Болдырмау үшін қауіпті 5 ипотека түрі
Әлемдік алынған ең үлкен сабақ бірі 1987 апатынан және тағы ипотекалық дағдарысының 2008 жылдың біз барлық сатып алуға ақша қарыз болған кезде сақтықпен жалғастыру немесе үй қайта қаржыландыруға тиіс. Сіз таңдаған ипотека түрі сіздің болашақта бір күнде үйіңізге мүлдем иелік етуіңіз немесе несие мерзімінің дәл ортасында өзіңізді кепілге қою немесе тіпті банкроттық жағдайында табу арасындағы айырмашылықты білдіруі мүмкін. Соңғысына түсіп кетудің алдын-алу мүмкіндігі бар ма? Сіз оны ипотекалық несиені дұрыс таңдау арқылы жасай аласыз, ол сіз үшін онша қауіпті болмайды. Бұл мақалада біз әдетте ипотека несие түрлерін талқылаймыз және олар дұрыс емес қарыз алушымен үйлескенде неге жаман идея болатынын түсіндіреміз.
Негізгі өнімдер
- Ипотека несиенің қате түрімен үйлескен кезде қауіпті болады.
- Терезеден 40 жылдық ставка бойынша ипотекамен, тіпті төмен мөлшерлемемен несие алып, көбірек ақша лақтырасыз.
- Ипотекалық несиенің мөлшерлемесі көтерілуі мүмкін, демек, оларды қалпына келтірген кезде сіз көбірек пайыз төлейсіз.
- Ипотека бойынша пайыздар тек басқаларға қарағанда жоғары емес, сонымен қатар белгілі бір күнге дейін негізгі қарызды төлеуге тура келеді.
- Тек пайыздық мөлшерлемемен реттелетін ипотека несиелері екі қауіпті өнімді бірдей тәуекелге біріктіреді.
Ипотека несиесі қандай тәуекелге әкеледі?
Біздің көпшілігіміз ипотеканың жекелеген түрлері, негізінен нарықта қол жетімді ипотеканың кейбіреулері дұрыс тұтынушылар үшін аса қауіпті болған жоқ. Тәуекелді ипотека – бұл шынымен де қарыз алушының оны қайтару қабілетіне сәйкес келмейтін несиелік өнім. Дағдарыс кезінде кейбір ипотека түрлері қате қарыз алушылармен сәйкестендіріліп жатты, ал несие берушілер оларды қайта қаржыландыру перспективасына итермелейтін болды. Бұл үй бағасы қымбаттаған кезде де болуы мүмкін. Бірақ мәндер төмендеген кезде олай емес.
Дағдарыстан кейін көп ұзамай тұрғын үй нарығының статистикасы осы тұжырымдарды қолдайды. Ипотекалық банкирлер қауымдастығының Ұлттық құқық бұзушылық туралы сауалнамасына сәйкес 2010 жылдың екінші тоқсанында өндіріп алудың ең жоғары пайызы бар несиелер субпримплендірілген мөлшерлеме бойынша ипотека (ARM) болды. Бұл несиелер бойынша өндіріп алудың басталу мөлшері 3,39% болды. Сыйақы мөлшерлемесінің өзгеруіне байланысты, ARM-лер қаржылық жағдайлары онша қолайлы емес қарыз алушылар үшін өте қауіпті ипотекалық өнім болып табылады.
Сауалнамаға сәйкес басқа ипотека өнімдері үшін өндіріп алудың бастапқы ставкалары:
- VA несиелері : 0,70%,
- Негізгі несиелер: 0,71%
- FHA несиелері: 1,02%
- Бастапқы қолдар: 1,96%
- Қосымша несиелер: 2,3%
Осы деректерге сүйене отырып, кез-келген ипотека түрі субпраймдық қарыз алушы үшін жаман идея болуы мүмкін және негізгі қарыз алушылар егер олар ARM-ны түсінбесе, қиындықтардан қорғалмайды. Шын мәнінде, оларға қаржылық тұрғыдан сәйкес келмейтін қарыз алушылар, тіпті төмендегі бірінші қауіпті ипотека түрінен көріп отырғанымыздай, кейбір мөлшерлеме бойынша ипотека проблемаларын шешуі мүмкін.
40 жылдық тұрақты несие
Белгіленген мөлшерлемемен ипотекалық несие алушылардан өндіріп алудың төмен ставкасы болуы мүмкін, бірақ бұл бұл ипотека әрқашан жақсы идея дегенді білдірмейді. Сіз ұзақ мерзімді перспективада көп төлейтіндігіңізге байланысты. Бұл қалай жұмыс істейді? Бұл қарапайым. Қарыз алу мерзімі неғұрлым ұзақ болса, соғұрлым көп пайыз төлейсіз.
