Мүлік салығын кепілге салу
Инвесторлардың жиі назардан тыс қалатын бір инвестициялық орны – мүлік салығы бойынша кепілдемелер. Бағалы қағаздар нарығының құбылмалылығының жоғарылауы, бұрынғыдай төмен пайыздық мөлшерлемелермен қатар, кірістің лайықты мөлшерлемесін қамтамасыз ету үшін осы типтегі альтернативті жолды іздейтін көптеген инвесторларға ие. Кейбір жағдайларда бұл ерекше мүмкіндік білімді инвесторларға керемет кірістілік мөлшерлемесін ұсына алады.
Мүліктік кепілдеме сонымен қатар айтарлықтай тәуекелге ұшырауы мүмкін, демек, бастаушы сатып алушылар осы типтегі активтермен байланысты ережелер мен ықтимал тұзақтарды түсінуі керек. Бұл мақалада салық кепілдіктері, оған қалай ақша салуға болатындығы және инвестициялардың осы түрінің кемшіліктері туралы айтылады.
Негізгі өнімдер
- Салық кепілдемесі – бұл меншік иесі мүлік салығын төлемеген кезде үкіметтің мүлікке қоятын талабы.
- Кепілзат кейде аукциондарда сатылады, ол кейде сауда-саттық соғыстарын қамтиды.
- Егер сізге тыйым салу қажет болса, иелік етуге кедергі келтіретін мүлікке қатысты басқа да кепілдіктер болуы мүмкін.
- Егер сіз мүлікті алсаңыз, жөндеу немесе тіпті қазіргі тұрғындарды шығару сияқты күтпеген шығындар болуы мүмкін.
- Сіз сондай-ақ мүлікті кепілдікке алуға қаражат салуға болады.
Салық салығы дегеніміз не?
Салық кепілдемесі – бұл жеке тұлғаның немесе кәсіпкердің үкіметке қарызын төлемеген мүлкіне қатысты заңды талап. Мысалы, жер иесі немесе үй иесі өз мүлкіне салынатын салықты төлемеген кезде, мүлік орналасқан қалада немесе округта мүлікке кепілдікке қою құқығы бар. Кепілдік мүлікке төленбеген қарыз сомасы үшін заңды талап ретінде әрекет етеді. Кепілдікке салынған мүлікті салық төленіп, кепілдік жойылғанға дейін сатуға немесе қайта қаржыландыруға болмайды.
Кепілдеме берілген кезде муниципалитет салық мүлік кепілі туралы куәлік жасайды, онда мүлікке қарыз сомасы, оған қоса кез-келген пайыздар мен айыппұлдар көрсетіледі. Содан кейін бұл сертификаттар аукцион арқылы ең жоғары сауда-саттыққа жіберіледі. Егер бұл өте кішкентай мүлік болса, инвесторлар бірнеше жүз долларға салық кепілдіктерін сатып ала алады. Алайда, олардың көпшілігі әлдеқайда көп тұрады.
Маңызды
Инвесторлар муниципалитеттен мүлік салығы бойынша кепілдіктерді сатып ала алады, бұл жаңа кепіл иесі ретінде оларға меншік иесінен пайыздармен төлемдер жинауға мүмкіндік береді. Кейбір жағдайларда олар мүлікті тәркілеп, мүлікке меншік құқығына ие болуы мүмкін.
Салық салығы
Ұлттық салық кепілдіктері қауымдастығының (NTLA) атқарушы директоры Брэд Вестовердің айтуынша, 2017 жылы шамамен 14 миллиард доллар мүлік салығы төленбеген. Осы кепілдердің шамамен үштен бір бөлігі кейіннен жеке инвесторларға сатылады. Жергілікті өзін-өзі басқару жеке сатудан пайда көреді, өйткені олар аталған мүлікке қарыз болған ақшаны бірден қайтарады. Отыз штат салық кепілінің сертификаттарын сатады, дейді Вестовер.
Флорида штатында төленбеген мүлік салығы 2008 жылы 1,2 млрд доллардан 2018 жылы 740 млн долларға дейін төмендеді, бұл «ең жоғарғы деңгейдегі деңгейдің жартысына жуығы» және инвесторларға арналған кепілзаттың төмендеуі ұлттық тенденция болуы мүмкін.«[Салауатты экономика болған кезде] адамдардың мүлік салығын төлейтіні мағыналы», – дейді ол.
