Сіздің IRA-ны жылжымайтын мүлік сатып алу үшін пайдалану


IRA туралы айтатын болсақ, қаржылық активтер – акциялар, облигациялар, пай қорлары немесе биржалық айналым қорлары (ETF) – әдеттегі инвестицияларға күдіктілер. Сіздің IRA-да жылжымайтын мүлікті белгілі бір жағдайларда ұстауға болады. Сіз бір отбасылық немесе мультиплексті үйлер сатып ала аласыз; көпқабатты үйлер; бөлшек сауда дүкендері, қонақ үйлер немесе кеңсе кешендері сияқты коммерциялық жылжымайтын мүлік; шикі жер және жер учаскелері; тіпті қайықтардың сырғып кетуі.


Бұл бірнеше жүз акцияны сатып алу сияқты оңай емес. Егер сіз өзіңіз басқаратын IRA арқылы мүлік сатып алуды бастағыңыз келсе, ережелерді білуіңіз керек – және олардың көп бөлігі бар.

Негізгі өнімдер

  • Сіз өзіңіздің IRA-да жылжымайтын мүлікті сақтай аласыз, бірақ бұл үшін сізге жеке IRA қажет.
  • Сіз сатып алатын кез-келген жылжымайтын мүлік мүлдем инвестициялық мақсатта болуы керек; сіз және сіздің отбасы мүшелеріңіз оны қолдана алмайды.
  • IRA-да жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін, әдетте, ақшалай төлеу қажет, ал меншіктің барлық шығындарын IRA төлеуі керек.
  • Сіздің IRA-да жылжымайтын мүлікті ұстау қиын болуы мүмкін, салық мәселесі және бюрократия. Бірақ, екінші жағынан, мүлік сізге табыстың жақсы (немесе үлкен) мөлшерлемесін қамтамасыз ете алады және портфолиоңызды әртараптандырады.

Инвестициялық жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін дұрыс IRA

Ең алдымен, сіздің IRA өзіңізді басқаруы керек. «Өзін-өзі басқару» термині баламалы инвестицияларды IRA кастодианы, қаржы институты немесе есепке алу мен IRS есептілігінің талаптарына жауап беретін компания қабылдайды немесе ұсынады дегенді білдіреді. А өзін-өзі бағытталған IRA (ең брокерлік шоттар бәрібір, жылжымайтын мүлік холдингтер мүмкіндік бермейді) кез келген брокерлік, банктің немесе сіз үшін шешім қабылдауға болар еді инвестициялық компаниясының тәуелсіз болып табылады.

IRA арқылы мүлік сатып алу және иелік ету үшін сізге кастодиан, транзакцияны, байланысты құжаттар мен қаржылық есептілікті басқаратын дербес шоттарға мамандандырылған ұйым қажет болады. Жылжымайтын мүлікпен операциялардың осы түрлеріне қатысты қатаң ережелерді бұзбау үшін бәрі сақтаушы арқылы өтеді.

Сіз күткендей, кастодиан қызмет үшін ақы алады. Алайда, бұл сізге заттарды қалай жақсы құрылымдау керектігі туралы кеңес бермейді. Бұл сақтаушының міндеті – кеңсе жұмысын жүргізу.

Қалған ережелерді қарастырмас бұрын, мына негізгі фактіні түсініп алыңыз: сіз және сіздің IRA екі жеке тұлға. Сіздің IRA меншігіңіз бар, сізде жоқ. Шын мәнінде, меншік құқығында «XYZ Trust Company кастодианы [пайдасына] (FBO) [Сіздің атыңыз] IRA» деп жазылған.

Kurzübersicht

Егер сіз IRA-мен жылжымайтын мүлікті дұрыс сатып алмаған болсаңыз, сіз IRA-ны дисквалификациялай аласыз. Егер бұл орын алса, ондағы барлық қаражатқа бірден салық салынады.

Сіздікі не және олай емес пе

Сіздің жылжымайтын мүлігіңіз тек инвестиция болуы керек.Сіз оны демалыс үйі, балаларыңыз тұратын орын, екінші үй немесе сіздің бизнесіңізге арналған кеңсе ретінде пайдалана алмайсыз.Бұл ережелер сізге жәнеIRS «дисквалификацияланған» деп санайтын адамдарға қатысты.  Сонымен, кім дисквалификацияланған адам болып саналады?

