Үйді аудару үшін несиені қалай алуға болады
Үй Flipping өсуі үй бағалары мен қолжетімділігін арттыру үшін 2007 алғыс бері оның ең жоғары деңгейде қаржыландыру.Сонымен қатар, шектеулі ұсыныс флиптерге 2008-2009 жылдардағы тұрғын үй дағдарысынан кейін, кепілдіктер жылжымайтын мүлік нарығын басыпалғаннан гөрі көбірек пайда табуға көмектеседі.
Негізгі өнімдер
- Әдетте үйді сатып алуға қарағанда үйді аудару үшін көп ақша қажет.
- Несие берушілер аударуды тәуекелді ұсыныс деп санайды және тәжірибесіз жүзіктермен жұмыс істемейді.
- Ақшаға несие берушілер интернеттен табылуы мүмкін және олардың мерзімі бір жылдан аз, пайыздық мөлшерлемелері 12% -дан 18% -ға дейін, және екіден беске дейін.
- Жеке несие берушілерді басқа флиптермен сөйлесу арқылы тексеруді қарастырыңыз.
- Flippers инвестицияларды қаржыландыру үшін краудфандинг сайттарын қолдануға тырысуы мүмкін.
Үйді айналдыруға кететін шығындар
Жылжымайтын мүлік объектілерін сатып алу, жөндеу және тез сату пайдалы болуы мүмкін, үйді аудару сіз өмір сүргіңіз келетін үйді сатып алуға қарағанда әлдеқайда көп ақша талап етеді.Мүліктің иесі болу үшін сізге ақша ғана емес, сонымен қатар қалпына келтіру жұмыстары мен мүлік салығын, коммуналдық қызметтерді және үй иелерінің сақтандыруын жабу үшін қаражат қалпына келтіру жұмыстары аяқталған күннен бастап және қалпына келтіру жұмыстары аяқталған күннен бастап қажет.Қысқа мерзімді капиталға салынатын салық ставкалары сіздің федералдық табыс салығыңызға байланысты 10% -дан 37% -ға дейін,жылжымайтын мүлік объектілері бойынша сіз бір жыл ішінде немесе одан аз уақытта тапқан пайдаңызды азайтады.2
Егер сізде ақша салуға қаражатыңыз болмаса, үй аударуға кірісу оңай ұсыныс емес. Бұл айнаға тұман түсіре алатын кез келген адам ипотека несиесін ештеңемен ала алмайтын 2005 жыл емес. Егер сіз бастапқы жарнасы бар несие алуды талап етсеңіз де, сіз бірінші резиденцияны сатып алуға қарыз алғаннан гөрі, флипті қаржыландыру үшін көп ақша төлейсіз. Себебі несие берушілер ақша аударуды қауіпті ұсыныс ретінде қарастырады.
Әрі қарай, көптеген несие берушілер тәжірибесіз жүзгіштермен жұмыс істемейді. Олар сіздің табысқа жету үшін кем дегенде бір үй сатудың табысты тәжірибесі бар екенін көргісі келеді. Басқалары тәжірибесіз жүзгішпен жұмыс істейді, бірақ олардан жоғары төлемдер мен пайыздар алынады.
Маңызды
Ескерту: Осы мақалада аталған және сипатталған несие берушілер тек ақпараттық мақсатта ұсынылған. Investopedia да, автор да бұл компаниялардың ешқайсысын қолдамайды. Қарыз алушылар осы несие берушілердің кез-келгені олардың нақты қаржыландыру қажеттіліктері үшін жақсы таңдау болып табылатындығын анықтамас бұрын өздері зерттеу жүргізуі керек.
Қатаң ақша несиелері
Сарапшылар қаншалықты қиын ақша атауын иеленгенімен келіспейді. Кейбіреулер бұл дәстүрлі қаржыландыруға қарағанда әлдеқайда қымбат және «қиын» шарттары бар екеніне сілтеме жасайды. Басқалары мұны әдеттегі несие берушілер үшін «қиын» үйлерді қаржыландыратындықтан дейді. Десе де, басқалары бұл термин жылжымайтын мүлік болып табылатын қатты активтегідей несие кепілдігін сипаттайды дейді.
