Несиенің мәнге қатынасы – CLTV коэффициенті
Несиенің мәнге қатынасы – CLTV коэффициенті қандай?
Несиенің құнына біріктірілген (CLTV) коэффициенті – бұл жылжымайтын мүлік бойынша барлық Несие берушілер CLTV коэффициентін пайдаланып, болашақ сатып алушының бірнеше несие қолданылған кезде төлемеу қаупін анықтайды.
Жалпы, несие берушілер CLTV коэффициенттері бойынша 80% және одан жоғары несиелік рейтингтері бар қарыз алушыларға несие беруге дайын. CLTV-дің қарапайым несиеден құндылыққа (LTV) қатынасына қарай айырмашылығы, LTV оны есептеу кезінде тек бірінші немесе бастапқы ипотеканы қамтиды.
CLTV формуласы және есептеу
Несие мен құнның жиынтық қатынасын есептеу үшін барлық қарыздардың жиынтық негізгі қалдықтарын жылжымайтын мүліктің сатып алу бағасына немесе әділ нарықтық құнына бөліңіз. Осылайша, CLTV коэффициенті төменде келтірілген объектілердің сомасын жылжымайтын мүліктің сату бағасының немесе жылжымайтын мүліктің бағалау құнын төмендетушіге бөлу арқылы анықталады.
- бірінші ипотеканың бастапқы несиелік сомасы
- несиелік қарыздың алынған бөлігі (өтелмеген негізгі қалдық) ( HELOC )
- екінші немесе үшінші ипотека сияқты барлық жабық типтегі субординациялық қаржыландырудың төленбеген негізгі сальдосы (жабық несие кезінде қарыз алушы барлық қаражатты бірінші күні алады және төлем жоспарын өзгерте алмайды немесе төлемге қол жеткізе алмайды) несие жабылғаннан кейін негізгі қарыз.)
Негізгі өнімдер
- CLTV LTV-ге ұқсас, бірақ бірінші ипотеканы ғана емес, барлық ипотеканы немесе кепілдіктерді қамтиды.
- Несие берушілер CLTV коэффициентін үй сатып алушының үй сатып алуға мүмкіндігі бар-жоғын анықтауда ескереді.
- 2008-2009 жылдардағы жылжымайтын мүлік көпіршігі CLTV арақатынасын қадағалаудың өзектілігін көрсетті.
CLTV арақатынасы нені көрсетеді
Несиенің құнына біріктірілген коэффициент (CLTV) – бұл ипотека және несие беру мамандары кепілге салынған (қарыздық міндеттемелер) үй иесінің мүлкінің қарыздар мен кірістердің коэффициенті және стандартты несиенің құнға қатынасы (LTV).
Көптеген экономистер CLTV-дің босаңсыған стандарттарын басқа факторлармен қатар 2000-шы жылдардың аяғында Америка Құрама Штаттарында орын алған кепілдікке алу дағдарысымен байланыстырады. 90-шы жылдардан бастап және әсіресе 2000-шы жылдардың басында және ортасында үй сатып алушылар сатып алу кезінде алғашқы төлемдерді төлеудің орнына екінші ипотеканы жиі ала бастады. Несие берушілер бұл клиенттердің бизнесін бәсекелестерге жоғалтпауға құмар, тәуекелдің жоғарылауына қарамастан осындай шарттармен келісілді.
1990 жылдардың аяғынан 2000 жылдардың ортасына дейін кеңейтілген жылжымайтын мүлік көпіршігіне дейін стандартты тәжірибе үй сатып алушылары сатып алу бағасының кем дегенде 20% -ын құрайтын алғашқы төлемдерді төлеуге мәжбүр болды. Несие берушілердің көпшілігі тұтынушыларды LTV-ді 80% -ке қою арқылы осы параметрлердің шеңберінде ұстады.
Көпіршік қыза бастаған кезде, дәл осы компаниялардың көпшілігі клиенттерге 20% құлдырауға мүмкіндік беретін шаралар қабылдады. Кейбір несие берушілер LTV қақпағын көтерді немесе олардан мүлдем бас тартты, 5% немесе одан төмен төлемдермен ипотека ұсынды, ал басқалары LTV талаптарын сақтады, бірақ CLTV қақпағын көбінесе 100% дейін көтерді. Бұл маневр клиенттерге 20% алғашқы төлемдерін қаржыландыру үшін екінші ипотеканы алуға мүмкіндік берді.
