Сәйкес несие
Сәйкес несие дегеніміз не?
Сәйкес несие – бұл Федералдық тұрғын үйді қаржыландыру агенттігі (FHFA) белгілеген лимитпен белгіленген және доллардың мөлшеріне тең немесе одан аз және Фредди Мак пен Фанни Мэйдің қаржыландыру критерийлеріне сәйкес келетін ипотека. Несиесі өте жақсы несие алушылар үшін сәйкес ставкалар төмен пайыздық мөлшерлемеге байланысты тиімді.
Негізгі өнімдер
- Сәйкес несие – бұл негізгі талаптар Фанни Мэй мен Фредди Мактың қаржыландыру критерийлеріне сәйкес келетін ипотека, негізінен несие мөлшерінің долларлық шегі.
- Несиенің бастапқы шегі жыл сайын түзетіліп отырады. 2021 жылы АҚШ-тың көп бөлігі үшін бұл 548 250 доллар
- Несие берушілер сәйкес келетін несиелермен айналысуды жөн көреді, өйткені бұл Фанни Мэй мен Фредди Мак кепілдік беретін және қайталама ипотекалық нарықта сатып алатын жалғыз түрі.
- Сәйкес несиелер көбінесе қарыз алушылар үшін тиімді ставкаларды ұсынады.
Сәйкес несие қалай жұмыс істейді
Федералдық Home Loan Ипотекалық корпорациясы (FHLMC немесе Freddie Mac) үй несиелер нарығы жүріп үкіметтің демеуімен тұлғалар болып табылады. Бұл квазимемлекеттік агенттіктер стандартталған ережелер мен нұсқаулықтар жасады, олар бойынша, егер олар агенттіктердің қолдауына ие бола алатын болса, бір пәтерлік ипотека (бір отбасылық тұрғын үй) сәйкес келуі керек. (Фанни Мэй мен Фредди Мак ипотеканы өздері бермейді. Керісінше, олар несие берушілер берген ипотеканы сақтандырады және егер несие берушілер бұл ипотеканы сатқысы келсе, екінші деңгейдегі маркет-мейкерлер ретінде әрекет етеді.)
«Сәйкестік» термині көбінесе ипотека сомасы туралы арнайы айтылған кезде қолданылады, ол FHFA белгілеген сәйкес келетін несие шегі деп аталатын белгілі бір шекке түсуі керек.
Бұл шекті деңгей 2021 жылы АҚШ-тың көп бөлігі үшін $ 548,250 құрайды. Бұл 2020 жылғы $ 510,400-дан өсім. Кейбір қымбат нарықтарда, мысалы, Сан-Франциско мен Нью-Йоркте бұл шекара жоғары.Бұл аудандардың жаңа төбесі $ 822,375 немесе 548,250 доллардың 150% құрайды.Арнайы заңдық ережелер Аляска, Гавайи, Гуам және АҚШ-тың Виргин аралдары үшін әртүрлі несие шектерін есептеуді белгілейді.Бұл аудандарда несиенің базалық шегі 2021 жылы бір жеке меншікке $ 822,375 құрайды.
Маңызды
Тұрғын үй және экономикалық қалпына келтіру туралы заң (HERA) несие лимитін сәйкес базалық орташа АҚШ үй бағасының өзгерісін көрсету үшін Fannie Mae және Freddie Mac үшін жыл сайын түзетілуі тиіс деп талап етеді.
Несиенің мөлшерінен басқа, несиеге сәйкес келетін басқа да нұсқауларда қарыз алушының несие-құн коэффициенті (яғни, алғашқы жарна мөлшері), қарыз бен кірістің коэффициенті, несиелік ұпай және тарих, құжаттама талаптары және т.б..
Сәйкес несиелердің артықшылықтары
Тұтынушылар үшін сәйкес несиелер төмен пайыздық мөлшерлемеге байланысты тиімді.Мысалы, бірінші рет тұрғын үй сатып алушылар үшін Федералдық тұрғын үй басқармасы (FHA) несиелерін алуда, бастапқы жарна 3,5% -дан төмен болуы мүмкін. Алайда,мұндай төмен бастапқы жарна төленген кезде, мұндай несиелер бойынша 625000 доллардан аз немесе оған тең 30 жылдық несие үшін жылына 0,85% -ға жуықипотекалық сақтандыру қажет. Егер қарыз алушының үй шаруашылығының түзетілген жалпы табысы (АГЖ) 109 000 АҚШ долларынан аспаса, сақтандыру құнының бір бөлігі немесе барлығы салықтан босатылады.Аудиті 109 000 АҚШ долларынан асатын салық төлеушілер үшін шегерім толығымен алынып тасталады (немесе ерлі-зайыптылар бөлек өтініш бергені үшін 54 500 доллар).
