді төлейтіндігіне келісімшартта болуы немесе болмауы; алдын-ала тексеру керек. Сатушы HOA жарналарының сомаларын және қаржылық есептіліктің көшірмелерін, хабарламалар мен хаттамаларды көрсететін құжаттама ұсынуы керек.

Үй иелерін сақтандыру

Несие беруші әдетте бірінші жылы сақтандыру сыйлықақысын жабу кезінде алдын-ала төлеуді талап етеді.

Несие берушінің құқығын сақтандыру

Егер меншік құқығы бойынша іздеуде табылмаған меншікке қатысты дау немесе кепілдік туындаса, меншік құқығын беретін компанияға төленетін алдын-ала бір реттік төлем несие берушіні қорғайды.

Қорғасынға негізделген бояуды тексеру

Бұл мүліктің қауіпті, қорғасын негізіндегі бояуы бар-жоғын анықтау үшін сертификатталған инспекторға төленетін төлем.

Ұпайлар

Ұпайлар (немесе «жеңілдікті ұпайлар») несие бойынша пайыздық мөлшерлемені төмендету және сол арқылы ай сайынғы төлемді төмендету үшін несие берушіге қосымша төлемді білдіреді. Бір ұпай несие сомасының 1% құрайды. Төмен тарифтік ортада бұл сізге көп ақша үнемдемеуі мүмкін.

Меншік құқығын сақтандыру

Бұл саясат сіздің үйге меншік құқығыңыз туындаған жағдайда сізді қорғайды. Әдетте бұл міндетті емес, бірақ заң сарапшылары өте жақсы ұсынады.

Шығу ақысы

Бұл төлем несие берушінің сіздің төлеміңізді өңдеуге кететін әкімшілік шығындарын жабады және әдетте несие сомасының 1% құрайды. Кейбір несие берушілер шығу төлемдерін алмайды, бірақ шығындарды жабу үшін әдетте жоғары пайыздық мөлшерлемені алады.

Зиянкестерге қарсы инспекция

Бұл термиттер, құрғақ шірік немесе зиянкестермен байланысты басқа зақымданулар үшін зиянкестерді кәсіби тексерудің құнын жабатын төлем. Кейбір штаттар мен кейбір үкімет сақтандырған несиелер тексеруді талап етеді.

Алдын ала төленетін күн сайынғы төлемдер

Сіздің ипотекаңыз бойынша кез-келген сыйақыны жабу үшін төлем жабылған күннен бастап сіздің алғашқы ипотека төлеміне дейін төленеді.

Жеке ипотекалық сақтандыру (PMI)

Егер сіздің алғашқы жарнаңыз 20% -дан аз болса, несие берушіге PMI қажет болуы мүмкін.Сізден бірінші айдағы PMI төлемін жабу кезінде төлеу талап етілуі мүмкін.

Мүлікті бағалау алымы

Бұл сіздің меншікті несие (LTV) коэффициентін анықтау үшін пайдаланылатын үйдің әділ нарықтық құнын бағалау үшін кәсіби мүлікті бағалау компаниясына төленетін міндетті төлем.

Мүлік салығы

Жабу кезінде үй сатып алғаннан кейін 60 күн ішінде мүлік салығын төлеуді күтіңіз.

Құлыптау ақысын бағалаңыз

Несие беруші сізге белгілі бір сыйақы мөлшерлемесіне шектеулі мерзімге кепілдік бергені үшін төлем, әдетте сіз алдын ала мақұлдау алғаннан бастап, жабылғанға дейін.

Жазу ақысы

Бұл жалпыға ортақ жер жазбаларын жазғаны үшін жергілікті тіркеу кеңсесінен, әдетте қаладан немесе ауданнан алынатын төлем.

Сауалнама ақысы

Бұл геодезиялық компания меншіктің шекараларын растау үшін жылжымайтын мүлік сызықтары мен ортақ қоршауларды тексеру үшін алынатын төлем.

