Қысқа сатылым (жылжымайтын мүлік)
Қысқа сатылым (жылжымайтын мүлік) дегеніміз не?
Жылжымайтын мүліктің қысқа сатылымы – қаржылық қиындықтарға тап болған үй иесінің өз мүлкін ипотека бойынша төленетін сомадан азға сатуы. Мүлікті сатып алушы – үшінші тұлға (банк емес), ал сатудан түскен барлық қаражат несие берушіге түседі. Несие беруші айырмашылықты кешіреді немесе несие берушіге сату бағасы мен ипотеканың бастапқы құны арасындағы айырмашылықты толығымен немесе бір бөлігін төлеуді талап ететін қарыз алушыға қатысты шешім шығарады. Кейбір штаттарда бұл айырмашылық заңды түрде қысқа сатылымда кешірілуі керек.
Негізгі өнімдер
- Жылжымайтын мүліктегі қысқа сату – бұл үйді ипотека бойынша қарыз сомасынан төмен бағаға сату.
- Қысқа сатуды мақұлдау ипотекалық несие берушінің қолында.
- Кейде сату бағасы мен ипотека сомасы арасындағы айырмашылықты несие беруші кешіреді, бірақ әрдайым емес.
- Сатушы үшін қысқа сатудың қаржылық салдары өндіріп алудан гөрі онша ауыр емес.
- Сатып алушы үшін шығындарды есептеп, үйді қайта сатқан кезде пайда табуға болатынына сенімді болу өте маңызды.
Қысқа сатуды түсіну (жылжымайтын мүлік)
«Қысқа сату» термині үйдің ипотека бойынша қалған қалдықтан арзанға сатылатындығын білдіреді – мысалы, ипотека бойынша 175 000 доллар қалған кезде үйді 150 000 долларға сататын адам. Бұл мысалда жабу шығындары мен сатудың басқа шығындарын алып тастағандағы 25000 доллар айырмашылық тапшылық болып саналады. Немесе, $ 150,000 – $ 175,000 = – $ 25,000.
Процесс басталмас бұрын, ипотеканы ұстаушы несие беруші қысқа мерзімді сауданы жүзеге асыру туралы шешімге қол қоюы керек, оны кепілдікке қоюға дейінгі сату деп те атайды. Сонымен қатар, несие берушіге, әдетте банкке, қысқа сатылымның мағынасын түсіндіретін құжаттама қажет; ақыр соңында, несие беру ұйымы осы процесте көп ақша жоғалтуы мүмкін. Несие берушінің келісімінсіз ешқандай қысқа сатылым болуы мүмкін.
Қысқа сатылымдар ұзақ уақытқа созылатын және құжат айналымы қажет транзакцияларға жатады, кейде оларды өңдеу бір жылға дейін созылады. Алайда, қысқа сатылымдар үй иесінің несиелік рейтингі үшін өндіріп алу сияқты зиянды емес.
Жылжымайтын мүліктің қысқа сатылымы инвестициялауға арналған қысқа сатылымға ұқсамайды. Инвестициялық қысқа сату – бұл инвестор бағалардың төмендеуін күтіп, қарыздық бағалы қағаздарды сататын және болашақта белгілі бір уақытта акциялардың тең санын қайтаруға мәжбүр болатын мәміле.
Маңызды
Ипотекалық несиелеуді кемсіту заңсыз болып табылады. тұтынушыларды қаржылық қорғау бюросына және / немесе АҚШ-тың тұрғын үй және қала құрылысы департаментіне (HUD) есеп беру болып табылады.
Ерекше мәселелер
Қысқа сатылым адамның несиелік ұпайына тыйым салуданаззиянтигізсе де, бұл теріс несиелік белгі болып қала береді. Несиелік компания «келісілгендей төленбеді» деп көрсететін мүлікті сатудың кез келген түрі – бұл несиелік ұпай. Сондықтан, қысқа сатылымдар, өндіріп алу және өндіріп алудың орнына жасалған іс-әрекеттер адамның несиесіне кері әсер етеді.
Сонымен қатар, қысқа сатылымдар мүлікті сатқаннан кейін қалған ипотека қарызын әрдайым жоққа шығармайды. Кредитордың төлеуге уәде және: барлық ипотека екі бөлшектер бар, өйткені бұл кепіл несие қорғау үшін қолдануға меншікке қарсы. Қарыз алушы несиені төлей алмаса, кепілдік несие берушіні қорғайды. Ол несие беру ұйымына мүлікті өтеу үшін сату құқығын береді. Ипотеканың бұл бөлігі қысқа сатылымнан бас тартылады.
