FHA несиелерін инвестициялық жылжымайтын мүлікке пайдалануға бола ма?
Федералдық тұрғын үй басқармасы (FHA) – АҚШ-тағы ең ірі ипотекалық сақтандырушы, оның портфелінде 1,3 триллион доллардан асады. Бөлігі ретінде АҚШ-тың және тұрғын үй-қала құрылысы компаниясының тұрғын үй (HUD) басқармасының, ол ел бойынша шамамен бір миллион адам көмектеседі FHA несиелерін әдеттегі ипотекалық несиелерге қарағанда әлдеқайда тартымды етеді.
Бұл кейбір үй иелері үшін жағымды жаңалық болуы мүмкін, бірақ FHA несиесінің артықшылықтарын пайдаланғысы келетін жылжымайтын мүлік инвесторлары басқа жерден іздеуі керек. Бұл несиелердің шарттары талаптарға сай келетіндерді шектейтіндіктен.
FHA несиелері, кім талаптарға сай келетіндігі және оларды жалға беру объектілерін қаржыландыру үшін пайдалана алатыныңыз туралы көбірек білу үшін оқыңыз.
Негізгі өнімдер
- Федералдық тұрғын үй басқармасы төмен төлемді және либералды андеррайтеринг стандарттарын талап ететін ипотеканы сақтандырады.
- FHA несиелерімен келетін артықшылықтардың арқасында оларды екінші үйлерге, жалға алуға, демалысқа немесе басқа инвестициялық объектілерге пайдалануға болмайды.
- FHA қарыз алушылары ипотека жабылғаннан кейін 60 күн өткен соң үйге көшуі керек және оны кем дегенде толық бір жыл бойы негізгі резиденция ретінде сақтауы керек.
- FHA сондай-ақ тұрғын үйге ипотеканы төрт бірлікке дейін сақтандырады, оның біреуінде меншік иесі болса.
FHA несиелері дегеніміз не?
Ұлы депрессия кезінде үй иелеріне жылжымайтын мүлік бойынша төлемдерді сатып алу және сақтау қиын болды. Олар мүліктің нарықтық құнының 50% -ын құрайтын несиелермен шектелді және ипотека шарттары өте қысқа болды. Көптеген несиелер өте үлкен әуе шарларын төлеумен аяқталды, бұл көптеген адамдар жасай алмады. Бұл үлкен мөлшерде дефолтқа әкеліп, өндіріп алу мөлшерлемесін көтерді. 1934 жылы АҚШ Конгресі қол жетімді үй иелерін алға жылжыту мақсатында Федералды тұрғын үй әкімшілігін құру туралы шешім қабылдады. Бұл қалай болды Федералдық Тұрғын үй басқармасы (FHA) несие беру бағдарламасы болуы келді.
FHA ұсынған несиелер көптеген ипотекалық несиелерден гөрі бастапқы төлем талаптары мен либералды андеррайтерлік стандарттарға ие. Мысалы, 2020 жылдан бастап үй иелері біліктілікке ие болу үшін 580 және одан жоғары несиелік ұпайға жетуі керек. Бекітілген үміткерлер 96,5% -ды қаржыландыра алады, яғни 3,5% -ды түсіру керек. Кредиттік ұпайлары 579-ден төмендер әлі де талаптарға сай келеді, бірақ олар аздап төмендеуі керек – 10%.
FHA несиелері, көбінесе, сатып алған үйін негізгі резиденция ретінде пайдаланғысы келетін сатып алушыларға беріледі. Бұл FHA несиесін екінші үйді, жалға берілетін үйді, демалыс үйін немесе инвестициялық жылжымайтын мүлікті қаржыландыру үшін пайдалану мүмкін емес дегенді білдіреді. Алайда, осы жалпы ережені айналып өтудің бірнеше ерекшеліктері мен бірнеше тәсілдері бар.
FHA-ны толтыру туралы талап
FHA ережелері мен нұсқауларына сәйкес, қаржыландырылатын мүлік меншік иесі болуы керек. Бұл жалдау және маусымдық қасиеттер қолданылмайды дегенді білдіреді. FHA бұл ережені инвесторлардың бағдарламадан пайда алуына жол бермеу тәсілі ретінде пайдаланады.
Маңызды
FHA-мен несие алған ипотека берушілер үйін негізгі резиденция ретінде кем дегенде бір жыл бойы пайдалануға міндетті.
Қарыз алушы үйді ипотека жабылғаннан кейін 60 күн ішінде иемденіп алуы керек және олар жыл бойына үйде тұруы керек. Жылжымайтын мүлік кемінде бір жыл негізгі тұрғын үй ретінде пайдаланылуы керек. Егер ипотека тізімінде бірнеше қарыз алушылар болса, FHA кем дегенде біреуін толтыру талаптарын қанағаттандыруды талап етеді.
