Фанни Мэй: ол не істейді және қалай жұмыс істейді
Фанни Мэй туралы естіген өте жақсы мүмкіндік бар. Бірақ сіз оның не істейтінін және қалай жұмыс істейтінін білесіз бе?
Ұлы депрессия Жаңа Мәмілені бөлігі ретінде.Тұрғын үй нарығын ынталандыру мақсатында, ипотеканы орташа және төмен табысы бар қарыз алушыларға көбірек ипотека беру мүмкіндігі ұсынылды.
Фанни Мэй несие берушілерден шыққан жоқ немесе ипотека бермейді. Бірақ бұл оларды ипотеканың қайталама нарығы арқылы сатып алады және кепілдік береді. Шын мәнінде, бұл екінші нарықтағы ипотека сатып алушылардың ең үлкен екеуінің бірі. Екіншісі – оның ағасы, Федералдық несиелік ипотекалық корпорация немесе Фредди Мак, Конгресс құрған үкімет қаржыландыратын тағы бір кәсіпорын.
Фанни Мэйдің алғашқы күндері
1900 жылдардың басында ипотека алу – үй түгілі – оңай шаруа емес еді.Көптеген адамдар алғашқы жарнаны қамтамасыз ете алмады, ал несиелер әрқашан дерлік қысқа мерзімді болды – бұлбіз білетінұзақ мерзімді амортизациялық кезеңдерсияқты емес.Шындығында, сол кезде көптеген несиелер төленетін болғанда, олар әдеттеборышқорданүлкен төлемдерді талап етті.Егер үй иесі төлемді немесе қайта қаржыландыруды жүзеге асыра алмаса, банк өндіріп алушы еді.Бұл үлкен депрессияның басталуымен қиынға соғады.Жыл сайынғы өндіріп алу мөлшерлемелері 1926 жылдан бастап (бірінші жылдағы көрсеткіштер сақталған) 1934 жылға дейін өсіп отырды, сол кезде ставка 12% -дан жоғары болды.2018-04-21 Аттестатта сөйлеу керек
Америка Құрама Штаттарының Конгресі Фанни Мэйді құру арқылы жауап берді.Мақсат кез-келген нарықта барлығына қол жетімді тұрғын үйді қаржыландыру ағынының қалыптасуына көмектесу болды.Бұлүй иелеріне несие беру кезінде кез келген сәтте несиелерін қайта қаржыландыруға мүмкіндік беріп,ұзақ мерзімді тұрақты несиелік несиелердіқаржыландыруға әкелді.
1938
Конгресс Фанни Мэйді құрды.
1968 жылы Фанни Мэй үкімет Федералдық бюджеттен шығарғаннан кейін өзін акциялар мен облигацияларды сату арқылы қаржыландыруды бастады. Фанни Мэй үкіметпен байланысын GSE ретінде сақтады, дегенмен, директорлар кеңесі 13 адамнан аспайтын құрамнан тұрды. Сонымен қатар ол жергілікті және мемлекеттік салықтардан босатылады.
Негізгі өнімдер
- Фанни Мэй – ипотеканы төмен және орташа табысы бар қарыз алушыларға қол жетімді ететін мемлекет қаржыландыратын кәсіпорын.
- Ол несие бермейді, бірақ екінші деңгейдегі ипотека нарығында оларды қолдайды немесе кепілдік береді.
- Фанни Мэй ипотека нарығына қаржы құю арқылы несиелерді ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарға біріктіру арқылы өтімділікті қамтамасыз етеді.
- АҚШ үкіметі Фанни Мэйді қаржылық дағдарыстың салдарынан құтқарып, NYSE тізімінен шығарды.
Өтімділікті құру
Ипотека нарығына инвестиция құю арқылы Фанни Мэйбанктер, трифтерлер және несиелік серіктестіктер сияқты несие берушілер үшінкөбірек өтімділікті тудырады, бұл өз кезегінде оларға ипотекалық несие жазуға немесе қаржыландыруға мүмкіндік береді.Ол сатып алған кепілдіктер мен кепілдіктер қатаң талаптарға сәйкес келуі керек.Мысалы, 2021 жылы бір отбасылық үйге арналған шартты несиенің шегі көптеген аудандар үшін $ 548,250 (2020 жылы 510,400 доллардан), ал қымбат тұратын аудандар үшін $ 822,375 (2020 жылы 765,600 доллардан) құрайды.Бұл аудандарға Гавайи, Аляска, Гуам және АҚШ-тың Виргин аралдары кіреді, мұнда үйдің орташа мәндері бастапқы деңгейден кем дегенде 115% -ға жоғары.
Фанни Мэймен бизнес жүргізу үшін ипотекалық несие беруші федералды үкімет шығарған субпримдік несиелеу туралы мәлімдемеге сәйкес келуі керек.Мәлімдемеде субпримдік несиелермен байланысты бірнеше тәуекелдер қарастырылған, мысалы, кіріспе ставкалардың төмен болуы, содан кейін ауыспалы ставкалардың жоғарылауы;пайыздық мөлшерлеменің қаншалықты артуы мүмкін екендігі туралы өте жоғары шектер;кіріс туралы құжаттамамен шектелген;және несиені жиі қайта қаржыландыруға мүмкіндік беретін өнімнің ерекшеліктері.8
2019 жылы Фанни Мэй тұрғын үй нарығын қаржыландыру үшін 650 миллиард доллардан астам өтімділік берді.Бұл елдегі адамдарға үш миллионға жуық үй сатып алуға, қайта қаржыландыруға және жалға алуға көмектесті.
