Үй сатып алушыларды бірінші рет қаржыландыру негіздері

Ипотека алу – бұл алғашқы үйді сатып алудың шешуші қадамы, және ең қолайлы үйді таңдаудың бірнеше факторы бар. Алғашқы рет үй сатып алушылар үшін қол жетімді қаржыландырудың көптеген нұсқалары басым болып көрінгенімен, мүлікті қаржыландыру негіздерін зерттеуге уақыт бөлу сіздің уақытыңыз бен ақшаңызды үнемдеуге көмектеседі.

Жылжымайтын мүлік орналасқан нарықты және несие берушілерге ынталандыруды ұсыну-түсінбеу сіз үшін қосымша қаржылық жеңілдіктерді білдіруі мүмкін. Қаржыңызға мұқият қарау арқылы сіз өзіңіздің қажеттіліктеріңізге сәйкес ипотека алуды қамтамасыз ете аласыз. Бұл мақалада бірінші рет үй сатып алушыларға үлкен сатып алу қажет болуы керек кейбір маңызды мәліметтер келтірілген.


Негізгі өнімдер

  • Ипотека алу – бұл алғашқы үйді сатып алудың шешуші қадамы және ең жақсысын таңдаудың бірнеше факторы бар.
  • Несие берушілер сіздің несиелік қабілетіңізді және сіздің төлем қабілетіңізді кірістеріңізге, активтеріңізге, қарыздарыңызға және несиелік тарихыңызға қарай бағалайды.
  • Ипотеканы таңдаған кезде, сіз тіркелген немесе өзгермелі мөлшерлемені, ипотеканы төлейтін жылдар саны мен алғашқы жарна мөлшерін таңдауыңыз керек.
  • Кәдімгі несиелер – бұл мемлекет сақтандырмайтын ипотека.
  • Сіздің жағдайыңызға байланысты сіз FHA, VA немесе басқа мемлекет кепілдік берген несие арқылы неғұрлым қолайлы шарттарға ие бола аласыз.




Несие түрлері

Кәдімгі несиелер

Дәстүрлі несиелер – бұл федералды үкімет сақтандырмаған немесе кепілдік бермеген ипотека. Олар, әдетте,  тұрақты несиелік несие болып табылады. Олар талаптарының қатаңдығына байланысты талап етілетін ипотека алудың ең қиын түрлерінің бірі болып табылады – үлкен төлем, несиелік ұпайдың жоғарылауы, қарыз бен қарыздың коэффициенті және  жеке ипотеканы сақтандыру  талабы. Алайда, егер сіз әдеттегі ипотеканы ала алсаңыз, олар федералды үкімет кепілдік берген несиелерден гөрі арзанға түседі.

Кәдімгі несиелер сәйкес келетін немесе сәйкес келмейтін несиелер ретінде анықталады. Сәйкес несиелер үкімет қаржыландыратын кәсіпорындар (GSEs)  Freddie Mac ұсынған несиелік лимиттер сияқты нұсқауларға сәйкес келеді. Бұл несие берушілер (және басқалары) осы несиелерді жиі сатып алады және пакетке салады, содан кейін оларды екінші нарықта бағалы қағаздар ретінде сатады. Алайда, қайталама нарықта сатылатын несиелер сәйкес келетін несиелер қатарына жатқызылуы үшін нақты нұсқауларға сай болуы керек.

2021 жылы кәдімгі ипотека бойынша несиенің максималды шегі $ 548 250 құрайды, дегенмен бұл белгіленген жоғары шығындар үшін көп болуы мүмкін.  Осы сомадан жоғары несие джумбо несиесі деп аталады, ол әдетте сәл жоғары пайыздық мөлшерлемемен жүреді.Бұл несиелер көп тәуекелге әкеледі (өйткені олар көп ақша талап етеді), сондықтан оларды екінші нарыққа тартымды етпейді.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек

Сәйкес келмейтін несиелер үшін несиелік ұйым, әдетте портфельдік несие беруші несие бойынша өзінің нұсқауларын белгілейді. Нормативтік құқықтық актілерге сәйкес сәйкес келмейтін қарыздарды екінші нарықта сату мүмкін емес.