Салық мониторингі және салық мәртебесін зерттеу төлемдері

Бұл сіздің мүлік салығы бойынша төлемдерді сақтау және несие берушіге мүлік салығы бойынша төлемдермен байланысты кез-келген мәселелер, мысалы кешіктірілген немесе төленбеген төлемдер туралы хабарлау үшін үшінші тараптардың алымдары.

Іздеу ақысы

Титулды іздеу жарналары меншік құқығындағы сәйкессіздіктер үшін мемлекеттік мүлік жазбаларын талдау үшін құқық иеленуші компаниядан алынады. Титулдық компания акт жазбаларын іздейді және мүліктік меншік бойынша даулар мен кепілдіктердің болмауына кепілдік береді.

Аударым салығы

Бұл сатушыдан сатып алушыға құқықты беру үшін алынатын салық.

Андеррайтинг ақысы

Сіздің несиеңізді андеррайтерингке бергені үшін андеррайтерлік төлемді несие беруші алады. Андеррайтинг – бұл сіздің қаржылық ақпаратыңызды, кірістеріңізді, жұмыс орныңызды және несиені түпкілікті мақұлдау үшін несиеңізді растайтын зерттеу процесі.

VA қаржыландыру алымы

Егер сіз VA қарыз алушысы болсаңыз, несие сомасынан пайызбен алынатын бұл төлем несиелік бағдарламаның АҚШ салық төлеушілеріне шығындарын өтеуге көмектеседі. Қаржыландыру жарнасының мөлшері сіздің әскери қызмет санатыңызға және несие мөлшеріне байланысты; жарнаны жабу кезінде төлеуге немесе сіздің несиеңізге аударуға болады. Кейбір әскери қызметкерлер жарнаны төлеуден босатылады.

Маңызды

Тағы бір қомақты төлем: жылжымайтын мүлік комиссиялары. Сатып алушылар бұл төлемді төлемейді; сатушылар жасайды. Әдетте, комиссиялық төлем үйді сатып алу бағасының 5% -дан 6% -на дейін құрайды және ол сатушының агенті мен сатып алушының агенті арасында біркелкі бөлінеді.

Жабу шығындарын қалай азайтуға болады

Мүмкін, сіз бұл төлемдердің барлығын бастапқы жарна, тұрғын үй шығындары және жаңа үйге жөндеу жұмыстарына қоса алмайсыз. Алайда, бұл төлемдер туралы келіссөздер жүргізудің тәсілдері бар. Сондай-ақ, қажетсіз төлемдерді немесе несие беруші ипотека жабылған кездегі артық төлемдерді азайтуға тырысыңыз. Бұл төлемдер көбінесе қарыз алушыға күтпеген болып келеді және несие беруші оны нақты түсіндірмейді. Бұл тосын фактор бұл төлемдер шамадан тыс және басқа заңды жабу шығыстарына дәлелсіз себептерсіз жатқандай әсер қалдыруы мүмкін.

Айналасында дүкен

Бұл несие берушілер мен үшінші тарап қызметтеріне, мысалы, үй иесінің сақтандыру полисі және меншік құқығын беретін компанияларға қатысты. Көптеген үй сатып алушылар несие алушыдан несие берушіге төлемді салыстырған жағдайда жабу шығындарына қомақты ақша үнемдей алатынын білмейді. Сізге несие беруші ұсынатын титулдық компанияны, зиянкестер бойынша инспекторды немесе үй иесінің сақтандыру агентін пайдаланудың қажеті жоқ. Үй тапсырмасын орында, сонда сіз бұл төлемдерден айтарлықтай ақша үнемдей аласыз.

Айдың соңында жабылу кестесі

Айдың аяғында немесе соңында жабылатын күн алдын-ала төленген күнделікті пайыздық төлемдерді азайтуға көмектеседі. Несие беруші сізге осы сценарийді қолданып, сіз қанша үнемдей алатыныңызды анықтай алады.