Несие берушілер сәйкес келетін несиелермен жұмыс істегенді жөн көреді, өйткені оларды инвестициялық пакеттерге оңай орап, ипотеканың екінші нарығында сатуға болады. Бұл процесс қаржы институтының несие беру және үй сатып алушыларға көбірек несие беру мүмкіндігін босатады.
Сәйкес емес несиелерге сәйкес келмейтін несиелер
Сәйкес несиелік лимиттен асатын ипотека несиелері сәйкес келмейтін немесе жұмсақ ипотека болып жіктеледі. Фанни Мэй мен Фредди Мак тек сәйкес келетін несиелерді екінші реттік нарыққа қайта орау үшін сатып алатындықтан, сәйкес келмейтін несиеге деген сұраныс әлдеқайда аз. Сәйкес келмейтін ипотека шарттары мен шарттары әр түрлі болуы мүмкін, бірақ несиелік несие үшін пайыздық мөлшерлемелер мен минималды бастапқы жарна әдетте жоғары, өйткені олар несие беруші үшін үлкен қауіп тудырады. Ақша көп тартылып қана қоймай, үкімет қаржыландыратын кәсіпорындар несиеге кепілдік бере алмайды.
Маңызды
Сәйкес несиелік лимиттен асатын ипотека алуға мұқтаж үй сатып алушылар проблеманы жалғыз Jumbo заемның орнына екі кішігірім ипотека алу арқылы шеше алады.
Қарыздарды әдеттегі несиелерге қарсы сәйкестендіру
Сәйкес несиелер көбінесе әдеттегі несиелермен / ипотекалық несиелермен шатастырылады. Екі түрі қабаттасқанымен, олар бірдей емес. Кәдімгі ипотека – бұл әлдеқайда кең категория. Бұл FHA немесе АҚШ-тың ардагерлер істері жөніндегі департаменті (VA) сияқты мемлекеттік органға қарағанда, жеке несие беруші арқылы ұсынылатын немесе Фанни Мэй немесе Фредди Мак қолдаған кез-келген несие, бұл жерде кез-келген қабаттасу мен шатасулар туындайды.
Несиенің мөлшері оның шарттылығына әсер етпейді, тек оның сәйкестігіне ғана әсер етеді. Шындығында, барлық сәйкес келетін несиелер шартты болғанымен, барлық шартты несиелер сәйкес келмейді.
Несиелерді сәйкестендіруге арналған арнайы мәселелер
Сәйкес несиелік лимитті жыл сайын белгілейтін FHFA, Фанни Мэй мен Фредди Мактың жарғысы мен табысы төмен және орташа таптағы американдықтар үшін үй меншік құқығын ілгерілету миссияларын орындауын қадағалайды. FHFA келесі жылға сәйкес несие шектерін түзету үшін ай сайынғы пайыздық ставкаларды зерттеу кезінде (MIRS) тұрғын үйдің орташа бағасының қазан-қазан айларындағы пайыздық өсуін / төмендеуін қолданады.
Осы сауалнаманы жүргізу үшін FHFA ипотекалық несие берушілердің үлгілерінен айдың соңғы бес жұмыс күні ішінде жабылатын барлық жалғыз отбасылық, толық амортизациялық, ақшалай қаражаттар, фермерлік емес қарыздар туралы шарттар туралы есеп беруін сұрайды. Сауалнама ай сайын пайыздық мөлшерлемелер, несие шарттары, тұрғын үй бағасы, жылжымайтын мүлік түрі, несие түрі (белгіленген мөлшерлеме немесе реттелетін мөлшерлеме) және несие берушінің түрі бойынша ақпараттар, сондай-ақ 15 және 30 жылдық тұрақты несиелер туралы ақпарат береді.