Jumbo заемы

Jumbo заем дегеніміз не?

Jumbo қарызы, сондай-ақ Jumbo ипотекасы ретінде белгілі, бұл қаржыландырудың бір түрі, ол Федералдық тұрғын үйді қаржыландыру агенттігі (FHFA) белгілеген шектен асады. Дәстүрлі ипотекадан айырмашылығы, джумбо несиесін Фанни Мэй немесе Фредди Мак сатып алуға, кепілдендіруге немесе секьюритилендіруге құқылы емес. Бәсекеге қабілетті жылжымайтын мүлік нарықтарындағы бәсекелес үйлер мен үйлерді қаржыландыруға арналған джумбо ипотека андеррайтерингтің бірыңғай талаптары мен салық салдарымен байланысты. Ипотеканың бұл түрлері үлкен рецессиядан кейін тұрғын үй нарығы қалпына келе бастаған кезде кеңінен таралды.

Jumbo ипотекасының құны штатқа, тіпті ауданға байланысты әр түрлі болады. FHFA әр түрлі бағыттар бойынша несие мөлшерінің сәйкес мөлшерін жыл сайын белгілейді, бірақ ол сирек өзгереді. 2019 жылдан бастап бұл шектеу елдің көп бөлігі үшін $ 484 350 болып белгіленді. Бұл 2018 жылы 453 100 доллардан өсті. Үй құны жоғары елдер үшін базалық шегі 726 525 доллар немесе 484 350 доллардың 150% деңгейінде белгіленді.

FHFA несиелік лимиттерді есептеу үшін АҚШ-тың континенталды аймағынан тыс жерлерге арналған басқа ережелер жиынтығына ие. Нәтижесінде, Аляска, Гуам, Гавайи және АҚШ-тың Виргин аралдарындағы Jumbo несиесінің бастапқы шегі 2019 жылға қарай 726,525 долларды құрайды. Шын мәнінде, бұл үй құны жоғары елдерде одан да көп болуы мүмкін.

Jumbo заемы қалай жұмыс істейді

Егер сізде жарты миллион долларға немесе одан да көп тұратын үйге назар аударатын болсаңыз – және сізде банктік есепшотта онша көп болмаса – сізге Jumbo ипотекасы қажет болуы мүмкін. Егер сіз оны қондырғыңыз келсе, сіз қарапайым несие алуға өтініш білдірген үй иелеріне қарағанда әлдеқайда қатаң несиелік талаптарға тап боласыз. Jumbo қарыздары несие беруші үшін үлкен несиелік тәуекелге байланысты болғандықтан, Freddie Mac кепілдік бермейді. Сондай-ақ тәуекел көп, өйткені көп ақша қажет.

Дәстүрлі ипотека сияқты, секіруге қойылатын минималды талаптар 2008 жылдан бастап қатаң бола бастады. Бекітілу үшін сізге жұлдызды несиелік балл – 700 және одан жоғары – қарызға қарай кіріске (DTI) өте төмен қатынас қажет. DTI 43% -дан төмен және жақсырақ 36% -ға жақын болуы керек. Сәйкес келмейтін ипотека болып саналса да, джумбоздар тұтынушылардың қаржылық қорғау бюросы «білікті ипотека» – стандартталған шарттары мен ережелері бар несиелеу жүйесі, мысалы, 43% DTI сияқты қарастыратын нұсқауларға сәйкес келуі керек.

