Фанни Мэй және Фредди Мак: Шолу

Фредди Мак – АҚШ Конгресі құрған федералды қолдаудың ипотекалық компаниялары. Ешбір мекеме өзінің ипотекалық несиесін бермейді немесе қызмет көрсетпейді. Оның орнына олар екінші деңгейдегі ипотекалық нарықта несие берушілер арқылы берілген ипотеканы сатып алады және кепілдік береді.

Екі субъект ипотеканың қайталама нарығын 1990 жылдарға дейін іс жүзінде монополиялады.Банктер мен басқа қаржы компанияларының бірігуіне мүмкіндік беретін федералды реттеу мен жаңа заңнаманың өсуі кәдімгі компаниялардың үлкен бәсекелестігін тудырды.Фанни Мэй мен Фредди Мак АҚШ-тағы екінші деңгейлі ипотекалық нарықта үстемдік етуді жалғастыруда, дегенмен «ең үлкен» сәтсіздікке ұшырайтын «екі компания.

Бұл агенттіктер бірігіп, АҚШ-тағы мыңдаған банктерге, жинақ салымдары мен несиелер мен ипотекалық компанияларға өтімділік пен кепілдеме беру арқылы ипотека нарығын өтімді, тұрақты және қол жетімді етеді. Міне, екеуі қалай жұмыс істейді, олардың 2008 жылғы рөлдері қаржылық дағдарыс, және олар бүгінде COVID-19 пандемиясы кезінде үй иелері мен жалға алушыларға көмектесу үшін не істеп жатыр.

Негізгі өнімдер

  • Фанни Мэйді алғаш рет 1938 жылы АҚШ үкіметі ипотекалық несие нарығын дамытуға көмектесу мақсатында жарғыға алған. Конгресс Фредди Макты 1970 жылы жеке компания ретінде жарғымен жазды.
  • Ешқандай ұйым несие бермейді. Керісінше, олар несие берушілерден сатуға болатын ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар ретінде сақтау немесе қайта орау үшін ипотеканы сатып алады.
  • Несие берушілер Фанни Мэй мен Фредди Макке ипотека сатудан алған ақшаларын көбірек несие алу үшін пайдаланады, бұл жеке тұлғаларға, отбасыларға және инвесторларға ипотекалық ақшаның тұрақты қорына қол жеткізуге көмектеседі.
  • COVID-19 пандемиясына жауап ретінде Фанни Мэй мен Фредди Мак 2021 жылдың 31 наурызына дейін созылатын тыйым салуға және үйден шығаруға мораторий жариялады.
  • 2021 жылы 20 қаңтарда, өзінің бірінші жұмыс күнінде Президент Байден FHFA-дан (Фанни Мэй мен Фредди Макты қадағалайды) және басқа агенттіктерден үйден шығаруды және өндіріп алу мораториясын 2021 жылдың 31 наурызына дейін ұзартуды сұрады және агенттіктер оны орындады.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек
  • 2021 жылы 16 ақпанда Президент Байден агенттіктерге мораторийді қайтадан ұзартуды сұрады, бұл жолы 2021 жылдың 31 маусымына дейін.

Фанни Мэй деген не?

20 ғасырдың басында Америка Құрама Штаттарында көптеген адамдар үшін үйге иелік ету мүмкін болмады.Егер сіз бүкіл үйге қолма-қол ақша төлей алмасаңыз (оны бірнеше адам ала алатын болса), сіз үлкен әуе төлемімен аяқталатын өте үлкен бастапқы жарна мен қысқа мерзімді несиені қарастырдыңыз.

Барысында Ұлы депрессия дерлік бір төрт үй иелерiне олардың үйлерін жоғалтқан, сатып алу құқығынан айырылу, банктер беруге кез келген ақша болған жоқ, және ұлт нақты тұрғын үй дағдарысты тап.

Бұған жауап ретінде 1938 жылы Конгресс тұрғын үйді қаржыландырудың сенімді, тұрақты көзін қамтамасыз ету үшін Фанни Мэй деген атпен танымал Федералдық Ұлттық Ипотекалық Қауымдастықты (FNMA) құрды.Бұл нарыққа ипотеканың жаңа түрін әкелді: кез-келген уақытта қайта қаржыландыруға мүмкіндігі бар ұзақ мерзімді, тұрақты несие.