  • Сіздің жұбайыңыз
  • Сіздің ата-анаңыз, әжелеріңіз бен әжелеріңіз
  • Сіздің балаларыңыз және олардың жұбайлары, немерелері және шөберелері
  • Сіздің IRA қызметтерін жеткізушілер
  • Меншіктің 50% -дан астамына иелік ететін кез-келген ұйым

Сіз сондай-ақ құқықты осы дисквалификацияланған адамдардың біреуінен сатып ала алмайсыз – бұл өзін-өзі басқару мәмілесідеп аталады,сонымен қатар IRA сізге тиесілі мүлікті сатып ала алмайды.  Тыйым салынған транзакциялар туралы көбірек білуге ​​болады. Ішкі кірістер жөніндегі нұсқаулықтың 4.72.11.2.1.

Сатып алу

Сіздің IRA теңгеріміңіз өте жоғары болуы керек, өйткені IRA-да мүлік сатып алу үшін ипотека алу оңай емес. Сізге қолма-қол төлеу керек болады, бұл шоттан үлкен шағуды алып қана қоймай, бұл сіздің жолдағы кірістілік деңгейіңізге де әсер етеді.

Жылжымайтын мүлікке инвесторлар көбінесе аз мөлшерде қояды және сатып алуды тиімді пайдалану үшін салыстырмалы түрде төмен пайыздық мөлшерлемелерді пайдаланады, өйткені олар жылжымайтын мүлікке пайыз төлегеннен гөрі көп ақша табуға болады. Егер сіз жылжымайтын мүлікті сатып алуды қаржыландыра алмасаңыз, инвестициядан айтарлықтай пайда табудың әлеуетін жоғалтасыз (ROI).

Кейбір банктер осы транзакцияға арналған несиелерді қарастырады, бірақ бұл тағы бір проблема тудырады: жылжымайтын мүліктен түсетін кез-келген кірісті бизнестің салық салынбайтын кірісі (UBTI)деп санауға болады.Сіз UBTI туралы көбірек ақпаратты IRS ішкі кірістер кодексінің (IRC) 511 бөлімінен біле аласыз.

Жылжымайтын мүлікке иелік ету

Сіздің IRA салық төлемейтіндіктен, сіз жылжымайтын мүлікке ие болатын шегерімдерді пайдалана алмайсыз. Сіз қолма-қол ақша төлегендіктен, ұстап қалуға ипотека бойынша сыйақы төлемдері жоқ. Сіз мүлік салығы бойынша шегерімдер мен амортизацияның артықшылықтарын ала алмайсыз. Егер сіздің жылжымайтын мүлігіңіз жалға беруден түсетін болса, оның кез-келген бөлігі сіздің IRA-ға оралады. Сіздің жеке меншігіңіз болмағандықтан, сіз кірістің кез-келгенін қалтаға ала алмайсыз. (Әрине, сіз ақшаны зейнетке шыққаннан кейін шоттан алған кезде алады ).

Жарқын жағында, жылжымайтын мүлікке қызмет көрсету немесе оған байланысты басқа шығындар сіздің қалтаңыздан шықпайды. IRA барлығын төлейді. Алайда, бұл кемшіліктерсіз емес. Сіздің IRA-дан шыққан кез-келген доллар – бұл бірнеше онжылдықтар бойы салықсыз құнның өсуіне алып келетін доллар.

Kurzübersicht

Бір үлкен тәуекел: сіздің IRA қолма-қол ақшаңызды ағызатын және қымбат айыппұлдарға әкелетін техникалық қызмет көрсету шығындары, егер сіз оларды жабу үшін шотқа «көп ақша салсаңыз».

Егер мүлік сіздің IRA теңгеріміңізді соншалықты төмен деңгейге көтеретін бірқатар ірі шығындарға ұшыраса, не болады, егер есепшотта оны төлеуге қаражат жеткіліксіз болса?Есіңізде болсын, сіз бұл мүлікке қатысты ештеңені өз қалтаңыздан төлей алмайсыз және IRA жарналары шектеулі: Сіз 2021 жылы 6000 доллар, 50 жастан асқан кезде 7000 доллар ғана сала аласыз.

Егер бұл жөндеуді қамтымаса және сізге көп ақша салу керек болса, онда сіз тым көп үлес қосумен байланысты айыппұлдарды іздейсіз. Бұл айтарлықтай тәуекел, өйткені мүлік көбінесе қымбат күтімді қажет етеді, ал жалға беруден түскен табыс сізге жоғары техникалық қызмет көрсету жылында жұмсауға тура келетін қаражатты жаба алмауы мүмкін.

