Федералды тұрғын үй әкімшілігі (FHA) несиесі

Федералдық тұрғын үй әкімшілігінің несиесі (FHA) дегеніміз не?

А Федералдық Тұрғын үй басқармасы (FHA) несие арқылы сақтандырылмаған ипотекалық табылады Федералдық тұрғын үй басқармасының (FHA) және FHA-мақұлданған кредитор берген. FHA несиелері кірісі төмен және орташа деңгейдегі қарыз алушыларға арналған; олар көптеген қарапайым несиелерге қарағанда төменгі минималды төлемді және несиелік ұпайларды төмендетуді талап етеді.

2020 жылы сіз FHA несиесімен үй құнының 96,5% -на дейін қарыз ала аласыз.Бұл сізге 3,5% бастапқы жарна төлеу керек дегенді білдіреді.Біліктілікке ие болу үшін сізге кемінде 580 кредиттік балл қажет.Егер сіздің несиелік ұпайыңыз 500-ден 579-ға дейін түсіп кетсе, сіз FHA несиесін 10% бастапқы жарна төлей алатын болсаңыз да ала аласыз.  FHA несиелерімен сіздің алғашқы жарнаңыз жинақтаушы қаражаттардан, отбасы мүшелерінің қаржылық сыйлықтарынан немесе алғашқы жарнаға көмек үшін гранттан түсуі мүмкін.

Көптеген артықшылықтары болғандықтан, FHA несиелері бірінші рет үй сатып алушыларға ұнайды.

Негізгі өнімдер

  • Федералдық тұрғын үй басқармасы (FHA) несиелері – бұл орташа несиелік ұпайдан төмен болуы мүмкін үй иелеріне арналған, федералды кепілдендірілген ипотека.
  • Федералдық тұрғын үй басқармасы (FHA) несиелері көптеген қарапайым несиелерге қарағанда төменгі минималды төлемді және төмен кредиттік ұпайларды талап етеді.
  • Федералдық тұрғын үй басқармасы (FHA) несиелерін FHA-да мақұлданған банктер мен несиелік ұйымдар береді; бұл мекемелер сіздің несие бойынша біліктілігіңізді бағалайды.
  • FHA кепілдігін қамтамасыз ету үшін, FHA несиесін алуға құқылы қарыз алушылар, сондай-ақ ипотекалық сақтандыруды сатып алуға міндетті, және FHA-ға сыйлықақы төленеді.

Федералдық тұрғын үй басқармасы (FHA) несиелері туралы түсінік

FHA несиесі бар кезде, FHA сізге ипотека үшін ақша бермейтінін ескеру маңызды. Оның орнына сіз банк немесе басқа қаржы институты сияқты FHA мақұлдаған несие берушіден несие аласыз. Алайда, FHA несиеге кепілдік береді. Кейбіреулер оны FHA сақтандырылған несиесі деп атайды, сол себепті.

FHA кепілдігін қамтамасыз ету үшін, FHA несиесін алуға құқылы қарыз алушылар, сондай-ақ ипотекалық сақтандыруды сатып алуға міндетті, ал FHA-ға сыйлықақы төленеді. Сіздің несие берушіңіздің тәуекелі аз, себебі FHA несие берушіге төлемді төлейтін болады, егер сіз несие бойынша төлем жасасаңыз.

Маңызды

Федералдық тұрғын үй әкімшілігінің несиелері (FHA заемдары) әдеттегі несиелерге қарағанда төмен бастапқы төлемдер мен несиелік ұпайларды талап етсе де, олар басқа да қатаң талаптарға ие.

Федералдық тұрғын үй әкімшілігінің тарихы (FHA) несие

Конгресс 1934 жылы Ұлы депрессия кезінде Федералдық тұрғын үй басқармасын құрды.Сол кезде тұрғын үй саласы қиын жағдайға тап болды: дефолт пен өндіріп алу мөлшерлемелері күрт өсті, несиелер мүліктің нарықтық құнының 50% -ымен шектелді және ипотека шарттары, соның ішінде қысқа төлем кестесі және әуе шарлары төлемдері – көптеген үй сатып алушылар үшін қиын болды.Нәтижесінде, АҚШ бірінші кезекте жалға берушілердің мемлекеті болды және үйдердің шамамен 40% -ы ғана өз үйлеріне иелік етті.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек

Тұрғын үй нарығын ынталандыру үшін үкімет FHA құрды.Несиелік тәуекелді төмендететін федералды сақтандырылған несиелік бағдарламалар қарыз алушылар үшін үйге несие алуды жеңілдеткен.Сент-Луис Федералды резервтік банкінің зерттеулеріне сәйкес, АҚШ-тағы меншік иелерінің деңгейі тұрақты түрде жоғарылап, 2004 жылы ең жоғары деңгейге – 69,2% жетті.2020 жылдың екінші тоқсанындағы жағдай бойынша ол 67,9% құрайды.

