Неліктен тұрғын үй нарығында көпіршіктер пайда болады
Адамдар бағалардың мезгіл-мезгіл, кейде қатты түсіп кету қаупін түсінетін және қабылдайтын қор нарығынан айырмашылығы, үй сатып алатын көптеген адамдар өз үйінің құны ондайға төмендейді деп ойламайды.
Шынында да, тарихи тұрғыдан алғанда, тұрғын үй нарығына басқа активтермен салыстырғанда баға көпіршіктері әсер еткен жоқ. Бұл ішінара үй сатып алуға байланысты үлкен транзакциялық шығындармен байланысты болуы мүмкін, үйге иелік ету мен ұстауға арналған шығындар туралы айтпағанда, – бәрі алыпсатарлық мінез-құлықты тежейді. Алайда, тұрғын үй нарықтары кейде қисынсыз толқудың кезеңдерін бастан өткереді және бағалардың қайтадан кезекке тұрғанға дейін тез өсетіндігін көреді.
Бұл мақалада біз тұрғын үй бағасының көпіршіктерінің пайда болу себептерін, тұрғын үй көпіршіктерін жарып жіберетін факторларды және үй сатып алушылары тұрғын үйге қатысты маңызды шешімдер қабылдаған кезде ұзақ мерзімді орташа мәндерге неге назар аудару керектігін талқылаймыз.
Негізгі өнімдер
- Тұрғын үй көпіршіктері дегеніміз – бұл сұраныстың жоғары болуымен, ұсыныстың төмендігімен және бағадан жоғарылатылған бағамен сипатталатын айлар мен жылдардағы уақытша кезеңдер.
- Бұл көпіршіктер түрлі факторлардың әсерінен болады, соның ішінде экономикалық өркендеу, төмен пайыздық мөлшерлемелер, ипотека өнімдерінің кеңейтілген нұсқалары және несиеге қол жеткізу оңай.
- Тұрғын үйдің көпіршігін тудыратын күштерге экономиканың құлдырауы, пайыздық ставкалардың өсуі, сондай-ақ сұраныстың төмендеуі жатады.
Тұрғын көпіршік дегеніміз не?
Тұрғын үй көпіршіктерінің пайда болу себептері мен оларды попқа айналдыруға кіріспес бұрын, тұрғын үй көпіршігін өздігінен түсіну керек. Тауарлы-материалдық құндылықтардың шектеулі мөлшеріне қарамастан, олар көбіне тұрғын үйге деген сұраныстың секірісінен басталады.
Нарыққа алыпсатарлар шыққан кезде сұраныс одан әрі артады, бұл көпіршікті үлкейтеді, өйткені олар инвестициялық қасиеттер мен түзеткіштің жоғарғы бөлігін өзгертеді. Шектеулі ұсыныс пен жаңа сұраныста баға әрине өседі.
Тұрғын үйдегі көпіршіктер жылжымайтын мүлік саласына тікелей әсер етеді, сонымен қатар үй иелері мен олардың жеке қаржылары. Көпіршіктің экономикаға тигізетін әсері (мысалы, пайыздық мөлшерлемелерге, несиелендіру стандарттарына және секьюритилендіру практикасына) адамдарды кенеттен бұрылып, қатал болып тұрған кезде ипотекалық төлемдерді ұстап тұрудың жолдарын табуға мәжбүр етуі мүмкін. Кейбіреулер үйін сақтап қалу үшін жинақ пен зейнетақы қаражатын пайдаланып, қалтасына терең үңілуге мәжбүр болуы мүмкін. Басқалары банкроттыққа ұшырайды және өндіріп алады.
Кез-келген көпіршік – бұл тек уақытша оқиға. Үлестік нарықтардағы көпіршіктер жиі орын алуы мүмкін болғанымен, Халықаралық валюта қорының (ХВҚ) айтуынша, тұрғын үй көпіршіктері ұзаққа созылуы мүмкін және бірнеше жылға созылуы мүмкін.