Ондаған жылдар бойы Фанни Мэй ұлттың үкіметпен кепілдендірілген ипотека несиелерін сатып алушы және сатушы болды.Сайып келгенде, Конгресс ипотеканың қайталама нарығында бәсекелестікті күшейту үшін екі нәрсе жасады:

  1.  Ол Fannie Mae-ді 1968 жылы жекешелендіріп, оны толығымен жеке капиталмен қаржыландырылатын акционерлік компанияға айналдырды.
  2.  Ол 1970 жылы Фредди Макты құрды.

Фанни Мэй 1938 жылы Ұлттық тұрғын үй туралы заңға енгізілген түзету шеңберінде федералды үкіметтік орган ретінде құрылды. Фанни Мэй бастапқыда Федералды тұрғын үй басқармасы (FHA) сақтандырған ипотеканы сатып алып, кейіннен ардагерлер әкімшілігінің (VA) кепілдік берген несиелерін қосқан.

1954 жылы Фанни Мэй Федералды Ұлттық Ипотекалық Қауымдастық Жарғысы туралы заңға сәйкес мемлекеттік-жекеменшік, аралас меншік корпорациясына айналды.Ол 1968 жылы жеке меншікке өтіп, екі жылдан кейінFHA және VA несиелерінен басқа кәдімгі ипотеканы сатып алуға құқылы болды.

1980 жылдары Фанни Мэйипотекалық инвестициялар нарығында көп өтімділікті қамтамасыз ету үшін ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарды (МБҚ) шығара бастады.Ол ақшаны ипотекамен байланысты активтерді сатып алуға АҚШ-та және халықаралық капитал нарығында түрлі борыштық бағалы қағаздар шығару арқылы алады.

Фредди Мак деген не?

Фредди Мак – Федералдық үй несиесі ипотекалық корпорациясының бейресми атауы.Ол 1970 жылы екінші деңгейдегі ипотекалық нарықты кеңейту және банктер үшін пайыздық тәуекелді төмендету мақсатында үйді жедел қаржыландыру туралы заңға сәйкес құрылды.1989 жылы ол қайта құрылып, қаржы институттарын реформалау, қалпына келтіру және орындау туралы заңның (FIRREA) бөлігі ретінде акционерлердің меншігіне айналды.

Фредди Мактың жарғысы Фанни Мэйдің жарғысымен айтарлықтай ұқсас, өйткені ол ипотека мен ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздардың қайталама нарығын банктер берген несиелерді, жинақ және несиелер мен басқа да несиелік ұйымдарды сатып алу арқылы кеңейтеді.Алайда Фенни Мэйден айырмашылығы, ол ірі бөлшек және коммерциялық банктерден ипотека сатып алады, Фредди Мак несиелерді қоғамдастыққа банктік қызмет көрсетуге бағытталған кішігірім банктерден (яғни «үнемшіл» банктерден) сатып алады.

Фанни Мэй мен Фредди Мак не істейді?

Фанни Мэй мен Фредди Мактың жарғылары, мандаттары және реттеуші құрылымдары ұқсас. Әрқайсысы несие берушілерден ипотеканы сатып алады немесе портфолиосында ұстауға немесе сатуға болатын ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар ретінде қайта орауға арналған. Өз кезегінде, несие берушілер ипотека сатудан түскен ақшаны көбірек несие алуға жұмсайды. Бұл жеке адамдарға, отбасыларға және инвесторларға ипотекалық қаржыландырудың үздіксіз және тұрақты жеткізілуіне қол жеткізуге көмектеседі.

Жарғыларына сәйкес, Фанни Мэй мен Фредди Мак «тұрғын үй ипотекасы үшін қайталама нарық жағдайларын жасайды [және] олардың қызметі жеке капитал есебінен мүмкін болатын максималды деңгейде қаржыландырылуын көздейді».  Екі ұйымға да келесідей міндеттер жүктелген:

  • Тұрғын үй ипотекасының қайталама нарығында тұрақтылықты сақтау
  • Жеке капитал нарығына тиісті жауап беру
  • Ипотекалық инвестициялардың өтімділігін арттыру және тұрғын үйді қаржыландыруға көбірек ақша табу арқылы тұрғын үй ипотекасының екінші рыногына тұрақты қолдау көрсету
  • Ипотекалық инвестициялардың өтімділігін арттыру және ипотекалық тұрғын үйді қаржыландыруға көбірек ақша табу арқылы ипотекалық несиеге қол жеткізуді ынталандыру

Фанни Мэй жарғысына сәйкес тағы бір қосымша жауапкершілікке ие: тұрғын үй ипотекасы нарығына кез-келген жағымсыз әсерді азайту және федералдық үкіметке шығындарды азайту үшін федералдық ипотекалық портфельдерді басқару және тарату.