FHA несиелерінің түрлері

Дәстүрлі ипотекадан басқа, FHA бірнеше басқа несиелік бағдарламаларды ұсынады.

Үй капиталын конверсиялау бойынша ипотека (HECM)

Бұл 62 жастан асқан қарт адамдарға үйдегі меншікті сақтай отырып, үйіндегі меншікті капиталды қолма-қол ақшаға айналдыруға көмектесетін кері ипотекалық бағдарлама.Сіз ай сайынғы мөлшерде немесе несие желісінде (немесе екеуінің жиынтығында) қаражат алу әдісін таңдайсыз.

FHA 203 (k) жақсартуға арналған несие

Бұл несие белгілі бір жөндеу және жөндеу жұмыстарының құнына әсер етеді.Бұл бір несие үй сатып алуға да, үйді абаттандыруға да ақша алуға мүмкіндік береді, бұл алғашқы төлемді жасағаннан кейін қолыңызда көп ақша болмаса, үлкен өзгеріс әкелуі мүмкін.

FHA Энергия тиімді ипотека

Бұл бағдарлама FHA 203 (k) жетілдіруге арналған несие бағдарламасына ұқсас тұжырымдама болып табылады, бірақ жаңа оқшаулау немесе жаңа күн немесе жел энергиясы жүйелерін орнату сияқты коммуналдық төлемдеріңізді төмендететін жаңартуға бағытталған.Энергия үнемдейтін үйлердің пайдалану шығындары төмен болады, бұл шоттарды төмендетеді және ипотекалық төлемдер үшін көп кірісті алады.

245-бөлім (а) Қарыз

Бұл кірістерінің өсуін күткен қарыз алушыларға арналған бағдарлама.245 (а) бөліміне сәйкес, бітірілген төлем бойынша ипотека уақыт өте келе біртіндеп өсетін төменгі бастапқы айлық төлемдерден басталады, ал өсіп келе жатқан меншікті ипотека ай сайынғы негізгі төлемдердің өсуін жоспарлайды, нәтижесінде несие мерзімдері қысқарады.

Федералдық тұрғын үй басқармасы (FHA) әдеттегі ипотека несиелеріне қарсы несиелер

FHA несиелерін несиелік ұпайлары  500-ден төменадамдар ала алады. Егер сіздің несиелік ұпайыңыз 500 мен 579 аралығында болса, сіз алғашқы төлемді 10% төлей алсаңыз, сіз FHA несиесін қамтамасыз ете аласыз.Егер сіздің несиелік ұпайыңыз 580 немесе одан жоғары болса, сіз FHA несиесін бастапқы жарнасы бар 3,5% -бен ала аласыз.  Салыстыру үшін, әдеттегі ипотека алу үшін сізге несие ұпайы кем дегенде 620, ал бастапқы жарна 3% мен 20% аралығында болуы керек.

Маңызды

Кірістердің шектеулері мен FHA үй несиелеріне қойылатын талаптар туралы сөз болғанда, минимум немесе максимум жоқ.

FHA несиесі немесе ипотеканың кез-келген түрі үшін қарыз алушының банкроттық оқиғасын бастан өткеруінен кемінде екі жыл өткен болуы керек (егер сіз банкроттық оқиғасы бақыланбайтын жағдайға байланысты болғанын көрсете алмасаңыз).Сіз ипотекалық қарызды кез-келген оқиғадан кемінде үш жыл шығарып тастауыңыз керек және жақсы несиені қалпына келтіру үшін жұмыс істейтіндігіңізді көрсетуіңіз керек.  Егер сіз студенттерге арналған федералды несие немесе табыс салығын төлеуді бұзсаңыз, сіз талаптарға сай бола алмайсыз.

Ерекше мәселелер

Ипотекалық несие бойынша сақтандыру сыйлықақылары

FHA несиесі сізден ипотекалық сақтандыру сыйлықақыларының екі түрін (MIP) төлеуді талап етеді – алдын-ала MIP және жылдық MIP (ай сайын алынады).2020 жылы алдын-ала MIP негізгі несие сомасының 1,75% -на тең.