Маңызды
Фанни Мэй ипотекалық несиені қолдайды немесе кепілдік береді, бірақ ол олардан туындамайды.
Ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар
Ипотеканы екінші нарықта сатып алғаннан кейін, Фанни Мэй оларды ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар (МБҚ)қалыптастыру үшін бассейнге шығарады.МБС – бұл ипотека немесе ипотека қорымен қамтамасыз етілген активтермен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар.Фанни Мэйдің ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарын сақтандыру компаниялары, зейнетақы қорлары және инвестициялық банктер сияқты мекемелер сатып алады.Ол өзінің MBS-і бойынша негізгі қарыз бен пайыздарды төлеуге кепілдік береді.
Фанни Мэйдің де өз портфолиосы бар, оны әдетте сақталған портфолио деп атайды.Бұл өзінің, сондай-ақ басқа мекемелердің ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарына инвестиция салады.Фанни Мэйөзінің портфелін қаржыландыру үшін агенттік қарыз деп аталатын қарыз шығарады.
Қаржы дағдарысы
Фанни Мэйдің саудасы 1968 жылдан бастап жүзеге асырылды. 2010 жылға дейін Нью-Йорк қор биржасында (NYSE)сауда жасады.Ол болды шығарып тасталған оның қор Нью-Йорк қор биржасы мандатқа капиталға ең төменгі талаптарды төменде біршама төмендеді кейін ипотека, тұрғын үй және қаржылық дағдарыс мынадай.Ол қазір биржадан тыс сауда жасайды.
Несие берудің этикалық емес тәжірибесі дағдарысқа алып келді. 2000 жылдардың ортасындағы тұрғын үйдің өрлеу кезеңінде несие берушілер өздерінің стандарттарын төмендетіп, несиелері нашар несие алушыларға үйге несие ұсынды. 2007 жылы тұрғын үй көпіршігі жарылып, жүздеген мың қарыз алушы дефолтқа ұшырады, бұл субпримпроэнергия деп аталды. Бұл несие нарықтарына толқын әсер етті, бұл қаржы нарықтарын күрт өзгертіп, АҚШ-тағы онжылдықтардағы ең ауыр рецессияны тудырды. (Толығырақ: Өткен рецессияларға шолу қараңыз.)
Үкіметтің иемденуі және көмек
2008 жылдың екінші жартысында Фанни Мэй мен Фредди Мак үкіметтің қарамағынаФедералдық тұрғын үйді қаржыландыру комитетінің консерваториясы арқылы қабылданды.Сол кезде екеуі де 4,9 триллион долларлық облигациялар мен ипотекамен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарға ие болды.Екі бірдей төлем қабілеттілігін сақтау үшін АҚШ қазынасы 191,5 миллиард доллар бөлді.Шын мәнінде, АҚШ үкіметі нашар несиелерден құтылуға және тұрғын үй нарығының құлдырауын болдырмауға уәде беріп, нарықтарға деген сенімді қалпына келтіру үшін араласқан.2019 жылдың мамырындағы жағдай бойынша федералдық үкімет Фанни Мэй мен Фредди Мактан дивидендтер ретінде 292 миллиард доллар алды.
Несиелік опциялар
Қазір Фанни Мэй несие берушілермен жұмыс істей отырып, қаржыландыруда қиындықтарға тап болуы мүмкін адамдарға көмектесу үшін бірнеше түрлі бизнес бастамалар мен несие нұсқаларын ұсынады.
- HomeReady ипотекасы: бұл өнім үй иелеріне қаржыландыруды қамтамасыз етуге және төмен төлеммен үй сатып алуға мүмкіндік береді.Қарыз алушылар егер олардың кірісі төмен және орташа болса және кредиттік балы 620-дан төмен болса, талаптарды қояды. 620-дан жоғары ұпайлары бар адамдар бағаны жақсартады.
- 3% бастапқы жарна: үлкен төлемді қамтамасыз ету үшін жеткілікті қаражатқа қолы жетпейтін үй иелеріне арналған тағы бір ресурс.
- HFA Preferred: Бұл бағдарлама үй иелеріне жергілікті және мемлекеттік тұрғын үй қаржыландыру агенттіктері және басқа несие берушілер арқылы қол жетімді қаржыландыруға қол жеткізуге көмектеседі.Қарыз алушылар үшін кірістер деңгейлері HFA-мен анықталады, ал сатып алушыларға бірінші рет қойылатын талаптар жоқ.
Өнімдердің толық тізімі және олардың сипаттамалары Fannie Mae веб-сайтында қол жетімді.
Несиенің өзгеруі
Ипотекалық несие бұзылғаннан кейін, Фанни Мэй несие модификациясына баса назар аудара бастады.2008 жылдың қыркүйегінен бастап Фанни Мэй мен Фредди Мак шамамен 2,37 миллион несие модификациясын аяқтады. Қарыздарды өзгерту қарыз алушыларға ипотека бойынша төлемдерді төлеуден, өндіріп алудан бас тартуға және ақыр соңында үйінен айырылуға жол бермеу үшін қолданыстағы ипотека шарттарын өзгертеді. Өзгерістер төмен пайыздық мөлшерлемені немесе несие мерзімін ұзартуды қамтуы мүмкін. Несиені өзгерту ай сайынғы төлемдерді төмендетуі мүмкін.
Төменгі сызық
Фанни Мэй 2008 жылы табалдырықта тұрған кезден бастап өзін-өзі бұрып үлгерді. Бүгінде бұл 30 жылдық ставкалық ипотеканың ең ірі қолдаушысы болып табылады және үй иеленушілігін жеңілдетудің негізгі тетігі болып қала береді.