Терминнің шығу тегі қандай болса да, ақшаға салынған несиелер, әдетте, бір жылдан аз мерзімге және пайыздық мөлшерлемелері 12% -дан 18% -ға дейін, екі-бес ұпайға дейін болады. Ұпай несие сомасының 1% -на тең, сондықтан сіз $ 112,000 қарыз алсаңыз және несие беруші екі ұпай алса, сіз $ 112,000-дің 2% немесе $ 2240 төлейсіз. Кәдімгі ипотека сияқты жабылу кезінде ұпай төлеуден гөрі, үй ақшаға несие сатып алғанға дейін ұпай төлеудің қажеті жоқ болуы мүмкін – бұл осы қатты ақшаға қатысты ең жеңіл нәрсе.
Қиын ақшаға несие берушілер сіздің қарызға ала алатын сомаңызды үйдің жөнделген құнына (ARV) негіздейді. Егер үйдің бағасы $ 80,000 болса, бірақ ARV $ 160,000 болса және сіз ARV-дің 70% -на дейін қарыз ала алсаңыз, онда сіз $ 112,000 қарыз ала аласыз. $ 80,000 сатып алу құнын төлегеннен кейін, сізде шығындар (үй сатушысы үшін оны төлеу туралы келіссөздер жүргізуге болады), несие ақыларын, сауықтыру, шығындар және сатылым, маркетинг, сату сияқты шығындар үшін 32000 доллар қалады. және жылжымайтын мүлік агенттерінің комиссиялары. Егер сіз сол бюджетті ұстана алсаңыз, үйді аудару үшін сізге қалтаңыздан ақша қажет емес.
2240 АҚШ доллары осы 32000 доллар бюджеттің едәуір бөлігін алады, ал егер сіз алты ай ішінде 15% пайыз төлесеңіз, сіздің 112000 АҚШ доллары мөлшеріндегі жалпы сыйақы сомаңыз 8400 долларды құрайды. Қарыз берушілер, әдетте, несие аяқталған кезде ай сайын тек пайыздармен төлемдер күтеді, бірақ кейбіреулері пайыздарды есептеуге мүмкіндік береді және флип аяқталғанға дейін төлеуді талап етпейді. Осы екі үлкен шығыстан кейін сізде барлығына 21 360 доллар болады, егер жабу шығындарын төлеуге тура келмесе. Бірақ егер үй шынымен 160 000 долларға сатылатын болса, сіз өзіңіздің банктік шотыңыздан бір чек жазбай-ақ, алты айлық жұмысыңыз үшін салықты алып тастап, 48000 доллар пайда көресіз.
Қатты ақша мен әдеттегі несиеге қарсы
Флоридадағы үйлерді айналдырып, ақша несиелерін қаржыландыратын жылжымайтын мүлікке арналған инвесторлар тобы – House Heroes президенті Лукас Мачадо ақшаға несие беру басқа жолмен оңай: бюрократиялық бюрократияның болмауы. Кәдімгі банктерден айырмашылығы, несие берушілер жылжымайтын мүліктің формасына қатысты нұсқаулармен байланысты емес. «Жағдайы нашар жылжымайтын мүлік дәстүрлі ипотекалық қаржыландыру нұсқауларына сәйкес келмейді. Екінші жағынан, қиын ақшаға несие берушілер апатты жағдайдағы үйлерге несие береді деп күтуде », – дейді Мачадо.
Керісінше, «қиын ақшаға несие берушілер мәміленің беріктігін және үйдегі жүзгіштің сенімділігін бағалау арқылы несие беруді шешеді», – дейді Мачадо. Егер сатып алу және жөндеу құны қайта сату құнымен салыстырғанда мағыналы болса және үйдегі флиппер сенімді болса, қиын ақшаға несие беруші несие береді.