Сіздің төлемдеріңізді жабу үшін қолыңызда қолма-қол ақшаның бар екендігін растауыңыз керек, егер сіз 30 жылдық стандартты тұрақты ставканы таңдасаңыз, өте жоғары болады. Кірістердің нақты деңгейлері мен резервтері жалпы несиенің мөлшеріне байланысты, бірақ барлық қарыз алушыларға 30 күндік төлемдер мен W2 салық формалары екі жылға созылуы керек. Егер сіз жеке кәсіппен айналысатын болсаңыз, кірістерге қойылатын талаптар үлкен: екі жылдық салық декларациясы және кем дегенде 60 күндік қолданыстағы банктік есептер. Қарыз алушыға талап етілетін  өтемді активтер және ипотека төлемдерінің алты айына тең ақша резервтері қажет. Барлық өтініш берушілер барлық басқа несиелер бойынша тиісті құжаттаманы және өтімді емес активтерге меншік құқығын растайтын құжаттарды (басқа жылжымайтын мүлік сияқты) көрсетуі керек.

Jumbo несие ставкалары

Бұрын Jumbo ипотека әдеттегі ипотекалық несиеге қарағанда жоғары пайыздық мөлшерлемемен жүрсе, алшақтық соңғы жылдары азайып келеді. Бүгінгі таңда, Jumbo ипотекасының орташа  жылдық ставкасы (APR) әдеттегі ипотека несиелерімен теңеседі, ал кейбір жағдайларда іс жүзінде төмен. Мысалы, 2019 жылдың наурыз айынан бастап Уэллс Фарго APR-ді 30 жылдық белгіленген мөлшерлеме бойынша сәйкес несие үшін 4,092%, ал жұмбо бойынша сол мерзімге 3,793% деп есептеді. 

Тіпті мемлекеттің қатысуымен құрылған кәсіпорындардың оларды өңдеуге мүмкін емес, Jumbo несиелер жиі басқа да қаржы институттарының тарапынан секьюритирленген жатыр; бұл бағалы қағаздар үлкен тәуекелге ие болғандықтан, олар әдеттегі секьюритилендірілген ипотека бойынша кірістілік үстемесімен сауда жасайды. Алайда, бұл спрэд несиелердің пайыздық мөлшерлемесімен азайтылды.

Jumbo заемы бойынша алғашқы жарна

Бақытымызға орай, алғашқы төлемге қойылатын талаптар сол уақыт аралығында азайды. Бұрын Jumbo ипотекалық несие берушілер көбінесе үй сатып алушылардан резиденцияның сатып алу бағасының 30% (әдеттегі ипотека бойынша 20% -бен) белгілеуін талап ететін. Қазір бұл көрсеткіш 10% -дан 15% -ға дейін төмендеді. Кез-келген ипотека сияқты, бастапқы жарнаны төлеудің әр түрлі артықшылықтары болуы мүмкін, олардың арасында жеке ипотекалық сақтандыру несие берушілерінің құнын болдырмау үшін алғашқы төлемдер 20% -дан төмен болады.

Jumbo заемын кім алу керек?

Ақыр аяғында, сіз қанша қарыз ала алатыныңыз, әрине, сіздің активтеріңізге, несиелік ұпайыңызға және сіз сатып алғыңыз келетін мүлік құнына байланысты. Бұл ипотека жылына $ 250,000-ден $ 500,000-ға дейін табыс табатын сегмент үшін ең қолайлы болып саналады. Бұл сегмент HENRY деген атпен белгілі, ол жоғары табыс табуға арналған, әлі бай емес аббревиатура. Негізінен, бұл адамдар көп ақша табатын, бірақ миллиондаған қосымша қолма-қол ақшасы немесе басқа активтері жоқ адамдар.

HENRY сегментіндегі жеке адам ақшалай қаражатпен қымбат жаңа үй сатып алу үшін байлық жинамаса да, мұндай жоғары кірістегі адамдар әдетте несиелік ұпайлары мен кеңейтілген несиелік тарихына ие, әдеттегі ипотекалық несие алғысы келетін қарапайым үй сатып алушыға қарағанда. төменгі сома. Сондай-ақ олардың зейнетақы шоттары әлдеқайда мықты болып келеді. Олар көбінесе табысы төмен адамдарға қарағанда ұзақ уақыт бойы өз үлестерін қосып келеді.