Ипотеканың екінші бөлігі – бұл қайтаруға уәде беру, ал несие берушілер бұл бөлікті жаңа ескерту немесе жетіспеушілікті жинау арқылы қолдана алады. Қандай жағдай болмасын, несиелік ұйымдар қысқа сатылымды мақұлдауы керек, ал қарыз алушылар кейде олардың қалауымен болады.
Маңызды
Несие берушіні қысқа сатылымға келісуге көндірген кезде, сатып алушының бұрын ұстамаған нәрсесі емес, сатып алушының қаржылық қиындықтарының көзі жаңа болуы керек.
Қысқаша сату және тәркілеу
Қысқа сатылымдар мен өндіріп алулар – бұл ипотекалық төлемдерден артта қалған, су астындағы үйі бар үй иелеріне немесе екеуіне де қол жетімді екі қаржылық мүмкіндік. Екі жағдайда да иесі үйден кетуге мәжбүр болады, бірақ оның уақыты мен салдары әр түрлі.
Өндіріп алу – бұл қарыз алушы төлемдерді жүзеге асырмағаннан кейін несие берушінің үйді тартып алу әрекеті. Тәркілеу – бұл несие беруші үшін соңғы нұсқа. Қысқа сатылымнан айырмашылығы, өндіріп алуды тек несие берушілер бастамашылық етеді. Несие беруші ипотека бойынша алғашқы салымынан пайда табуға үміттеніп, заңсыз несие алушыға қарсы үйді сатуға мәжбүр етеді. Сондай-ақ, көптеген қысқа сатулардан айырмашылығы, көптеген ипотекалар үй иесі үйден бас тартқан кезде жасалады. Егер тұрғындар әлі үйден шықпаған болса, оларды несие беруші өндіріп алу кезінде шығарып жібереді.
Несие беруші үйге қол жеткізгеннен кейін, ол бағалауға тапсырыс береді және оны сатуға тырысады. Әдетте тыйым салу қысқа сату сияқты ұзаққа созылмайды, өйткені несие беруші активті тез жоюға қатысты. Сондай-ақ, тыйым салынған үйлерді аукцион арқылы сатып алушылар қоғамдық процесте сатып алушылар үйлерін саудалайтын сенім білдірілген сатылымда сатылуы мүмкін.
Қысқа сатылымнан өткен үй иесі, белгілі бір шектеулермен, басқа үйді дереу сатып алуға құқылы. Жағдайға байланысты, тәркілеуді бастан өткерген үй иелері басқа үй сатып алу үшін екі жылдан жеті жылға дейін күте алады. Тұлға тәркілеу адамның несиелік есебінде жеті жыл бойы сақталады.
Кепілге алу сіздің қаржылық болашағыңыз үшін ауыр салдары болса да, банкроттық туралы және несиеңізді жою сияқты ауыр салдары болса да, үйден кетуге мүмкіндік беретінімен, қысқа сатылымды аяқтау өте көп еңбек сіңіреді. Алайда, қысқа сатылымға қатысқан қосымша жұмыс үшін ақы төлеуге тұрарлық.
Маңызды
Қысқа сатылымға кедергі жасайтын баламаларға несиені өзгерту және жеке ипотекалық сақтандыруды пайдалану жатады.
Қысқа сатылым баламалары
Өзіңізді қысқа сатылымға жібермес бұрын, несие берушіңізбен төлем жоспарын қайта қарау немесе несиені өзгерту мүмкіндігі туралы сөйлесіңіз. Осы нұсқалардың бірі сіздің үйіңізде қалып, аяғыңызға тұруға мүмкіндік беруі мүмкін.
Үйде тұрудың тағы бір ықтимал нұсқасы жеке ипотекалық сақтандыру (PMI) болған жағдайда туындайды. 20% -дан төмен бағамен үй сатып алған көптеген үй иелері PMI-ді үйлерімен бірге сатып алуға міндетті болды. Егер PMI компаниясы сіздің қазіргі қаржылық жағдайыңызды қалпына келтіруге мүмкіндігіңіз бар деп ойласа, сіздің төлемдеріңізді жаңарту үшін несие берушіге қаражат аударуы мүмкін. Ақыр соңында, сіз авансты төлеуге мәжбүр боласыз.