Федералдық тұрғын үй басқармасы (FHA) несиелері

Федералдық Тұрғын үй басқармасы (FHA), бір бөлігі тұрғын үй және қала құрылысы департамент, АҚШ (HUD), американдықтар үшін түрлі ипотекалық несие бағдарламаларын ұсынады. FHA несиесі алғашқы төлемге қойылатын талаптарды төмендетеді және кәдімгі несиеге қарағанда талап қою оңай. FHA несиелері бірінші рет үй сатып алушылар үшін өте жақсы, өйткені несие бойынша алдын-ала шығындар мен несиелік талаптардың төмен болуынан басқа, сіз бастапқы жарнаны 3,5% -ға дейін төлей аласыз. FHA заемдары жоғарыда көрсетілген заңнамалық шектеулерден аспауы керек.

Алайда, барлық FHA қарыз алушылары өздерінің ипотекалық төлемдеріне енгізілген ипотекалық сақтандыру сыйлықақысын төлеуі керек. Ипотекалық сақтандыру қарыз алушы, егер ипотекалық кредитор немесе titleholder қорғайды сақтандыру полисі дефолттар төлемдер бойынша, алыс өтеді, немесе ипотеканы шарттық міндеттемелерді орындау үшін, әйтпесе мүмкін емес.

VA несиелері

Ардагерлер істер АҚШ департаменті (VA) кепілдік В.А. несиелер. VA өзі несие бермейді, бірақ білікті несие берушілер берген ипотекаға кепілдік береді.Бұл кепілдіктер ардагерлерге тиімді шарттармен үй несиелерін алуға мүмкіндік береді (әдетте алғашқы жарнасыз).

Көп жағдайда VA несиелерін кәдімгі несиелерге қарағанда оңай талап етеді.Несие берушілер әдетте VA-дің максималды мөлшерін әдеттегі ипотекалық несие шектерімен шектейді.Несие алуға өтініш бермес бұрын, VA-дан сіздің құқығыңызды сұрауыңыз керек.Егер сіз қабылданған болсаңыз, VA сіз несие алу үшін қолдануға болатын сәйкестік сертификатын береді.

Осы федералдық несие түрлері мен бағдарламаларынан басқа, штаттар мен жергілікті өзін-өзі басқару органдары мен агенттіктер белгілі бір салалардағы инвестицияларды немесе үйге меншік құқығын арттыру үшін көмек бағдарламаларына демеушілік көрсетеді.

Меншікті капитал мен кірістерге қойылатын талаптар

Үйдегі ипотекалық несие бағасын несие беруші екі жолмен анықтайды – екі әдіс те қарыз алушының несиелік қабілеттілігіне негізделген.Үш негізгі несиелік бюродан FICO ұпайын тексеруден басқа, несие берушілер несие алуға дайын соманы анықтау үшін несие-құн коэффициентін (LTV) және қарызға қызмет көрсетуді жабу коэффициентін (DSCR) есептейді. Сіз, үстеме пайыздық мөлшерлеме.

LTV – бұлқарызғаалынатын кепілге қол жетімді нақты немесе болжанған меншікті капитал мөлшері.Үй сатып алу үшін LTV несие сомасынүйді сатып алу бағасына бөлу арқылы анықталады.Несие берушілер сіз көп ақша салсаңыз (алғашқы жарна түрінде), несие бойынша төлемеу мүмкіндігі аз болады деп болжайды. LTV неғұрлым жоғары болса, төлемді төлеу қаупі соғұрлым көп болады, сондықтан несие берушілер көбірек ақы алады.

DSCR сіздің ипотеканы төлеу қабілетіңізді анықтайды . Несие берушілер сіздің ай сайынғы таза табысты ипотека бойынша шығындарға бөледі, бұл сіздің ипотека бойынша төлемді өтеу ықтималдығыңызды бағалау үшін. Несие берушілердің көпшілігі үшін DSCR бір данадан жоғары талап етіледі. Коэффициент неғұрлым көп болса, қарыз алу шығындарын жабу ықтималдығы соғұрлым көп болады және несие беруші онша тәуекел етпейді. DSCR неғұрлым көп болса, несие беруші несие мөлшерлемесі бойынша келіссөздер жүргізеді; тіпті төменгі мөлшерлеме бойынша несие беруші тәуекелге байланысты тиімді кірісті алады.

