Несиенің мәнге қатынасы (LTV)
Қарызға (LTV) қатынасы қандай?
Несиенің құнына қатынасы (LTV) – бұл несиелік тәуекелді бағалау, бұл қаржы институттары және басқа несие берушілер ипотеканы мақұлдамас бұрын тексереді. Әдетте LTV коэффициенті жоғары несиелерді бағалау жоғары тәуекелді несиелер болып саналады. Сондықтан, егер ипотека мақұлданса, несие жоғары пайыздық мөлшерлемеге ие болады.
Сонымен қатар, LTV коэффициенті жоғары несие үшін несие берушіге төнетін тәуекелді өтеу үшін қарыз алушыдан ипотекалық сақтандыруды сатып алу талап етілуі мүмкін. Сақтандырудың бұл түрі жеке ипотекалық сақтандыру (PMI) деп аталады.
Негізгі өнімдер
- Несиенің мәні (LTV) – бұл бастапқы жарнаны салу үшін қажетті соманы және несие берушінің қарыз алушыға несие беретіндігін анықтау үшін ипотекалық несиелеудегі жиі қолданылатын қатынас.
- Несие берушілердің көпшілігі ипотека мен үйге меншік құқығы бар үміткерлерге несие мен құндылықтың арақатынасы 80% -дан төмен болған кезде ең төменгі пайыздық мөлшерлемені ұсынады.
- Фанни Мэйдің HomeReady және Freddie Mac-тің үйі, табысы төмен қарыз алушыларға арналған ипотекалық несиелендіру бағдарламалары LTV коэффициентін 97% (3% бастапқы жарна) құрайды, бірақ коэффициент 80% түскенге дейін ипотекалық сақтандыруды талап етеді.2
Қарызға (LTV) қатынасын түсіну
Қызықты үй сатып алушылар үйдің LTV коэффициентін оңай есептей алады. Бұл формула:
LTV коэффициенті қарыз сомасын пайызбен көрсетілген жылжымайтын мүліктің бағалау құнына бөлу арқылы есептеледі. Егер сіз өз бағалау құнының үшін $ 100,000 бағаланған үй сатып, және $ 10,000 құрайды Мысалы, егер төлеу төмен, сіз $ 90,000 қарызға береді. Нәтижесінде LTV коэффициенті 90% құрайды (яғни, 90,000 / 100,000).
LTV коэффициентін анықтау ипотека андеррайтерингінің маңызды құрамдас бөлігі болып табылады. Ол қайта қаржыландыру немесе жылжымайтын мүлік шегінде жиналған меншікті капиталды қарызға алу процесінде қолданылуы мүмкін.
Несие берушілер LTV коэффициентін ипотекалық несие беру кезінде алатын тәуекелге ұшырау деңгейін анықтау үшін бағалайды. Қарыз бағалау құнының немесе жақын (және сондықтан жоғары LTV коэффициенті бар) сомаға несие сұрағанда, кредиторлар жиналады несиенің үлкен мүмкіндік бар екенін қабылдайды Әдепкі. Себебі меншікке салынған меншікті капитал өте аз. Нәтижесінде, өндіріп алу кезінде несие берушіге ипотека бойынша төленбеген қалдықты жабу үшін үйді сату қиынға соғып, мәміледен пайда табуы мүмкін.
LTV коэффициенттеріне әсер ететін негізгі факторлар бастапқы жарна мөлшері, сату бағасы және жылжымайтын мүліктің бағалау құны болып табылады. LTV коэффициентінің ең төменгі коэффициентіне бастапқы жарнаның жоғарылауымен және сатылым бағасының төмендеуімен қол жеткізіледі.
Несие берушілер LTV-ді қалай пайдаланады
LTV коэффициенті – бұл ипотеканы, жеке меншікті несиені немесе несие желісін қамтамасыз ету құқығын анықтайтын жалғыз фактор. Алайда, бұл қарыз алушы қамтамасыз ете алатын пайыздық мөлшерлемеде маңызды рөл атқаруы мүмкін.