Қолданыстағы FHA несиесін қайта қаржыландыру
Біреу FHA несиесін бастапқы резиденцияны сатып алуды қаржыландыру үшін пайдаланады делік. Меншік иесі үйден жол бойымен көшіп кетуі мүмкін, бірақ олар оны иеленуді жалғастырады және оны табыс үшін жалға береді. Басқаша айтқанда, үй инвестициялық меншікке айналады. Сонымен, пайыздық мөлшерлемелер төмендейді, ал меншік иесі жақсы мәміле үшін қайта қаржыландырғысы келеді делік.
Ол үйде тұрмайтын болса да, FHA ережелері оған басқа FHA несиесін қайта қаржыландыруға мүмкіндік береді. FHA-FHA қайта қаржыландыруы FHA-ны жеңілдетілген қайта қаржыландыру деп те аталады .
Қайта қаржыландыруға қойылатын бірнеше талаптар бар:
- Бастапқы несиені жапқаннан кейін кем дегенде 210 күн өткен болуы керек.
- Сіз FHA-мен берілген ипотека бойынша кем дегенде алты ай сайынғы төлемді жүзеге асырған болуыңыз керек.
- Егер сізде FHA несиесі бір жылдан аз болса, сізде 30 күннен кешіктірілген төлемдер бола алмайды. Егер сіз FHA несиеңізді бір жылдан астам уақыт ұстаған болсаңыз, сізге 12 ай ішінде 30 күндік кешіктірілген төлем жасауға рұқсат етіледі, бірақ бұл кешіктірілген төлем соңғы 90 күнде болуы мүмкін емес.
- Қайта қаржыландыру көбінесе таза материалдық пайда ретінде сипатталатын ай сайынғы негізгі қарыз бен пайыздық төлемдерді төмендетуі керек. Мысалы, егер сіздің алдыңғы ай сайынғы төлеміңіз 1100 АҚШ долларын құраса, қайта қаржыландырудан кейінгі жаңа ай сайынғы төлеміңіз 1050 доллар немесе одан төмен болуы керек. Қысқа мерзімді ипотеканы қайта қаржыландыру сонымен бірге таза материалдық пайданы талап етеді.
Егер үй иесі жоғарыдағы критерийлерге сәйкес келсе, FHA қайта қаржыландыруды жеңілдету несиені жабу оңай болуы мүмкін. Олар жұмыс пен кірісті растауды, несиелік ұпайларды тексеруді және үйді бағалауды қажет етпейді. Ең бастысы, үй иесінің FHA несиелік төлемдерін уақытында төлеуі маңызды.
Маңызды
Ипотекалық несиелеуді кемсіту заңсыз болып табылады. тұтынушыларды қаржылық қорғау бюросына немесе АҚШ-тың тұрғын үй және қала құрылысы департаментіне (HUD) есеп беру.
Қос мақсат
Табысты жылжымайтын мүлік сатып алу үшін FHA несиесін пайдаланудың тағы бір әдісі – көп пәтерлі тұрғын үй сатып алу. FHA үй иелеріне жеке меншік иесі болған жағдайда төрт бірлікке дейінгі мүлікті сатып алуға мүмкіндік береді. Лоттың мөлшері қаншалықты үлкен болатындығына шек жоқ. Осылайша, иесі бір бірлікте өмір сүре алады, оны иеленуші меншігіне айналдырады, демек, FHA құқығына ие болады. Меншік иесі кіріс үшін басқа бірліктерді жалға ала алады.
Ыстық жалдау нарығындағы ақылды инвестор кейде осы әдісті қолданып үйде тегін өмір сүру үшін жеткілікті табыс табады. Жоғарыда айтылғандай, FHA бағаланған құнның 96,5% -на дейін несие береді, яғни сатып алушы 3,5% -ды төмендете алады.
Ерекше мәселелер
FHA-да үйден жалға алу кірісін алуға мүмкіндік беретін арнайы ережелер бар. Егер сіздің жұмысыңыз сізге қоныс аударуды қажет етсе және сізге екінші үй қажет болса, немесе сіздің үйіңіз кеңейіп жатқан отбасы үшін тым кішкентай болса, сіз бір жылдық тұрғын үйге деген талапты қанағаттандырғаннан кейін бірінші үйіңізді жалға ала аласыз. Егер сіз өзгеге қабілетсіз болғандықтан жұмыссыз болсаңыз, жоғалған жалақының орнын толтыру үшін үйіңіздегі бөлмелерді интернатқа жалға бере аласыз.
Әрине, сіз әрқашан ипотеканы мерзімінен бұрын төлей аласыз. FHA алдын-ала төлемдер үшін айыппұлдар төлемейді, сондықтан сіз несиені толығымен алып тастай алсаңыз, сіз мүлікпен қалағаныңыздың бәрін жасай аласыз.