Қысқа сатылым туралы мәліметтер
Несие берушіні сендіру
Қысқа сату процесін бастамас бұрын, қиын үй иесі несие берушінің болашағын түсіну арқылы олармен қысқа сатылымда жұмыс істегісі келетін ықтималдығы туралы ойлануы керек. Несие берушіден қысқа сатылым талап етілмейді; бұл несие берушінің қалауы бойынша рұқсат етіледі.
Қаржылық қиындықтардың көзі денсаулыққа байланысты проблемалар, жұмысынан айрылу немесе ажырасу сияқты жаңа болуы керек – үй сатып алушы несие алуға алғаш жүгінген кезде ашылмаған нәрсе. Несие беруші адал емес қарыз алушыға түсіністікпен қарамайды. Алайда, егер сіз өзіңізді жыртқыш несие беру тәжірибесінің құрбаны болдым деп ойласаңыз, сіз үй сатып алғаннан бері ешқандай қаржылық апаттарға ұшырамасаңыз да, несие берушімен қысқа сатылым туралы сөйлесе аласыз.
Қысқа сатылымды аяқтау үшін өзіңізді сенімді күйге келтіру үшін, қажет емес заттарды сатып алуды тоқтатыңыз. Несие беруші сіздің қысқа сату туралы ұсынысыңызды қараған кезде оған жауапсыз болып көрінгіңіз келмейді.
Сондай-ақ, несие берушінің қысқа сатылым жасағысы келуіне кедергі болатын басқа жағдайлар туралы біліңіз. Егер жоқ болса , әдепкі әлі сіздің ипотекалық төлемдер бойынша, кредитор, бәлкім, сізге жұмыс істеуге дайын болады. Егер несие беруші қысқа сатылымға жол беруден гөрі сіздің үйіңізді өндіріп алудан көбірек ақша ала аламын деп ойласа, бұл оған жол бермейді. Ақырында, егер біреу ипотеканы бас тартса, несие беруші бұл адамды қысқа сатылым емес, төлем үшін жауапты ете алады.
Егер сіздің жағдайыңыз қысқа сатылымға дайын деп ойласаңыз, банктегі шешім қабылдайтын адаммен транзакцияның осы түрімен айналысу мүмкіндігі туралы сөйлесіңіз. Көбінесе көбіне баспасөз хатшысына ұқсайтын және нақты өкілеттігі жоқ клиенттерге қызмет көрсету өкілімен сөйлеспеңіз. Телефон баспалдақтарымен жүру үшін дереу несие берушінің шығынын азайту бөлімімен сөйлесуді сұраңыз. Егер сіз бірінші шешім қабылдаушының айтқанын ұнатпасаңыз, басқа күні басқа адаммен сөйлесіп көріңіз және басқаша жауап аласыз ба? Егер несие беруші қысқа сатылым туралы ойлануға дайын болса, сіз қысқа сатылым туралы ұсыныс құрып, сатып алушыны іздестіруге дайын боласыз.
Кәсіби мамандармен кеңесіңіз
Осы кезде адвокатпен, салық саласының маманымен және жылжымайтын мүлік агентімен кеңесу керек. Бұл жоғары бағалы кәсіби қызметтер, ал егер сіз қысқа сатылымдағы күрделі транзакцияны өзіңіз шешуге тырысып қателесеңіз, сіз одан да үлкен қаржылық қиындықтарға тап болуыңыз мүмкін. Сіз бұл қызмет ақыларын үйіңізден түскен сатылымнан төлей аласыз. Қысқа сатылымдағы мәмілелермен айналысуға дағдыланған мамандар сізге оларды төлеу туралы нұсқаулық бере алады.
Бағаны орнату
Сұрайтын бағаны белгілеген кезде, мүлікті сату шығындарын жағдайдан шығу үшін қажет болатын ақшаның жалпы сомасына бөлуді ұмытпаңыз. Әрине, сіз үйді сіздің ипотекаңыздың құнына мүмкіндігінше жақын сатқыңыз келеді, бірақ құлдырап кеткен нарықта тапшылық болуы мүмкін. Кейбір штаттарда, тіпті қысқа сатудан кейін де, банк сізден осы жетіспеушіліктің барлығын немесе бір бөлігін қайтарады деп күтеді.