Міне, гипотетикалық жағдайды көрсету керек. Айталық, сіз 10% бастапқы жарнасы бар $ 200,000 үй сатып алғыңыз келеді. Қарыз алу қажет сома – $ 180,000 ($ 200,000 – $ 20,000). Егер уақытта пайыздық мөлшерлеменің 5%, мұнда айлық төлемдер және сіз оны өмір бойы несие ұстап, егер сіз түрлі шарттармен үйге арналған төлеймін жалпы сомасы болып табылады:
Егер сіз қайта қаржыландырмасаңыз және несиені сол күйінде сақтасаңыз, 40 жылдық кезеңнің соңына дейін тек пайыздармен 236 617,86 доллар төлейтін боласыз. Бұл, әрине, өте қарапайым салыстыру. Сыйақы мөлшері, мүмкін, 15 жылдық несие үшін төмен, ал 40 жылдық несие үшін ең жоғары болады. Несие мерзіміне негізделген пайыздық мөлшерлемені қолдана отырып, анағұрлым нақты салыстыру:
Екінші диаграммадан көріп отырғаныңыздай, 40 жылдық ипотека 0,6% пайызға жоғары, сіздің ай сайынғы төлеміңізді 988 доллардан 965 долларға дейін 23 долларға ғана төмендетеді. Алайда, несие алу мерзімі ішінде сізге қосымша 107 570,82 доллар қажет болады. Көптеген адамдар мұндай ақшаны тастай алмайды. 40 жылдық ипотека алу сіздің зейнетке жетпеу қаупіңізді немесе балаларыңыздың колледжде оқуы үшін төлем жасай алмау қаупін жоғарылатады – басқа сценарийлерді айтпағанда. Ең дұрысы, сіз демалысқа, электроникаға, кешкі асқа және басқа шығындарға жұмсаған 107 570,82 долларды алып тастайсыз. Кім мұны істегісі келеді?
Реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека (ARM)
Реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека (ARM) алты айдан 10 жылға дейін өзгеруі мүмкін қысқа мерзімге белгіленген пайыздық мөлшерлемеге ие. Тизер ставкасы деп аталатын бұл бастапқы сыйақы мөлшерлемесі көбінесе 15 немесе 30 жылдық тұрақты несиенің пайыздық мөлшерлемесінен төмен болады. Бастапқы мерзім аяқталғаннан кейін ставка мезгіл-мезгіл өзгеріп отырады. Бұл жылына бір рет, жарты жылда бір рет, тіпті айына бір рет болуы мүмкін.
Белгіленген мөлшерлемесі мерзімінен қысқа несиелер пайыздық тәуекелге бейім. Бұл дегеніміз, егер пайыздық мөлшерлемелер көтерілсе, сіздің ай сайынғы төлемдеріңіз ARM кезінде қымбаттайды. Кейбір жағдайларда бұл сіздің қолыңыздан келмейтін шығындар. ARM-мен бірге жүретін болжау мүмкіндігінің бұл деңгейі көптеген адамдар үшін, әсіресе тұрақты кірістегі немесе кірістерінің өсуін күтпейтіндер үшін проблема болып табылады. ARM-дер жұмсақ ипотека бойынша тіпті қауіпті бола бастайды, өйткені сіздің негізгі қарызыңыз неғұрлым жоғары болса, соғұрлым пайыздық мөлшерлеменің өзгеруі сіздің ай сайынғы төлеміңізге әсер етеді.
Есіңізде болсын, реттелетін пайыздық мөлшерлемелер жай өспейді. Олар сонымен қатар сіздің ай сайынғы төлеміңізді төмендететін құлдырауы мүмкін. Егер сіз болашақта пайыздық мөлшерлемелердің төмендеуін күткен болсаңыз, ARM-лер жақсы нұсқа болуы мүмкін. Әрине, сіз болашақты болжай алмайсыз.
Тек пайыздық несиелер
Егер сіз тек пайыздар бойынша ипотека алсаңыз, негізгі балансты кейінірек төлеуге мәжбүр ете аласыз, яғни сіз ипотека бойынша пайыздарды бес жылдан 10 жылға дейін төлеуге ғана жауаптысыз, бұл сізге төлем жасауға мүмкіндік береді осы уақыттағы ай сайынғы ипотека төлемі.
Маңызды
Көп жағдайда, тек пайыздық мөлшердегі ипотека белгілі бір күнге негізгі қалдық үшін біржолғы төлемді талап етеді.
Егер сізде тұрақты емес табыс көзі болса немесе сіздің табысыңыз болашақта едәуір өсетінін білсеңіз, тек пайыздық мөлшерлемемен алынған ипотека сіз үшін жақсы идея болуы мүмкін. Мүмкін сіз шығындарыңызды азайтып, қысқа мерзімге ғана үйге ие болғысы келеді.