Тұрғын үй базарындағы көпіршіктердің пайда болу себептері
Еркін нарықтағы кез-келген тауардың немесе қызметтің бағасы сияқты тұрғын үй бағасы сұраныс пен ұсыныс заңына негізделген. Сұраныс өскенде немесе ұсыныс төмендегенде, баға өседі. Тұрғын үйлерге жедел жеткізуді төмендетуі мүмкін табиғи апат болмаған жағдайда, сұраныс ұсыныс тенденциясынан асып түскен кезде бағалар көтеріледі. Сұраныстың артуына тұрғын үй жеткізілімі баяу болуы мүмкін, өйткені үй салу немесе жөндеу ұзақ уақытты алады, ал жоғары дамыған аудандарда құрылыс салуға жер қалмайды. Сонымен, егер сұраныстың кенеттен немесе ұзаққа созылған өсуі байқалса, онда баға міндетті түрде өседі.
Бастапқыда тұрғын үй бағасының орташа деңгейден жоғары көтерілуіне сұраныстың әсер етуі әсер ететіні анықталғаннан кейін, біз сұраныстың өсуіне не себеп болғанын сұрауымыз керек. Бірнеше мүмкіндіктер бар:
- Жалпы экономикалық белсенділіктің өсуі және өркендеудің жоғарылауы тұтынушылардың қалтасына қолда бар кірістер әкеледі және үй иелерін ынталандырады
- Тұрғын үй нарығына шығатын халықтың немесе халықтың демографиялық сегментінің көбеюі
- Сыйақы ставкаларының төмен, жалпы деңгейі, әсіресе қысқа мерзімді ставкалар, бұл үйлерді қол жетімді етеді
- Жаңа демографиялық сегменттерге үйлерді қол жетімді ететін ай сайынғы төлемдері төмен инновациялық немесе жаңа ипотекалық өнімдер
- Несиеге оңай қол жетімділік – көбінесе андеррайтерингтің төменгі стандарттарымен – бұл нарыққа көптеген сатып алушыларды әкеледі
- Ипотекалық несиені несие алушыларға қол жетімді ететін Уолл-Стрит инвесторларының талабы бойынша жоғары кірісті құрылымдық ипотекалық облигациялар ( MBS )
- Ипотекалық несие берушілердің және ипотекалық облигациялардың инвесторларының тәуекелділіктің мүмкін бағасын төмендетуі, бұл несие алушыларға несие алу мүмкіндігін кеңейтеді
- Ипотекалық брокер мен қарыз алушы арасындағы қысқа мерзімді қатынас, кейде қарыз алушыларға шамадан тыс тәуекелдер шақырылады
- Қаржылық сауаттылықтың жеткіліксіздігі және ипотекалық қарыз алушылардың шамадан тыс тәуекелге баруы.
- Үй сатып алушылар мен мүлік инвесторларының алыпсатарлық және қауіпті әрекеттері үй бағаларын шынайы емес және тұрақсыз бағалау бағасынан туындайды.
- Үйде парақтың көбеюі.
Осы айнымалылардың әрқайсысы бір-бірімен үйлесіп, тұрғын үй нарығының көпіршігін көтеруі мүмкін. Шынында да, бұл факторлар бір-бірін тамақтандыруға бейім. Әрқайсысының егжей-тегжейлі талқылауы осы мақаланың шеңберіне кірмейді. Біз жай ғана жалпы көпіршіктер сияқты белсенділік пен бағалардың көтерілуі нарықтың барлық қатысушылары – сатып алушылар, қарыз алушылар, несие берушілер, құрылысшылар мен инвесторлардың шамадан тыс тәуекелге баруы мен алып-сатарлық мінез-құлқынан бұрын болатындығына назар аударамыз.
Көпіршікті жарып жіберетін күштер
Шамадан тыс қауіп-қатер барлық тұрғын үй жүйесінде кең тараған кезде көпіршік жарылып кетеді, ал бағалар енді негізге жақын ештеңені көрсетпейді. Бұл алдын-ала сұраныстың өсуіне байланысты тұрғын үймен қамтамасыз ету әлі де өсіп жатқан кезде болады. Басқаша айтқанда, ұсыныс өсіп жатқан кезде сұраныс азаяды, соның салдарынан бағаның күрт төмендеуіне алып келеді, өйткені одан да көп үйге және одан да жоғары бағаларға ешкім төлем жасай алмайды.