Ұлттық тұтынушылар құқығын қорғау орталығы (NCLC) 2012 жылы Американың «Басқа дағдарыс дағдарысы» туралы жариялаған зерттеу тұрғын үй ипотекасының төленбеуі және жұмыссыздық деңгейімен қатар, үлкен рецессия кезінде мүлік салығы бойынша заңсыздықтар аспанға көтерілгенін анықтады.Зерттеуге сәйкес, зерттеу нәтижесінде жыл сайын АҚШ-тағы округтік және муниципалдық үкіметтер жылжымайтын мүлік салығы бойынша 15 миллиард доллар жинай алмағаны анықталды.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек
Салық міндеттемелеріне қалай ақша салуға болады?
Инвесторлар жылжымайтын мүлік салығын кепілдіктерді нақты жылжымайтын мүлікті аукциондарда сатып алу-сату тәсілімен сатып ала алады. Аукциондар жеке жағдайда немесе онлайн режимінде өткізіледі, ал инвесторлар кепілзат бойынша сыйақы мөлшерлемесін ұсына алады немесе ол үшін төлейтін сыйлықақысын төлей алады. Ең төменгі пайыздық мөлшерлемені қабылдаған немесе ең жоғары сыйақы төлеген инвестор кепілзатпен марапатталады. Сатып алушылар берілген мүлікке қатысты сауда-саттыққа жиі түседі, бұл жеңімпаз сатып алушы алатын кірістіліктің төмендеуіне әкеледі.
Салық кепілдемесі бар жылжымайтын мүлік объектілерін сатып алушылар, егер меншікке меншік құқығын алса, төлеуге тура келетін кез-келген басқа жасырын шығындармен бірге жөндеу құнын білуі керек. Содан кейін осы меншік иелеріне қазіргі тұрғындарды шығару сияқты жағымсыз міндеттер жүктелуі мүмкін, бұл мүлік менеджері немесе адвокаттың қымбат көмегін қажет етуі мүмкін.
Салық кепілін сатып алуға қызығушылық танытқан кез келген адам кепілге берілетін мүлік түрін – тұрғын үй, коммерциялық, игерілмеген жер учаскелері немесе жақсартылған мүлік туралы шешім қабылдаудан бастауы керек. Содан кейін олар келесі аукционның қашан, қайда және қалай өткізілетіндігін білу үшін өздерінің қалалық немесе округтік қазынашылық кеңсесіне хабарласа алады. Қазынашылық кеңсесі инвесторға аукционға жоспарланған мүліктік кепілдіктердің тізімін қай жерден алуға болатындығын, сондай-ақ сатудың қалай жүргізілетіндігі туралы айта алады. Бұл ережелер кез-келген тіркеуге қойылатын талаптарды, төлемнің қабылданған тәсілдерін және басқа да мәліметтерді сипаттайды.
Салық салығын сатып алушыларға арналған кеңестер
Сатып алушылар қолда бар қасиеттерге қатысты мұқият тексеру жүргізуі керек.Кейбір жағдайларда мүліктің ағымдағы құны кепілзат сомасынан аз болуы мүмкін. NTLA мерзімі өткен салық кепілінің номиналды сомасын жылжымайтын мүліктің нарықтық құнына бөлуге кеңес береді.Егер коэффициент 4% -дан жоғары болса, әлеуетті сатып алушылар бұл мүліктен аулақ болу керек.Сонымен қатар, мүлікке қатысушының оны иеленуіне кедергі болатын басқа кепілдемелер де болуы мүмкін.
Салық кепілдігімен берілген округтегі жылжымайтын мүліктің кез-келген бөлігіне тиісті учаскесінде нөмір беріледі. Сатып алушылар бұл кепілдіктерді округтен ақпаратты алу үшін нөмір бойынша іздей алады, бұл көбінесе интернетте жасалуы мүмкін. Әрбір нөмір үшін округте меншік мекен-жайы, меншік иесінің аты-жөні, мүліктің бағаланған құны, заңды сипаттамасы, меншік жағдайының бұзылуы және үй-жайларда орналасқан кез-келген құрылымдар бар.
Маңызды
Сізден мүлік аламын деген үмітпен салық кепіліне ақша салмаңыз;үй иелерінің шамамен 98% -ы кепілге қою процесі басталғанға дейін мүлікті сатып алады.
