Қарыздың жоғары коэффициенті
Жоғары коэффициентті несие дегеніміз не?
Жоғары коэффициентті несие – бұл кепіл ретінде қолданылатын мүлік құнына қатысты несие құны жоғары болатын несие. Несиелік коэффициенттері жоғары ипотекалық несиелердің несие құны жылжымайтын мүлік құнының 100% -ына жақындайды. Үлкен бастапқы жарнаны сала алмайтын қарыз алушыға жоғары коэффициентті несие берілуі мүмкін .
Ипотекалық несие үшін несиелік қатынас әдетте несие құнының жылжымайтын мүлік құнының 80% -нан асатындығын білдіреді. Есептеу несие-құн (LTV) коэффициенті деп аталады, бұл қаржы институттары ипотеканы мақұлдамас бұрын қолданатын несиелік тәуекелді бағалау.
Негізгі өнімдер
- Жоғары коэффициентті несие – бұл кепіл ретінде пайдаланылатын мүлік құнына қатысты несие құны жоғары болатын несие.
- Несиелік коэффициенттері жоғары ипотекалық несиелер жылжымайтын мүлік құнының 100% -ына жақындаған несиелік құнға ие.
- Жоғары коэффициентті несие, әдетте, несие құны жылжымайтын мүлік құнының 80% -нан асатындығын білдіреді. Есептеу несие-құн (LTV) коэффициенті деп аталады.
LTV пайдалану арқылы жоғары коэффициентті несиенің формуласы
Жоғары коэффициентті несиені есептеудің нақты формуласы жоқ болса да, инвесторлар алдымен несиелендірудің 80% LTV шегінен асып кетпейтінін анықтау үшін несие мен құн коэффициентін есептеуі керек.
LTV көмегімен жоғары коэффициентті несиені қалай есептеуге болады
- LTV коэффициенті алынған соманы жылжымайтын мүліктің бағалау құнына бөлу арқылы есептеледі .
- Нәтижені пайызға жеткізу үшін 100-ге көбейтіңіз.
- Егер сіздің бастапқы төлеміңізден кейін несие құны LTV-дің 80% -нан асып кетсе, несие жоғары коэффициентті несие болып саналады.
Жоғары коэффициентті несие сізге не айтады?
Несие берушілер мен қаржылық провайдерлер LTV коэффициентін ипотекалық несие беруге байланысты тәуекел деңгейін өлшеу үшін пайдаланады. Егер қарыз алушы қомақты төлем жасай алмаса және нәтижесінде несие құны жылжымайтын мүліктің бағаланған құнына жақындаса, бұл жоғары коэффициентті несие болып саналады. Басқаша айтқанда, несие құны жылжымайтын мүлік құнының 100% -ына жақындаған кезде, несие берушілер несиені өте қауіпті деп санап, өтінімді қабылдамауы мүмкін.
Несие берушіге, әсіресе LTV тым жоғары болса, қарыз алушының төлемеу қаупі бар. Банк мүлкін сата алмауы мүмкін, себебі қарызды қайтару мерзімі өткен қарыз алушыға берілген. Мұндай сценарий экономикалық құлдырау кезінде тұрғын үйдің қасиеттері әдетте мәні төмендеген кезде оңай орын алуы мүмкін. Егер қарыз алушыға берілген несие мүлік құнынан асып кетсе, несие су астында болады деп айтылады. Егер қарыз алушы ипотека бойынша төлемді төлей алмаса, онда банк мүлікті ипотека бойынша төленбеген баланстан төмен бағамен сатуға кеткен кезде ақшасын жоғалтады. Мұндай ысыраптың алдын алу үшін банктер LTV-ді бақылайды.
Нәтижесінде үйге берілетін несиелік қатынастардың көпшілігі несие берушіні қорғау үшін сақтандырудың қандай-да бір түрін талап етеді. Сақтандыру жеке ипотекалық сақтандыру (PMI) деп аталады, оны қарыз алушыға несие берушіні қорғауға көмектесу үшін бөлек сатып алу қажет болады.
Жоғары коэффициентті несие тарихы
20-шы жылдарға дейін адамдар үйлерді банкке бару арқылы емес, өз ақшаларын үнемдеу арқылы, ең болмағанда жер учаскесіне немесе үйі бар жерге жетуге дейін сатып алды. Содан кейін үй салу үшін несие беретін құрылыс және несиелік компания пайда болды, содан кейін ол адамдарға үй сатып алуға ақша беріп, оны ұзақ жылдар бойы бөліп-бөліп төлеуге мәжбүр етті. Сонда да, несиелер, әдетте, үй құнының жартысына немесе одан төменге ие болды.