IRA-да жылжымайтын мүлікті сату

Сіздің мүлікті сату үшін сату бағасын басқа жылжымайтын мүлік холдингтеріндей жасаңыз. Екі тарап баға мен шарттар туралы келіскеннен кейін, сіздің кастодианыңыздан сіздің IRA атынан мүлікті сатуын сұраңыз. Сіздің IRA-ға байланысты барлық ақша сіздің IRA-ға кейінге қалдырылған немесе салықсыз қайтарылады.

Бір соңғы мәселе: өтімділік. Сізге инвестициядан шығу қаншалықты оңай? Акциялармен бұл оңай. Кейде сіз бірнеше секунд ішінде ақшаңызды қайтарып ала аласыз. Керісінше, жылжымайтын мүлік дегеніміз – белгілі бір деңгейде өтімді емес инвестиция. Бөлінгенге көп уақыт кетуі мүмкін, және сіз жолда ақша жоғалтуыңыз мүмкін. Сегіз миллион адам 2008 жылғы үлкен рецессияда білгендей, сіз өзіңіздің қарызыңыздағы ақшадан аз активке ие бола аласыз.

IRA-дағы меншіктің артықшылықтары мен кемшіліктері

Біз көптеген қиындықтар мен кемшіліктер туралы айттық, сондықтан сіз IRA-ға мүлікті орналастырудың қандай-да бір мәні бар ма деп ойлауыңыз мүмкін. Тарихи, жылжымайтын мүлік алды меншік құндылықтар ұзақ уақыт бойы көтеріледі, және ұзақ мерзімді нығайту белгілі бір зейнетақы шоты ұзақ мерзімді инвестициялық көкжиекте қолын-қолтық жүріп жақсы ұзақ мерзімді инвестициялық болды. Қысқа мерзімде жылжымайтын мүліктің кез-келген кірісі IRA-да салықтан қорғалады. Ақырында, жылжымайтын мүлік негізгі құрал ретінде әлемдегі ең жаман идея емес, акцияларға және басқа бағалы қағаздарға салынған портфельді әртараптандыруға көмектеседі.

Артықшылықтары

  • Жылжымайтын мүлік портфолионы әртараптандыруға көмектеседі, көбінесе қаржы нарықтарына қарсы келеді.

  • Жылжымайтын мүлік АРА-ның ұзақ мерзімді инвестициялық көкжиегі үшін өте қолайлы уақыт өте келе бағаланды.

  • Жылжымайтын мүлік жалға беруден түсетін тұрақты кірісті қамтамасыз ете алады, және сіз жалға алған кез-келген кіріс IRA-да салықсыз өседі.

  • Сіз қасиеттерді сатып ала аласыз, сата аласыз, аударып, жинақтай аласыз.

Минус

  • Сізге кастодианмен өздігінен басқарылатын IRA орнату қажет.

  • Сіз мүлік салығы, ипотека сыйақысы, амортизация және мүлікке қатысты басқа шығыстар бойынша шегерімдерді талап ете алмайсыз.

  • Барлық шығындар, жөндеу және техникалық қызмет көрсету шығындары IRA қаражатымен төленуі керек, ал сіз басқаларға оны жасау үшін және мүлікті басқару үшін төлем жасауыңыз керек.

  • Сіз және сіздің туыстарыңыз меншікте өмір сүре алмайсыз немесе кәсіп жүргізе алмайсыз.

Төменгі сызық

Инвестициялық жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін IRA-ны пайдалану әлсіздер үшін емес, сондай-ақ әр түрлі жеке зейнетақы шоттарының түрлерімен таныс емес адамдар үшін емес. Кез-келген типтегі жылжымайтын мүлікті инвестициялау өте қауіпті немесе ең жақсы жағдайда; IRA үшін, әсіресе, жылжымайтын мүлік өте қауіпті таңдау болып табылады. Мүліктік құндылықтар өсудің орнына төмендеуі мүмкін ғана емес, сонымен қатар жыл бойғы техникалық қызмет көрсету шығындары сіздің айыппұлдарыңызға әкелуі мүмкін, егер сіздің кірістеріңіз бен IRA жарналары шегі сіз ескере алмайтын жөндеуді өтемесе.

Егер сізде жылжымайтын мүлікті басқаруға уақыт пен тәжірибе болмаса, сіз IRA үшін неғұрлым қарапайым стратегияларды қолданғаныңыз жөн. Немесе жылжымайтын мүлікті инвестициялауға арналған трасттар (РЕИТ) немесе инвестициялық пай қорлары мен ETF сияқты секьюритилендірілген жылжымайтын мүлік опцияларын қарастырыңыз. Бұл меншіктің жанама түрі, бірақ олар қарапайым, өтімді ұсыныс – және оларды қарапайым IRA-да да өткізуге болады.