Фанни Мэй мен Фредди Макты кім басқарады?

Фанни Мэй мен Фредди Мактың үкімет қаржыландыратын кәсіпорын (GSE) мәртебесінбергенконгресс  жарғыларына сәйкес, оларАҚШ-тың федералды үкіметімен қаржылық тұрғыдан қамтамасыз ететін белгілі байланыстармен жұмыс істейді.Мысалы, 2008 жылдың қыркүйегінде, қаржылық дағдарыстың қызған кезінде, олар федералды үкіметтің тікелей бақылауына алынды. 

Қалыпты уақытта үкіметтік байланыстар біршама жасырын болып қалады, дегенмен маңызды. Олардың конгресс жарғыларына сәйкес:

  • Америка Құрама Штаттарының президенті ұйымдардың директорлар кеңесінің 18 мүшесінің бесеуін тағайындайды.
  • Қазынашылық хатшысы оның өтімділігін қолдау үшін әр компаниядан 2,25 миллиард долларға дейін бағалы қағаздар сатып алуға құқылы .
  • Екі компания да мемлекеттік және жергілікті салықтардан босатылған.
  • Екі компанияны да Тұрғын үй және қала құрылысы департаменті (HUD) және Федералды тұрғын үй қаржыландыру агенттігі (FHFA) реттейді.

FHFA Фанни мен Фреддидің капитал стандарттарын реттейді, орындайды және бақылайды және олардың ипотекалық инвестициялық портфельдерінің мөлшерін шектейді. HUD Фанни мен Фреддидің жалпы тұрғын үй миссияларына жауап береді.

Маңызды

Ипотекалық несиелеуді кемсіту заңсыз болып табылады. тұтынушыларды қаржылық қорғау бюросына немесе HUD- ке есеп беру болып табылады.

Жасырын кепілдік

Фанни мен Фреддидің GSE мәртебесі қауіпсіздік нарығында белгілі бір түсініктер тудырды.Бірі, егер федерация кез-келген қаржылық дағдарысқа ұшыраса, федералды үкімет осы ұйымдарға кіріп, оны құтқарады, бұл үлкен рецессияның басталуынан көрінеді.Бұл жасырын кепілдік ретінде белгілі.14

Нарық осы жасырын кепілдікке сенгендіктен, Фанни Мэй мен Фредди Макқа  басқа қаржы институттарына қарағанда төмен кірістілікпен облигациялар нарығында қарызға ақша алуға рұқсат етілді .

Агенттік қарызы деп аталатын Фанни Мэй мен Фредди Мактың корпоративті қарыздарының кірістілігі тарихи жағынан АҚШ қазынашылық міндеттемелеріненшамамен 35  базалық пунктке жоғары болды. AAA рейтингімен бағаланған қаржылық фирманың қарызы, салыстырмалы түрде алғанда, АҚШ-тың қазынашылық міндеттемелерінен 70 базалық пунктке артық табыс әкелді.  Отыз бес негізгі ұпай онша көрінбеуі мүмкін, бірақ бұл триллиондаған долларға байланысты үлкен өзгеріс әкелді.

2008 жылғы қаржылық дағдарыстағы рөл

Уолл-Стриттегі қарсыластарына қарағанда қаржыландыру артықшылығымен Фанни Мэй мен Фредди Мак 1990-шы жылдар мен 2000-шы жылдардың басында жиырма жылдан астам уақыт аралығында айтарлықтай пайда тапты.Осы уақыт аралығында Фанни мен Фредди туралы экономистер, қаржы нарығының мамандары және мемлекеттік қызметкерлер арасында жиі пікірталастар болды.

Үкіметтің Фанни мен Фреддидің қолдауы АҚШ-тың үй иелеріне пайдалы болды ма? Немесе үкімет моральдық қауіп төндіру кезінде компанияларға және олардың инвесторларына көмектесті ме?

Фанни Мэй мен Фредди Мак АҚШ-тағы екінші деңгейлі ипотекалық нарықтың үлкен сегментінде үкімет қаржыландырған монополияға ие болды.Бұл монополия – үкіметтің осы фирмаларды ұстап тұру туралы жасырын кепілдемесімен бірге – кейінірек ипотека нарығының күйреуіне ықпал етеді.