Несие берушілердің көпшілігі ипотека мен үй меншікті капиталына үміткерлерге LTV коэффициенті 80% -дан төмен болған кезде мүмкін болатын ең төменгі пайыздық мөлшерлемені ұсынады. LTV-нің жоғары коэффициенті қарыз алушыларды ипотека бойынша несие алуға рұқсат етпейді, дегенмен LTV коэффициенті өскен сайын несие бойынша пайыздар өсуі мүмкін. Мысалы, LTV коэффициенті 95% болатын қарыз алушы ипотека алуға мақұлдануы мүмкін. Алайда, олардың пайыздық мөлшерлемесі LTV коэффициенті 75% болатын қарыз алушыға берілетін сыйақы мөлшерлемесінен толық пайыздық пунктке жоғары болуы мүмкін.
Егер LTV коэффициенті 80% -дан жоғары болса, қарыз алушыдан жеке ипотекалық сақтандыруды (PMI) сатып алу талап етілуі мүмкін. Бұл жыл сайынғы несиенің жалпы сомасына 0,5% -дан 1% -ке дейін толықтыра алады. Мысалы, 100000 долларлық несие бойынша 1% мөлшерлемемен PMI жылына төленген жалпы сомаға қосымша 1000 доллар қосады (немесе айына 83,33 доллар). PMI төлемдері LTV коэффициенті 80% немесе одан төмен болғанша қажет. LTV коэффициенті сіздің несиеңізді төлеген кезде және үйіңіздің құны уақыт өткен сайын өскен сайын азаяды.
Жалпы, LTV коэффициенті неғұрлым төмен болса, несиені мақұлдау мүмкіндігі соғұрлым көп болады және пайыздық мөлшерлеме төмендеуі мүмкін. Сонымен қатар, қарыз алушы ретінде сізге жеке ипотекалық сақтандыруды (PMI) сатып алу талап етілмейді.
Несие берушілер PMI-дің қосымша құнын болдырмас үшін несие берушілерге LTV-нің 80% коэффициентін талап ететін заң болмаса да, бұл барлық несие берушілердің тәжірибесі. Бұл талаптан ерекше жағдайлар кейде табысы жоғары, қарызы төмен немесе инвестициялық портфелі үлкен қарыз алушылар үшін жасалады.
LTV теледидарының мысалы
Мысалы, сіз 100000 долларға бағаланатын үй сатып алдыңыз делік. Алайда, иесі оны 90 000 долларға сатуға дайын. Егер сіз $ 10,000 бастапқы жарнасын жасасаңыз, сіздің несиеңіз $ 80,000 құрайды, нәтижесінде LTV коэффициенті 80% құрайды (яғни, 80,000 / 100,000). Егер сіз алғашқы жарна мөлшерін 15000 долларға дейін өсіргіңіз келсе, сіздің ипотекалық несиеңіз қазір 75000 долларды құрайды. Бұл сіздің LTV коэффициентіңізді 75% құрайды (яғни 75,000 / 100,000).
Несие мен коэффициент ережелерінің өзгерістері
LTV коэффициентіне қатысты әр түрлі несие түрлерінің ережелері болуы мүмкін.
FHA несиелері
FHA несиелері – бұл табысы орташа және орташа деңгейдегі қарыз алушыларға арналған ипотека.Оларды FHA мақұлдаған несие беруші береді және Федералдық тұрғын үй басқармасы (FHA) сақтандырады . FHA несиелері көптеген әдеттегі несиелерге қарағанда төменгі минималды төлем мен несиелік ұпайларды талап етеді. FHA несиелері LTV-дің бастапқы коэффициентін 96,5% -ке дейін көтеруге мүмкіндік береді, бірақ оларсізде сол несиеболғанға дейін созылатынипотекалық сақтандыру сыйлықақысын (MIP) талап етеді( LTV коэффициенті қаншалықты төмен болғанымен). Көптеген адамдар MIP талаптарын жою үшін LTV коэффициенті 80% жеткенде FHA несиелерін қайта қаржыландыруға шешім қабылдайды.