2008 жылдан басталған өндіріп алудың өсуі CLTV-нің не үшін маңызды екенін көрсетті. Ойында 500 000 доллар тұратын бастапқы ақшалай шығындар сияқты терінің болуы үй иесіне ипотека төлемдерін сақтауға күшті ынталандыруды ұсынады. Банк банкке тыйым салса, ол үйінен айырылып қана қоймай, жабу үшін төлеген қолма-қол ақшасын да жоғалтады.
Жылжымайтын мүлікке меншікті капиталды талап ету сонымен қатар несие берушілерді жылжымайтын мүлік бағасының құлдырауынан оқшаулайды. Егер жылжымайтын мүлік 500000 долларға бағаланса және кепілзаттың жалпы сомасы 400000 долларға дейін ұлғаятын болса, мүлік кепілдікке қою аукционында қысқа төлем алмайтын кепіл ұстаушыларсыз өзінің құнының 20% -на дейін жоғалуы мүмкін.
Неліктен CLTV маңызды
Кейбір үй сатып алушылар жылжымайтын мүлікке бірнеше ипотека алу арқылы алғашқы жарналарын төмендетуді шешеді, соның салдарынан бастапқы ипотека бойынша несие мен құндылықтың арақатынасы төмендейді. LTV коэффициенті төмен болғандықтан, көптеген үй сатып алушылар жеке ипотекалық сақтандырудан (PMI) сәтті бас тартады. Екінші ипотеканы алу жақсы ма, әлде PMI-дің құны бір адамға байланысты өзгереді.
Демек, екінші кепіл беруші үлкен тәуекелді өз мойнына алатындықтан, екінші ипотека бойынша пайыздық мөлшерлеме, әдетте, бірінші ипотека бойынша пайыздық мөлшерлемеден жоғары болады. Тұтынушыларға бір меншікке бірнеше несие алудың артықшылықтары мен кемшіліктерін қарастырған жөн. Тиісті тексеру жаттығулары берілген жағдайлар үшін ең жақсы нұсқа болып табылатындығына көмектеседі.
Қарызға қарсы несие және CLTV
Қарызға мән (LTV) және CLTV – бұл ипотекалық несие андеррайтерлеу процесінде қолданылатын ең кең таралған коэффициенттердің бірі. Несие берушілердің көпшілігі екі мәнге де максимумдар қояды, одан болашақ қарыз алушы несие ала алмайды. LTV коэффициенті тек бастапқы ипотека қалдығын қарастырады. Демек, жоғарыда келтірілген мысалда LTV коэффициенті 50% құрайды, ипотеканың бастапқы сальдосы 100000 АҚШ долларын үй құнына 200000 долларға бөлудің нәтижесі.
Несие берушілердің көпшілігі LTV максимумдарын 80% құрайды, себебі Фанни Мэй мен Фредди Мак LTV коэффициенті жоғары ипотека сатып алмайды. Жақсы несиелік профилі бар қарыз алушылар бұл талапты аттап өте алады, бірақ олардың бастапқы несиелік сальдосы үй құнының 80% -нан жоғары болған жағдайда жеке ипотекалық сақтандыру (РМИ) төлеуі керек. PMI үйдің құны несие балансынан төмен түскен кезде несие берушіні шығындардан қорғайды.
Бастапқы несие берушілер CLTV талаптарына көбірек жомарт болып келеді. Жоғарыда келтірілген мысалды қарастырсақ, кепілге салынған жағдайда, негізгі ипотека иесі екінші ипотека иесі ештеңе алмай тұрып, ақшасын толығымен алады. Егер мүлік құны қарыз алушы төлемегенге дейін 125000 долларға дейін төмендесе, негізгі кепіл ұстаушы барлық қарыз сомасын алады (100000 доллар), ал екінші кепіл ұстаушы қалған 25000 долларды 50.000 доллар қарыз болғанына қарамастан алады. Бастапқы кепіл ұстаушының иелігі мүліктік құндылықтардың төмендеуі жағдайында тәуекелді азайтады, сондықтан жоғары CLTV-де несие бере алады.
CLTV арақатынасының мысалы
Мысал ретінде, жеке тұлға 200 000 долларға үй сатып алуда делік. Мүлікті қамтамасыз ету үшін ол 50 000 доллар көлемінде алғашқы жарнаны ұсынды және 100 000 долларға (бастапқы) және 50 000 долларға (екінші дәрежелі) екі ипотека алды. Оның несие мен құндылықтың біріккен коэффициенті (CLTV) 75% құрайды: (($ 100,000 + $ 50,000) / $ 200,000).