Құжаттарыңызды жинап, сатып алушы табыңыз
Несие берушіге қаржылық қиындықтарыңызды дәлелдеу үшін қажет барлық құжаттарды жинаңыз. Оларға банктен алынған анықтамалар, медициналық төлемдер, төлемдер туралы құжаттар, сіздің бұрынғы жұмысыңыздан бас тарту туралы хабарлама немесе ажырасу туралы қаулы кіруі мүмкін. Қысқа сатылым туралы ұсыныс сіздердің қолдарыңызда. Несие беруші ақыр соңында барлық мәліметтерді алғаннан кейін қысқа сатылымды мақұлдауы керек екенін ескеріңіз, өйткені несие беруші ақшаны алушы болып табылады. Сіздің міндетіңіз – үйге сатып алушы табу.
Ұсынысыңызды Банкке жіберіңіз
Сізде сатып алушы және қажетті құжаттар болғаннан кейін, сіз банкке сатып алушының ұсынысы мен ұсынысыңызды жіберуге дайынсыз. Сіздің ұсынысыңыз сіздің қиын жағдайыңыздың құжаттарымен бірге сіздің ипотекалық төлемдеріңізді жүзеге асыруға кедергі болатын жағдайларды түсіндіретін қиыншылықты хатты қамтуы керек. Сіз оны мүмкіндігінше сенімді етіп, өз мүдделеріңізді қорғауды, сонымен бірге банкке жүгінгіңіз келеді.
Қаржылық ақпаратыңызды несие берушіге ұсынудан абай болыңыз, өйткені егер ол қысқа сатылымды мақұлдамаса, ол сіздің қаржылық ақпаратыңызды өндіріп алу рәсімінде сізден ақша алуға тырысуы мүмкін. Егер сізде әлі де қолма-қол активтер болса, сіз оларды ипотекалық төлемдерді төлеуді жалғастыру үшін немесе сату бағасы мен ипотека сомасы арасындағы кейбір жетіспеушіліктерді жою үшін пайдалануыңыз керек деп күтуге болады. Қысқа сатылымдарды аяқтау тәжірибесі бар адвокат сізге мәліметтерді шарлауға көмектеседі.
Несие берушіні мақұлдау қажеттілігіне байланысты қысқа сатылым әдеттегі үй сатылымына қарағанда ұзаққа созылуы мүмкін болғандықтан, олар көбіне құлдырайды. Сатып алушы сізден жауап күткен кезде басқа мүлік таба алады. Бұл мүмкіндікке дайын болыңыз. Егер қысқа мерзімді сауда-саттық жасалса, ішкі кірістер қызметімен (IRS) кеңесіп, жетіспейтін салықты төлеуге тура келетін-келмейтінін біліңіз.
Сонымен қатар, қысқа сатылым сіздің несиелік ұпайыңызға әсер етуі мүмкін екенін ескеріңіз, өйткені қысқа сатылымға дейін өткізіп алған ипотекалық төлемдер айлары сіздің несиелік есебіңізде төлемдер ретінде көрінуі мүмкін. Не туралы есеп беруді банк өзі шешеді, сондықтан сіздің төленбеген төлемдеріңіз туралы есеп бермеуге банкті сендіруге тырысу сіздің мүддеңізде.
Егер сіздің қиындықтарыңызды сіз айтарлықтай артта қалмас бұрын көтерген болсаңыз, сіздің банкіңіз бұл тұрғыда жомарттық жасауы мүмкін. Несиелік мақсаттар үшін, бұл зиян келтірсе де, оны өндіріп алудан гөрі онша зиянды емес.
Сатып алушылар мен инвесторларға арналған қысқа сату стратегиялары
Қысқа сатылымдар сатып алушыларға үйлерге төмендетілген бағамен кіруге тамаша мүмкіндіктер ұсына алады. Қысқа сатылатын жылжымайтын мүлікті сатып алу туралы шешім қабылдауға көмектесетін бірнеше кеңестер.
Оларды қалай табуға болатындығын біліңіз
Қысқа сатылатын объектілердің көпшілігі жылжымайтын мүлік агенттері мен жылжымайтын мүлік веб-сайттарында көрсетілген. Кейбір листингтер шықпайды және «қысқа сатылым» деп айтпауы мүмкін, сондықтан сіз листингтің ішінен «банктің мақұлдауымен» немесе «жауап беру үшін банкке уақыт беру» сияқты белгілерді іздеуіңіз керек.
