Сәйкес келмейтін ипотека

Сәйкес келмейтін ипотека дегеніміз не?

А талаптарға сəйкеспейтін ипотекалық болып табылады ипотекалық туралы нұсқауларға сай келмейтін мемлекеттің қатысуымен құрылған кәсіпорындардың мұндай Fannie Mae және Freddie Mac сияқты (GSE) және, сондықтан, оларға сатылған мүмкін емес. GSE нұсқаулары басқа факторлармен бірге несиенің максималды сомасынан, қолайлы қасиеттерден, бастапқы жарналардан және несиелік талаптардан тұрады.

Сәйкес келмейтін ипотека мен сәйкес келетін ипотеканың айырмашылығы болуы мүмкін.

Негізгі өнімдер

  • Сәйкес келмейтін ипотека – бұл мемлекет қаржыландыратын кәсіпорындардың (GSE) нұсқауларын сақтамайтын үйге арналған несие, сондықтан оны Fannie Mae немесе Freddie Mac сияқты агенттіктерге қайта сату мүмкін емес.
  • Бұл несиелер көбінесе сәйкес келетін ипотекалық несиеге қарағанда жоғары пайыздық мөлшерлемеге ие.
  • Сәйкес несие шегінен асатын ипотека несиелері сәйкес келмейтіндер қатарына жатқызылады және оларды Jumbo ипотекасы деп атайды.
  • Несие мөлшерінен басқа, ипотека қарыз алушының несие-құн коэффициенті (бастапқы жарна мөлшері), қарыз бен кірістің арақатынасы, несие ұпайы мен тарихы және құжаттама талаптары негізінде сәйкес келмеуі мүмкін.

Сәйкес келмейтін ипотека туралы түсінік

Сәйкес келмейтін ипотека – бұл қауіпті немесе өте күрделі мағынасы бойынша жаман несиелер емес. Қаржы институттары оларды ұнатпайды, өйткені олар GSE нұсқауларына сәйкес келмейді және соның салдарынан сату қиынға соғады. Осы себепті, банктер сәйкес келмейтін несие бойынша жоғары пайыздық мөлшерлемені бұйырады. 

Жеке банктер бастапқыда ипотеканың көп бөлігін жазғанымен, олар көбінесе Фанни Мэй мен Фредди Мак портфолиосына енеді. Бұл екі GSE банктерден несие сатып алады, содан кейін оларды екінші нарықта  сатылатын ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарға (МБҚ) жинайды. MBS – бұл реттелетін және уәкілетті қаржы институтынан шыққан ипотека жиынтығымен қамтамасыз етілген активтермен қамтамасыз етілген қауіпсіздік түрі (ABS). MBS-ді сатып алатын, пакеттендіретін және қайта сататын жеке қаржы компаниялары болғанымен, Фанни мен Фредди екі ірі сатып алушы болып табылады.

Банктер ипотека сатудан түскен ақшаны қазіргі пайыздық мөлшерлемемен жаңа несиелер ұсынуға инвестициялауға жұмсайды. Бірақ Фанни Мэй мен Фредди Мак кез-келген ипотекалық өнімді сатып ала алмайды. Екі GSE-де федералдық ережелер салыстырмалы түрде қауіпті емес деп саналатын несиелерді сатып алуға шектеулерге ие. Бұл несиелер ипотекалық несиелерге сәйкес келеді, ал банктер оларды ұнатады, өйткені олар оңай сатылады.

Керісінше, Фанни Мэй мен Фредди Мак сатып ала алмайтын ипотекалық несиелер банктер үшін жаза алу үшін қауіпті. Бұл сатылуы қиын несиелер не банк портфелінде қалуы керек, не сәйкес келмейтін несиелер бойынша екінші нарықта мамандандырылған ұйымдарға сатылуы керек.

Сәйкес келмейтін ипотека түрлері

Қарыз алушылардың әртүрлі жағдайлары және Фанни мен Фредди сәйкес келмейтін деп санайтын несие түрлері бар. 

Ең көп таралған талаптарға сəйкеспейтін ипотекалық жиі деп аталады қандай Jumbo ипотекалық Fannie Mae және Freddie Mac лимиттерін астам елеулі сомасының жазбаша несиелер.2021 жылы АҚШ-тың көптеген округтерінде бұл шектеу 548 250 долларды құрайды, бірақ Нью-Йорк немесе Сан-Франциско сияқты кейбір қымбат аудандарда ол 822 375 долларға жетуі мүмкін.

Сәйкес келмеу үшін ипотека несиесінің болуы міндетті емес. Төменгі бастапқы төлем де сәйкес келмейтін мәртебені тудыруы мүмкін. Шек өзгереді, бірақ әдеттегі ипотека бойынша 10 пайыз немесе Федералдық тұрғын үй басқармасы (FHA) несиесі бойынша 3 пайыздан аз болуы мүмкін.

Сондай-ақ, бұл фактор сатып алушының табыс пен қарызға қатынасы  (DTI) болып табылады, ол сәйкесінше несие алу үшін 42 пайыздан төмен болуы керек. А кредиттік балы  630-650 жоғарыда әдетте жақсы ретінде қажет.

Мүліктің түрі ипотеканың сәйкес еместігін де анықтай алады. Мысалы, кондом сатып алушылар өздерінің армандаған демалыс бөлімдері сәйкес келмейтінін білгенде жиі құлап қалады, өйткені кешен кепілдіксіз болып саналады. Бұған құрылымдық бірлестіктер кіреді, мысалы, әзірлеуші ​​сияқты, бірліктердің 10 пайыздан астамына иелік етеді. Басқа тұзақтарға егер қондырғылардың көпшілігі иелік етпейтін болса, квадраттың 25 пайыздан астамы коммерциялық болса немесе пәтер иелері қауымдастығы (HOA) сот ісінде болса.