Кепілнен қалай пайда табуға болады
Инвесторлар салық салу кепілдіктерін инвестициялау мүмкіндіктерін анықтауға мүдделі болса, мүлік салығын жинауға жауапты жергілікті салық кірістерінің қызметкерімен байланысу керек. Қазіргі уақытта мемлекеттік салық қарызын сататын 2500 юрисдикция қалалары, поселкелері немесе округтары бар.
Кез-келген штатта төленбеген мүлік салығын көпшілікке сату қарастырылмағанымен, егер мемлекет төленбеген мүлік салығы туралы заң жобасын ашық аукционға жіберсе, инвесторлар бұл салықтардың қашан және қай жерде жарияланатындығын анықтай алуы керек.Жылжымайтын мүлік салығын сату сатылымға дейін белгілі бір уақыт аралығында жарнамалануы керек.Әдетте, жарнамаларда жылжымайтын мүлік иесі, заңды сипаттамасы және сатуға жататын салықтардың сомалары келтірілген.
Әдетте мүлік салығы бойынша кепілдемелерді сатып алатын инвесторлар кепілдеме төлеуші муниципалитетке кепілдік сомасын дереу төлеуі керек.Екі штаттан басқасының барлығында салық кепілін беруші негізгі қарызды, пайыздарды және кез-келген айыппұлды өндіріп алады;кепіл сертификатының иесіне төлейді, ал егер ол файлда болмаса, кепілзат куәлігін жинайды.Жылжымайтын мүлік иесі инвесторға кепілдеменің барлық сомасын және әр штатта өзгеріп отыратын пайызды қайтаруы керек, бірақ әдетте 10% мен 12% аралығында болады. Егер инвестор кепілдікке ақы төлеген болса, бұл кейбір жағдайларда қайтарылатын сомаға қосылуы мүмкін.
Өтеу кестесі әдетте алты айдан үш жылға дейін созылады. Көп жағдайда иесі кепіл құқығын толығымен төлей алады. Егер меншік иесі кепілдікті белгіленген мерзімде төлей алмаса, инвестор мүлікті тәркілеу құқығына муниципалитеттің құқығы бар, бірақ бұл өте сирек кездеседі.
Институционалды инвестор арқылы пассивті инвестициялау
Салықты кепілге салу инвестицияларды зерттеудің маңызды көлемін және мұқият тексеруді қажет етеді, сондықтан NTLA мүшесі болып табылатын институционалды инвестор арқылы пассивті инвестициялау туралы ойланған жөн болар.Салық төлеу туралы куәліктердің шамамен 80% -ы NTLA мүшелеріне сатылады.
Егер сіз NTLA мүшесі болғыңыз келсе, оның құны жылына 500 долларды құрайды (1 миллион доллардан аз инвесторлар үшін).Институционалды инвесторлар үшін мүшелік жарналар олардың инвестициялық портфелінің көлеміне байланысты 2000 – 10000 доллар аралығында.Институционалды инвесторлар кірісті жылына 4% -дан 9% -ке дейін жасай алады. NTLA NTLA мүшесі болып табылатын мүдделі инвесторларды салық кепіліне инвестициялауға назар аударатын институционалды инвесторлармен сәйкестендіруге көмектесе алады.
Мүлік салығын кепілге салудың кемшіліктері
Мүлік салығы бойынша кепілдеме айтарлықтай пайыздық мөлшерлемені қамтамасыз ете алатындығына қарамастан, инвесторлар осы алаңға шықпас бұрын үй тапсырмаларын орындауы керек. Салық кепілдемесі, әдетте, бастаушы инвесторлар үшін немесе жылжымайтын мүлік саласында тәжірибесі аз немесе тәжірибесі аз адамдар үшін орынсыз.
Маңызды
Инвесторларға қоршаған ортаға зиян келтіретін, мысалы, жанармай құю станциясы қауіпті материал төгілген мүлік үшін кепілдеме сатып алмауға кеңес беріледі.
