Коммерциялық кепілдік берілген коммерциялық бағалы қағаздар (CMBS)
Коммерциялық кепілдік берілген бағалы қағаздар (CMBS) дегеніміз не?
Коммерциялық ипотекамен қамтамасыз етілген коммерциялық бағалы қағаздар (СМБС) – бұл тұрақты жылжымайтын мүлікке емес, коммерциялық жылжымайтын мүлікке кепілге берілетін тұрақты кірісті инвестициялық өнім. CMBS жылжымайтын мүлік инвесторларына және коммерциялық несие берушілерге өтімділікті ұсына алады.
CMBS құрылымдарын стандарттау ережелері болмағандықтан, оларды бағалау қиынға соғуы мүмкін. CMBS базалық бағалы қағаздары әртүрлі отбасылық тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік сияқты әр түрлі мерзімдердегі, құндылықтардағы және мүлік түріндегі бірқатар коммерциялық ипотекаларды қамтуы мүмкін. Коммерциялық ипотека мерзімі әдетте бекітілгендіктен, СМБС тұрғын үй кепілімен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарға (RMBS) қарағанда алдын-ала төлем қаупін азырақ ұсына алады.
Негізгі өнімдер
- СМБС кепілге тұрғын үй жылжымайтын мүлікке емес, коммерциялық жылжымайтын мүлікке беріледі.
- Коммерциялық кепілге негізделген коммерциялық бағалы қағаздар облигациялар түрінде болады, ал базалық несиелер әдетте сенімге кіреді.
- CMBS-тегі несиелер кепілдік ретінде әрекет етеді – негізгі қарыз бен пайыздар салымшыларға берілген – дефолт болған жағдайда.
Ипотекамен қамтамасыз етілген коммерциялық бағалы қағаздар қалай жұмыс істейді
Кепілдендірілген борыштық міндеттемелер (CDO) және кепілдік міндеттемелер (CMO) сияқты, CMBS облигациялар түрінде болады. Біртұтас коммерциялық кепілдікпен қамтамасыз етілген ипотекалық несиелер қарыздың негізгі сомасы мен сыйақысы инвесторларға беріліп, дефолт жағдайында кепіл болып табылады.
Несиелер, әдетте, сенімге кіреді және олардың шарттары, мүлік түрлері және сомалары бойынша әртараптандырылған. CMBS секьюритилендірілген негізгі несиелер қатарына көп пәтерлі үйлер мен кешендер, фабрикалар, қонақ үйлер, кеңсе ғимараттары, кеңсе парктері және сауда орталықтары сияқты объектілерге арналған несиелер кіреді, көбіне сол сенім.
Ипотекалық несие, әдетте, қайтарымсыз қарыз болып саналады – тұтынушының немесе коммерциялық қарыздың, тек кепілмен қамтамасыз етілген кез-келген қарызы. Егер несие беруші қарызды төлей алмаған жағдайда, қарыз алушының кепілден тыс мүлкіне тыйым сала алмайды.
CMBS – бұл күрделі инвестициялық көлік құралдары болғандықтан, олар нарықтың кең ауқымды қатысушылары – инвесторлар, негізгі қызметші, мастер-сервис, арнайы қызметші, директорлық куәлік иегері, сенім білдірушілер және рейтингтік агенттіктерді қажет етеді. Осы ойыншылардың әрқайсысы CMBS-дің дұрыс жұмыс жасауын қамтамасыз ету үшін белгілі бір рөл атқарады.
Маңызды
CMBS нарығы АҚШ-тың тұрақты кірістер нарығының шамамен 2% құрайды.
CMBS түрлері
СМБС-ті қайтаратын ипотека несиелік тәуекел деңгейлеріне сәйкес транштарға жіктеледі, олар әдетте жоғары немесе жоғары сападан төмен сапаға дейін бағаланады. Жоғары сапалы транштар пайыздық және негізгі төлемдерді алады және онымен байланысты тәуекел аз болады. Төменгі транштар жоғары пайыздық мөлшерлемені ұсынады, бірақ үлкен тәуекелге баратын транштар транштардың деңгейінің төмендеуіне байланысты туындауы мүмкін ықтимал шығындардың көп бөлігін алады.
CMBS құрылымындағы ең төменгі транш портфельдегі ең қауіпті және мүмкін алыпсатарлық несиелерді қамтиды. Секьюритилендіру бір CMBS құрылымын жобалау тартылған процесінің банктер мен инвесторлар үшін де маңызды болып табылады. Бұл банктерге жалпы сомасында көбірек несие беруге мүмкіндік береді және инвесторларға коммерциялық жылжымайтын мүлікке жеңіл қол жеткізуге мүмкіндік береді, ал оларға дәстүрлі мемлекеттік облигацияларға қарағанда көбірек кірістер береді.
Инвесторлар CMBS-те бір немесе бірнеше несие бойынша төлемдер төленбеген жағдайда, төменгі транштарға қаражат түспес бұрын ең жоғары транштар пайыздармен толығымен төленуі керек екенін түсінуі керек.
CMBS-ке сын
Әдетте, CMBS-ке өте ауқатты инвесторлар ғана ақша салады, өйткені мұнда орташа инвестор үшін көптеген мүмкіндіктер жоқ. Инвестициялық қорларды табу немесе айырбасталатын қорларды (ETF) тек осы активтер класына салады, дегенмен көптеген жылжымайтын мүлік үлестік қорлары портфолиосының бір бөлігін CMBS-ке салады.
CMBS-ке қойылатын талаптар
2016 жылдың желтоқсанында Бағалы қағаздар және биржалар жөніндегі комиссия (ӘКК) және жаңа ережелер енгізді.