Қаржы несиесін берушілерді бағалау кезінде, әдетте, қарыз алушылардың кірістегі кірістер коэффициенттері және несиелік ұпайлар сияқты қарыз алушылардың біліктілігі алаңдамайды. Кейбір жағдайларда олар өтініш берушінің салық декларациялары, банктік есептер және несиелік есептер сияқты құжаттарын көргісі келуі мүмкін. Алғашқы төлем қаражатын қарызға алу маңызды емес (әдеттегі несие берушілерден тағы бір айырмашылық). Ақыр соңында, «егер флиппер дефолтқа жол берсе, ауыр ақшаға несие беруші үйді тартып алып, үйге меншік құқығын иеленіп, оны өз бетімен сата алады», – дейді Мачадо.
Банкке ұқсас қатты ақша несие беруші қарыз алушы несиені төлегенге дейін үйдегі бірінші Senna House Buyers компаниясының сатып алу менеджері Мат Тренчард, Хьюстондағы ең ірі үй сатып алушы компаниялардың бірі.
Несие берушілерді қайдан іздеу керек
Қиын ақшаға несие табудың бір орны – Интернетте. Мысал ретінде, Lima One Capital компаниясы жаңа жүзгіштермен жұмыс істейді және несиенің өзіндік құнының 90% -на дейін немесе ARV-ге 75% -на дейін несие береді. Төлемдер мен пайыздық мөлшерлемелер қарыз алушының тәжірибесімен төмендейді. Lima One көптеген штаттарда ставкалары мен төлемдері штатқа байланысты әр түрлі несие береді.
Жалпы, төлеуді күтіңіз:
- Егер өткен 24 айда бір флипке дейін аяқталған болса, сізде шығу төлемі 3,5% және сыйақы мөлшерлемесі 12% болады.
- Сіздің белдеуіңіздің астына екі-төрт рет айналдырсаңыз, бұл бастапқы төлем үшін 3% және сыйақы мөлшерлемесі 11%
- Бес немесе одан да көп аяқталған флиптер үшін шығу төлемі 2% және пайыздық мөлшерлеме 9,99% болады.
Несиелік баллдары 680-ден төмен қарыз алушылар сәл аз қарыз ала алады және ең жоғары шығындарды төлейді. Несиелік минималды балл – 630. Сонымен қатар, Lima One Capital 10% бастапқы жарнаны талап етеді және 13 айға дейін қайтару мерзімдерін ұсынады.
Екінші мысал LendingHome-тен келеді. Бұл фирма сатып алу бағасының 90% -на дейін және жөндеуге кететін шығындардың 100% -ына дейін несиелерді ұсынады. Қарыз алушылар алғашқы есеп айырысу мен жабу шығындарын жаба алатындығын көрсету үшін банктен үзінді-көшірме ұсынуы керек. Басқа талаптарға сатып алу-сату шарты, бұрынғы түзету жобаларының тізімі, мүлік құжаттамасы және алғашқы жарна кіреді. Сыйақы мөлшерлемесі әдетте 7,5% -дан 12% -ға дейін болады. Үшінші тараптың андеррайтерлік шығыстарын жабу үшін өтінім үшін 199 доллар алым бар. LendingHome сондай-ақ комиссия, бағалау төлем, зарядталып атауы және шартты депозитке алымдарды, және компания жақсартулар аяқталғаннан кейін дейін кері оңалту қаражат өткізеді.