Тәжірибелі жылжымайтын мүлік агенті қысқа сатылатын жылжымайтын мүлікті табу және жабу тұрғысынан үлкен өзгеріс енгізе алады.Қысқа сатылымға мамандандырылған агенттер Ұлттық риэлторлар қауымдастығы (NAR)ұсынған қысқа сатылымдар мен өндіріп алу ресурстарын (SFR) сертификаттай алады.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек
Бұл сертификаттың иелері қысқа сату және кепілге қою, сатушыларды қысқа сату бойынша біліктілікке ие болу, несие берушілермен келіссөздер жүргізу және сатып алушыларды қорғау бойынша арнайы дайындықтан өтті. Сертификаттау агенттің сіз іздеген тәжірибе түріне ие болатындығына кепілдік бермейтінін және сертификаттың жетіспеуі оны жоққа шығармайтынын ескеру маңызды. Қалай болғанда да, сіз жылжымайтын мүлік агенттерінің кез-келген ықтимал агенттерін олардың қысқа сатылымдағы тәжірибесін қамтамасыз ету үшін тексеріп көргіңіз келеді.
Асығуға дайын болыңыз және күте тұрыңыз
Қысқа сатылымдар күрделі, уақытты қажет ететін транзакциялар екенін алдын-ала түсініп алыңыз. Несие берушінің қысқа сатылымды мақұлдауы бірнеше апта немесе бірнеше айға созылуы мүмкін, ал ұсыныс жіберген көптеген сатып алушылар жойылады, өйткені қысқа сату процесі тым ұзаққа созылады. Сатып алушылар банктің қысқа сатылымдағы мақұлдауын күтуге дайын болуы керек. Қысқа сатылымдағы мәмілелер ережелері әр штатта әр түрлі болады, бірақ қадамдарға әдетте мыналар кіреді:
- Қысқа сатылым пакеті – қарыз алушы несие берушіге қаржылық пакет ұсыну арқылы қаржылық қиындықты дәлелдеуі керек. Бұл пакетке қаржылық есептілік, сатушының қиындықтарын (сипаттамаларын) сипаттайтын хат және салық декларациялары, W-2, еңбек ақы төлеу кестелері және банктік есептер кіретін қаржылық есептер кіреді.
- Қысқа сату ұсынысы – сатушы әлеуетті сатып алушының ұсынысын қабылдағаннан кейін, листинг агенті несие берушіге листинг туралы келісімді, орындалған сатып алу туралы ұсынысты, сатып алушының алдын-ала мақұлдау хатын, шынайы ақша чекінің көшірмесін және сатушының қысқа сатылым пакетін жібереді.. Егер пакетте ештеңе жоқ болса – құжат тапсырылмағандықтан немесе банк тарапынан жіберілген қате салдарынан (мысалы, банк оны жоғалтып алды) – процесс кешіктіріледі.
- Банктік өңдеу – банктің ұсынысты қарастыруы бірнеше аптадан бірнеше айға дейін созылуы мүмкін. Соңында ол оны мақұлдайды немесе жоққа шығарады. Сатушының ұсынысты қабылдауы банктің бағаға келісетіндігін білдірмейтінін ескеру маңызды. Егер банк мәжбүрлеп өндіріп алу арқылы көбірек ақша таба аламын деп ойласа, ол ұсыныстан бас тартады.
Маңызды
Егер сіз үйді қысқа сатылымда оны аударып алу үшін сатып алсаңыз, пайдалы мәміленің кілті – жақсы сатып алу бағасы.
Мұның бәрі сандарда
Жылы инвестиция жылжымайтын мүлікке, ол ақша жақсы, сатып алу бағасы жиі табысты мәміле кілті екенін білдіретін «, сатып алу» жасалды дейді. Егер сіз жылжымайтын мүлікті жақсы бағамен ала алсаңыз, сату уақыты келгенде алға шығу ықтималдығын арттырасыз. Егер сатып алу бағасы жоғары деңгейде болса, екінші жағынан, сіз өзіңіздің пайда маржаңыздың төмендеуін байқайсыз.
Сіз жылжымайтын мүлікті сатып алып, оны жақсы күйге келтіріп, оны әлі де пайда табуға болатын бағамен сата алуыңыз керек. Инвесторлар бұрылып, үйді тез сата білулері керек, әдеттегідей нарықтан төмен сатылымда – және бұл жақсы сатып алу бағасы мүмкіндік береді.
