FHA және әдеттегі несиелер: айырмашылық неде?

FHA және кәдімгі несиелер: шолу

Тұтынушылар қаржылық сипаттамаларына қарай ипотеканың әр түріне құқылы. Көптеген ипотекалық несиелер әдеттегі несиелер болып табылады. Федералды тұрғын үй басқармасы (FHA) қолдап, сақтандыратындар бар. Екеуі де тұтынушыларға үй сатып алуды қаржыландыруға мүмкіндік бергенімен, екеуінің арасында бірнеше негізгі айырмашылықтар бар.

FHA несиелері орташа және орташа деңгейлі кірісі бар қарыз алушылар үшін үйді иеленуге мүмкіндік береді және жеңілдетеді, әйтпесе несиелік тарихының жоқтығынан немесе нашар несие алуынан немесе олардың жинақталған қаражатының жеткіліксіздігінен қаржыландыру ала алмауы мүмкін. FHA несиесіне сәйкес келетіндер төменгі жарнаны талап етеді. Несиеге қойылатын талаптар басқа ипотекалық несиелер сияқты қатаң емес – тіпті несиелік ұпайлары 580-ден төмендер де қаржыландыруды ала алады. Бұл қарыздарды FHA өзі бермейді. Керісінше, оларды FHA мақұлдаған несие берушілер жетілдіреді.

Белгіленген несиесі бар және қарызы төмен адамдар, керісінше, әдеттегі ипотека алуға құқылы. Бұл несиелерді, әдетте, банктер, несиелік серіктестіктер және басқа жеке компаниялар сияқты жеке ипотекалық несие берушілер ұсынады. FHA несиелерінен айырмашылығы, бұл ипотека үкіметтің қолдауымен немесе кепілімен қамтамасыз етілмейді.

Негізгі өнімдер

  • Белгіленген несиесі бар және қарызы төмен адамдар әдеттегі ипотека бойынша талаптарға сай келеді.
  • Қарызы көп және қарапайым несиелік рейтингі бар адамдар, әдетте, Федералдық тұрғын үй басқармасы сақтандырылған ипотекалық несиеге ие болады.
  • FHA несиелері қарапайым несиелерге қарағанда төменгі минималды төлемді және несие ұпайларын төмендетуді талап етеді.
  • Кәдімгі несиелерді мемлекеттік орган қолдамайды және оларды жеке ипотекалық несие берушілер – банктер, несиелік серіктестіктер және басқа қаржы институттары береді.

Федералдық тұрғын үй басқармасы (FHA) несиелері

Федералдық тұрғын үй басқармасы (FHA) несиелері федералды түрде сақтандырылады және FHA мақұлдаған несие берушілермен, соның ішінде банктермен, несиелік серіктестіктермен және басқа несиелік компаниялармен беріледі. FHA несиелері жинақталған қаражаты шектеулі немесе несиелік ұпайлары төмен қарыз алушыларға арналған.

FHA несиелері бір үйді, төрт бірлікке дейінгі кондоминиумдарды, белгілі бір өндірілген және жылжымалы үйлерді сатып алуға немесе қайта қаржыландыруға пайдаланылуы мүмкін. Сондай-ақ, жаңа құрылыстарға немесе қолданыстағы үйді жөндеуді қаржыландыруға болатын FHA несиелерінің нақты санаттары бар.

FHA қарыздар федералды сақтандырылған-ол кредиторлар қарыз алушы жағдайда қорғалады деп құралы болып табылады, себебі дефолт олардың ипотекалық-осы кредиторлар әйтпесе төмен пайыздық ставкалар, соның ішінде тұрғын үй заемын критерийлеріне жауап бермеуі мүмкін қарыз алушыларға қолайлы шарттарды ұсына алады. Бұл әдеттегі несиеге қарағанда FHA несиесін алу оңайырақ дегенді білдіреді.

FHA несиелерінің біліктілік стандарттары үй сатып алуды көптеген адамдар үшін қол жетімді етеді. 2020 жылдан бастап сіз FHA несиесімен үй құнының 96,5% -на дейін қарыз ала аласыз. Несиелік ұпайы 580-ден төмен FHA ипотекалық несие алуға үміткерлер тұрғын үйге несие алуға рұқсат етілуі мүмкін, егер олар 3,5% алғашқы төлем талаптарын өтеуге жеткілікті болса. Несиелік ұпайлары 580-ден төмен түсетіндер әлі де талаптарға сай бола алады, бірақ әдетте сатып алу бағасының ең аз дегенде 10% -ын төмендетуі керек. Несие берушілердің көпшілігі FHA ипотекалық несие алуға өтініш берушілерден мақұлдау үшін 620 мен 640 аралығында несиелік ұпайлардың болуын талап етеді. Үкіметпен қамтамасыз етілген несиелерде қосымша жабу шығындары болуы мүмкін  , олар әдеттегі несиелермен талап етілмейді.

Маңызды

FHA несиесінің бастапқы жарналары сіздің несиелік ұпайыңызға байланысты 3,5% -дан аз болуы мүмкін, ал әдеттегі ипотека кез келген жерде 3% -дан 20% -ға дейін талап етеді.