Сіз жабылған кезде алдын-ала төленген MIP-ді төлей аласыз немесе оны несиеге алуға болады. Мысалы, егер сізге 350 000 долларға үйге несие берілсе, сіз алдын-ала 1,75% x 350,000 = 6,125 доллар мөлшеріндегі MIP төлейсіз. Бұл төлемдер АҚШ Қаржы министрлігі құрған эскроу-шотқа салынады; егер сіз несиеңіз бойынша төлем жасай алсаңыз, онда бұл қаражат ипотекалық төлемдерді жүзеге асыруға жұмсалады.

Бұл атау біршама жаңылыстырылғанымен, қарыз алушылар іс жүзінде ай сайынғы MIP төлемдерін төлейді.(Басқаша айтқанда, жылдық MIP төлемдері жыл сайын төленбейді.) Төлемдер базалық несие сомасының 0,45% -дан 1,05% аралығында.Төлем сомалары несие сомасына, несие ұзақтығына және несие мен құндылықтың бастапқы коэффициентіне (LTV) байланысты да әр түрлі болады.Әдеттегі MIP құны несие сомасының 0,85% құрайды.

Мысалы, сізде $ 350,000 несие болса, сіз 0,85% x 350,000 = $ 2,975 (немесе ай сайын $ 247,92) мөлшеріндегі жылдық MIP төлемдерін төлейсіз. Бұл ай сайынғы сыйлықақылар бір реттік MIP төлеміне қосымша төленеді.

Сіз жыл сайынғы MIP төлемдерін несиенің ұзақтығына және LTV-ге байланысты 11 жылға немесе несие мерзімі бойынша төлейсіз.

Сіз сыйлықақы төлейтін соманы шегере аласыз;дегенмен, мұны істеу үшін сіз стандартты шегерімді емес, өзіңіздің аударымдарды бөліп көрсетуіңіз керек.

FHA заемына іріктеу

Сіздің несие берушіңіз кез келген ипотекалық өтініш беруші сияқты FHA несиесі бойынша сіздің біліктілігіңізді бағалайды. Алайда, несиелік есеп беруді пайдаланудың орнына, несие беруші сіздің соңғы екі жылдағы жұмыс тарихыңызды (сонымен қатар коммуналдық және жалдау төлемдері сияқты басқа төлемдер тарихын) қарай алады. Жақсы несиені қалпына келтірген болсаңыз, сіз банкроттықтан немесе өндіріп алудан өткен болсаңыз, FHA несиесін ала аласыз. Жалпы ереже бойынша несие ұпайы мен алғашқы жарна неғұрлым төмен болса, ипотека бойынша пайыздық мөлшерлеме соғұрлым жоғары болатындығын есте ұстаған жөн.

Несиелік ұпай және алғашқы төлем критерийлерімен қатар, FHA осы несиелер үшін берілген FHA ипотека бойынша несиелеудің нақты талаптары бар. Сіздің несие берушіңіз FHA мақұлдаған несие беруші болуы керек және сізде тұрақты еңбек кітапшасы болуы керек немесе соңғы екі жылда бір жұмыс берушіде жұмыс істеген.

Егер сіз жеке кәсіппен айналысатын болсаңыз, сізге екі жылдық табысты жеке тарих қажет;бұл салық декларациясымен және ағымдағы жылдан бастап бухгалтерлік баланспен және пайда мен залал туралыесеппен құжатталуы мүмкін.  Егер сіз жеке кәсіппен айналысқаныңызға екі жылдан аз, бірақ бір жылдан асқан болсаңыз, онда сіз өзіңіздің жеке жұмысыңыздың алдындағы екі жылдағы тұрақты жұмысыңыз бен табыс тарихыңыз болса (және жеке жұмысыңыз сол немесе байланысты кәсіпте). Ипотекаға қол қою үшін сізде жарамды әлеуметтік қауіпсіздік нөмірі, АҚШ-та заңды түрде тұру және кәмелеттік жасқа толу (сіздің мемлекеттік заңдарыңыз бойынша) болуы керек.

Әдетте, қаржыландырылатын мүлік сіздің негізгі резиденцияңыз болуы керек және меншік иесі иеленуі керек. Басқаша айтқанда, FHA несиелік бағдарламасы инвестициялық немесе жалға беру объектілері үшін пайдалануға арналмаған. FHA мақұлдаған кондомдық жобалар шеңберіндегі жеке және жартылай жеке үйлер, таунхаустар, үй иелері және кондоминиумдар FHA қаржыландыруға құқылы.

Сіздің алдыңғы коэффициентіңіз (сіздің ипотекалық төлеміңіз, HOA төлемдері, мүлік салығы, ипотекалық сақтандыру және үй иелерінің сақтандыруы) сіздің жалпы табыстың 31% -нан аз болуы керек.  Кейбір жағдайларда сіз 40% коэффициентпен мақұлдануыңыз мүмкін.