2007 жылы Фанни Мэй мен Фредди Мак сақталған портфолиосында, әсіресе Alt-A  және субпримпустық инвестицияларындаүлкен шығындарға ұшырай бастады .2008 жылы олардың сақталған портфолиосының және ипотекалық кепілдіктерінің үлкен мөлшері FHFA-ны олар жақын арада төлем қабілетсіз болады деген қорытындыға келді .

19 наурызда федералды реттеушілер екі фирмаға экономиканы тұрақтандыру үмітімен тағы 200 миллиард доллар қарыз алуға мүмкіндік берді.Алайда, 2008 жылдың 6 қыркүйегіне қарай нарық фирмалардың қаржылық қиындықтарға тап болғанына сенетіні анық болды, ал FHFA компанияларды консерваторияға жіберді.Олар құтқару үшін 190 миллиард доллар қаржы алды және содан кейін оны қайтарып берді, бірақ бәрібір консерваторияда.

Маңызды

2019 жылдың қыркүйегінде Қазынашылық және FHFA Фанни Мэй мен Фредди Мак өздерінің кірістерін тиісінше 25 және 20 миллиард долларға дейін өсіру үшін өз кірістерін сақтай бастауы мүмкін екенін мәлімдеді.Бұл екеуін консерваторлықтан шығаруға бағытталған қадам.

Әрине, қателіктердің ұзақ тізімі үлкен рецессияға әкелді. Алайда, сыншылар Фанни мен Фредди 2007 жылға дейінгі жылдар ішінде қарыздар мен несиелік кепілдіктердің орасан зор мөлшерін құрды, сондықтан Конгресс бұл фирмалар тудырған әлемдік қаржы жүйесіндегі жүйелі тәуекелдерді мойындауы керек еді дейді.

COVID-19 пандемиясындағы рөл

Егер сізге COVID-19 пандемиясы әсер еткен болса, сізде ипотека немесе жалдау ақысын төлеу мәселесі туындауы мүмкін. Көмек алудың бір жолы – сіздің штатыңыздың жұмыссыздықтан сақтандыру бағдарламасы.

CARES (коронавирустық көмек, жеңілдік және экономикалық қауіпсіздік) заңы үш бағдарлама арқылыжұмыссыздықты сақтандыру төлемдерінуақытшаарттырды :Федералды жұмыссыздықтың орнын толтыру (FPUC),пандемияға арналған төтенше жұмыссыздықты өтеу (PEUC) немесепандемиялық жұмыссыздыққа көмек (PUA).

«Қамқорлық туралы» заң Фанни Мэй және Фредди Мак ипотекалық несиелері бар үй иелерін қорғауды ұсынды.Қамқорлық астында актісі, кредиторлар мен қарыз қызметтер сізге-немесе өндіріп алу үкім немесе сату аяқтау қарсы сот немесе соттан ақы өндiрiп алуға бастап 31 наурызға, 2021 жылға дейінгі тыйым салынады  мерзімі пандемиялық және соңғы бүкіл бірнеше рет ұзартылды еді бұрынғы әкімшіліктің басқаруымен 2021 жылы 28 ақпанда тұрды.Алайда, президент Байден өзінің қызметіне кіріскен алғашқы күні бұл мерзімді 2021 жылдың 31 наурызына дейін ұзартты. 2021 жылы 16 ақпанда президент Байден бұл мерзімді 2021 жылдың 30 маусымына дейін ұзартты.

Сіз ипотекалық сұрай аласыз беріктігін сіз салдарынан COVID-19 пандемиясына үшін қаржы жағынан қиыншылықтарға болса 180 күнге дейін (және ықтимал басқа 180 күн, оны ұзартуға).

Сонымен қатар, FHFA үй сатып алушылардың пандемия кезінде қарыздарын жауып тастайтындығына және барлық қатысушы тараптар бүкіл процесте әлеуметтік алшақтықты сақтай алатындығына көз жеткізу үшін несиелеу мен бағалаудың икемді стандарттарын енгізді.