Жүйе бойынша тәуекелді жүзеге асыруға үй иелері, ипотекалық несие берушілер, ипотекалық салымшылар мен мүлік салымшылары шығындары әсер етеді. Бұл іске асыруға бірнеше нәрсе себеп болуы мүмкін:
- Сыйақы мөлшерлемесінің жоғарылауы кейбір сатып алушылар үшін үй иелігін қол жетімсіз етіп қояды және кейбір жағдайларда қазіргі уақытта адамның иелігіндегі үйді қол жетімсіз етеді. Бұл көбінесе дефолтқа және өндіріп алуға мәжбүр етеді, бұл ақыр соңында нарықтағы қол жетімді ұсынысты толықтырады.
- Қолда бар табыстың азаюына, жұмыс орындарының азаюына немесе қол жетімді жұмыс орындарының аз болуына алып келетін жалпы экономикалық қызметтің құлдырауы, бұл тұрғын үйге деген сұранысты төмендетеді. Рецессия әсіресе қауіпті.
- Сұраныс таусылып, сұраныс пен ұсынысты тепе-теңдікке жеткізеді және кейбір үй иелері, әсіресе алыпсатарлар сатып алуларын қол жетімді немесе тиімді етуге үміттенетін үй бағасының тез өсу қарқынын бәсеңдетеді. Бағаның тез өсуі тоқтаған кезде, үйге қол жеткізуге үміттенетіндер үйлерінен айырылып, нарыққа көбірек ұсыныстар әкелуі мүмкін.
Төменгі жол – шығындар көбейген кезде несиелік стандарттар қатайтылғанда, ипотекалық несие алу оңай болмайды, сұраныс азаяды, ұсыныс көбейеді, алыпсатарлар нарықтан кетіп, бағалар төмендейді.
2007–08 жылдардағы тұрғын үй нарығының құлдырауы
2000 жылдардың ортасында, АҚШ экономикасы бойынша тарту туралы тікелей әсер етті кеңінен таралған көпіршігі тұрғын бастан Ұлы құлдыраудан. Дотком көпіршігінен кейін жылжымайтын мүліктегі құндылықтар пайда бола бастады, бұл алыпсатар сатып алушылар, инвесторлар және басқа тұтынушылар арасында үй иелерінің өсуіне ықпал етті. Төмен пайыздық мөлшерлемелер, жеңілдетілген несиелендіру стандарттары, оның ішінде өте төмен бастапқы төлемдер талаптары – басқаша түрде ешқашан үй сатып ала алмаған адамдарға үй иесі болуға мүмкіндік берді. Бұл үй бағасын бұрынғыдан да жоғарылатып жіберді.
Бірақ көптеген алыпсатар инвесторлар сатып алуды тоқтатты, себебі тәуекел өте жоғары болды, бұл басқа сатып алушыларды нарықтан шығуға мәжбүр етті. Шынында да, экономика нашарлап кеткен кезде субпредиттік қарыз алушылардың көпшілігі ай сайынғы ипотекасын төлей алмайтын болып шықты. Бұл өз кезегінде бағаның төмендеуіне себеп болды. Ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар өте көп мөлшерде сатылды, ал ипотека бойынша міндеттемелердің орындалмауы және өндіріп алу бұрын-соңды болмаған деңгейге көтерілді.
Маңызды
Ипотекалық несиелеуді кемсіту заңсыз болып табылады. тұтынушыларды қаржылық қорғау бюросына немесе АҚШ-тың тұрғын үй және қала құрылысы департаментіне (HUD) есеп беру.
Орташа реверсия
Көбінесе, үй иелері бағалардың ұзақ мерзімді өсу қарқынын және орташа реверсияның мүмкіндігін ескермей, бағалардың жақында орындалуы болашақта жалғасады деп болжайтын зиянды қателіктер жібереді.