Кәдімгі несиелер

Кәдімгі несие – мемлекеттік органмен қамтамасыз етілмеген ипотекалық несие. Кәдімгі несиелерді банктер, несиелік серіктестіктер және басқа қаржы институттары сияқты жеке ипотекалық несие берушілер шығарады және оларға қызмет көрсетеді. Кәдімгі несиелер несие берушілер үшін ең үлкен қауіп тудырады, өйткені федералды үкімет оларды сақтандырмайды. Осы себепті несие берушілер әдеттегі ипотеканы ең күшті қаржылық профилі бар талапкерлерге ұсынады. Дәстүрлі бастапқы төлем талаптары ипотека тауарына байланысты 3% -дан 20% -ға дейін болады.

Кәдімгі несие алу үшін тұтынушылар әдетте кемшіліктері жоқ және несиелік ұпайлары 680-ден аспайтын жұлдызды несиелік есептерге ие. Шартты несие бойынша пайыздық мөлшерлемелер бастапқы жарна мөлшеріне, тұтынушының ипотекалық өнімді таңдауына және ағымдағы жағдайына байланысты өзгереді нарық конъюнктурасы. Кәдімгі несиелердің көпшілігі белгіленген пайыздық мөлшерлемемен келеді, демек, несие мерзімі ішінде ставка ешқашан өзгермейді. Егер ставкалар өзгерсе, қарыз алушылар қайта қаржыландыруға қабілетті.

Кәдімгі несиелерді екі санатқа бөлуге болады – сәйкес келетін және сәйкес келмейтін несиелер. Кәдімгі несиелерге сәйкес Федералдық Ұлттық Ипотекалық Қауымдастық (Fannie Mae) және Федералдық Үйге арналған Ипотекалық Корпорация (Freddie Mac) белгілеген несиелеу стандарттарына сәйкес келеді.

Ерекше мәселелер

Ипотекалық сақтандыру

Қарыз алушылардан ипотека шарттарына және алғашқы жарна мөлшеріне байланысты ипотекалық сақтандыру төлемі талап етілуі мүмкін. Сақтандырудың басқа түрлерінен айырмашылығы, ипотекалық сақтандыру, егер қарыз алушы төлемдерді тоқтатса және олардың қаржылық міндеттемелерін орындамаса, сақтанушы емес, несие берушіні қорғайды.

Ипотекалық сақтандыру кез-келген FHA несиесіне негізделген. Сыйақы екі түрлі тәсілмен төленеді. Біріншісі, несиеге аударылып, өмір бойы төленуі мүмкін алдын-ала төлем арқылы. Екінші әдіс – ай сайынғы төлемдер жасау. 10% және одан көп соманы төмендете алатын қарыз алушылар бұл сыйлықақыларды 11 жыл ішінде төлейді. 10% -дан аз бастапқы жарна төлейтін кез-келген адам осы кепілдік төлемдерді өзінің ипотека мерзімі бойына төлеуі керек.

Несие берушілердің көпшілігі әдеттегі несиелерді үйдің нарықтық құнының 80% -нан аспайтын мөлшерде беруді жөн көреді, бұл 20% бастапқы жарна төлеуге тең. Несиенің мөлшерімен көрсетілетін үй құнының пайыздық мөлшері несие-құн (LTV) коэффициентімен көрсетіледі. Мысалы, 300000 доллар тұратын үйге 15% (45000 доллар) салған қарыз алушыға 255000 доллар несие қажет. Бұл LTV коэффициентін 85% құрайды. Несие берушілер қарыз алушының ипотеканы төлемей қалу қаупінен қорғану әдісі ретінде LTV коэффициентін 80% және одан төмен талап етеді. Сондықтан 20% -дан аз төлем жасайтын әдеттегі ипотекалық несиесі бар адамдар ипотекалық сақтандыруды төлейді – жеке ипотекалық сақтандыру (РМИ) деп те аталады – олардың LTV коэффициенті 80% жеткенге дейін.

PMI жыл сайын несие сомасынан 0,3% -дан 1,5% -ке дейін жетуі мүмкін. Ипотекалық сақтандырудың басқа түрлері сияқты, PMI Қарыз алушы үшін төленеді және олар мәжбүр болса қаржы шығынға бастан бастап кредитордың қорғау үшін арналған өндіріп меншік туралы. PMI-ден түскен қаражатты несие берушілер өндіріп алуда тұрған үйді қайта сатумен байланысты шығындарды жабуға жұмсауы мүмкін.

Үкіметпен қамтамасыз етілген басқа қарыздар

FHA несиелері – бұл үкіметпен қамтамасыз етілген несиелердің жалғыз түрі емес. Мемлекеттік агенттік сақтандыру бағдарламаларының тағы екі түрі бар – VA несиелері және USDA несиелері.

Ардагерлер ісі (VA) несиелерін АҚШ-тың ардагерлер істері департаменті қолдайды. Бұл заемдарды қарулы қызметтердің білікті қызметкерлері, олардың жұбайлары және басқа бенефициарлар ала алады. VA несиелері алғашқы жарнаны талап етпейді және олар әдетте ипотекалық сақтандыру төлемдерін төлемейді.

Қарыз алушыларға ауылдық жерлерде АҚШ Ауыл шаруашылығы министрлігі (USDA) арқылы қол жетімді. Олар төмен және орташа табысы бар үй сатып алушыларға арналған және олар бастапқы жарнаны қажет етпейді. Сондай-ақ несиелік балл талаптарына икемділік жоғарылауы мүмкін.