Елемейтін қасиеттер
Инвесторлар кепілге салынған нақты мүлікпен де таныс болуы керек. Бұл оларға ақшаны иесінен жинай алатындығына кепілдік бере алады. Тұрғын үйдің маңында орналасқан тозығы жеткен мүлік, мүмкін, уәде етілген пайыздық мөлшерлемеге қарамастан, жақсы сатып алу емес. Мүлік иесі қарызды салықты толығымен төлей алмауы немесе төлегісі келмеуі мүмкін. Қоршаған ортаға қандай-да бір зиян келтіретін қасиеттер, мысалы, химиялық заттар немесе қауіпті материалдар, сол жерде шоғырланған.
Пассивті инвестиция емес
Кепілдік иелері сертификаттарын алғаннан кейін олардың қандай жауапкершіліктері бар екенін білуі керек. Әдетте, олар меншік иесіне сатып алу туралы белгіленген мерзімде жазбаша түрде хабарлауы керек. Сондай-ақ олар, егер төлем осы уақытқа дейін толық төленбеген болса, сатып алу мерзімі аяқталғанға дейін оларға екінші хабарлама хатын жіберуге міндетті.
Салық кепілдігінің мерзімі аяқталуы мүмкін
Салық кепілдемесі мәңгілік құрал емес. Көпшілігінде өтеу мерзімі аяқталғаннан кейін жарамдылық мерзімі бар. Кепілдік мерзімі аяқталғаннан кейін кепіл ұстаушы төленбеген қалдықты жинай алмайды. Егер мүлік өндіріп алуға жатса, кепіл ұстаушы мүлікке басқа кепілдіктерді анықтауы мүмкін, бұл меншік құқығын алу мүмкін болмауы мүмкін.
Конкурс
Банктер және хедж-қорлар сияқты көптеген коммерциялық мекемелер мүліктік кепілге қызығушылық таныта бастады. Нәтижесінде олар бәсекелестіктен асып түсіп, өнімділікті төмендете алды. Бұл жеке инвесторларға тиімді кепілдіктерді табуды қиындатты, ал кейбіреулері нәтижесінде бас тартты. Сонымен қатар, қазір кепілге ақша салатын бірнеше қаражат бар, және бұл жаңадан келген инвестор үшін тәуекелдің төмен деңгейімен осы аренаға шығудың жақсы тәсілі болуы мүмкін.
Салық төлеу туралы жиі қойылатын сұрақтар
Егер сізде салық салығы болса, бұл нені білдіреді?
Егер сізде салық кепілдемесі болса, бұл сіздің үкімет сіздің салық қарызын қараусыз қалдырғаныңыз немесе төлемегеніңіз үшін сіздің мүлкіңізге қатысты заңды талап қойғанын білдіреді. Мүлік салығы бойынша кепілдеме жағдайында сіз өзіңіздің мүлік орналасқан қалаға немесе округке қарыздар болған мүлік салығын ескерусіз қалдырдыңыз немесе төлемедіңіз. Мұндай жағдай орын алғанда, сіздің қалаңыздың немесе ауданыңыздың меншікке кепілдікке қою құқығы бар.
Салық салығын сату қалай жұмыс істейді?
Жиырма тоғыз штат, оған қоса Вашингтон, Виргин аралдары және Пуэрто-Рико салық кепілдіктерін сатуға рұқсат береді. Әрбір мемлекет өзінің салықтық кепілдік бойынша сатылымын жүзеге асыру үшін сәл өзгеше процесті қолданады.
Әдетте, меншік иесі салық төлеуге немқұрайлы қарағаннан кейін күту кезеңі болады. Кейбір штаттар бірнеше ай, ал басқа штаттар салық жинаушы араласқанға дейін бірнеше жыл күтеді. Осыдан кейін төленбеген салықтар аукционға салынып, салық кепілін сату кезінде сатылады. Бұл интернетте немесе нақты жерде болуы мүмкін. Кейде бұл мүлікке қарсы кепілге ең жоғары баға ұсынысы болып табылады. Басқа аукциондар ең төменгі пайыздық мөлшерлемені кепілмен қабылдаған инвесторды марапаттайды. Салық жинаушылар өз ақшаларын пайдаланады. төленбеген кері салықтардың орнын толтыру үшін аукционнан ақша табыңыз. Кепілдік салымға берілгеннен кейін, үй иесі оларға төленбеген мүлік салығы мен үстеме ақыларын қосады (әйтпесе олар мүлкінен өндіріп алуға мәжбүр болады).
Сатуға арналған салық міндеттемелерін қайдан табуға болады?