Осы себепті сіз ипотекалық несие берушімен келіссөздер жүргізу кезінде мүмкін болатын кез-келген білікті кірісті қосуыңыз керек. Кейде қосымша жұмыс уақыты немесе табыс әкелетін басқа кәсіп несие алудың мүмкіндігіне ие болу немесе талап етілмеу немесе ең жақсы мөлшерлемені алу арасындағы айырмашылықты тудыруы мүмкін.

Жеке ипотекалық сақтандыру (PMI)

LTV жеке ипотекалық сақтандыруды (PMI)сатып алуды талап ететіндігіңізді де анықтайды. PMI несиелік тәуекелдің бір бөлігін ипотекалық сақтандырушыға беру арқылы несие берушіні дефолттан оқшаулауға көмектеседі.Көптеген несие берушілер LTV 80% -дан жоғары кез-келген несие үшін PMI талап етеді.Бұл сіздің үйіңіздегі 20% -дан аз үлеске ие кез-келген несиеге аударылады. Сақтандыру сомасы және ипотека бағдарламасы ипотеканы сақтандыру құнын және оның қалай жиналатынын анықтайды.

Ипотекалық сақтандыру сыйлықақыларының көп бөлігіай сайын, салық және мүліктік сақтандыру шоттарымен бірге алынады. LTV 78% -ке тең немесе одан аз болғаннан кейін PMI автоматты түрде жойылуы керек. Сондай-ақ, сіз PMI-ді үй сізге 20% меншікті капиталды сыйлау үшін жеткілікті баға беріп, белгіленген мерзім өткенде, мысалы екі жыл өткенде, тоқтата аласыз.

FHA сияқты кейбір несие берушілер ипотекалық сақтандыруды бір реттік төлем ретінде бағалайды және оны несие мөлшеріне айналдырады.

Маңызды

Ереже бойынша, жеке ипотекалық сақтандырудан аулақ болыңыз, себебі бұл сізге пайда әкелмейтін шығындар.

PMI төлемін болдырмаудың тәсілдері бар.Біреуі – үй сатып алғанда жылжымайтын мүлік құнының 80% -дан астамын алуға болмайды;екіншісі – үйді қаржыландыру немесе екінші ипотеканы 20% -дан жоғары мөлшерде пайдалану.Ең көп таралған бағдарлама 80-10-10 ипотека деп аталады.80-і бірінші ипотеканың LTV-н білдіреді, алғашқы 10-ы екінші ипотеканың LTV-ін білдіреді, ал екінші 10-ы сіздің үйіңіздегі меншікті капиталды білдіреді.

Аралас негізде екінші ипотека бойынша ставка бірінші ставкадан жоғары болғанымен, LTV несиесінің 90% ставкасынан едәуір жоғары болмауы керек. 80-10-10 ипотекасы PMI төлеміне қарағанда арзан болуы мүмкін. Бұл сонымен қатар екінші ипотека бойынша төлемді жеделдетуге және қарыздың осы бөлігін тез жоюға мүмкіндік береді, осылайша үйіңізді ерте төлей аласыз. 

Белгіленген мөлшерлеме бойынша ипотека және өзгермелі ставка бойынша ипотека

Тағы бір мәселе – тұрақты немесе өзгермелі мөлшерлемемен (өзгермелі ставка деп те аталады) ипотека алу туралы. Белгіленген мөлшерлеме бойынша ипотека кезінде ставка несиенің барлық кезеңінде өзгермейді. Белгіленген мөлшерлемемен несие алудың айқын артықшылығы – сіз несие алудың ай сайынғы шығындарының бүкіл несие кезеңінде қандай болатындығын білесіз. Егер үстемақы ставкалары төмен болса, сіз айтарлықтай уақытты жақсы мөлшерлемемен ұстадыңыз.

