Үкіметтің Ұлттық Ипотекалық Қауымдастығы (Джинни Мэй)

Үкіметтің Ұлттық Ипотекалық Қауымдастығы дегеніміз не?

Мемлекеттік Ұлттық Ипотекалық Қауымдастық термині бекітілген несие берушілер шығарған ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар (МБҚ) бойынша негізгі қарыз бен пайыздарды уақытында төлеуге кепілдік беретін федералды үкіметтік корпорацияны білдіреді. Қауымдастық әдетте Джини Мэй деп аталады және GNMA-ге дейін қысқартылған. Джинни Мэйдің кепілдігі ипотекалық несие берушілерге капитал нарығында MBS үшін жақсы баға алуға  мүмкіндік береді.

Негізгі өнімдер

  • Үкіметтің Ұлттық Ипотекалық Қауымдастығы – бұл бекітілген несие берушілер шығарған ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар бойынша негізгі қарыз бен пайыздық төлемдерге кепілдік беретін федералды корпорация.
  • Қауымдастық әдетте Джинни Мэй немесе GNMA деп аталады және АҚШ-тың тұрғын үй және қала құрылысы министрлігінің құрамына кіреді.
  • Оның мақсаты – ипотека нарығында жеткіліксіз тұтынушылар үшін қол жетімді үй несиелеріне кепілдік беру.
  • Бекітілген жеке несие берушілер тиісті несиелерден бастайды, оларды бағалы қағаздарға біріктіреді және Джинни Мэй кепілдік берген ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарды шығарады.

Үкіметтің Ұлттық Ипотекалық Қауымдастығын түсіну

Үкіметтің Ұлттық Ипотекалық Қауымдастығы 1968 жылы АҚШ-тың Тұрғын үй және қала құрылысы департаментінің (HUD) құрамында қол жетімді үй иелерін алға жылжыту мақсатында құрылды.  Джинни Мэй ипотека құрмайды немесе аванс бермейді, бірақ жалғыз және көп отбасылық үйлерге кепілдік береді. Бұл несиелер үкіметтің қолдауымен болғандықтан, үй иелері төмен пайыздық мөлшерлемені қамтамасыз ете алады, сол себепті қарыз алу құнын төмендетеді.

Бұл 1970 жылы ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарды құрған және кепілдендірген алғашқы ұйым болды, содан бері осы құралдарды қолдауды жалғастырды.Бағалы қағаздар алғаш рет 1983 жылы Люксембург қор биржасында халықаралық нарықта сатылды.  Джинни Мэй ипотека нарығынан ипотекалық кепілге ие бағалы қағаздарды шығарудан, сатудан немесе сатып алудан да, ипотекалық несиелер сатып алудан да бірнеше саты артта тұр.Оның орнына мақұлданған жекевеб-сайтында Джинни Мэйдің MBS портфеліндегі сальдосы 2,1 трлн.

Маңызды

Джинни Мэй үй ипотекасы нарығын алғаш рет үй салушыларға, табысы төмен қарыз алушыларға және басқа да аз қамтылған топтарға ашуға көмектесу үшін 1970 жылдан бастап ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарға кепілдік берді.

Осылайша, Джини Мэй бекітілгеннесиелер бойынша негізгі қарыздармен сыйақыларды, мысалы, ипотекалық банкирлер, жинақ пен несиелер және коммерциялық банктер сияқты уақытында төлеуге кепілдік береді. GNMA бағалы қағазының инвесторы ипотеканың негізгі эмитенті кім екенін білмейді, бірақ бұл қауіпсіздікке Джини Мэй кепілдік береді.Бұл дегеніміз, АҚШ үкіметінің сенімдері мен несиелерімен, USTasasury шығарған құралдар сияқты, толықтай қолдау білдіретіндігін білдіреді.  GNMA кепілдігі дегеніміз, Джини Мэй қорларындағы үлесі бар инвесторлар төлемдердің кешеуілдеуі немесе ипотека бойынша төлемдердің олардың инвестицияларына әсері туралы ешқашан алаңдамайды. Ипотекалық несие алушылар төлем жасай алмаған кезде, Джинни Мэй өткізіп алған төлемдерді құрметтеуге кіріседі. 

Джинни Мэйдің күш-жігері ипотека нарығында дәстүрлі түрде жеткіліксіз үй иелеріне несие беруге көмектесу арқылы үй иелерінің пулын кеңейтуге қызмет етеді. Джинни Мэй МБС ретінде секьюритирленген ипотеканың көп бөлігі Федералдық тұрғын үй басқармасы (FHA) сақтандырады, ол әдетте бірінші рет үй сатып алушыларға және табысы төмен қарыз алушыларға ипотеканы кепілдендіреді. Джинни Мэй кепілдіктерінің басқа жиі алушылары – бұл ардагерлер әкімшілігі (VA) және ауылдық тұрғын үй қызметі (RHS) сақтандырған ипотекалық несиеден тұратын құнды қағаздар. 

Ерекше мәселелер

Үкімет кепілдік беретін агенттік ретінде Джини Мэй жасамайтын кейбір жағдайлар бар. Жоғарыда айтылғандай, агенттіктің өзі несие бермейді және ипотека эмитенттеріне ешқандай қаржыландыру бермейді. GNMA сонымен қатар несие берушілерге қарыз алушылардан туындаған кез келген несиелік тәуекелдерден сақтандыру қамтамасыз етпейді. Сонымен қатар, Джини Мэй несие эмитенттері үшін андеррайтеринг немесе несиелік стандарттар сияқты стандарттар орнатпайды.

Джинни Мэй және басқа майс пен Фредди Макке қарсы

Джини Мэйге ұқсас бірнеше ұйым бар, атап айтқанда оның немере ағалары Фредди Мак, Салли Мэй.Джинни Мэй сияқты, Фредди Мак пен Фанни Мэй де ипотекалық және үйге несие береді, ал Салли Мэй негізінен білім беру несиелерімен айналысады.Джинни Мэйдің басқалардан басты айырмашылығы – Джини Мэй федералды корпорация.Қалғандары үкімет қаржыландыратын кәсіпорындар (GSE) немесе жеке акционерлерге тиесілі федералдық жарғылық корпорациялар. 

Джинни Мэй FHA және VA сияқты федералды агенттіктер кепілдендірген ипотеканы құрайтын бағалы қағаздарға ғана кепілдік берген жағдайда, оның туыстары ипотекасы сол федералдық органдармен сақтандырылмаған бағалы қағаздарды қолдай алады. Фанни Мэйдің өз портфолиосы бар, оны әдетте портфолио деп атайды, ол өзінің және басқа мекемелердің ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарына инвестиция салады. 

GNMA, сонымен қатар, федералды үкіметтің толық сенімі мен несиесімен қамтамасыз етілген жалғыз Mae немесе Mac болып табылады.Алайда, 2008 жылдың екінші жартысында тұрғын үй дағдарысы кезіндеФанни Мэй мен Фредди Мак үкімет Федералдық тұрғын үйді қаржыландыру комитетінің консерваториясы арқылы қабылдады .  Екеуі де 2019 жылдан бастап 190 миллиард доллардан астам қаражатқа құтқарылды, бұл оларды күйреуінен құтқарды.  Кейбіреулердің айтуынша, құтқару Джинни Мэйдің ипотекалық бағалы қағаздарға кепілдік беретін жалғыз федералдық агенттік ретіндегі айырмашылықты жойып жіберді, бірақ ол үкіметтің сәтсіздікке ұшырауынан қорғалады.