Алайда сатып алу бағасы тек маңызды нөмір болып табылады. Сізге тағы бірнеше есептеулер жасау керек, соның ішінде:
Жөндеуге және жөндеуге (R&R) шығындар
Бұл шығындар жылжымайтын мүлік жағдайына және сіздің жоспарларыңызға байланысты өзгеріп отырады. Нақты бюджетті әзірлеуге уақыт пен күш жұмсау тиімді, өйткені бұл сізге ақша табуға болатындығын анықтау үшін қажет болатын сандардың бірі. Қарастырылатын шығындарға материалдық, жұмыс күші, рұқсаттар, инспекциялық төлемдер, қоқыстарды жинау, сақтау шығындары және қоқыс жәшігін жалдау кіреді. Жақсы тексеру (сатып алуды бастамас бұрын) сізді іргетастың жарылуы, сымдардың ақаулы болуы немесе термиттің үлкен зақымдануы сияқты кез-келген үлкен шығындар туралы ескертеді.
Жөндеуден кейінгі мән (ARV)
ARV – бұл кез-келген жөндеулер мен жөндеулерден кейін жылжымайтын мүліктің әділ нарықтық құнын бағалау (FMV). Инвесторлар жылжымайтын мүліктің пайда табу әлеуеті бар-жоғын анықтау үшін осы санды қарастырады. Жылжымайтын мүліктің ЖРВ- ны бағалаудың ең жақсы тәсілі – салыстырмалы көрсеткіштерге (комп) қарап шығу – жақында аудандарда сатылған (әдетте объектілік қасиеттен бір миль қашықтықта) квадраттық өлшемдер, жатын бөлмелер саны бойынша ұқсас белгілері бар үйлер / жуынатын бөлмелер және т.б.
Тасымалдау шығындары
Тасымалдау шығындары – бұл мүлікті ұстауға кеткен шығындар. Сіз жылжымайтын мүлікке неғұрлым ұзақ иелік етсеңіз, соғұрлым шығындар шығындарына жұмсаласыз, оған мыналар кіреді:
- Ипотекалық төлем (сыйақыны қоса алғанда)
- Меншік салығы
- Сақтандыру
- Кондом және қауымдастық төлемдері
- Коммуналдық қызметтер (электр, газ, су, кәріз, қоқыс)
Рентабельділікті анықтаңыз
Инвестиция тиімді болу үшін сіздің шығындарыңыздың сомасы (сатып алу бағасы, жөндеу және жаңарту шығындары және баланстық шығындар) ARV-ден төмен болуы керек. Егер сіздің шығындарыңыз ARV-ге жақын немесе жоғары болса, пайда табу қиын немесе мүмкін емес болады. Потенциалды пайданы ARV-ден сатып алу құнын, жөндеуге және жаңартуға (R&R) және баланстық шығындарды шегеру арқылы анықтай аласыз:
Пайда = ARV – сатып алу бағасы – R&R шығындары – тасымалдау шығындары
Жылжымайтын мүлік инвесторлары жылжымайтын мүліктен кем дегенде 20% пайда табады деп күтуі мүмкін, ал кейбіреулері әртүрлі тұрғын үй нарықтарындағы жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау үшін нұсқауларды қолданады. Осы нұсқаулыққа сәйкес инвестицияның жалпы сомасы (сатып алу бағасы, ҒЗТКЖ және баланстық шығындар) аспауы керек:
- ARV-нің 80% -ы үйдегі құндылықтар өсіп жатқан нарықта
- Жалпақ нарықтағы ARV-ден 70% -дан 75% -ға дейін
- Үйдегі құндылықтар төмендейтін нарықтағы ARV-ден 60% -дан 65% -ға дейін
Егер жылжымайтын мүліктің ARV мөлшері 200 000 АҚШ долларын құраса, мысалы, сіздің жалпы инвестицияларыңыз өсіп келе жатқан нарықта шамамен $ 160,000, тегіс нарықта $ 140,000 және құнын төмендететін нарықта $ 120,000-мен шектелуі керек. Инвестициялардың әр түрлі деңгейлері өзгеріп отыратын нарық жағдайындағы тәуекелді азайту үшін қолданылады. Нарықтың жоғарылауында сіз көбірек қауіп төндіре аласыз, себебі сіз ARV-ны алуыңыз мүмкін немесе сату кезінде жақсырақ. Құлдырап жатқан нарықта сіздің ARV-ны алу мүмкіндігі аз, сондықтан сіздің инвестицияларыңыз аз болуы керек.