Сіздің артқы коэффициентіңіз (сіздің ипотекалық төлеміңіз және тұтынушының барлық басқа айлық қарыздары) сіздің жалпы кірістің 43% -нан аз болуы керек.  Алайда, 50% -ке дейінгі коэффициентпен мақұлдануға болады. Сондай-ақ, сізге FHA мақұлдаған бағалаушының мүлкін бағалау қажет, ал үй белгілі бір минималды стандарттарға сәйкес келуі керек. Егер үй осы стандарттарға сәйкес келмесе және сатушы қажетті жөндеуге келіспесе, сіз жөндеу жұмыстарын жабу кезінде төлеуіңіз керек. (Бұл жағдайда қаражат жөндеу аяқталғанға дейін эскроу арқылы ұсталады).

Маңызды

Ипотекалық несиелеуді кемсіту заңсыз болып табылады. тұтынушыларды қаржылық қорғау бюросына немесе АҚШ-тың тұрғын үй және қала құрылысы департаментіне (HUD) есеп беру.

FHA несиелерінің бір шектеулігі – олардың сізде қанша мөлшерде қарыз алуға болатындығы туралы шектеулердің болуы.  Бұларды сіз тұратын аймақ белгілейді, мұнда FHA-дің әдеттегі несиесінен гөрі төмен шектері бар («қабат» деп аталады) арзан аудандар және жоғары көрсеткіштер (жоғары деңгейлі деп аталады) «төбе»).

Сонымен қатар, «ерекше ерекшелік» аймақтары бар, соның ішінде Аляска, Гавайи, Гуам және АҚШ-тың Виргин аралдары – мұнда өте жоғары құрылыс құны шектеулерді жоғарылатады.Қалған жерлерде АҚШ-тың Тұрғын үй және қала құрылысы министрлігі анықтаған шегі округ бойынша тұрғын үйдің орташа бағасының 115% деңгейінде белгіленді.

Төмендегі кестеде 2020 жылға арналған несиелік лимиттер келтірілген:

FHA несиесін жеңілдету

Егер сізде FHA несиесі бар болса, сіз заңды қаржылық қиындықтарды бастан өткерген болсаңыз, мысалы, кірістерді жоғалту немесе өмір сүру шығындарының өсуі сияқты қиындықтарға тап болсаңыз немесе ай сайынғы ипотекалық төлемдеріңізді жүзеге асыра алмай жатсаңыз.Мысалы, FHA үйге қол жетімді модификациялау бағдарламасы (HAMP) ай сайынғы ипотека төлемін қол жетімді деңгейге біржола төмендету арқылы қарызды болдырмауға көмектеседі.

Бағдарламаның толыққанды қатысушысы болу үшін сіз үш жоспарлы төлемді уақытында, ең төменгі мөлшерде, өзгертілген мөлшерде жүзеге асыратын сынақ төлем жоспарын сәтті аяқтауыңыз керек.

Төменгі сызық

FHA несиесі керемет болып көрінгенімен, бұл бәріне бірдей емес. Бұл несиелік ұпайлары 500-ден төмен адамдарға көмектеспейді. Несиесі нашар адамдар үшін жеке несие қарастырудың тиімді нұсқасы болуы мүмкін. Керісінше, көп мөлшерде алғашқы жарнаны төлей алатын тұрғын үй иелері әдеттегі ипотека арқылы өмір сүргендері жақсы. Ұзақ мерзімді перспективада олар әдеттегі несие берушілер ұсынатын төмен пайыздық мөлшерлемелер мен ипотекалық сақтандыру сыйлықақысы арқылы көбірек ақша үнемдей алады.

FHA несиелері баға спектрінің жоғарысында сауда жасайтын әлеуетті үй иелеріне көмектесу үшін құрылған жоқ. Керісінше, FHA несиелік бағдарламасы төмен және орташа табысы бар үй сатып алушыларды қолдау үшін құрылды, әсіресе алғашқы жарнасы үшін ақша қаражаты шектеулі адамдар. «

Үй сатып алғанда, сіз несие алу үшін төлемдер, адвокаттар үшін төлемдер және бағалауға арналған шығындар сияқты қосымша шығындар үшін жауап бере аласыз. FHA ипотекасының артықшылықтарының бірі – сатушы, үй салушы немесе несие беруші сіздің жабылу шығындарыңыздың бір бөлігін сіздің атыңыздан төлеуі мүмкін. Егер сатушы сатып алушыны таба алмай қиналып жатса, онда сізге мәмілені ынталандыру тәсілі ретінде сізге жабылу кезінде көмектесуді ұсынуы мүмкін.