Сатушыдан көмек сұраңыз

Сіз сатушыдан сатып алу бағасын төмендетуге немесе сіздің жабу шығындарыңыздың бір бөлігін (немесе егер сіз бақытты болсаңыз) жабуға мүмкіндік ала аласыз. Бұл сатушының ынтасы болса және үй ұзақ уақыт бойы бірнеше ұсыныстарсыз нарықта болған болса. Көптеген ыстық тұрғын үйлердің нарықтарында жағдай сатушыларға тиімді, сондықтан сатушыдан көмек сұрасаңыз, сіз кері итермелеуге немесе «жоқ» деп айтуға болады. Сұрағанның зияны жоқ.

Қарызды бағалау және жабу туралы ақпаратты ашу формаларын салыстырыңыз

Несиенің бастапқы бағасын алған кезде оны жұқа тарақпен қарап шығыңыз. Егер сіз комиссияның не үшін алатынын және оның неліктен алынатындығына сенімді болмасаңыз, несие берушіден түсіндіріп беруін сұраңыз. Сыйақы туралы түсіндіре алмайтын немесе сұрағанда артқа итермелейтін несие беруші қызыл жалауша болуы керек.

Дәл сол сияқты, егер сіз жаңа төлемдерді байқасаңыз немесе нақты жабылу төлемдерінің едәуір артуын байқасаңыз, несие берушіден сізге егжей-тегжейлі ақпарат беруін сұраңыз. Жабу шығындарының алдын-ала мақұлдаудан жабуға ауысуы сирек емес, бірақ үлкен секірулер немесе таңқаларлық толықтырулар сіздің жабылу қабілетіңізге әсер етуі мүмкін.

Қарызға байланысты комиссиялар туралы келіссөздер жүргізу

Егер сіз несие беруші сіздің несиеңізге «қажетсіз төлемдер» деп аталатын қажетсіз төлемдерді қосады деп күдіктенсеңіз, сөйлеңіз. Егер сіз қайталануды байқасаңыз, несие берушіден төлемдерді алып тастауын немесе төмендетуін сұраңыз. Салыстыру арқылы сатып алу сіздің шығындарыңызды қысқартуда, сондай-ақ бәсекеге қабілетті шарттар мен тарифтерді табуда сіздің одақтасыңыз бола алады. Өңдеу мен құжаттама үшін артық төлемдерден ерекше сақ болыңыз.

Сіздің ипотекаңызға жабылатын шығындарды төлеңіз

Кейбір жағдайларда, несие берушілер сіздің жабылу шығындарыңызды төлеуді немесе соңғы шешім ретінде сіздің несиеңізге аударуды ұсынады. Сіздің жабу шығындарыңызды несиеге аударған кезде, сіз ипотека бойынша жоғары пайыздық мөлшерлемені төлейсіз.

Жылжымайтын мүлік жөніндегі комиссиялар

Жылжымайтын мүлік бойынша комиссия – бұл сатушылар сату аяқталғаннан кейін өз брокеріне қарыздар болатын айтарлықтай төлем.

Ерекше мәселелер

Шығынсыз ипотека жабу кезінде сатып алушы үшін барлық алдын-ала төлемдерді алып тастайды. Ипотеканың бұл түрлері қысқа мерзімді перспективада тиімді,  бірақ жоғары пайыздық мөлшерлемелерге әкелуі мүмкін. Жабу шығындары сонымен бірге жалпы ипотека несиесіне енуі мүмкін, демек, сатып алушы уақыт бойынша жабу шығындары үшін пайыз төлейді. Демек, шығынсыз ипотека бастапқы капиталды шығынды азайтуға көмектессе де, ұзақ мерзімді қаржылық нәтижелерді ескеру қажет.

Меншікті капиталдағы сыйлықтар сонымен бірге жабу шығындарын тудыратынын ескеріңіз.