Төменгі сызық
Қысқа сатылатын жылжымайтын мүлік үйді аз ақшаға сатып алуға тамаша мүмкіндік бере алады. Көп жағдайда қысқа сатылатын үйлер қолайлы жағдайда болады, ал егер сатып алу бағасы өндіріп алудан жоғары болса да, үйді сатылымға шығару шығындары анағұрлым төмен болуы мүмкін, ал сатушының кемшіліктері онша ауыр болмайды. Алайда, процесс ұзаққа созылғандықтан, сатып алушылар мен сатушылар күтуге дайын болуы керек. Тәжірибелі жылжымайтын мүлік агенті сізге әділ ұсынысты анықтауға және банкпен келіссөз жүргізуге көмектеседі.
Көптеген инвесторлар қысқа сатылатын жылжымайтын мүлік объектілерін сатып алып, оларды тез арада пайда табу үшін қайта сатса, басқалары меншікті сақтап қалуға және мүлікті жалдау ақысын жинау арқылы кіріске пайдалануды таңдайды. Кез-келген жағдайда, әрбір мүлік сатып алудан бұрын оның пайдасы бар-жоғын анықтау үшін мұқият бағалануы керек.
Салық заңнамасы күрделі және үнемі өзгеріп отыратындықтан, сізге жан-жақты және заманауи ақпарат беру үшін жылжымайтын мүлікке инвестицияларды және онымен байланысты салық заңдарын білетін, сертификатталған бухгалтерден кеңес алуыңыз қажет. Бұл пайда табу мен инвестицияға зиян келтіру арасындағы айырмашылықты білдіруі мүмкін.
Жиі Қойылатын Сұрақтар
Қысқа сатылым дегеніміз не?
Жылжымайтын мүлікте қысқа сатылым иесі өз үйін ипотека бағасынан төмен сатқанда жүзеге асырылады. Әдетте, бұл иесі қаржылық қиындықтарға тап болғанда және ипотекалық төлемдерден артта қалған кезде болады. Меншік иесі өз үйін үшінші тұлғаға сатуға міндетті, ал сатудан түскен қаражат несие берушіге түседі. Бұған дейін несие беруші қысқа мерзімді сатуды мақұлдауы керек, сонымен қатар оны өндіріп алуға дейінгі сату туралы айтады. Қысқа сату процесі көбінесе құжат айналымының ауқымына байланысты бір жылға созылуы мүмкін.
Қысқа сатылым мен өндіріп алудың айырмашылығы неде?
Қысқа сатылымда бұл процесс үй иесінің бастамасымен жүзеге асырылады. Мұнда меншік иесі несие берушіге олардың қаржылық қиындықтарының дәрежесін жуырда жұмысынан айрылуын, ажырасу туралы қаулыны немесе банктегі үзінділерді көрсете алатын құжаттар арқылы көрсетеді. Несие беруші алға жылжуға келіскеннен кейін, үй иесі сатып алушыны табуға жауапты. Қаржы өндіріп алу кезінде, салыстыру бойынша, несие беруші процесті бастайды, негізінен иесі төлем жасай алмағаннан кейін үйді тартып алады. Әдетте бұл процесс қысқа сатылымға қарағанда жылдамырақ, өйткені несие беруші активтерді мүмкіндігінше тез жоюға тырысады.
Қысқа сатылатын жылжымайтын мүлікті сатып алу жақсы ма?
Көптеген жағдайларда қысқа сатылатын мүлікті сатып алу болашақ сатып алушылар үшін тиімді болуы мүмкін. Дегенмен, кейбір кемшіліктер туралы білу маңызды. Бірінші кезекте, қысқа сатылымдар ұзаққа созылуы мүмкін, кейде несие берушілер транзакцияны мақұлдауға бірнеше ай кетеді. Сонымен қатар, сатушының мақұлдауынан кейін банкте бағаны бекітуге бірнеше апта кетуі мүмкін. Егер банк мәжбүрлеп өндіріп алу процедурасы көп ақша табады деп санаса, ол қысқа сатудан бас тартып, оның орнына өндіріп алумен алға жылжуы мүмкін.