20-шы жылдардың аяғында банктер үй құнының 80% -на дейін жоғары коэффициентті несие бере бастады. Жеке ипотекалық сақтандыру банктерді қорғау үшін пайда болды, бірақ бәрі өткен ғасырдың 30-шы жылдарында жұмыссыздар төлемдерді тоқтатқан кезде және банктер мен PMI компаниялары қол астында болған кезде болды.
Конгресс ипотекалық несиелерге кепілдік бере бастайтын үй иелерінің несиелік корпорациясын қабылдады және олардың коэффициенттері 15% -ға дейін жетті. Кейінірек Федералдық тұрғын үй басқармасы және басқа агенттіктер арқылы алғашқы төлемдер үйге меншікті ынталандыру үшін ең төменгі бір сандарға, тіпті 0% -ға дейін төмендеді.
Бұл жүйе 2007-2008 жж. , 2008 жылғы ипотекалық дағдарыс басталғанға дейін дамыды. 2007 жылдан бастап дефолтқа ұшыраған жоғары тәуекелді ипотеканың күрт өсуі онжылдықтардағы ең ауыр рецессияға ықпал етті. 2000 жылдардың ортасындағы тұрғын үй серпіні – сол кездегі төмен пайыздық мөлшерлемелермен бірге – көптеген несие берушілерді несиесі нашар адамдарға несие беруге мәжбүр етті. Жылжымайтын мүліктің көпіршігі жарылғаннан кейін көптеген қарыз алушылар өздерінің ипотекалық несиелері бойынша төлем жасай алмады .
Жоғары коэффициентті несиелер
Федералдық Тұрғын үй басқармасы қарыз алуға болады, ол арқылы бағдарламаларын ұсынады FHA қарыздар 96,5% -ға дейін болатын LTV қатынасы. Басқаша айтқанда, бағдарлама 3,5% бастапқы төлемді талап етеді. Алайда, жоғары несиелік несие алу үшін бағдарлама минималды несиелік ұпай талап етеді. 10% төмен төлеммен несиелік ұпайдың төмендеуіне жол беретін басқа да ұсыныстар бар.
FHA несиелері үшін ипотекалық сақтандыру сыйлықақысы (MIP) қажет. Алайда сіз LTV 80% -дан төмендегенде және несие енді сақтандыру коэффициентін беретін жоғары коэффициентті несие болып саналмаған кезде қайта қаржыландыруға болады.
Жоғары коэффициентті несие мысалы
Айталық, қарыз алушы үй сатып алуды жоспарлап отыр және оның бағасы $ 100,000 құрайды. Қарыз алушы алдын-ала 10000 доллар төлейді, ал қалған 90000 доллар қарызға алынады. Нәтижесінде 90% немесе (90,000 / 100,000) несие мен құндылық қатынасы пайда болады, бұл жоғары коэффициентті несие болып саналады.
Жоғары коэффициентті несиелер мен үй меншікті капиталы арасындағы айырмашылық
А үй-үлестік несие үй-үлестік жарна несие немесе болып екінші ипотекалық иелеріне олардың тұрғылықты жері бойынша олардың меншікті капиталдың қарсы қарызға береді. Несие үй иесінің меншікті капиталы мен үйдің қазіргі нарықтық құны арасындағы айырмашылыққа негізделген.
Үйге арналған несие – бұрыннан ипотека алған және ипотекалық несие балансының бір бөлігін төлеген және сол арқылы мүлік құны несиелік баланстан асатын қарыз алушыларға арналған. Басқаша айтқанда, үйді сатып алуға арналған несие үй иелеріне үйдегі меншікті капитал негізінде қарыз алуға мүмкіндік береді. Екінші жағынан, жоғары коэффициентті несие мүлік құнының 100% -ына жақындайтын несие құнына ие болуы мүмкін.
Жоғары коэффициентті несиені пайдаланудың шектеулері
Жоғары коэффициентті несиелер жоғары пайыздық мөлшерлемелерге ие болуы мүмкін, әсіресе қарыз алушылардың несиелік ұпайлары төмен болған жағдайда. Сіздің несиелік ұпайыңыз – бұл сіздің қарызды төлеу қабілетіңізді білдіретін және несие берушілерге сіздің қаншалықты тәуекелге баратындығыңызды көрсететін сандық мән. Егер сіздің ұпайыңыз төмен болса, сіздің пайыздық мөлшерлемеіңіз жоғары болуы мүмкін.