Үй кейіпкерлерінің президенті Люкус Мачадо жылжымайтын мүлікке инвестиция салатын жергілікті қауымдастықтарға, жергілікті инвесторларға және жылжымайтын мүлік агенттеріне хабарласып, кірпіш пен қопсытқышқа несие берушілерді табуды ұсынады. Бірақ келіссөздер жүргізуге көп орын болмауы мүмкін, әсіресе ұпайлар мен пайыздық мөлшерлемелер бойынша. Соңғы бірнеше жылда, деп атап көрсетеді Мачадо, несие берудің көптеген мүмкіндіктері болды, сондықтан мәмілені қуудың қажеті жоқ. «Неліктен бүгін сіз төменгі табыстылықпен несие алуыңыз керек, мүмкін ертең тағы бір мүмкіндікті кездестіресіз?» деп сұрайды.
Жеке несие берушілер
«Жеке несие беруші – бұл сізге несие беруге қомақты капиталы бар жеке тұлға », – дейді Senna House Buyers Mat Trenchard. «Сіз сонда қанша жеке адамдар жинақтаған ақшасын несие іздеп жүргеніне таң қаласыз. Олар HML-ге ұқсас жұмыс істейді [ақша несие берушісі], тек егер сіз жақсы тарифтер мен шарттар ала алмасаңыз ».
Тренчардтың айтуынша, жекеменшік несие берушілер төлем шарттары бойынша келіссөздер жүргізуге ашық болуы мүмкін. Олар тіпті мәміле бойынша серіктес ретінде қатысуға және пайыздарды төлемеудің орнына пайдадан үлес алуға дайын болуы мүмкін.
«Тәжірибесіз жүзгіштің кілті – келіссөздер кезінде сенімділік», – дейді Тренчард. «Олар желіге қосылып, қаншалықты төлеуге үйреніп қалғандықтары және басқа жаққа кете алатынын білетіндері туралы сөйлесу керек. Сіз бірінші сөйлескен несие берушімен келісімге келе алмадыңыз, өйткені мәмілеге ақша таба алмаймын деп ойламаңыз ».
Жергілікті жылжымайтын мүлік желілеріндегі іс-шараларда жеке несие берушілерді іздеуге болады. Бұл адамдар 8% -дан 12% -ке дейін алуы мүмкін, сонымен қатар ауыр ақша несие берушінің 12% -дан 15% -ға дейін екі-бес ұпаймен салыстырғанда нөлден екі ұпайға дейін, – дейді Тренчард. Қиын ақшаға несие беруші немесе банк сияқты, олар үйге кепілдікке бірінші позицияны алады.
Жеке несие берушіні қалай ветеринариядан өткізуге болады
Тәжірибелі кәсіпқой жүзгіштер сіз қарастырып отырған жеке несие берушіні өлшеудің ең жақсы әдісі – бұл басқа несие берушілермен сөйлесу, сіз оны жылжымайтын мүлік желілері кезінде таба аласыз – және сол несие берушілермен жұмыс тәжірибесінің бар-жоғын сұрау дейді. Айналым қаншалықты тез болды? Олар қандай баға алды? Несие беруші қаншалықты жауап берді? Сіз сондай-ақ анықтамалар сұрап, оларға қоңырау шала аласыз.
Нашар сценарий, әдетте, несие беруші уәде етілген қаржыландыруды қамтамасыз етпегендіктен және сатып алушы өзінің ақшалай депозитінен айырылатындықтан мәміле жасалады. Есеп айырысу үстелінде тағы бір мүмкіндік күтпеген несиелік төлемдермен таңқалдырады. Келісім-шарт шарттарына астам заңды шайқасында әлеуеті немесе қарыз алушыны ұстау үшін тырысып кредитор, сондай-ақ бар Әдепкі ол мүлікті өндіріп алу мүмкін, сондықтан. Мұның бәрі бірдеңеге қол қоймас бұрын несие берушіні тексеріп алудың жақсы себептері болып табылады.
«Сонымен, бұл мәміле кезінде несие беруші қол қойылған кейбір парақтарға – несиелік құжаттарға айырбастау үшін көптеген ақша айналымымен айналысатындығын ұмытпаңыз. Бұл қарыз алушы үшін жаман емес », – дейді Мачадо.