Тек пайыздық ипотека немесе реттелетін ставка (ARM) сияқты өзгермелі ставка, бірінші рет үй сатып алушыларға немесе кірісі несие кезеңінде айтарлықтай өседі деп күткен адамдарға көмек ретінде жасалады. Жылжымалы ставка бойынша несие, әдетте, несиенің алғашқы бірнеше жылында төменгі ставкалар алуға мүмкіндік береді және бұл сізге қымбат ставка бойынша несие алуға тырысқаныңызға қарағанда көп ақша алуға мүмкіндік береді.

Әрине, егер сіздің табысыңыз пайыздық өсіммен біртіндеп өспесе, бұл опция қауіпті болуы мүмкін. Басқа минус – нарықтық пайыздық ставкалардың жолы белгісіз: егер олар күрт өсіп кетсе, сіздің несие шарттарыңыз олармен бірге асып түседі.

Маңызды

Ипотекалық несиелеуді кемсіту заңсыз болып табылады. тұтынушыларды қаржылық қорғау бюросына немесе АҚШ тұрғын үй және қала құрылысы департаментіне есеп беру.

Реттелетін мөлшерлеме бойынша ипотека (ARM) қалай жұмыс істейді

ARM-дің ең көп таралған түрлері – бір, бес немесе жеті жылдық кезеңдерге арналған. бастапқы пайыздық мөлшерлеме ай сайын жиі, әдетте белгілі бір уақыт кезеңі үшін белгіленген, содан кейін мезгіл-мезгіл бастапқы қалпына келтіреді, отыр. ARM қалпына келтірілгеннен кейін, ол нарықтық мөлшерлеме бойынша, әдетте, алдын-ала белгіленген спрэдті (пайызбен) АҚШ-тың қазынашылық ставкасына үстеме қосу арқылы реттеледі.

Өсім әдетте шектелген болса да, ARM түзету несие берушінің кіріспе кезеңінде төменгі мөлшерлемені ұсынғаны үшін өтемақы төлеу үшін қолданыстағы белгіленген ставка бойынша ипотекалық несиеге қарағанда қымбат болуы мүмкін.

Тек пайыздық мөлшерлемеге арналған несиелер – бұл несие негізгі, негізгі қарызды төлейтін несиеге оралғанға дейін кіріспе кезеңінде негізгі қарызды емес, тек ипотекалық пайыздарды төлейтін ARM түрі. Мұндай қарыздар бірінші рет қарыз алушылар үшін өте тиімді болуы мүмкін, өйткені тек пайыз төлеу қарыз алудың ай сайынғы құнын едәуір төмендетеді және сізге әлдеқайда үлкен несие алуға мүмкіндік береді. Алайда, сіз бастапқы мерзімде негізгі қарызды төлемегендіктен, негізгі қарызды төлей бастағанға дейін несие бойынша берешек өзгермейді.

Төменгі сызық

Егер сіз бірінші рет үй ипотекасын іздегіңіз келсе, сізге қаржыландырудың барлық нұсқаларын сұрыптау қиынға соғуы мүмкін. Уақытты бөліп, қанша үй алуға болатынын шешіп, соған сәйкес қаржыландырыңыз. Егер сіз айтарлықтай соманы қоюға қабілетсіз болсаңыз немесе төмен LTV жасау үшін жеткілікті табысқа ие болсаңыз, несие берушілермен келіссөздер жүргізу мүмкіндігі бар және қаржыландырудың ең көп нұсқалары бар. Егер сіз ең үлкен несие алуды талап етсеңіз, сізге тәуекелге бейімделген мөлшерлеме мен жеке ипотекалық сақтандыру ұсынылуы мүмкін.

Тәуекелмен үлкенірек несие алудың пайдасын өлшеңіз. Пайыздық ставкалар, әдетте, қалқып пайыздық тек кезең ішінде және көбінесе нарықтық пайыздық ставкалардың өзгеруіне реакция реттеуге болады. Сондай-ақ, сіздің қолда бар табысыңыздың өсу қаупін ескере  отырып, қарыз алу мүмкіндігінің артуын ескеріңіз.

Жақсы ипотекалық брокер немесе ипотекалық банкир сізге барлық түрлі бағдарламалар мен нұсқаларды басқаруға көмектесуі керек, бірақ сізге ипотекалық несие бойынша сіздің басымдықтарыңызды білуден гөрі ешнәрсе көмектеспейді.