Суасты ипотекасы анықталды
Су астындағы ипотека дегеніміз не?
Су астындағы ипотека – бұл үйдің нарықтық құнынан гөрі негізгі қарызы жоғары үй сатып алуға арналған несие. Мұндай жағдай меншік мәні төмендеген кезде пайда болуы мүмкін. Су астындағы ипотека кезінде үй иесінің несие алуға арналған меншікті капиталы болмауы мүмкін. Су астындағы ипотека, егер қарызды өз қалтасынан төлеуге ақшасы болмаса, қарыз алушының үйді қайта қаржыландыруына немесе сатуына жол бермейді.
Суасты ипотекасын бұзу
Су астындағы ипотека 2008 жылғы қаржы дағдарысы басталған кезде үй иелері үшін кең таралған проблема болды, ол басқалармен қатар тұрғын үй бағасының айтарлықтай дефляциясына ұшырады. Ақша-несие саясатының және пайыздық мөлшерлемені тұрақтандырудың арқасында нарық айтарлықтай қалпына келді, ал су астындағы ипотека жылжымайтын мүлікке инвестиция салу кезінде жылжымайтын мүлік иелері мұқият қадағалайтын фактор болып табылады.
Әдетте, ипотека үйдің құны бастапқы ипотекалық қарыздан төмен болған кезде су асты деп саналады. Үй сатып алынғаннан бері оның құнының төмендеуіне байланысты қарыз алушының меншікті капиталы да, теріс капиталы да болмауы мүмкін. Үйдегі меншік капиталы төленген теңгерімге қарсы үйдің құнымен байланысты. Үй құны 225000 долларға дейін төмендегенін көрген 250 000 долларлық ипотекасы бар қарыз алушы су астындағы ипотека деп саналады. Егер қарыз алушы ипотекалық несие бойынша негізгі қарыздың жартысын төлеген болса, нәтижесінде оның негізгі сальдосы 125000 АҚШ долларын құраса, онда олар 100000 АҚШ долларын құрайтын оң капиталы болып саналады, оны үйге берілген несиеге пайдалануға болады.
2008 жылғы қаржылық дағдарыс
2008 жылғы қаржы дағдарысы АҚШ экономикасына көптеген әсер етті. Осындай әсердің бірі жылжымайтын мүлік объектілерінің бүкіл нарықтағы құнын төмендетіп жіберген тұрғын үй көпіршігі болды. Тұрғын үй құнының дефляциясының негізгі катализаторы ипотекалық несиені кеңірек мақұлдауды көздейтін қарыз алушылар үшін несиелеудің еркін стандарттары болды. Қарыз алушыларға арнайы несие беру АҚШ-тың бүкіл нарығында жылжымайтын мүліктің құндылығына әсер еткен дефолттар мен өндіріп алулардың көбейуіне әкелді. Бұл ипотекалық несие құны үйінің әділ нарықтық құнынан асып түскен нарықтағы қарыз алушылар үшін шығындарды тудыратын әр түрлі әдеттен тыс жағдайларға алып келді.
Кейіннен Федералдық резервтен ақша-несие саясатын жүзеге асыру АҚШ экономикасын қалпына келтіруге және тұрғын үй бағасының қайта көтерілуіне ықпал етті. Дағдарыстан кейінгі пайыздық мөлшерлемелердің төмендеуі ипотека төлемінің ауыртпалығын азайтуға және жылжымайтын мүлікке деген сұраныстың артуына ықпал етті.
Үй құнын бағалау
Ипотекалық несиелеудің стандарттарын жақсартуға көмектесетін Додд-Франк заңнамасының жаңа нарықтық бастамаларын ескере отырып, үй сатып алушылар 2008 жылы жылжымайтын мүлік бағасының едәуір төмендеуін байқауы мүмкін емес. Алайда, 2008 жылғы қаржылық дағдарыс нарықтың жаңа сезімін тудырды жылжымайтын мүлікке инвестицияларды жүзеге асыру және сақтық. Мұндай несие берушілер қазір өздері мақұлдаған ипотека туралы мәселеге аса сақтықпен қарайды, ал үй иелері ипотека бойынша қарызға көбінесе мұқият болады. Нарықта жаңа көзқарас пайда болса да, үй иелері үй құндылықтарын мұқият қадағалап, су астындағы ипотека тәуекелдерін азайтуы керек.
Үйдің құнын жақсы түсіну үшін үй иесі жыл сайын жылжымайтын мүлікті бағалауды таңдай алады. Сондай-ақ мүлік салығын есептеу үшін үнемі бағалау жүргізіледі. Бағалау құны бірқатар факторларға негізделуі мүмкін, олар ұлттық нарықтық үрдістерді, аймақтағы және көршілес аудандардағы ұқсас қасиеттер бойынша соңғы сатылымдарды, сондай-ақ үйдің жеке жағдайларын қамтуы мүмкін. Үй иелері сонымен қатар жүйелі жөндеу жұмыстарын жүргізіп, қоғамның жағымды іс-шараларын белсенді қолдай отырып, үйінің жоғары құндылығын сақтау үшін жұмыс істей алады.