Физика заңдары, тығыздығы ауадан үлкен кез-келген объектіні жоғары қарай қозғағанда, ауырлық күштері оған әсер ететіндіктен, жерге қайта оралады деп айтады. Қаржы заңдары да бағалардың тез өсуі немесе тозуы кезеңдерін бастан өткерген нарықтар уақыт өте келе орташа ұзақ мерзімді бағалау бағамдарының деңгейіне сәйкес келетін баға нүктесіне оралатындығын дәл осылай айтады. Бұл орташа мәнге қайта оралу деп аталады.
Тұрғын үй нарығындағы бағалар да осы реверсия тенденциясынан тұрады. Бағалардың тез өсу кезеңдерінен немесе кейбір жағдайларда амортизациядан кейін олар ұзақ мерзімді орташа бағалау ставкалары қажет болған жерге қайта оралады. Үй бағасының орташа реверсиясы жылдам немесе біртіндеп болуы мүмкін. Үй бағасы тез арада орташа жылдық деңгейге сәйкес келетін деңгейге ауысуы немесе ұзақ мерзімді орташа бағамен сәйкес келмейінше тұрақты болып қалуы мүмкін.
Жоғарыда көрсетілген теориялық мән 1985 жылдың бірінші тоқсанынан 1998 жылдың төртінші тоқсанына дейінгі тұрғын үй бағасының индексінің орташа тоқсандық пайыздық өсімін есептеу арқылы алынған – бұл үй бағалары ұзақ мерзімді тенденциядан тез көтеріле бастаған шамамен нүкте.. Есептелген орташа тоқсандық өсім графикте көрсетілген бастапқы мәнге және әрбір келесі мәнге тұрғын үй бағасының индексінің теориялық мәнін алу үшін қолданылды.
Бағаны бағалау сметасы
Үй сатып алушылар саны өте көп, тек соңғы бірнеше жыл ішінде олар күткен нәрсеге бағдар ретінде баға көрсеткіштерін пайдаланады. Олардың нақты емес бағаларына сүйене отырып, олар шамадан тыс тәуекелге барады. Бұл шамадан тыс тәуекелге бару әдетте ипотеканы таңдаумен, тұтынушы сатып алатын үйдің өлшемімен немесе құнымен байланысты.
Тұтынушыларға көп сатылатын және салыстырмалы түрде қысқа мерзімді несие ретінде жасалған бірнеше ипотекалық өнімдер бар. Қарыз алушылар бұл ипотеканы белгілі бір бірнеше жыл ішінде сол ипотека бойынша қайта қаржыландыруға мүмкіндік алады деген үміттің негізінде таңдайды және олар сол сәтте үйлерінде болатын меншікті капиталдың арқасында оны жасай алады.
Үй бағасының жақындағы көрсеткіштері, алайда, жалпы үйдің болашақтағы бағасының жақсы болжамы емес. Үй сатып алушылар тұрғын үй бағасының ұзақ мерзімді өсу қарқынына назар аударып, маңызды қаржыландыру шешімдерін қабылдаған кезде орташа реверсияның қаржылық принципін ескеруі керек. Мұны алыпсатарлар да жасауы керек.
Тәуекелге бару жаман емес, ал тәуекелге бару кейде қажет және орынды болғанымен, тәуекелге негізделген дұрыс шешім қабылдаудың кілті қаржылық негізделген бағалаулар жасау арқылы тәуекелдерді түсіну және өлшеу болып табылады. Бұл, әсіресе, адамдардың көпшілігі қабылдайтын ең маңызды және маңызды қаржылық шешімге қатысты – үй сатып алу мен қаржыландыру.
Төменгі сызық
Қаржының қарапайым және маңызды принципі – бұл орташа реверсия. Тұрғын үй базарлары кейбір базарлар сияқты көпіршіктерге ұшырамаса да, тұрғын үй көпіршіктері бар. Ұзақ мерзімді орташа көрсеткіштер тұрғын үй бағасының тез қымбаттайтын кезеңдерде қайда аяқталатынын, содан кейін тоқыраған немесе құлдырап кеткен бағаларды көрсетеді. Дәл осындай жағдай бағаның орташа жоғарылауынан төмен кезеңдерге қатысты.