Салық кепілдіктерін сатып алу процесін білу үшін сіз өзіңіздің округіңіздің салық жинаушысына тікелей қоңырау шала аласыз. Сондай-ақ, кейбір графиктер өздерінің веб-сайттарында процесті жарнамалайды, сонымен қатар қатысушы ретінде тіркелу туралы нұсқаулық береді.
Аудандар өздерінің веб-сайттарында аукциондарды тізімдеген кезде, олар аукционға шығарылатын объектілер, аукционға қашан баратындығы және ең төменгі баға туралы ақпарат береді. Бұл тізім сізге орналасқан жері, меншік түрі, өлшемі және минималды ұсынысы негізінде сізді қызықтыратын қасиеттердің бар-жоғын анықтауға көмектеседі.
Салық салығын сату кезінде ипотека несиесі не болады?
Кепілдік мүлік сатылған кезде қалады. Алайда кепілдік бұрынғы иесінің несиелік есебінде қалады.
Мүлік салығы бойынша кепілге салынған өндіріп алулар үкіметтер өз құзыретіндегі мүлікті өздеріне төленбеген мүлік салығы үшін өндіріп алған кезде пайда болады.Мүлік салығы бойынша кепілзат басқа кепілдіктерден жоғары, сондықтан оларды өндіріп алу басқа кепілдіктерді, соның ішінде ипотека кепілін жояды.Салықтары төленбеген үй иелерінің ипотека бойынша қарыздары да бар.Салық салынатын мүлікті сатып алғаннан кейін, егер сізде ипотека кепілінің бар екенін анықтасаңыз, оны сіз сатып алған округ алып тастауы керек.Сақтауды жабу туралы құжаттарды негізге ала отырып, округ кепілдік төлемін төлейді.Егер бұл жұмыс істемесе, сіз оны алып тастау үшін кепіл ұстаушымен байланыса аласыз.
Кез-келген штатта, салық кепілін сатқаннан кейін, сатып алу мерзімі бар (уақыт ұзақтығы мемлекетке байланысты болса да), онда меншік иесі өз мүліктерін өтемақы төлеуге тырысып, мүліктерін төлеуге тырысуы мүмкін. Алайда, егер меншік иесі мүлік салығын төлеп жатса да, егер олар осы уақыт аралығында ипотека төлемдерін төлемеген болса, ипотека иесі тұрғын үйді тәркілей алады.
IRS салықтық кепілдемелері қоғамдық есеп болып табыла ма?
Егер сіздің салықтық қарызды өтеу үшін сіздің мүлкіңізге заңды талап қойылса, IRS Федералды салық кепілдігі туралы хабарлама жібереді. Бұл жалпыға ортақ құжат және басқа несие берушілерге IRS сіздің активтеріңізге кепілдік берілген талап қойып отырғаны туралы ескерту ретінде қызмет етеді. Несиелік есеп беру агенттіктері хабарламаны тауып, оны сіздің несиелік есебіңізге қоса алады.
Төменгі сызық
Қозғалмайтын мүлік салығы бойынша кепілдемелер жылжымайтын мүлік нарығымен таныс тәжірибелі инвесторлар үшін өміршең инвестициялық балама бола алады. Не істеп жатқанын білетін және кепілзат сатып алатын қасиеттерді зерттеуге уақыт бөлетіндер уақыт өте келе айтарлықтай пайда әкеле алады. Алайда ықтимал тәуекелдер бұл аренаны қарапайым инвесторлар үшін орынсыз етеді.
Жылжымайтын мүлік нарығы туралы тиісті зерттеулер мен түсініктер болмаса, инвестор меншік иесі сатып алмайтын (олар сізге салықтарын пайызбен төлейтін түрінде) мүліктің оңай пайда болуына әкелуі мүмкін. Бұл төмен құнды мүлік, сайып келгенде, инвестордың меншігі болып қалады.
Жылжымайтын мүлікке инвестиция салғысы келетіндер үшін салық кепілін сатып алу – бұл бір ғана нұсқа. Үй тәркілеу кезінде үй сатып алу немесе аукционда үй сатып алу да құнды инвестициялық мүмкіндіктер бола алады. Егер сіз әлі де мүлік салығы бойынша кепілдіктерге қызығушылық танытсаңыз, жылжымайтын мүлік агентімен немесе қаржылық кеңес берушімен кеңесу ұсынылады.