Әрине, оның минусы да бар. Пайыздық тек ипотекалық бойынша сыйақы ставкасы адам, өйткені, сіз дәстүрлі бекітілген мөлшерлеме ипотекасы туралы төлеуге еді ставкадан жоғары болуға ұмтылады әдепкі жиі осы несиелер бойынша. Егер сіз қаржылық жағынан күрделі болмасаңыз, келесі себептердің кез-келгені немесе бірнешеуі үшін бұл ипотека өте қауіпті болуы мүмкін:
- Тек пайыздық мерзім аяқталған кезде сіз ай сайынғы төлемдерді көтере алмайсыз. Сіз әлі проценттер төлеушi боласыз, бірақ сіз, сондай-ақ өтеу боласыз әкімшіні сіз тіркелген-мөлшерлеме несие еді қарағанда қысқа мерзім ішінде.
- Қаржыландыру мүмкін емес, өйткені сізде үйдегі меншікті капитал жоқ.
- Сіз сата алмайсыз, өйткені сізде үйдің меншікті капиталы аз және үй бағалары төмендейді, бұл сізді судың астында қалдырады.
- Несие мерзімі ішінде тек пайыздық мөлшерлемесі бар қарыз алушылар әдеттегі ипотекамен салыстырғанда айтарлықтай көп пайыз төлейді.
- Несиенің құрылымына байланысты несие мерзімі аяқталғаннан кейін негізгі қарызды үлкен мөлшерде төлей аласыз.
Осы проблемалардың кез-келгені, егер сіз тек пайыздар бойынша ипотека алуға үміткер болмасаңыз, ең нашар сценарий бойынша үйден айырылуға әкелуі мүмкін. Егер сіз анық болсаңыз және олардың ешқайсысы қолданылмаса, несие сізге үй иесі болу үшін төлеуіңіз керек болғаннан әлдеқайда көп шығын әкелуі мүмкін.
Тек қызығушылық үшін ARM
Нарықта тек пайыздық мөлшердегі тағы бір өнім бар – тек пайыздық мөлшерлемемен реттелетін ипотека. Кәдімгі ARM сияқты, пайыздық мөлшерлеме нарықтық пайыздық мөлшерлемелер негізінде көтерілуі немесе төмендеуі мүмкін. Мәні бойынша, тек пайыздар бойынша ARM ипотеканың екі ықтимал қауіпті түрін алады және оларды бір тәуекелді өнімге біріктіреді.
Міне, осы өнімнің жұмысының мысалы. Қарыз алушы процентті тек алғашқы бес жылда белгіленген мөлшерлемемен төлейді. Келесі бес жыл ішінде қарыз алушы тек пайыздық төлемдерді жалғастырады, бірақ пайыздық мөлшерлеме жыл сайын нарықтық пайыздық мөлшерлемелер негізінде өзгертіледі. Бұл пайыздық мөлшерлеменің өсуі немесе төмендеуі мүмкін екенін білдіреді. Несиенің қалған мерзімінде, айталық, 20 жыл ішінде – қарыз алушы ай сайынғы негізгі соманың жыл сайын өзгеріп отыратын пайыздық мөлшерлемесімен ай сайынғы пайыздық мөлшерлемені төлейді.
Көптеген адамдар қаржылық және эмоционалды емес, тек қана қызығушылық туғызатын ARM-мен байланысты болатын белгісіздікке төтеп бере алмайды.
Төмен төлеуге арналған несиелер
Тек 3,5% -ды азайту, өйткені сіз көп ақшамен бөліскіңіз келмейді, бұл ең аз тәуекел болып көрінуі мүмкін. Және бұл дұрыс болуы мүмкін. Шындығында, VA несиелері және Федералдық тұрғын үй әкімшілігінің несиелері (FHA несиелері), олар төлемнің бастапқы талаптары 0% және 3,5% құрайды – ең төменгі өндіріп алу мөлшерлемелеріне ие. Бірақ төмен бастапқы жарнаны төлеудегі проблема – егер үй бағасы түсіп кетсе, сіз сата алмайтын немесе қайта қаржыландыратын жағдайға тап болуыңыз мүмкін.
Егер сіздің банкте ақшаңыз жеткілікті болса, сіз өзіңізді ипотекадан сатып ала аласыз, бірақ үйлерінде төмен бастапқы төлемдер жасайтындардың көпшілігінде қолма-қол қорлар жоқ.
Төменгі сызық
Кейбір ипотекалық несие берушілер шынымен жоғары тәуекел деп санайтын несиелердің көпшілігі, тек пайыздық мөлшерлеме бойынша ARM сияқты, қазір нарықта жоқ болса да, егер сіз жазылсаңыз, жаман ипотекамен аяқталудың көптеген жолдары бар. сізге шынымен сәйкес келмейтін өнім.