Интернеттегі жеке несие берушілер
Техникалық тұрғыдан алғанда, жеке несие беруші дегеніміз – несие беру арқылы бизнес жасамайтын, бірақ сізге қаржыландыруға келісетін дос, отбасы мүшесі немесе басқа жеке тұлға, дейді Брайан Дэвис, SparkRental негізін қалаушы және 15 жылжымайтын мүлікке инвестор.. Кейбір компаниялар өздерін жеке меншік болғандықтан ғана жеке несие берушілер деп атай алады. Ақша несие берушілер сияқты, сіз оларды интернеттен таба аласыз.
Калифорния штатындағы Ирвайн қаласында орналасқан5 Arch Funding 30 штаттағы тәжірибелі жүзгіштермен жұмыс істейді.Ол түзетуге болатын несиелер бойынша бір таңбалы пайыздық мөлшерлемені ұсынады.
Калифорниядағы Калабасас қаласында орналасқанAnchor Loans компаниясы көптеген штаттағы 47 штаттағы пайыздық мөлшерлемемен жылжымайтын мүлік түрлері бойынша мәмілелерді жаба алады.Шарттар штатқа байланысты өзгереді.Мысалы, Калифорнияда несие құны мен қарыз алушының тәжірибесіне байланысты пайыздық мөлшерлемелері 8% -дан 13% -ға дейін, бастапқы жарналары 2% -дан 3% -ға дейін және алдын-ала төлемсіз алты айдан 12 айға дейінгі несие шарттары бар. айыппұлдар.Флипперс үйдегі ARV-нің 70% -на дейін қарыз ала алады.Сатып алу құнының кем дегенде 10% -дан 20% -на дейінгі бастапқы жарна қажет.Қарыз алушылардың алдыңғы 18 айда кем дегенде бес рет айналып өту тәжірибесі болуы керек.Зәкірлік несиелер білікті корпорацияларға және жауапкершілігі шектеулі серіктестіктерге (ЖШҚ) бес айналымнан азнесие қарастырады.Қаржыландыру екі күннен екі аптаға дейін болуы мүмкін және әдетте бір аптаға созылады, делінген компанияның сайтында.
Краудфандинг
Краудфандинг несиелерді ұжымдық қаржыландыру үшін әр түрлі адамдар тобына және / немесе мекемелерге сүйенеді. Инвестор деп аталатын әрбір несие беруші қарыз алушының несиесінің аз пайызын береді және сол ақшаға пайыз алады.
Prosper сияқты дәстүрлі краудфандинг сайттары үйлерді сатып алуға және аударуға бағытталмаған.Проспердің несие сомасы 40 000 АҚШ долларын құрайды, бұл үйді жөндеу, қарызды консолидациялау және шағын бизнесті қаржыландырусияқты жобаларға арналған. Міне, осы жерде тұрғын үйді жылжымайтын мүлікке арналған краудфандингке арналған арнайы сайттар пайда болады. Кейбіреулер сіздің несиеңізді алдын-ала қаржыландырады, яғни компания сіздің ақшаңызды пайдаланып несиеңізді тез жауып тастайды, ал ол инвесторлар қаржыландыруды күткен кезде, ал басқалары жабылмайды Сіздің несиеңіз инвесторлар оны толық қаржыландырғанға дейін. Бұл жабудың баяулауын немесе жабылуын білдіруі мүмкін.
Дэвис: «Краудфандингтің веб-сайттары ақша табыстайтын несие берушілер сияқты орын алады» дейді. «Олар салыстырмалы түрде қымбат, бірақ қанша ипотека алғанына қарамастан, жылжымайтын мүлік инвесторларына несие береді және кепілдеме мен мәміленің сапасына көп көңіл бөледі».