VA және USDA несиелері
VA және USDA несиелері – қазіргі және бұрынғы әскери қызметшілерге немесе ауылдық жерлердегі азаматтарға беріледі – LTV коэффициенті 100% -ке жетуі мүмкін болса да, жеке ипотекалық сақтандыру талап етілмейді.5 Алайда, VA және USDA несиелерінің қосымша төлемдері бар.
Фанни Мэй және Фредди Мак
Фанни Мэйдің HomeReady және Freddie Mac-тің үйі, табысы төмен қарыз алушыларға арналған ипотекалық несие бағдарламалары LTV коэффициентін 97% құрайды.Алайда, олар 80% -ке дейін түскенге дейін ипотекалық сақтандыруды талап етеді.2
FHA, VA және USDA несиелері үшін қайта қаржыландырудың оңтайлы нұсқалары бар.Бұл бағалау талаптарынан бас тарту, сондықтан үйдің LTV коэффициенті несиеге әсер етпейді. LTV коэффициенті 100% -дан жоғары қарыз алушылар үшін, сондай-ақ «су астында» немесе «төңкерілген» деп аталады – Фанни Мэйдің несиені қайта қаржыландырудың жоғары нұсқасы және Фредди Мактың жақсартылған жеңілдетілген қайта қаржыландыру нұсқалары да қол жетімді.
LTV қарсы LTV (CLTV)
LTV коэффициенті жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде бірыңғай ипотекалық несиенің әсерін қарастыратын болса, несиенің құнға біріктірілген коэффициенті (CLTV) – бұл барлық кепілдік берілген несиелердің жылжымайтын мүлік құнына қатынасы. Бұған LTV-де қолданылатын бастапқы ипотека ғана емес, сонымен қатар кез-келген екінші ипотека, жеке меншікке арналған несиелер немесе несие желілері немесе басқа кепілдер кіреді. Несие берушілер CLTV коэффициентін бірнеше несие пайдаланылған кезде сатып алушының келешектегі сатып алушысының қаупін анықтау үшін пайдаланады, мысалы, егер оларда екі немесе одан да көп ипотека, ипотека және үйге арналған несие немесе несие желісі (HELOC) болса. Жалпы, несие берушілер CLTV коэффициенттері бойынша 80% және одан жоғары несиелік рейтингі бар несие берушілерге дайын. Бастапқы несие берушілер CLTV талаптарына мейірімділік танытуға бейім, өйткені бұл өте мұқият шара.
Айырмашылыққа сәл жақынырақ қарайық. LTV коэффициенті тұрғын үйдегі ипотека бойынша бастапқы балансты ғана қарастырады. Демек, егер ипотеканың бастапқы сальдосы $ 100,000 және үй құны $ 200,000 болса, LTV = 50%.
Алайда оның 30 000 АҚШ доллары мөлшеріндегі екінші ипотекасы және 20 000 долларлық HELOC ипотекасы бар болса, мысалды қарастырайық. Несие бойынша жиынтық несие енді (100,000 $ + 30,000 $ + 20,000 / 200,000 $) = 75% құрайды; әлдеқайда жоғары коэффициент.
Егер бұл кепілдік беруші дефолтқа жол берсе және оны өндіріп алуды дұшпандыққа алса, бұл бірлескен ойлар өте маңызды.
Қарызға мән берудің кемшіліктері (LTV)
LTV ақпаратының басты жетіспеушілігі – бұл тек үй иесі алуға міндетті бастапқы ипотеканы ғана қамтиды және оның есептеулеріне қарыз алушының басқа міндеттемелерін, мысалы, екінші ипотека немесе үйді сатып алу несиесін қоспайды. Сондықтан, CLTV – бұл қарыз алушының үйдегі несиені төлеу қабілетін анықтайтын өлшем.