Ипотекалық несиеден құтылу бағдарламасы

Егер сізде Fannie Mae ипотекасы бар болса және COVID-19-ке байланысты жұмысының жоғалуына, кірісінің төмендеуіне немесе ауруына байланысты төлем жасай алмасаңыз, сіздің ипотека қызметшісі ипотекалық несиеден құтылуғакөмектеседі, оның ішінде:

  • Сіздің ипотекалық төлемдеріңізді 12 айға дейін төмендететін немесе тоқтататын шыдамдылық жоспары
  • Төзімділік кезеңінде төлемдер кешіктірілмейді
  • Біртіндеп өтеу үшін төлем жоспарын немесе ай сайынғы төлемді ұстап тұру немесе төмендету үшін несиені өзгерту жоспарын қамтитын шыдамдылық кезеңінен кейінгі төлем опциялары
  • Тұрғындарды тәркілеу және үйден босату

Маңызды

Егер сіз ипотекалық төлемдерді төлеуге алаңдайтын болсаңыз, көмек сұрау үшін ипотекалық қызмет көрсетушіге – ай сайынғы есепте көрсетілген компанияға қоңырау шалыңыз.

Фанни Мэйдің COVID-19 төтенше жағдайындағы қаржылық салдарларға көмектесетін тағы бір бағдарламасы – апаттарды жою желісі бар.Табиғи апаттарды жою желілері Fannie Mae-мен қаржыландырылған жылжымайтын мүлік объектілерінде үй жалдаушылар мен Fannie Mae-ге ие үй иелері үшін HUD мақұлдаған тұрғын үй кеңесшілеріне қол жетімділікті ұсынады.Кеңес берушілер жеке жоспарлар құра алады, қаржылық коучинг және бюджетті құра алады, және сізді 18 айға дейін қолдайды.

Фредди Мак ипотекалық қарызға төзімділік

Егер сізде Freddie Mac-ке тиесілі ипотека бар болса, сізге COVID-19 пандемиясы тікелей немесе жанама әсер еткен болса, сіз көмекке құқылы бола аласыз.Қазіргі уақытта кірістің жоғалуы немесе төмендеуі салдарынан ипотекалық төлемді төлей алмайтын болсаңыз, ипотекалық несиеден құтылудың бірнеше нұсқалары бар, оның ішінде:

  • 12 айға дейін ипотека бойынша төлемдер
  • Айыппұлдар мен төлемдерді кешіктіру
  • Жылғы 31 наурыздағы, 2021 жылға дейін барлық өндіріп алу іс-әрекеттер мен көшіруге тоқтату
  • Төлемді төмендету немесе төлемді шыдамдылық кезеңінен кейін бірдей сақтау үшін несиені өзгерту нұсқалары

Маңызды

Төзімділік кешіру емес. Сіздің ипотека қызметінен сіздің шыдамдылықтан кейінгі опцияларыңыз туралы сұраңыз. Егер опция жай төленбеген айларды сіздің ипотекаңыздың аяғына қосқаннан гөрі әуе шарындағы төлем болса, сақ болыңыз.

Несиелеу мен бағалаудың икемді стандарттары

Пандемия кезінде Фанни Мэй мен Фредди Мактың қолдауымен ипотека алуға өтініш білдірген үй сатып алушыларға несие беру мен бағалау стандарттарын жеңілдету FHFA шешімімен 2021 жылдың 28 ақпанындағы бұрынғы мерзімнен 2021 жылдың 31 наурызына дейін ұзартылды. Олар:

  • Несиелерді сатып алу және қайта қаржыландыру бойынша баламалы бағалаулар (сайтта жүргізуге және онлайн-бағалау жүргізуге)
  • Несие жабылғанға дейін кірісті құжаттаудың және жұмыс орнының бар екендігін растайтын альтернативті әдістер (мысалы, жұмыспен қамтуды электрондық пошта арқылы тексеру)
  • Несиені жабуға көмектесу үшін сенімхатты қолдануды кеңейту (мысалы, электронды қолтаңба)

Төменгі сызық

Фанни Мэй мен Фредди Мак АҚШ-тың ипотекалық несие нарығын біркелкі ұстап тұрғаны үшін айыпталған. Екі компания да әр түрлі несие берушілерден ипотека сатып алады, бұл жеке тұлғалар, отбасылар және инвесторлар үшін ипотеканы қаржыландырудың тұрақты және сенімді қайнар көзін сақтауға көмектеседі.

Бүгінгі таңда тұрғын үй индустриясы COVID-19 жағдайын және оның Фанни мен Фреддиді және олардың ипотекалық несиесі бар 28 миллион үй иелеріне қалай әсер етуі мүмкін екенін мұқият қадағалап отыр. FHFA-ның болжауынша, қолданыстағы тәркілеу мораторийіне және оның ұзартылуына байланысты Фанни Мэй мен Фредди Мак қосымша шығындардан 1,1 – 1,7 миллиард доллар қосымша шығындар алады, ал екеуі шеккен 6 миллиард доллардың үстіне.