Краудфандинг сайттары
Groundfloor LTC-нің 90% -на дейін қаржыландырумен 75,000-нан 2 млн долларға дейінгі несие ұсынады (жөндеу шығындарының 100% -ы), жеті күнде жабылады, несие мерзімі ішінде төлемдер жасалмайды, салық декларациялары немесе банктік көшірмелер талап етілмейді жарты миллионға дейінгі несиелер.Пайыздық мөлшерлемелер 5,4% -дан 26% -ға дейін.Қарыз алушылар несиені тезірек төлесе де, кем дегенде үш айлық сыйақы төлеуі керек.Әдеттегі жабу құны 500-ден 1500 долларға дейін, ал Groundfloor несие үшін екі-төрт ұпай алады.Барлық ұпайлар мен төлемдерді несиеге алуға болады.Әдетте, еден тәжірибесі жоқ жүзгіштермен жұмыс істемейді.
Patch of Land 75,000-нан 5 млн долларға дейінгі несиелерді несиенің құнынан 85% -на дейін немесе жаңартылғаннан кейін 70% -на дейін қаржыландырумен, жеті күннен аз уақытта жабу және 7,5-тен басталатын пайыздық мөлшерлемені ұсынады. %.Қарыз алушылар бір айдан 36 айға дейінгі мерзімге несиелер бойынша ай сайынғы пайыздық төлемдерді төлейді. Patch Land тек тәжірибелі әзірлеушілермен жұмыс істейді.
Fund That Flip сатып алу бағасының 90% -на дейін, жұмыс көлемінің 100% -на дейін, жеті күнге дейін жабылады, несие мерзімі 3 айдан 18 айға дейін, ал ставкалар 8,99% -дан басталады.
Краудфандингтің кемшіліктері
Тренчард пен Мачадо жылжымайтын мүлікті краудфандингке қатысты кез-келген веб-сайттарды қолданбағанын айтты, бірақ екеуі де мәмілені бағалау және жасау үшін краудфандинг процесі қарыз алушының жеке немесе қатты ақша несие берушісімен салыстырғанда баяу болуы мүмкін деп күдіктенді. Флиппер несие берушімен тығыз қарым-қатынаста болғаннан кейін, үлкен мүмкіндік туып, барлық құжаттар реттелген кезде екеуі 24 сағат ішінде келісімді жаба алады.
Жеке несие берушіден айырмашылығы, краудфандинг сайттары келіссөздер жүргізу мүмкіндігін ұсынбауы мүмкін. Олар әр мәміле үшін параметрлер орнатқан болуы мүмкін, өйткені олар инвесторлардың үлкен тобына жауап береді.
Төменгі сызық
Егер сізде қаржылай көмексіз үйді аудару үшін қолма-қол ақша жетпесе немесе қолыңызда болса, бірақ тәуекелді шектегіңіз келсе, қаражат алудың бірнеше әдісі бар. Қиын ақшаға несие беруші, жеке несие беруші немесе жылжымайтын мүлікті краудфандинг сайты сіздің үйдегі армандарыңызға жетуге көмектеседі.
Бұл нұсқалардың барлығы иесі иеленетін тұрғын үйді дәстүрлі ипотекалық қаржыландырумен салыстырғанда қымбат, бірақ олардың бағасы несие берушінің үлкен тәуекелін және үйді аудару үшін төмен пайыздық банктік несие алу ықтималдығын көрсетеді. Бірақ басқа адамдардың ақшасын пайдалану сізге ақша салуға аз немесе мүлдем қолма-қол ақша болмаған кезде ақша айналымын бастауға мүмкіндік беріп қана қоймай, сонымен қатар бірнеше қасиеттерді бірнеше рет жасауға жеткілікті тәжірибе жинағаннан кейін бір мезгілде көбірек қасиеттерді аударуға және жалпы табысты көбейтуге мүмкіндік береді. мәмілелер.
«Егер сіз нұсқаларды білсеңіз, оларды қайдан табуға болатынын және желіге қалай қосылатындығын білсеңіз, мәселе ақша табудан гөрі мәміле іздеуде», – дейді Тренчард. «Көп ақша табу өте оңай, ал үлкен мәмілелерді табу өте қиын».