Несиенің құндық арақатынасы дегеніміз не?
Құнына аралас несие (CLTV) қатынасы мүлікті ұстап қалу құқығы ауыртпалығын көтерушi болып, үй иелеріне мүлкін жалпы пайызын анықтау үшін ипотекалық және несиелеу мамандар пайдаланылатын есептеу болып табылады. CLTV коэффициенті барлық өтелмеген қарыздардың қалдықтарын қосу және жылжымайтын мүліктің ағымдағы нарықтық құнына бөлу арқылы анықталады. Мысалы, бірінші ипотека сальдосы 300000 доллар, екінші ипотека сальдосы 100000 доллар және құны 500000 доллар болатын жылжымайтын мүліктің CLTV коэффициенті 80% құрайды.
Несие берушілер несие алушыға несие беру тәуекелін бағалау үшін CLTV коэффициентін бірнеше басқа есептеулермен бірге пайдаланады, мысалы, қарызға кірістер коэффициенті және стандартты несиенің құнға қатынасы (LTV). CLTV коэффициенті LTV стандартты коэффициентінен ерекшеленеді, өйткені соңғысы тек бір несиенің балансын жылжымайтын мүлік құнымен салыстырады. Жоғарыда келтірілген мысалда жылжымайтын мүліктің LTV коэффициенті 60% құрайды, ол тек бірінші ипотеканың қалдығын жылжымайтын мүлік құнына бөлу арқылы алынады.
Көптеген экономистер CLTV-дің босаңсыған стандарттарын басқа факторлармен қатар 2000-шы жылдардың аяғында Америка Құрама Штаттарында орын алған кепілдікке алу дағдарысымен байланыстырады. 90-шы жылдардан бастап және әсіресе 2000-шы жылдардың басында және ортасында үй сатып алушылар алғашқы төлемдерді төлеудің орнына сатып алу кезінде екінші ипотеканы жиі ала бастады. Бұл клиенттердің бизнесін бәсекелестерге жоғалтпауға құмар несие берушілер тәуекелдің жоғарылауына қарамастан мұндай шарттармен келіскен.
1990 жылдардың аяғынан 2000 жылдардың ортасына дейін кеңейтілген жылжымайтын мүлік көпіршігіне дейін стандартты тәжірибе үй сатып алушылар сатып алу бағасының кем дегенде 20% -ын құрайтын алғашқы төлемдерді төлеуге мәжбүр болды. Несие берушілердің көпшілігі тұтынушыларды LTV-ді 80% -ке қою арқылы осы параметрлердің шеңберінде ұстады. Көпіршік қыза бастаған кезде, дәл осы компаниялардың көпшілігі клиенттерге 20% құлдырауға мүмкіндік беретін шаралар қабылдады. Кейбір несие берушілер LTV қақпағын көтерді немесе олардан мүлдем бас тартты, 5% немесе одан төмен төлемдермен ипотека ұсынды, ал басқалары LTV талаптарын сақтады, бірақ CLTV қақпағын көбінесе 100% дейін көтерді. Бұл маневр клиенттерге 20% алғашқы төлемдерін қаржыландыру үшін екінші ипотеканы алуға мүмкіндік берді.
2008 жылдан басталған өндіріп алудың өсуі CLTV-нің не үшін маңызды екенін көрсетті. Ойында 500 000 доллар тұратын бастапқы ақшалай шығындар сияқты терінің болуы үй иесіне ипотека төлемдерін сақтауға күшті ынталандыруды ұсынады. Банк банкке тыйым салса, ол үйінен айырылып қана қоймай, жабу үшін төлеген қолма-қол ақшасын да жоғалтады. Жылжымайтын мүлікке меншікті капиталды талап ету сонымен қатар несие берушілерді жылжымайтын мүлік бағасының құлдырауынан оқшаулайды. Егер жылжымайтын мүлік 500000 долларға бағаланса және кепілзаттың жалпы сомасы 400000 долларға дейін ұлғаятын болса, мүлік кепілдікке қою аукционында қысқа төлем алмайтын кепіл ұстаушыларсыз өзінің құнының 20% -на дейін жоғалуы мүмкін.